TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

Transcrição

1 fls. 146 SENTENÇA Processo nº: Classe - Assunto Procedimento Comum - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro Requerente: Ivani Oliveira Pinho Mota e outro Requerido: E.z.l.i. Empreendimento Imobiliário Ltda. (Ez Tec) Juíza de Direito: Dra. Glaucia Lacerda Mansutti. Vistos. ELIEZER GALDINO DA MOTA e IVANI OLIVEIRA PINHO MOTA, ajuizaram ação de rescisão contratual cumulada com restituição de quantias pagas contra E.Z.L.I. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA (EZ TEC), alegando, em síntese, que, em , adquiriram da ré o imóvel descrito na inicial e, até a propositura, pagaram o total de R$56.900,35 do preço estipulado; que não têm mais condições de arcar com as parcelas do contrato, razão pela qual solicitaram o respectivo distrato; que a ré não se opôs à pretensão, mas informou que restituiria 45% das quantias pagas, sem correção e de forma parcelada, com o que não concordaram; e que a retenção de valores pretendida pela ré é abusiva. Requereram a procedência da ação, para que seja declarada a rescisão do contrato e condenada a requerida à restituição de 90% do valor desembolsado pelos autores, devidamente atualizado e em uma única parcela, tudo acrescido de custas e honorários advocatícios. Juntaram documentos (fls.17/87). Citada (fls.98), a ré apresentou contestação (fls.99/113). Alegou, em síntese, que concorda com a rescisão; que os autores não se encontram na posse do imóvel; que faz jus à reintegração na posse do bem, de imediato; e que a devolução de valores deve observar a cláusula décima do contrato. Pugnou pela improcedência da ação. Juntou documentos. Houve réplica (fls.131/142). É o relatório. DECIDO. Conheço diretamente do pedido, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, eis que os contornos da lide não demandam dilação probatória, repousando a controvérsia sobre questão exclusiva de direito. Não foram arguidas preliminares, razão pela qual passo ao mérito lauda 1

2 fls. 147 O pedido é procedente. A parte ré não se opõe ao pedido de rescisão contratual, razão pela qual, nesse tocante, não há lide. Restringe-se a controvérsia à devolução dos valores efetivamente pagos pelos autores que, sob a ótica destes, deve ser de 90%, batendo-se a última pela devolução nos termos da cláusula décima do contrato, que prevê a retenção de 70% do montante pago atualizado, após a dedução de 10% a título de ressarcimento de despesas com publicidade e custos administrativos(itens "b" e "e"/fl.40), pois os autores não estão na posse do imóvel e efetuaram o pagamento de menos de 30% do preço total da venda. A razão está com os autores. No que toca ao pedido de restituição de valores, o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor nada mais fez do que sintetizar, em matéria de resolução contratual (por inadimplemento ou desistência do consumidor na aquisição de bens imóveis ou móveis por alienação fiduciária), os princípios da ética, boa-fé, equidade e equilíbrio, que presidem as relações obrigacionais, de molde a garantir-se a compensação ao fornecedor que àquela não deu causa, como também impedir-se seu enriquecimento ilícito, caso se permitisse perda total das prestações pagas. Por isso, no que tange à compra e venda de imóveis incorporados, eventual previsão de antecipação de perdas e danos em contrato firmado com empresa incorporadora, à guisa de cláusula penal, não poderá exceder a 10% do total já pago pelos compromissárioscompradores, com as devidas atualizações" (cf. JOSÉ GERALDO BRITO FILOMENO, "Resolução Contratual e o Artigo 53 do Código do Consumidor", in Revista "Direito-FMU, nº 8, págs. 109 a 154 e no volume especial "Uma Vida Dedicada ao Direito - Homenagem a Carlos Henrique de Carvalho", R. T., 1985, págs. 351 a 396)". Esse entendimento já era consagrado pela jurisprudência do Egrégio Superior Tribunal de Justiça, mesmo no caso de contratos não sujeitos ao Código de Defesa do consumidor: Civil - Compromisso de Compra e venda - Cláusula penal compensatória - CC, art Compromisso de compra e venda. Cláusula penal compensatória. Revisão judicial. A cláusula contratual que prevê a perda das importâncias pagas, no caso de inadimplemento dos promitentes-compradores, tem caráter de cláusula penal compensatória, podendo o juiz, rescindindo o contrato, reduzi-la proporcionalmente. Art. 924 do Código Civil. Recurso Especial conhecido e provido, em parte" (REsp nº GO, Rel. Min. Nilson Naves, 3ª Turma, v.u., lauda 2

3 fls. 148 DJ )." (cf. Apelação Cível nº /2 - São Paulo). Confira-se a respeito: REsp nº RS, Rel. Min. WALDEMAR ZVEITER, 3ª Turma, maioria, DJ ; REsp RS, Rel. Min. COSTA LEITE, 3ª Turma, v.u., DJ ; REsp nº SP, Rel. Min. COSTA LEITE, 3ª Turma, v.u., DJ ; REsp nº SP, Rel. Min. SÁLVIO DE FIGUEIREDO, 4ª Turma, v.u., DJ ; REsp nº DF, Rel. Min. NILSON NAVES, 3ª Turma, v.u., DJ ; REsp nº RS Min. WALDEMAR ZVEITER, 3ª Turma v.u., DJ ; REsp nº PR, Rel. Min. CLÁUDIO SANTOS, 3ª Turma, v.u., DJ ; REsp nº SP, Rel. Min. COSTA LEITE, 3ª Turma v.u., DJ ; REsp nº SP, Rel. Min. COSTA LEITE, 3ª Turma, v.u., DJ ; REsp nº MG, Rel. Min. COSTA LEITE, 3ª Turma, v.u., DJ ; REsp nº RS, Rel. Min. SÁLVIO DE FIGUEIREDO, 4ª Turma, v.u., DJ Além disso, o Direito é avesso às cláusulas que impliquem no desequilíbrio das partes em evidente enriquecimento sem causa, assim entendida aquela que, após a retomada da coisa, que será alienada a terceiro, ainda admite um plus de vantagem, traduzido na retenção de grande parte das prestações pagas. Vê-se que o item 2.2.1, subitens "a" a "e" e item 2.2.2, da cláusula décima(fl.39/40), revelam-se excessivamente onerosos aos consumidores e, portanto, abusivos. Com efeito, as referidas cláusulas, que disciplinam a restituição de parte do preço pago, em caso de rescisão, estabelecem a restituição de 30% do montante desembolsado (item 2.2.1/letra "e"), caso tenha sido pago percentual de até 30% do total do preço, e de forma parcelada, o que coloca os consumidores em desvantagem exagerada. Tal entendimento está de encontro com a Súmula número 01 do Tribunal de Justiça de São Paulo: Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem. Não se olvida que o contrato foi celebrado para viger em sua integralidade durante o tempo; porém, tal não impede que um dos contratantes, no caso os compradores, se utilizem do instituto jurídico da rescisão. De outra banda, o término precipitado do contrato, ou seja, antes de seu curso natural, gera prejuízos à incorporadora imobiliária, que terá que empreender esforços, tempo e dinheiro para alterações formais de documentos e para a nova venda do apartamento. Todavia, a retenção de patamar superior a 10% dos valores pagos se mostra lauda 3

4 fls. 149 excessiva e desarrazoada, no caso concreto, haja vista não demonstrados -sequer alegados -, pela requerida, eventuais gastos que justificassem a retenção em porcentagem superior, muito menos aquela de 70% dos valores pagos. Assim, acolho a pretensão de restituição de 90% dos valores pagos, suficiente para cobertura das despesas administrativas e eventuais perdas e danos. Ademais, com a rescisão do negócio e a retomada do imóvel, a ré poderá divulgar o bem no mercado e vendê-lo a novos interessados, o que, alinhado com o entendimento firmado supra, impõe a lógica conclusão que a retenção de 10% dos valores pagos é suficiente e proporcional para abarcar danos suportados pelo fim do contrato. Neste sentido, transcrevo: COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES. Desistência do negócio operada a pedido do adquirente. Necessidade, na espécie, de devolução de parte dos valores solvidos pelo comprador. Restituição parcelada do montante. Impossibilidade, segundo o enunciado pela Súmula nº 02 deste Tribunal de Justiça. Retenção, ainda, do equivalente a 20% do percentual quitado para fazer frente às despesas resultantes do desfazimento contratual. Montante, na espécie, que se afigura excessivo. Redução da cláusula de retenção para o equivalente a 10% do saldo liquidado. Montante alinhado aos prejuízos sofridos pela vendedora. Precedentes. SENTENÇA EM PARTE REFORMADA. APELO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-SP - APL: SP, Relator: Donegá Morandini, Data de Julgamento: 20/10/2014, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 20/10/2014). RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES. PEDIDO DO PROMITENTE COMPRADOR COM BASE NA INSUPORTABILIDADE DO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES. CIRCUNSTÂNCIA QUE NÃO IMPEDE A DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS, SOB PENA DE OFENSA AO ART. 53 DO CDC. HIPÓTESE EM QUE NÃO HOUVE USO DO IMÓVEL. RETENÇÃO EM PERCENTUAL ÚNICO DE 10% DOS VALORES PAGOS PARA DESPESAS GERAIS COM O NEGÓCIO. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS QUE DEVE SER IMEDIATA E DE UMA SÓ VEZ, SOB PENA DE ONEROSIDADE EXCESSIVA DO CONSUMIDOR. INTELIGÊNCIA DO ART. 51, IV, Io, III, DO CDC. ENTENDIMENTOS PACIFICADOS POR SÚMULAS DESTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA. CORREÇÃO MONETÁRIA A SER CONTADA A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO E JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS ARBITRADOS EM CONSONÂNCIA COM O ART. 20, 3º DO CPC - SENTENÇA REFORJMADA - AÇÃO PROCEDENTE. RECURSO PROVIDO. (TJ-SP - APL: lauda 4

5 fls SP , Relator: Neves Amorim, Data de Julgamento: 17/05/2011, 2ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/05/2011). CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS. PROPORCIONALIDADE. CC ART I- A jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça está hoje pacificada no sentido de que, em caso de extinção do contrato de promessa de compra e venda, inclusive por inadimplência justificada do devedor, o contrato pode prever a perda de parte das prestações pagas, a título de indenização da promitente vendedora com as despesas decorrentes do próprio negócio, tendo sido estipulado, para a maioria dos casos, o quantitativo de 10% (dez por cento) das prestações pagas como sendo o percentual adequado para esse fim. II - É tranquilo, também, o entendimento no sentido de que, se o contrato estipula quantia maior, cabe ao juiz, no uso do permissivo do art. 924 do Código Civil, fazer a necessária adequação. Agravo regimental a que se nega provimento. (STJ, Ag no REsp SP, 3ª Turma, Rel. Min. Castro Filho, j ). Súmula 543-STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.. Cabível, portanto, a devolução, pela ré, em uma única parcela (grifei), de 90% do valor das prestações efetivamente pagas pelos autores, em consonância com a Súmula número 2 do Tribunal de Justiça der São Paulo, que determina que A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição corrigidas da data do efetivo desembolso. Os juros moratórios são devidos da citação. Ante o exposto e o mais do que dos autos consta, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado por ELIEZER GALDINO DA MOTA e IVANI OLIVEIRA PINHO MOTA contra E.Z.L.I. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA (EZ TEC) para: 1- declarar rescindido o instrumento particular de compromisso de venda e compra entabulado entre os autores e a ré; e 2- condenar a requerida à devolução, em uma única parcela, de 90% (noventa por cento) dos valores pagos pelos autores, com correção monetária (CC, artigos 404 e 407) calculada pelos índices previstos no programa de atualização financeira do Conselho Nacional de Justiça a que faz referência o artigo 509, 3º, do Código de Processo Civil, ou, enquanto não desenvolvido e colocado à disposição o referido programa, pelos índices de atualização do Tribunal de Justiça de São Paulo, de cada desembolso, e acrescido de juros de lauda 5

6 fls. 151 mora de 1% (um por cento) ao mês, incidentes desde (termo a quo) a citação (mora ex persona - CC, artigos 397, parágrafo único, e 405 do CC, e CPC, artigo 240, caput) com capitalização simples, ou seja, incidem de forma linear apenas e tão-somente sobre o valor do principal atualizado (CPC, artigo 491, caput). Defiro a tutela de urgência requerida pela ré, autorizando a alienação do bem objeto da lide. Estão presentes os requisitos da medida, pois a probabilidade do direito está configurada no consenso a respeito da rescisão e nos próprios fundamentos desta sentença; e o risco de dano irreparável se consubstancia na manutenção do bem na posse do réu, incidindo sobre ele todos os encargos dessa posse, sem que haja qualquer razão de ordem cautelar ou preventiva que o justifique. Em razão da sucumbência e por força do disposto nos artigos 82, 2º, 84 e 85, todos do Código de Processo Civil, condeno a ré ao pagamento das despesas processuais e honorários ao advogado dos autores que fixo em 10% sobre o valor da condenação, observado o disposto no parágrafo 16 do artigo 85 do Código de Processo Civil e tendo em vista os parâmetros delineados nos incisos I a IV do parágrafo 2º do artigo 85 também do Código de Processo Civil. Em caso de recurso de apelação, ciência à parte contrária para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo de 15 dias úteis (art º do CPC). Após, subam os presentes autos ao Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo, com nossas homenagens e cautelas de estilo. Com o advento da Lei nº /2015, o juízo de admissibilidade é efetuado pelo juízo ad quem, na forma do artigo 1.010, 3º, a seguir transcrito: Após as formalidades previstas nos 1º e 2º, os autos serão remetidos ao tribunal pelo juiz, independentemente de juízo de admissibilidade. Tendo em vista a expressa revogação do artigo das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça (Provimento CG nº 17/2016), bem como a nova orientação trazida pelo Código de Processo Civil (artigo 1.010, 3º) as Unidades Judiciais de 1º Grau estão dispensadas de efetuar o cálculo do preparo. P.R.I.C. São Paulo, 16 de junho de lauda 6