P.ºn.º R.P. 89/2010 SJC-CT Anexação. Hipoteca. Indivisibilidade. Cancelamento. Arredondamento de estremas de prédio confinante. DELIBERAÇÃO 1. É a seguinte a situação registral dos dois prédios abrangidos pelos indicados pedidos: 1.1. O prédio nº da freguesia de, foi desanexado do prédio nº, a fls vº do Livro B-1, tem natureza rústica, está inscrito na matriz sob o art.... da Secção X- e tem a área de 162408m2. Sobre o mesmo encontram-se em vigor as seguintes inscrições: a) Ap. de 1990/02/21 - Ónus Real a favor de EMPRESA PÚBLICA, sendo sujeito passivo a C, E.P.. O objecto inicial desta inscrição era o referido prédio (que à data do registo estava descrito com aproximadamente 67.500.000m2), abrangendo o ónus 38.186m2, sendo 7.770m2 do artigo da Secção X, 15.926m2 do artigo da Secção X e 14.490m2 do artigo da Secção X. Consta da inscrição que é um ÓNUS COM CARÁCTER PERMANENTE ( )para ocupação, trânsito e realização de trabalhos inerentes à construção da canalização da L ( 2ª fase ); para defesa, protecção e manutenção das condições indispensáveis da respectiva canalização. ( ) a) Na faixa de 3,5m para um e outro lado do eixo da canalização não terá lugar, sem prévia concordância da Empresa Pública..., a construção de qualquer obra ou plantação de árvores e a alteração da topografia do terreno (conforme perfil transversal que faz parte da escritura de constituição deste ónus); b) O pessoal da EMPRESA ( ) ou ao serviço desta, encarregado da inspecção ou reparação da canalização, terá livre passagem ao longo da referida faixa no desempenho dos seus serviços ; b) Ap. de 1991/02/27 - Aquisição a favor de Manuel, solteiro, maior, por compra à C... ; c) Ap. de 1991/02/27 - Hipoteca voluntária a favor da Caixa de Crédito Agrícola Mútuo de ; d) Ap. de 2000/09/15 - Hipoteca voluntária a favor da Caixa Central Caixa Central de Crédito Agrícola Mútuo, C.R.L.. 1.2. O prédio nº da mesma freguesia está descrito como rústico, com 1.309.000m2 e inscrito na matriz sob os artigos da Secção e da Secção X. Pela Ap. de 1969/12/12 está registada a aquisição a favor de João, casado na separação de bens. - 1 -
2. No dia 4 de Fevereiro de 2010 a recorrente pediu online os seguintes actos de registo; 1º - Aquisição de parte do prédio descrito sob o nº 848 da freguesia de...; 2º - Alteração da dita descrição nº 848; 3º - Alteração da descrição nº 4066 da mesma freguesia; 4º - Cancelamento da inscrição de hipoteca voluntária da Ap. de 1991/02/27, sendo objecto mediato do pedido o indicado prédio nº 4066; 5º - Cancelamento da inscrição de hipoteca voluntária da Ap. de 2000/09/15, sendo objecto mediato do pedido o indicado prédio nº 4066. Aos pedidos couberam as Ap.,,, e, respectivamente, os quais foram distribuídos à Conservatória do Registo Predial de 2.1. As declarações complementares assentam numa ordem de formulação dos pedidos diferente da que foi efectivamente utilizada, com excepção do 1º pedido, ou seja, estão dados como pedidos os cancelamentos em 2º e 3º lugares, a alteração da descrição 848 em 4º lugar e a alteração da descrição 4066 em 5º lugar. Em relação ao 1º pedido declarou-se que Foi requerido como registo de aquisição, pois não havia na plataforma informática, uma opção distinta e adequada ao acto que se pretende e identificou-se a parcela como sendo a desanexar do prédio 848 e para anexar ao prédio 4066. Em relação aos pedidos de alteração das descrições, tudo o que é declarado já o fora na escritura de COMPRA E VENDA PARA RECTIFICAÇÃO DE ESTREMAS apresentada, celebrada entre os mencionados titulares inscritos, ou seja, a área restante quanto ao prédio 848 e a identificação completa quanto ao prédio 4066, incluindo já a área adquirida para anexar. Do título consta que sobre o prédio 848 se encontra registado o dito ónus e incidem as duas indicadas hipotecas voluntárias, cujo cancelamento se encontra assegurado e que a venda da parcela é livre de ónus ou encargos. 3. Todos os pedidos foram recusados, nos seguintes termos: a) Ap. : Recusada a anexação. Foi requerida a desanexação de 9.100m2 do prédio 848/ com vista à anexação do prédio 4066 da mesma freguesia, por arredondamento de extremas. Sobre o primeiro prédio, incide um ónus real a favor da Empresa e duas hipotecas cujo cancelamento parcial também foi requerido. - 2 -
Ora a anexação de prédios encontra-se subordinada, no plano tabular, à verificação cumulativa de certos requisitos, um dos quais a homogeneidade do respectivo direito de propriedade, sendo que não poderá resultar prejuízo ao destino jurídico unitário da coisa. Sobre esta matéria vejam-se por ex. os Pareceres do Conselho Técnico dos Registos e Notariado 11/99; 17/99; 72/99; 10/2001; 10/2003; 15/2003 e 126/2006, todos publicados no sítio da Internet do IRN. Este último requisito, não se verifica se sobre algum dos prédios que se pretende anexar incidem ónus/encargos, como aquele que existe a favor da Empresa e as hipotecas, cujo cancelamento não poderá ser efectuado de forma parcelar, tendo em conta o disposto nos art.s 691 e 696 do Código Civil: Cfr. art.s 68 e 69 nº 2 do CRP. Recusado o averbamento de actualização da por depender da apresentação anterior. b) Ap. : O despacho é de teor exactamente igual ao anterior. c) Ap.s, e : Foram todos objecto de despacho de igual teor: Recusada pelos mesmos fundamentos da Ap. 1. 3. No dia 25 de Março de 2010 ( Ap.... ) procedeu o apresentante à interposição do presente recurso hierárquico, cujos termos aqui se dão por integralmente reproduzidos, no qual, depois de questionar Quais são os pareceres que, efectivamente, fundamentam a decisão 2, alega sumariamente que: 1 As recusas tiveram a seguinte tradução tabular: A de aquisição (Ap. ) foi anotada na ficha 848;a de actualização da descrição 848 (Ap. ) foi anotada no espaço reservado às inscrições; a de actualização da descrição 4066 ( Ap. ) foi anotada no espaço reservado às inscrições; as de cancelamento ( e Ap. ) foram anotadas na ficha 4066, mediante a simples menção recusado cancelamento. Já depois da interposição do recurso foram efectuadas as seguintes anotações: a) à descrição 848: Pendente de desanexação de 9100m2 para rectificação de extremas do prédio 4066 ; b) à descrição 4066: Pendente de anexação da área de 9100m2 proveniente do prédio 848, para rectificação de extremas. 2 Como deixámos relatado, a recorrida pretendeu apoiar a sua fundamentação em pareceres do C.T., que identificou pelos nºs 11/99, 17/99, 72/99, 10/2001, 10/2003, 15/2003 e 126/2006. A recorrente terá efectuado diligências junto da Conservatória ( e IRN?) no sentido de encontrar esses pareceres e não o terá conseguido em relação a todos. Em face do teor da correspondência electrónica remetida pela recorrida à recorrente e ao IRN, que consta reproduzida no recurso, o incidente terá a seguinte explicação: ao tentar reproduzir a nota de rodapé 2 do Pº R.P. 267/2008 SJC-CT, disponível intranet - processo este não invocado no despacho, mas apenas referido na correspondência - a recorrida tratou como números de processos ( 11/99, 10/2001 e - 3 -
a) Quanto ao ónus real - O mesmo não obsta à anexação pelas seguintes ordens de razões: 1) desde logo por que não se enquadra nos direitos reais de garantia ou de aquisição, únicos que podem afectar a homogeneidade do direito de propriedade e causar prejuízo ao destino unitário da coisa, já que não se coloca em relação a ele a questão da execução e da prioridade, nem o princípio da especialidade e da preferência; 2) está verificada a contiguidade, a pertença ao mesmo proprietário e o seu consentimento e, mesmo quanto à homogeneidade do direito de propriedade vista pelo lado do conteúdo - plano em se admite que ela seja discutível - a questão não se coloca, já que a parcela dos 9100m2 não é abrangida pelo ónus, como resulta das plantas e títulos que deram origem ao ónus e foi declarado pelo proprietário do prédio 848 e, ainda que o fosse, o o ónus é no seu conteúdo, em tudo semelhante a uma servidão, semelhança que resulta também do facto do ónus, tal como a servidão, não abranger todo o prédio, mas apenas uma parcela especificada do mesmo, assim, com a anexação, não se dá uma alteração do ónus real, ele mantém-se inalterado, tal como foi constituído; 3) Deve aplicar-se o entendimento defendido nos Processos R.P. 72/99 DSJ-CT ( na parte em que se referiu às servidões), R.P. 15/2003 DSJ-CT ( em causa o ónus de não fraccionamento) e R.P. 17/99 DSJ-CT ( em causa uma servidão), já que a analogia de situações o impõe; b) Quanto às hipotecas O cancelamento a efectuar com base nas autorizações de cancelamento prestadas pelos credores, a efectuar no mesmo procedimento registral, afasta o obstáculo que a sua vigência levantaria à anexação e, porque há fraccionamento, não é posto em causa o princípio da indivisibilidade da hipoteca 4. A recorrida sustentou as recusas em despacho, não datado, cujos termos aqui se dão também por integralmente reproduzidos, começando por afirmar que foi o facto de os averbamentos resultantes desta operação não poderem ser efectuados com natureza provisória ( art.s 100º, nº 1 e 101º, nº 3, a contrario) que determinou as 10/2003) o que eram números de BRN ( onde se publicaram os processos nºs 72/99, 17/99 e 15/2003, respectivamente) e trocou um número de processo, ao ter mencionado o Pº 126/2006 em vez de 127/2006. Verifica-se ainda que a indicada nota de rodapé 2 também enferma de lapso, pois menciona que o Pº R.P. 17/99 foi publicado no BRN II nº 10/2001 e a publicação teve lugar no BRN II nº 8/99. Esse incidente motivou a seguinte afirmação da recorrente: Chamo ainda a atenção para o facto que considero inaceitável, é que afinal, os pareceres que fundamentam a decisão da Senhora Conservadora não são os indicados no despacho, mas sim, como a mesma referiu o parecer constante do processo R.P. 267/2008, que NÃO foi mencionado no despacho de recusa, mas que a Ilustre Conservadora apressou-se em indicar para consulta, após as nossas inúmeras tentativas. - 4 -
recusas, constituindo obstáculo à sua natureza definitiva duas ordens de razões, a) uma de ordem tabular os requisitos da anexação e b) outra aquela que nos parece ser uma impossibilidade, imposta pela lei substantiva, de proceder ao cancelamento parcelar das inscrições hipotecárias que incidem sobre o prédio 848, antes da parcela em causa ser efectivamente desanexada/anexada ( não vemos necessidade de proceder à abertura da descrição da parcela a anexar ao prédio 4066). Em explicitação do primeiro ponto (requisitos da anexação), afirma que apesar de o ónus registado constituir uma verdadeira servidão, a faixa de terreno respectiva não está identificada na inscrição, facto que não permite saber se a parcela que se pretende desanexar faz ou não parte dessa faixa, fazendo toda a diferença, pois no primeiro caso, e para além da necessidade do consentimento da Empresa, será transcrita no prédio 4066 a inscrição de servidão do prédio 848; na segunda hipótese não será necessário. Termina afirmando: Daí, consideramos não ter condições para, com segurança, garantir que a parcela destinada à rectificação de estremas não se encontra abrangida pelo citado ónus real. Saneamento/pronúncia O processo é o próprio, as partes legítimas, o recurso tempestivo 3, e inexistem questões prévias ou prejudiciais que obstem ao conhecimento do mérito, o qual vai expresso na seguinte Deliberação 1. A descrição resultante da anexação de prédio descrito a parte de prédio descrito só é aberta na dependência de inscrição, no caso de esta corresponder a facto que tenha tido por objecto essa realidade já autonomizado das partes, averbando-se a anexação a cada uma das descrições 3 Chegamos a esta conclusão por existirem elementos nos autos que nos permitem constatar que a notificação teve lugar no dia 25 de Fevereiro de 2010 e não no dia 22 de Fevereiro de 2010 que consta das anotações efectuadas, que é a data do registo postal da notificação e não a data em que deve dar-se por efectuada a notificação ( cfr. presunção legal constante do art. 254º, nº 3 do Código de Processo Civil), que é a que deve ser anotada( art. 71º, nº 3 do C.R.P.). - 5 -
oficiosamente, por dependência daquela inscrição. Não sendo esse o caso, a descrição é aberta na dependência dos próprios averbamentos de anexação, pedidos com referência a ambas as descrições. ( Cfr. art.s 80º, nº 1 e 85º, nº, d) do C.R.P.). 2. Assim, ainda que conste do título de transmissão de parcela a desanexar de prédio descrito que a mesma se destina a anexar a um outro prédio igualmente descrito, maxime no caso em que conste mesmo que o fundamento da anexação é a rectificação de estremas do segundo, devem ser pedidos dois actos de registo, o de aquisição, na dependência do qual é aberta a descrição da parcela, e o de anexação 4. 3. Quando se defende que uma das condições da possibilidade da anexação de prédios ou parcelas é a homogeneidade das respectivas situações jurídicas representadas tabularmente, tal não significa que tenha que haver absoluta coincidência entre essas situações jurídicas, tudo estando em 4 A forma como foi exercida a instância tem implícita a pressuposição de que fosse possível registar a aquisição da parcela do prédio 848 na descrição 4066, actualizando posteriormente as descrições respectivas. E a recorrida manifestou acompanhar o entendimento da recorrente (afirmando expressamente no despacho de sustentação que não vê necessidade de proceder à abertura da parcela a anexar ao prédio 4066 ), pois não abriu a descrição da parcela para efeito de anotação da recusa decidida ( art. 80º, nºs 1 e 2 do C.R.P.),- tendo anotado a recusa no prédio 848 nem convolou o 3º pedido para pedido de anexação. Parece-nos, se bem interpretamos as afirmações e a técnica utilizada pela recorrida, que terá havido algum equívoco na invocação da doutrina constante do Pº R.P. 14/2006 DSJ, disponível intranet, feita no despacho de sustentação, para defender que efectuam-se simples anotações às descrições dos prédios, delas fazendo constar não apenas a finalidade mas também a situação de pendência de anexação. É que a aplicação in casu do que se defendeu naquele processo não de forma original, pois citou-se o Pº R.P. 72/99 DSJ-CT, já anteriormente referido - apenas poderia justificar que fosse aberta a descrição da parcela apesar de se entender existir obstáculo à anexação, nela se incluindo a menção da sua finalidade (rectificação de estremas) e pendência de anexação ao prédio 4066, anotando os mesmos factos à descrição 4066. É certo que na situação dos autos a abertura da descrição da parcela pressupõe que se lavre um averbamento de desanexação ao prédio 848, que não pode ter natureza provisória, mas nem isso por si só acarreta a recusa do registo de aquisição, como por diversas vezes este Conselho tem defendido ( cfr. v.g. o Pº R.P. 165/2000 DSJ-CT, in BRN 4/2001, II caderno), nem, ainda que acarretasse, justifica que se anote a recusa no prédio 848, em vez de abrir a descrição para anotar a recusa ( art. 80º, nºs 1 e 2 do C.R.P.). Muito menos se pode retirar do indicado processo, ou de qualquer outro, o entendimento de que é desnecessário abrir a descrição da parcela, como defende a recorrida. - 6 -
saber se dos factos registados não coincidentes pode resultar prejuízo para o seu destino unitário 5. 4. A hipoteca é um desses factos que, não tendo por objecto os dois prédios que se pretendem anexar, impede que se dê por verificada aquela condição 6, a qual pode ser obtida, v.g., cancelando previamente esse registo. Verificando-se, no mesmo procedimento registral, como acontece in casu, que o pedido de cancelamento não precede o pedido de anexação, nem por isso o respectivo registo deve deixar de efectuar-se em primeiro lugar ( cfr. art. 75º, nº 4 do C.R.P.). 5. Uma das manifestações da indivisibilidade da hipoteca no plano do objecto, traduz-se no facto de, com o fraccionamento do prédio, cada uma das fracções ficar a garantir a dívida na totalidade, não podendo assim defender-se que decorra desse princípio ( Cfr. art. 696 do Código Civil) a impossibilidade de cancelamento quanto a parte desse prédio, desde que devidamente autonomizada 7. 5 Paradigmáticos de uma ou outra das situações, em que sendo embora o mesmo proprietário, se manifesta uma divergência que ou prejudica ou não prejudica o destino unitário heterogeneidade versus homogeneidade - são os casos da hipoteca e servidão predial, respectivamente, sobre os quais este Conselho já teve oportunidade de tomar posição, respectivamente nos Pºs R.P. 72/99 DSJ-CT e R.P. 17/99 DSJ-CT, já citados. No caso dos autos a questão volta a colocar-se quanto à hipoteca e coloca-se pela primeira vez em relação ao ónus, com o conteúdo supra relatado. Remetemos integralmente para fundamentação constante dos indicados processos, que tem aplicação, como mais à frente de forma abreviada referiremos, também ao registo daquele ónus, no sentido de, ao contrário da hipoteca, não constituir obstáculo à anexação. 6 O que não implica necessariamente uma decisão de recusa, já que no caso em que a anexação seja acto dependente do registo de facto que incida sobre ambos os prédios (cfr. art. 85º do C.R.P.) deve efectuar-se o registo provisoriamente por dúvidas em cada uma fichas, com a menção de que o objecto do facto registado é o prédio que haja de resultar da anexação, como este Conselho defendeu por mais que uma vez ( cfr., se não erramos a última vez que tal aconteceu, o Pº R.P. 90/2009 SJC-CT). 7 Para um tratamento aprofundado desta matéria, cfr. Maria Isabel Helbling Meneres Campos, in Da Hipoteca, Caracterização, constituição e Efeitos, pág. 124 e seguintes. Confessamos alguma dificuldade em perceber a invocação deste princípio como obstáculo ao cancelamento das hipotecas quanto à parcela transmitida e, por conseguinte, como obstáculo à anexação, na utilização das expressões cujo cancelamento não poderá ser efectuado em forma parcelar, no despacho de qualificação, e com aquela que nos parece ser a impossibilidade, imposta pela lei substantiva, de proceder ao cancelamento parcelar das inscrições hipotecárias que incidem sobre o prédio 848, antes da parcela em causa ser efectivamente desanexada/anexada, no despacho de sustentação. - 7 -
6. Não pode falar-se de falta da referida homogeneidade da situação jurídica pelo facto de só sobre um dos prédios a anexar se encontrar em vigor uma inscrição de Ónus Real, com carácter permanente, cujo conteúdo consiste em, numa faixa de 3,5m para um e outro lado do eixo de uma canalização, não poder ter lugar, sem autorização do sujeito activo do ónus, a construção de qualquer obra ou plantação de árvores e a alteração da topografia do terreno, e em o pessoal do sujeito activo ou ao seu serviço ter livre passagem ao longo da referida faixa no desempenho dos seus serviços de inspecção ou reparação 8. 7. Tendo sido objecto de compra e venda uma parcela de terreno do prédio sujeito àquele ónus, para arredondamento de estremas de prédio confinante, ao qual deve ser anexado, não basta a declaração das partes no sentido de que estando embora o prédio sujeito ao ónus, a parcela é transmitida livre de ónus ou encargos para dar por demonstrado que a mesma não é abrangida pelo ónus e deixar de reproduzir a respectiva A desanexação não está assegurada com o 1º pedido? 8 Encontramo-nos perante uma vinculação de conteúdo negativo decorrente directamente da lei ( (Art. 3 do D.L. 34021 de 11 de Outubro de 1944, o que se verifica pela escritura pública da respectiva constituição, que o recorrente incluiu nos autos) e enquadrada como ónus real, importando para a apreciação da questão de mérito determo-nos apenas na relação do seu conteúdo com o destino unitário do prédio que vier a resultar da anexação. Ora, parece-nos valer aqui a fundamentação que se utilizou no indicado Pº R.P. 17/99 DSJ-CT para defender que o facto um prédio ser serviente ( ou dominante) duma servidão predial não prejudica o destino unitária do prédio resultante da sua anexação a outro que o não seja. No despacho de qualificação a recorrida defendeu que a existência do ónus era, a par das hipotecas voluntárias, elemento de inverificação da homogeneidade que é uma dos requisitos da anexação. Em face da argumentação da recorrente, a recorrida abandonou aquele entendimento no despacho de sustentação - chegando a afirmar que o ónus constitui uma verdadeira servidão - tendo-se ficado pela dúvida sobre se há ou não que transcrever a inscrição do ónus, consoante a parcela faça parte ( e se esse facto constitui ou não, uma alteração à topografia do terreno acautelada pela inscrição de servidão e que depende da concordância da EPAL ) ou não da faixa de 3,5m para cada lado, ou seja, se está ou não abrangida pelo ónus. - 8 -
inscrição na nova descrição desanexada e, consequentemente, na nova descrição resultante da posterior anexação 9. Em consonância com e exposto, propomos a procedência parcial do recurso, a que corresponde a feitura da aquisição pedida pela Ap. provisoriamente por dúvidas em descrição aberta como sendo a desanexar do prédio nº 848, e a manutenção das recusas quanto aos restantes pedidos (Ap. a ), deixando o princípio da indivisibilidade da hipoteca previsto no art. 696º do código Civil de constituir fundamento das recusas dos cancelamentos das hipotecas, mas passando a constituir fundamento das mesmas o facto de se terem pedido quanto à descrição 4066, o que implica dar os factos por não titulados, já que sobre essa descrição não existe qualquer inscrição hipotecária ( art. 69º, nº 1, b) do C.R.P.) 10. 2010. Deliberação aprovada em sessão do Conselho Técnico de 17 de Novembro de Luís Manuel Nunes Martins, relator. Esta deliberação foi homologada pelo Exmo. Senhor Presidente em 22.11.2010. 9 Concordamos assim com a dúvida assumida pela recorrida no despacho de sustentação, embora discordemos na parte em que, se bem a interpretamos, não exige a intervenção da Empresa, do sujeito activo do ónus. Se é de exigir essa intervenção é nesta hipótese - embora não propriamente a consentir, mas a confirmar que se verifica a situação para que aponta a declaração das partes, de não abrangência da parcela pelo ónus - e não naqueloutra em que a parcela seja abrangida pelo ónus e o seu registo deva ser reproduzido nas novas descrições, a desanexada e a resultante da anexação. Obviamente que não se levam em consideração as plantas e as escrituras de constituição do ónus e de aquisição de parcelas por parte da Empresa apresentadas em sede de recurso, já que, ainda que provassem que a parcele não é abrangida pelo ónus e é a própria recorrente a afirmar que é certo que a sua consulta pode ser difícil, para nós o é certamente, pelo que, nesse aspecto, apenas confiámos na declaração prestada pelo proprietário do prédio número 848, mas que certamente poderá ser comprovada pelas referidas plantas e escritura, por técnicos aptos para o efeito - elas não estiveram na disponibilidade da entidade a quo. 10 Mesmo que não seja por efeito do que acabámos de dizer, isto é, mesmo que esta proposta não seja homologada ou, vindo a sê-lo não se venha a tornar definitiva, impor-se-á que a as recusas sejam tabularmente traduzidas em anotações efectuadas de forma adequada (cfr. a forma como foram efectuadas na nota 1). - 9 -
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