Data de Publicação: 16 de julho de 2015 Comunicado à Imprensa Ratings 'brbbb+' da Tecnisa S.A. reafirmados; perspectiva permanece estável Analista principal: Wendell Sacramoni, São Paulo, 55 (11) 3039-9741,wendell.sacramoni@standardandpoors.com Contato analítico adicional: Luísa Vilhena, São Paulo, 55 (11) 3039-9727,luisa.vilhena@standardandpoors.com Líder do comitê de rating: Diego Ocampo, São Paulo, 55 (11) 3039-9769,diego.ocampo@standardandpoors.com Resumo Esperamos que a Tecnisa apresente um nível muito reduzido de lançamentos nos próximos trimestres, e que gere um nível elevado de caixa operacional livre com a conclusão das obras do seu projeto Jardim das Perdizes. Esses fatores devem compensar o fraco desempenho da indústria de construção civil brasileira, negativamente impactada por aumento nos índices de desemprego, nos impostos, nas taxas de juros e maior endividamento do consumidor, em conjunto com certa restrição do crédito. Reafirmamos os ratings brbbb+ na Escala Nacional Brasil da Tecnisa, com perspectiva estável. A perspectiva estável reflete nossa expectativa de uma forte geração de fluxo de caixa operacional livre durante os próximos trimestres, que deve ser utilizada para redução significativa de dívida nos próximos 12 a 18 meses. Ação de Rating São Paulo (Standard & Poor s), 16 de julho de 2015 A Standard & Poor s Ratings Services reafirmou hoje os ratings brbbb+ na Escala Nacional Brasil da Tecnisa S.A. ( Tecnisa ). A perspectiva do rating de crédito corporativo é estável. Fundamentos A Tecnisa diminuiu significativamente sua escala nos últimos 12 meses em relação aos seus números históricos para se focar na geração de caixa operacional livre por meio da venda de seus estoques e repasse de recebíveis, principalmente relacionados ao seu maior projeto, Jardim das Perdizes, cuja entrega está prevista para o primeiro trimestre de 2016. Acreditamos que essa estratégia, em conjunto com outras iniciativas da empresa, como vendas dos terrenos não estratégicos das participações em projetos, tem sido implementada rigorosamente e resultará em uma geração de caixa significativa durante os próximos três anos, a qual deve ser utilizada principalmente para amortização de dívidas, resultando em melhora da estrutura de capital da empresa. Acreditamos que com essa estratégia a Tecnisa conseguirá enfrentar os desafios da indústria de construção civil já que o desempenho econômico brasileiro deteriorou-se significativamente nos últimos trimestres com aumento da inflação, dos juros, dos impostos, do nível de desemprego e maior endividamento do consumidor. Esses fatores, em conjunto com certa restrição de crédito, têm impactado diretamente o setor provocando enfraquecimento significativo na demanda por imóveis, queda do crescimento real de preços como apontados pelo índice FIPE ZAP e manutenção dos altos níveis de distratos. Consequentemente, os níveis de estoques nos principais mercados brasileiros continuam elevados apesar da queda substancial dos lançamentos nos últimos anos, forçando grande parte das empresas a oferecer descontos aumentando a 1/7
concorrência e pressionando a rentabilidade do setor. A diminuição de lançamentos somada ao foco em monetização de recebíveis, estoques e outros ativos deve resultar em uma melhora significativa na geração de caixa da empresa, mesmo em um cenário desafiador à indústria. Esperamos que a Tecnisa use o caixa gerado para reduzir dívida, resultando em uma estrutura de capital mais forte. Em nossa visão, esses fatores compensam as fracas métricas de geração interna de fluxo de caixa (FFO) sobre dívida e de cobertura de juros caixa pelo FFO que devem ficar abaixo de 12% e 2,0x, respectivamente, durante este período. Os fatores que restringem o perfil de risco de negócios da Tecnisa são a sua menor escala comparada com seus competidores com ratings mais altos (Cyrela e MRV), a alta concentração de sua geração de caixa em poucos projetos e um banco de terrenos excessivamente grande dado o nível de lançamentos esperados para os próximos anos. Também acreditamos que a volatilidade de suas margens deve ser alta durante os próximos anos dado que o resultado dos projetos a serem reconhecidos de 2016 em diante devem ser menos rentáveis do que o projeto do Jardim das Perdizes, resultando no reconhecimento de margens menores. Por outro lado, destacamos que a Tecnisa continua entre as principais empresas do setor de construção civil, com uma forte marca, atuando principalmente no mercado de São Paulo. Nosso cenário-base para a Tecnisa assume: Valor geral de vendas (VGV) de lançamentos de R$150 milhões em 2015 e R$ 600 milhões em 2016; Receita líquida anual de R$ 1,8 bilhão em 2015 e R$ 1,3 bilhão em 2016 refletindo o menor volume de lançamentos projetados, o valor de mercado do estoque de R$ 1,8 bilhão e o valor de receita a reconhecer de aproximadamente R$ 1,1 bilhão ao final de março de 2015; Margem EBITDA de 25% em 2015 dado que esperamos que as iniciativas de redução de custos com vendas, administrativos e gerais deverão compensar as altas taxas de inflação no ano, e 20% em 2016 principalmente por causa do reconhecimento de projetos com rentabilidade menor do que o Jardim das Perdizes de 2016 em diante; Geração de caixa operacional de R$ 540 milhões em 2015 e R$ 1,3 bilhão em 2016 devido ao alto volume de entregas, principalmente relacionadas ao projeto Jardim das Perdizes e à venda de estoques; Investimentos próximos a R$ 8 milhões anuais sobretudo em tecnologia da informação; e Dividendos obrigatórios mínimos de 25% do lucro líquido. Com base nessas premissas, chegamos às seguintes métricas de crédito para os próximos dois anos: FFO sobre dívida entre 10% e 13%; Fluxo de caixa operacional (OCF, em inglês) sobre dívida e fluxo de caixa operacional livre (FOCF, em inglês) sobre dívida de 28% em 2015 e 128% em 2016; Cobertura de juros caixa pelo FFO de 1,8x; e Dívida sobre capital de 50% em 2015 e 35% em 2016. Liquidez Avaliamos a liquidez da Tecnisa como adequada. Esperamos que as fontes de caixa excedam os usos em mais de 1,2x nos próximos 12 meses e que permaneçam positivas mesmo se o EBITDA declinar 30% em relação à nossa projeção. Em nossa opinião, a Tecnisa possui sólido relacionamento com bancos e tem certa flexibilidade nos vencimentos de suas dívidas, dado que mais de 70% dos seus vencimentos de curto prazo são dívidas de projetos pagas com os recebimentos dos projetos financiados. Atualmente, a Tecnisa possui uma margem confortável nas suas cláusulas contratuais restritivas financeiras (covenants), mas apresenta uma limitação em seu covenant relacionado ao rating corporativo que pode ser quebrado caso o rating da empresa seja rebaixado para níveis abaixo de brbbb+. No entanto, nossa perspectiva estável indica que não esperamos um rebaixamento dos ratings nos próximos 12 meses, o que garante certo conforto. 2/7
Principais fontes de liquidez: Posição de caixa de R$ 367 milhões em 31 de março de 2015; FFO de aproximadamente de R$ 240 milhões nos próximos 12 meses; Capital de giro de cerca de R$ 500 milhões nos próximos 12 meses, dado o grande volume de repasses de recebíveis durante o ano; e Linhas de financiamento de projetos já aprovadas de R$ 634 milhões. Usos de caixa: Dívida de curto prazo de R$ 974 milhões em 31 de março de 2015; Investimentos de R$ 8 milhões nos próximos 12 meses; e Pagamento de dividendos de R$ 45 milhões nos próximos 12 meses. Perspectiva A perspectiva estável do rating de crédito corporativo reflete nossa opinião de que a Tecnisa adotou uma estratégia conservadora ao reduzir drasticamente o volume de lançamentos e despesas com vendas, gerais e administrativas para enfrentar o momento desafiador para a economia brasileira, especialmente para o setor de construção civil. Esperamos que a empresa apresente uma geração de caixa significativa nos próximos 12 a 18 meses com fluxo de caixa operacional sobre dívida acima de 25% e, dessa forma, reduzindo sua dívida, apresentando melhores métricas de alavancagem, como uma dívida sobre capital abaixo de 50%, o que compensará suas fracas métricas de FFO sobre dívida e FFO sobre juros caixa. Cenário de elevação Poderíamos elevar os ratings da Tecnisa se houvesse uma melhoria significativa em suas métricas de crédito, com FFO sobre dívida constantemente acima de 12% e FFO sobre juros caixa acima de 2x ao mesmo tempo em que mantém uma forte geração de caixa e melhores métricas de alavancagem, com dívida sobre capital abaixo de 50%. A empresa poderia atingir essas métricas lançando novos projetos que consigam atingir boa velocidade de venda em conjunto com alta rentabilidade ou apresentando uma redução acima do esperado em seu nível de endividamento. Cenário de rebaixamento Poderíamos rebaixar os ratings da Tecnisa caso sua geração de caixa fosse negativamente afetada por um aumento inesperado nos volumes de cancelamentos, baixa venda dos estoques ou atraso no processo de repasse dos recebíveis, resultando em fluxo de caixa operacional sobre dívida consistentemente abaixo de 15%, fluxo de caixa operacional livre sobre dívida abaixo de 10% ou dívida sobre capital acima de 55% durante os próximos 12 a 18 meses. Análise de recuperação Principais fatores analíticos O rating de emissão das debêntures da Tecnisa é brbbb+, com uma recuperação de 4L, o que indica uma recuperação média (entre 30%-50%; na parte inferior da banda). Avaliamos a perspectiva de recuperação mediante um cenário simulado de default. No caso da Tecnisa assumimos que um default ocorreria em 2016. Acreditamos que nesse cenário hipotético, o default seria resultado de uma deterioração ainda mais significativa no mercado residencial como resultado de uma recessão econômica, acarretando uma forte queda na geração de fluxo de caixa da empresa. Em um cenário de default, acreditamos que os ativos da Tecnisa seriam liquidados, dado o alto valor intrínseco desses ativos. Assumimos uma redução de 10% no valor de estoque e também descontos de 55% no valor das unidades prontas, de 50% das unidades em construção e de 45% nos terrenos, resultando em um valor discricionário dos ativos da 3/7
empresa no ano de default de R$ 2,3 bilhões, do qual subtraímos R$112 milhões para despesas relacionadas à falência. Estrutura de prioridade de pagamentos (waterfall) Valor líquido da empresa após despesas administrativas: R$ 2,1 bilhões Prioridade: R$ 1,6 bilhão (obrigações trabalhistas e dívidas de projeto) Dívidas senior secured: R$ 195 milhões (Cédula de Crédito Bancário ou CCB e a 4ª emissão de debêntures) Obrigações senior secured: R$ 5,7 milhões (obrigações fiscais) Dívidas senior unsecured: R$ 630 milhões (CCB, 3ª emissão de debentures e dívidas relacionadas à aquisição de terrenos) Expectativa de recuperação da emissão das debêntures senior unsecured: entre 30% e 50% TABELA DE CLASSIFICAÇÃO DE RATINGS Tecnisa S.A. Ratings de Crédito Corporativo Escala Nacional Brasil brbbb+/estável/-- Risco de Negócios Fraco - Risco-país Moderadamente alto - Risco da indústria Moderadamente alto - Posição competitiva Fraca Risco Financeiro Agressivo - Fluxo de caixa/alavancagem Agressivo Modificadores - Diversificação/Efeito-portfólio Neutro - Estrutura de Capital Neutra - Liquidez Adequada - Política Financeira Neutra - Administração e Governança Corporativa Regular - Análise de Ratings Comparáveis Neutra Critérios e Artigos Relacionados Critérios Metodologia e Premissas: Descritores de Liquidez para Emissores Corporativos Globais, 16 de dezembro de 2014. Ratings de Crédito nas Escalas Nacionais e Regionais, 22 de setembro de 2014. Tabelas de Mapeamento das Escalas Nacionais e Regionais da Standard & Poor's, 30 de setembro de 2014. Metodologia de Aplicação de Ratings de Recuperação a Ratings de Emissão em Escala Nacional, 22 de setembro de 2014. Principais Fatores de Crédito para a Indústria de Construção Residencial e Desenvolvimento Imobiliário, 3 de fevereiro de 2014. Metodologia de Ratings Corporativos, 19 de novembro de 2013. Metodologia corporativa: Índices e Ajustes, 19 de novembro de 2013. Critério geral: Metodologia de rating de grupo, 19 de novembro de 2013. Metodologia: Fatores de créditos relativos à administração e governança para entidades corporativas e seguradoras, 13 de novembro de 2012. 4/7
Diretrizes de critério para ratings de recuperação de dívida em grau especulativo de emissores corporativos globais, 10 de agosto de 2009. Artigos Recovery: Unsecured Lenders To U.S. Homebuilders Face Better-Than-Average Recovery Prospects, 16 de abril de 2008. Tecnisa S.A. Ratings de Crédito Corporativo Escala Nacional Brasil LISTA DE RATINGS Ratings Reafirmados brbbb+/estável/-- Ratings de Emissão Debêntures brbbb+ Ratings de Recuperação De Para Banda 4H* 4L* *H (High)/L (Low) Emissor Data de Atribuição do Rating Inicial Data da Ação Anterior de Rating Tecnisa S.A. Rating de Crédito de Emissor Escala Nacional Brasil longo prazo 22 de julho de 2008 1º de agosto de 2014 Informações regulatórias adicionais Outros serviços fornecidos ao emissor Não há outros serviços prestados a este emissor, clique aqui para mais informações. Atributos e limitações do rating de crédito A Standard & Poor s Ratings Services utiliza informações em suas análises de crédito provenientes de fontes consideradas confiáveis, incluindo aquelas fornecidas pelo emissor. A Standard & Poor s Ratings Services não realiza auditorias ou quaisquer processos de due diligence ou de verificação independente da informação recebida do emissor ou de terceiros em conexão com seus processos de rating de crédito ou de monitoramento dos ratings atribuídos. A Standard & Poor s Ratings Services não verifica a completude e a precisão das informações que recebe. A informação que nos é fornecida pode, de fato, conter imprecisões ou omissões que possam ser relevantes para a análise de crédito de rating. Em conexão com a análise deste (s) rating (s) de crédito, a Standard & Poor s Ratings Services acredita que há informação suficiente e de qualidade satisfatória de maneira a permitir-lhe ter uma opinião de rating de crédito. A atribuição de um rating de crédito para um emissor ou emissão pela Standard & Poor s Ratings Services não deve ser vista como uma garantia da precisão, completude ou tempestividade da (i) informação na qual a Standard & Poor s se baseou em conexão com o rating de crédito ou (ii) dos resultados que possam ser obtidos por meio da utilização do rating de crédito ou de informações relacionadas. Fontes de informação Para atribuição e monitoramento de seus ratings a Standard & Poor s utiliza, de acordo com o tipo 5/7
de emissor/emissão, informações recebidas dos emissores e/ou de seus agentes e conselheiros, inclusive, balanços financeiros auditados do Ano Fiscal, informações financeiras trimestrais, informações corporativas, prospectos e outros materiais oferecidos, informações históricas e projetadas recebidas durante as reuniões com a administração dos emissores, bem como os relatórios de análises dos aspectos econômico-financeiros (MD&A) e similares da entidade avaliada e/ou de sua matriz. Além disso, utilizamos informações de domínio público, incluindo informações publicadas pelos reguladores de valores mobiliários, do setor bancário, de seguros e ou outros reguladores, bolsas de valores, e outras fontes públicas, bem como de serviços de informações de mercado nacionais e internacionais. Aviso de ratings ao emissor O aviso da Standard & Poor s para os emissores em relação ao rating atribuído é abordado na política Aviso de Pré-Publicação aos Emissores. Frequência de revisão de atribuição de ratings O monitoramento da Standard & Poor s de seus ratings de crédito é abordado em: Descrição Geral do Processo de Ratings de Crédito (seção de Revisão de Ratings de Crédito) http://www.standardandpoors.com/ratings/articles/pt/la/? articletype=pdf&assetid=1245338484985 Política de Monitoramento http://www.standardandpoors.com/ratings/articles/pt/la/? articletype=pdf&assetid=1245319078197 Conflitos de interesse potenciais da S&P Ratings Services A Standard & Poor s Brasil publica a lista de conflitos de interesse reais ou potenciais em Conflitos de Interesse Instrução Nº 521/2012, Artigo 16 XII seção em www.standardandpoors.com.br. Faixa limite de 5% A S&P Brasil publica em seu Formulário de Referência apresentado em http://www.standardandpoors.com/pt_la/web/guest/regulatory/disclosures o nome das entidades responsáveis por mais de 5% de suas receitas anuais. Copyright 2015 pela Standard & Poor's Financial Services LLC. Todos os direitos reservados. Nenhuma parte desta informação (incluindo-se ratings, análises e dados relativos a crédito, avaliações, modelos, software ou outras aplicações ou informações obtidas destes) ou qualquer parte dele (Conteúdo) pode ser modificada, sofrer engenharia reversa, reproduzida ou distribuída de nenhuma forma, nem meio, nem armazenado em um banco de dados ou sistema de recuperação sem a prévia autorização por escrito da S&P. O Conteúdo não deverá ser utilizado para nenhum propósito ilícito ou não autorizado. Nem a S&P, nem suas afiliadas, nem seus provedores externos, nem diretores, funcionários, acionistas, empregados nem agentes (Coletivamente Partes da S&P) garantem a exatidão, completitude, tempestividade ou disponibilidade de qualquer informação. As Partes da S&P não são responsáveis por quaisquer erros ou omissões, independentemente da causa, nem pelos resultados obtidos mediante o uso de tal Conteúdo. O Conteúdo é oferecido "como ele é". 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