Vice-presidência de Governo Superintendência Nacional de Assistência Técnica e Desenvolvimento Sustentável Gerência Nacional de Assistência Técnica Apoio Técnico a Questões Relativas à Avaliação em Massa de Imóveis para fins Fiscais i Engenheira Valéria Martins Salgado valeria.salgado@caixa.gov.br
Avaliação de imóveis Metodologias Aplicáveis
Métodos de Avaliação segundo a NBR 14653-1 1 Métodos para Identificação de VALOR Comparativo direto de dados d de mercado Involutivo Evolutivo Capitalização da renda Métodos para Identificação do CUSTO Comparativo direto de custos Quantificação de custos
Métodos de Avaliação segundo a NBR 14653-1 Escolha da metodologia Natureza do bem a avaliar Finalidade da avaliação Disponibilidade, quantidade e qualidade de informações Deve ser justificada NBR 14653-1 Suportar o convencimento do valor
Método Comparativo Identifica o valor de mercado de um bem através do tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra. É o método recomendado sempre que existirem elementos de comparação.
Método Comparativo HOMOGENEIZAÇÃO POR FATORES DADOS HETEROGÊNEOS TRATAMENTO PARA COMPARAÇÃO REGRESSÃO LINEAR REDES NEURAIS METODOLOGIA CIENTÍFICA ENVOLTÓRIA DE DUPLA FACE REGRESSÃO ESPACIAL
Método Comparativo Tratamento por Fatores de Homogeneização Seus cálculos devem ser fundamentados por metodologia científica Publicados por entidade técnica reconhecida Contemporâneos à data da avaliação (até 02 anos) Estudo regional
Método Comparativo Tratamento por Fatores de Homogeneização Situação paradígma
Método Comparativo Tratamento por Fatores de Homogeneização Média dos preços
Método Comparativo Uso da Metodologia científica Regressão Linear Nos possibilita obter uma homogeneização dos dados de forma científica, evitando o uso de fatores predeterminados, reduzindo-se a subjetividade. As tendências são extraídas do próprio mercado sem que o avaliador imponha sua impressão como sendo a verdade absoluta. Os modelos utilizados para inferir o comportamento do mercado e Os modelos utilizados para inferir o comportamento do mercado e formação de valores, devem ter seus pressupostos devidamente explicitados e testados
Método Comparativo Regressão Linear RETA DE REGRESSÃO f(variáveis) MÉDIA DOS PREÇOS PESQUISADOS
Método Involutivo Identifica o valor de mercado do bem: hipotético empreendimento aproveitamento eficiente estudo de viabilidade técnico-econômica cenários viáveis para execução e comercialização do produto Utilizado para imóveis atípicos, quando não há elementos semelhantes para comparação. Ex.: glebas urbanas, terrenos remanescentes em zonas centrais ou terrenos para incorporação em zonas adensadas.
Método Involutivo Avaliação dos lotes do empreendimento hipotético Gleba urbana a avaliar Cálculo de todas as despesas necessárias para a implantação e comercialização do empreendimento e estimativa do prazo de obras Estimação do lucro presumido mínimo previsto por um possível empreendedor e do prazo de venda das unidades Cálculo do valor da área Empreendimento hipotético mais adequado ao local VALOR DA ÁREA = Receitas Despesas Lucro
Método Involutivo Existem três formas de cálculo para o Método Involutivo Abordagem estática Abordagem algébrica dinâmica i (equações pré definidas) Abordagem dinâmica com fluxo de caixa
Método Evolutivo Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes = terreno + benfeitorias para a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercialização. VI = ( V T + CR B )* FC
VALOR CUSTO Custo de produção = preço pago pelo terreno + custo da construção Valor está vinculado às relações entre oferta e demanda de um determinado tipo de imóvel.
Valor e custo EXCESSO DE DEMANDA (compradores) ESCASSEZ DE DEMANDA (compradores) AUMENTO DE PREÇOS QUEDA DE PREÇOS Em nenhum dos casos o custo de produção será da mesma forma afetado Em cada segmento de mercado (localização, tipologias ou classes de g ( g renda) haverá diferentes tipos de oferta e demanda gerando diferentes níveis de preços e, conseqüentemente, de valores
Método da Renda Identifica o valor de mercado do bem: capitalização presente da sua renda líquida prevista, considerando-se cenários viáveis. O bem vale pelo que ele pode produzir Utilizado na avaliação de imóveis atípicos, exemplo: prédios industriais e comerciais, hotéis, shoppings, hospitais
Método Involutivo x Método da Renda Renda Valor do empreendimento Empreendimento existe ou está projetado Prazo é a vida econômica Taxas de juros de longo prazo Receitas operacionais Involutivo Valor do terreno Projeto hipotético adequado ao local Prazo de obras e venda das unidades Taxas de juros de curto e médio prazos Receitas de vendas
CONCLUSÃO Todos os métodos são eficientes desde que aplicados adequadamente. Independente do método escolhido, haverá sempre a necessidade do conhecimento do mercado, o que só pode ser obtido a partir de uma boa base de informações.