fls. 291 SENTENÇA Processo Digital nº: Classe - Assunto Requerente: Requerido: 1003703-87.2015.8.26.0068 Procedimento Ordinário - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro Clovis (Omitido) Uniproperties Empreendimentos Imobiliários Ltda. Juiz(a) de Direito: Dr(a). Daniela Nudeliman Guiguet Leal Vistos. CLOVIS (OMITIDO), ajuizou ação de rescisão contratual em face de UNIPROPERTIES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., alegando, em síntese, que firmou com a requerida Contrato de Compromisso de Venda e Compra de Unidade Autônoma. Alegou, ainda, que desde o começo de 2015, se encontra sem condições de dar continuidade nos pagamentos das parcelas, diante disso, solicitou o distrato do contrato. Em resposta, a ré informou que aceitava a rescisão devolvendo apenas 60% dos valores pagos pelo autor, bem como não reconhecia a quantia paga a título de comissão de corretagem e SATI, portanto, não devolveria esse valor. Requereu a procedência do pedido, com a rescisão do contrato, bem como seja a requerida condenada a restituir integralmente os valores recebidos, retendo apenas 10%. Requereu, ainda, a devolução dos valores pagos a título de corretagem R$ 29.792,00 e SATI, na quantia de R $ 3.526,00. Juntou documentos às fls. 29/100. Citada (fls. 104), a requerida apresentou contestação (fls. 105/126). Aduziu, preliminarmente, a ilegitimidade passiva para restituir ao autor os valores cobrados à título de corretagem e SATI. No mérito, alegou, em breve síntese, que não discute o direito do autor rescindir o contrato, apenas a porcentagem que a ré poderá reter, ante as diversas despesas administrativas na manutenção do contrato. Alegou, ainda, que o autor no momento da assinatura concordou com as cláusulas do contrato, inclusive, com a que preceitua na hipótese de rescisão a retenção de 40%. Eventualmente, se o juízo entender ser indevida a retenção de 40%, requereu alternativamente, que a retenção seja no mínimo de 20%. Requereu a improcedência do pedido. Juntou documentos (fls. 127/137). inicial. Réplica, a fls. 139/167, com documentos a fls. 168/283, reiterando os termos da A ré se manifestou quanto aos documentos apresentados em réplica (fls. 287/290). É o relatório Decido O processo comporta julgamento antecipado, vez que desnecessária a produção de prova oral em audiência, estando os fatos devidamente comprovados nos autos através de documentos. Primeiramente, afasto a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela ré, sob o argumento da ausência da manutenção de contratação de corretagem e SATI direta com ela, pois 1003703-87.2015.8.26.0068 - lauda 1
fls. 292 tem-se, na espécie, a aplicação do parágrafo único do art. 7º, do Código de Defesa do Consumidor, segundo o qual, todos os fornecedores envolvidos na cadeia de consumo são solidariamente responsáveis pela reparação integral dos danos suportados pelos consumidores. Desse modo, havendo solidariedade por disposição legal, compete ao consumidor a escolha em face de quem vai exercer sua pretensão, de um ou de todos os devedores. Ademais, a discussão sobre o pagamento de tais taxas envolve diretamente a ré e o contrato celebrado entre as partes, sendo esta, assim, parte legítima em relação a estes pedidos. Até porque, tratando-se de relação de consumo, os fornecedores respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor, podendo, outrossim, a ré, posteriormente, ajuizar ação regressiva em face de quem entender por bem. Presentes as condições da ação e os pressupostos processuais, passo à análise do mérito, na medida em que a matéria versada nos autos está suficientemente demonstrada pela documentação encartada pelos litigantes, não demandando dilação probatória. Postula o autor à rescisão do compromisso de compra e venda, bem como do contrato de corretagem e SATI, tabulados com a ré. Cabe inicialmente ressaltar, que a própria requerida concorda expressamente com a rescisão contratual, em sua defesa (fls. 114), desde que tenha que devolver somente 60% do que o autor já pagou, conforme previsto na cláusula 10.03.02 (fls. 49). sentido. de valores. Com isso, entendo de rigor a rescisão contratual, ante a concordância das partes neste Havendo rescisão, é evidente que se aplica a cláusula penal, devendo haver retenção Outrossim, de fato, os valores previstos na cláusula 10.03.02 (fls. 49), que determina a restituição ao autor de 60% do que pagou, a título de despesas referentes às custas administrativas, são abusivos. Destarte, fixada a natureza jurídica de cláusula penal compensatória da disposição contratual que prevê a retenção de 40%, deve-se incidir o art. 413 do Código Civil, a fim de reconhecer ser tal percentual manifestamente excessivo, porquanto o autor sequer teve a posse do imóvel. Portanto, o contrato de promessa de compra e venda pode ser rescindido, em razão da falta de condições financeiras do consumidor, com direito à devolução parcial das parcelas pagas, de uma só vez, descontado 10% sobre o valor pago, em substituição à cláusula penal 10.03.02. Exegese do artigo 53 do CDC "Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado." e incidência do princípio de vedação de enriquecimento sem 1003703-87.2015.8.26.0068 - lauda 2
fls. 293 causa. Confira-se a respeito, o entendimento do C. Superior Tribunal de Justiça: CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS. PROPORCIONALIDADE. CC ART. 924. I- A jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça está hoje pacificada no sentido de que, em caso de extinção do contrato de promessa de compra e venda, inclusive por inadimplência justificada do devedor, o contrato pode prever a perda de parte das prestações pagas, a título de indenização da promitente vendedora com as despesas decorrentes do próprio negócio, tendo sido estipulado, para a maioria dos casos, o quantitativo de 10% (dez por cento) das prestações pagas como sendo o percentual adequado para esse fim. II - É tranquilo, também, o entendimento no sentido de que, se o contrato estipula quantia maior, cabe ao juiz, no uso do permissivo do art. 924 do Código Civil, fazer a necessária adequação. Agravo regimental a que se nega provimento. (STJ, Ag no REsp 244.625- SP, 3ª Turma, Rel. Min. Castro Filho, j. 09.10.01). Assim, a ré deverá restituir ao autor 90% do valor pago. Isso porque, a retenção de 10% do valor pago pelo autor é justamente para cobrir as despesas administrativas da ré, decorrentes da rescisão do contrato. No que tange as taxas relativas à corretagem, o pedido procede. Isso porque, mudando meu entendimento anterior, verifico que a contratação de corretores para impulso nas vendas de unidades autônomas é de responsabilidade do construtor/incorporador, na medida em que estes agentes atuam perante o público consumidor como verdadeiros prepostos do fornecedor. Cediço, a colocação de imóvel à venda, ainda que em construção, demanda a participação de corretores e equipe de vendas, todavia, os custos com corretores ou intermediários financeiros devem ser arcados pelo fornecedor, porque o serviço à eles aproveita, sob pena de transferência ilegal dos ônus do seu negócio ao consumidor, o que se constitui em cláusula contratual nula de pleno direito (CDC, art. 51, inc. IV). Mesmo porque, em nenhum momento se discute, evidentemente, que o corretor não deva ser pago, se bem desempenhou o papel de aproximação para o qual foi contratado. A questão é que não deve ser remunerado pelo comprador, mas sim pelo vendedor, no caso de venda e compra realizada nas condições mencionadas na inicial, ao grande público. Não custa lembrar, outrossim, que o consumidor não tem a liberdade de não contratar a intermediação no momento da compra da unidade autônoma, afigurando-se a obrigação dele custear, sendo a verdadeira venda casada pelos fornecedores envolvidos (construtora e corretores), prática ilícita, porquanto vedada pelo artigo 39, inciso I, do Código de Defesa do Consumidor. Na esteira dos precedentes do E. TJSP: 1003703-87.2015.8.26.0068 - lauda 3
fls. 294 COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL DISTRATADO - Pretensão dos compradores desistentes de reaver o valor pago a título de corretagem, despesas de contratação e indenização por danos morais e materiais Habite-se que foi expedido muito antes do distrato a demonstrar que tal motivo não pode ser considerado para responsabilizar a outra parte contratante - Cobrança de valores referentes à comissão de corretagem e taxa SATI Serviços vinculados à compra e venda do imóvel sem oportunidade dos adquirentes de recusá-los ou de contratar outro prestador - Ausência de informação adequada aos consumidores - Contrato de adesão e operação casada - Caracterização - Infringência ao art. 39, I, do CDC - Sucumbência recíproca - Recurso parcialmente provido a fim de condenar as rés na devolução dos valores pagos pelos autores referentes à comissão de corretagem e taxa SATI, e repartir o ônus da sucumbência. (Apelação nº 0003938-38.2007.8.26.0299, rel. Mendes Pereira, j. 3.7.2013) COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO C.C. DANOS MORAIS. I Prescrição. Afastamento. Pagamento, cuja restituição se postula, efetuado em 2007. Propositura da ação em 2011. Decurso do prazo de 05 (cinco) anos não operado. Incidência do disposto no art. 206, par. 5º, inc. I, do Código Civil. II Ilegitimidade passiva da ré. Não acolhimento. Participação da Pereira Barreto na negociação do imóvel alienado aos autores. Presunção, ante a ausência de dados concretos em sentido oposto, de que houve proveito dos valores (corretagem e SATI) pela demandada. III Exigibilidade da corretagem e das taxas a título de "serviços de assessoria técnico imobiliária" (SATI), calculadas sobre o preço do imóvel. Ausência de contratação destes encargos. Cobrança indevida. Precedente da Câmara. IV Devolução em dobro dos valores indevidamente cobrados. Afastamento da penalidade. Não verificação, de pronto, da má-fé na realização da cobrança. SENTENÇA EM PARTE REFORMADA. APELO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSP, Apel. 0032919-19.2011.8.26.0564, 3ª Câmara de Direito Privado, Rel. Donegá Morandini, j. 02/10/2012). Desta forma, deverá a ré devolver ao autor o valor de R$ 29.792,00, em relação aos valores pagos à título de corretagem (fls. 61). assessoria. Quanto a taxa SATI, entendo que esta também é indevida. Isso porque, não restou demonstrado nos autos a efetiva prestação dos serviços de Mesmo que assim não o fosse, não é possível distinguir os serviços de assessoria, daquele prestado pelos corretores, caracterizando sua cobrança verdadeiro bis in idem. Desse modo, é de ser ressarcido integralmente o valor pago em decorrência da cobrança abusiva referente à assessoria técnica imobiliária, posto que ausente demonstração do serviço efetivamente prestado, e por se tratar de verdadeira venda casada, o que é vedado pela legislação consumerista. Nesse sentido: Restituição de indébito em dobro. Aquisição de imóvel. Contrato de assessoria técnico-imobiliária. Apelante vinculou o compromisso de compra e venda à prestação de serviços. Inadmissibilidade. Ausência de informação adequada na ocasião. Fato de tratar-se de 1003703-87.2015.8.26.0068 - lauda 4
fls. 295 instrumentos distintos não retira o caráter de operação casada. Abusividade configurada. Devolução dos valores pagos em dobro deve prevalecer. Apelo desprovido. O que fora avençado entre as partes está materializado a fls. 264, vinculando-se à proposta de reserva n.º 177.205, deste modo, o fato de encontrar-se em termos instrumentais separados daquilo que configura a relação negocial na essência, ou seja, a aquisição do imóvel, não é suficiente para caracterizar acordo distinto, consequentemente, trata-se de notória operação casada. Segundo o entendimento doutrinário: Venda casada: Tanto o CDC como a Lei Antitruste proíbem que o fornecedor se prevaleça de sua superioridade econômica ou técnica para determinar condições negociais desfavoráveis ao consumidor. Assim, proíbe o art. 39, em seu inciso I, a prática da chamada venda 'casada', que significa condicionar o fornecimento de produto ou de serviço ao fornecimento de outro produto ou serviço. O inciso ainda proíbe condicionar o fornecimento, sem justa causa, a limites quantitativos. (Comentários ao Código de Defesa do Consumidor, 2ª Ed., Editora Revista dos Tribunais, 2005, p. 561). Destarte, no caso em exame as disposições genéricas e superficiais, relativas ao suposto objeto dos serviços, já demonstram que o consumidor está sendo colocado em situação adversa, destacando-se que termos como esclarecimentos, assessoria, análise preliminar, acompanhamento, orientação, constantes a fls. 87, denotam ausência de clareza e precisão, isto é, tem aspecto teleológico obscuro, induzindo o consumidor a erro (TJSP. Apelação nº 0151501-80.2009.8.26.0100. 4ª Câmara de Direito Privado. Des. Rel. Natan Zelinschi de Arruda. 09/12/2010). Diante disso, deverá a ré restituir ao autor a quantia de R$ 3.526,00, referente ao pagamento da taxa SATI, ainda, R$ 29.792,00, referente a corretagem, totalizando R$ 33.318,00. Ante o exposto e do mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados, para DECLARAR rescindido o compromisso de compra e venda firmado, devendo a ré restituir todos os valores pagos pelo autor, devidamente corrigidos pela Tabela Prática do Tribunal de justiça desde a data do pagamento e acrescidos de juros moratórios de 12% ao ano desde a citação. Poderá a requerida reter 10% do valor total das prestações, a título de despesas administrativas. CONDENO, ainda, a ré a ressarcir ao autor o valor de R$ 33.318,00 (trinta e três mil, trezentos e dezoito reais), pagos à título de corretagem e SATI, corrigidos monetariamente pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça desde a data do desembolso, e acrescidos de juros legais de 12% ao ano desde a citação. Assim, ponho fim ao processo com julgamento do mérito, nos termos do artigo 269, I, do Código de Processo Civil. Condeno a ré ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários do advogado da parte contrária, arbitrados em 10% do valor da condenação, devidamente atualizados. P.R.I.C. Barueri, 11 de junho de 2015. DANIELA NUDELIMAN GUIGUET LEAL JUÍZA DE DIREITO DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA 1003703-87.2015.8.26.0068 - lauda 5