DOCUMENTOS EXIGIDOS PARA TRANSMISSÃO IMOBILIARIA Para que você possa adquirir o seu imóvel com segurança, deve exigir do vendedor todos os documentos necessários, para que não seja surpreendido futuramente com anulação de escritura e registro, em razão de execuções em tramite contra os vendedores. A Escritura de transmissão de domínio da propriedade, por exigência da Lei nº 7433, de 18-12- 1985, regulamentada pelo Decreto nº 93.240, de 09-09-1986, do artigo 1.137, do Código Civil Brasileiro, da Lei nº 8.212/91, Decretos 356/91, 612/92 e 97.834/89 são os seguintes e o tabelião e o registrador têm a obrigação e o dever de exigir: Exigências estas quando o vendedor for pessoa física: 1) - "Título de Domínio da Propriedade". 2) - "Certidão Negativa de Ônus" sobre o imóvel e que sobre o mesmo não tenha nenhuma ação real ou pessoal reipersecutória (ações de execução, penhora, interdição, etc.), certidão essa que deverá ser requerida junto ao Cartório de Registro de Imóveis. 3) - "Certidão Negativa Quanto à Dívida Ativa da União Inscrita" 4) - "Certidão Negativa para com a Fazenda Pública Estadual" 5) - "Certidão Negativa Municipal" com relação aos impostos que recaem sobre o imóvel - esta certidão poderá ser dispensada pelo adquirente, desde que assuma a responsabilidade pela quitação dos débitos porventura existentes. 6) - tem o adquirente o direito de exigir do vendedor a "Certidão Negativa do Cartório Distribuidor Judicial" (no Fórum de sua cidade) 7 ) Certidão Negativa do Distribuidor da Justiça Federal. 8) Certidão Negativa da Justiça do Trabalho, uma Ação Trabalhista pode causar a penhora do imóvel, mesmo depois de registrada a escritura, por isso o adquirente também tem o direito de exigir. 9) - No caso de imóvel rural deve-se exigir, também, a quitação do ITR - Imposto Territorial Rural dos cinco últimos exercícios (Medida Provisória nº 1.528, de 19-11-1996, art. 21 e Lei nº 9.393, de 19-12-1996, art. 21) ou a "Certidão de Quitação de Tributos e Contribuições Federais Administrados pela Secretaria da Receita Federal" (relativa ao imóvel, site: www.receita.fazenda.gov.br) e o "CCIR - Certificado de Cadastro de Imóvel Rural" do exercício em curso e, mais ainda, a "Averbação da Reserva Legal" exigida pelo IBAMA, junto ao Cartório de Registro de Imóveis). 10) - Quando o imóvel for unidade de condomínio, exigir "Declaração de Quitação" para com as obrigações condominiais, que deverá ser fornecida pelo síndico do edifício, com firma reconhecida. Se PESSOA JURÍDICA, além das Certidões acima deverão ser exigidos, ainda: 11) - "Certidão Negativa de Debito - CND", expedida pelo INSS (site: www.mpas.gov.br), que autorize a alienação do bem imóvel. 12) - "Certidão de Quitação de Tributos e Contribuições Federais Administrados pela Secretaria da Receita Federal" site: www.receita.fazenda.gov.br. 13) - CONTRATO SOCIAL ou ESTATUTO SOCIAL da pessoa jurídica para comprovação de quem realmente representa a empresa e qual o objetivo social da mesma, mais o Cartão do CNPJ (antigo CGC/MF). O tabelião ou notário é obrigado a identificar as partes, mencionando documentos de identidade, bem como a arquivar em suas Notas fotocópias do Contrato ou Estatuto Social. 14) - A pessoa jurídica que tem como objetivo social a compra e venda de imóveis e, desde que o imóvel a ser adquirido não faça parte do seu Ativo Permanente, está isenta da apresentação das certidões constantes dos itens 9 e 10, fato a ser declarado sob responsabilidade civil e penal pela transmitente e que deverá constar expressamente na escritura.
Recomenda-se ao adquirente especial atenção quando o imóvel for de propriedade de MENORES, ESPÓLIOS, ASSOCIAÇÕES, SOCIEDADES RELIGIOSAS, ENTIDADES E FUNDAÇÕES.. AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS EM NOME DOS FILHOS - Os pais ao adquirirem bens imóveis para os filhos através de compra e venda, ou mesmo no ato da doação, podem instituir ou reservar USUFRUTO VITALÍCIO sobre os imóveis, esclarecendo que, na falta de um deles a parte do prémorto acrescerá à do supérstite, e, podem ainda, com fulcro na prerrogativa liberada pelo Art. 263 e seu inciso II e pelo Art. 269 e seus incisos I e II, do vigente Código Civil, submeter as propriedades e as que forem sub-rogadas em seu lugar à CLÁUSULA DE INCOMUNICABILIDADE, isto é, desobrigadas da comunhão dos casamentos de seus filhos, para torná-las propriedades somente deles, bem como gravá-las com a CLÁUSULA DE IMPENHORABILIDADE (não poderão ser objetos de penhora ou execução) e ainda com CLÁUSULA DE INALIENABILIDADE (não poderão ser alienadas ou vendidas) por um tempo determinado. - Que os ascendentes não podem vender aos descendentes, sem que os demais descendentes expressamente consintam (Art. 1.132, do C.C.). Sem esse consentimento a venda pode estar encobrindo uma doação e é nula de pleno direito, mas a nulidade só pode ser alegada pelos herdeiros prejudicados. Se um dos descendentes for menor, o juiz autorizará o ato, através de alvará judicial, em nome do incapaz, após verificar se o negócio é real e não uma simples doação disfarçada. - Que a mulher que exerce profissão lucrativa, distinta da do marido, tem direito de adquirir com o produto de seu trabalho quaisquer bens e submetê-los ao regime de BENS RESERVADOS, isto é, desobrigados da comunhão de seu casamento para torná-los propriedades unicamente suas. - Que esses bens não respondem pelas dívidas do marido, exceto as contraídas em benefício da família. - Que em caso de separação do casal esses bens não serão partilhados; são de propriedade exclusiva da mulher. (Art. 246 e único do C.C. e observadas as cautelas legais que disciplinam o respectivo instituto jurídico). I - DA COMPRA E VENDA - Compra e venda é um contrato consensual, bilateral e oneroso (para ambas as partes), pela qual uma parte efetua a transferência ou tradição de uma coisa à outra, e esta se compromete a pagar àquela uma compensação em dinheiro, que é o preço. Na compra e venda é necessário que tenha, rigorosamente, três elementos para sua caracterização: a coisa, o preço e o consentimento. - A compra e venda é o contrato pelo qual quem vende se obriga a transferir o domínio de coisa certa a quem compra, e este, a pagar àquele certo preço em dinheiro. (Art. 1122 C.C.) - Adquire-se a propriedade imóvel pela transcrição do título de transferência no Registro de Imóveis (Art. 530, inciso I, do C.C.). Por isso é do interesse do comprador registrar imediatamente o seu título de transferência, pois a transmissão do domínio somente se efetiva com o registro do título no Registro de Imóveis. - Enquanto se não transcrever o título de transmissão, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel, e responde pelos seus encargos (Art. 860, único, do C.C.). Por isso é também
do interesse do vendedor que o comprador registre imediatamente o seu título de transmissão. - A fixação do preço deve ter a concordância de ambas as partes. Nulo é o contrato de compra e venda quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço. (Art. 1125 C.C.) - Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preço por conta do comprador (Art. 1127, do C.C.). - Na compra e venda o vendedor se obriga a transferir a propriedade, a pagar as despesas de tradição, a exibir as Certidões Negativas para com as Fazendas Públicas Federal, Estadual e Municipal (as quais exoneram a coisa e exime o comprador de toda responsabilidade) e a garantir contra vícios ou defeitos ocultos, que a tornem imprópria ao uso ou lhe diminuam o valor, sendo certo que a ignorância de tais vícios não exime o vendedor da responsabilidade, devendo tão somente devolver o que recebeu mais as despesas do contrato, salvo cláusula expressa em contrário; e se o vendedor conhecia os vícios ou defeitos restituirá o valor pago pelo comprador com perdas e danos (Arts. 1101 a 1106 do C.C) e contra a evicção (Arts. 1107 a 1117 do C.C.). Garantir a evicção significa que o vendedor deve informar ao comprador que a coisa não é alheia ou litigiosa, para que este não sofra a perda, parcial ou total da coisa, em virtude de reivindicação judicial promovida pelo verdadeiro dono ou possuidor. O vendedor, nos contratos onerosos, é obrigado a resguardar o adquirente dos riscos da evicção, toda vez que se não tenha excluída expressamente esta responsabilidade e, é claro, que o adquirente deve ser informado e assumir o risco da evicção, caso contrário tem o adquirente o direito de recobrar o preço que pagou, mais a indenização dos frutos que tiver sido obrigado a restituir, as despesas do contrato e dos prejuízos resultantes da evicção e as custas judiciais e honorários de advogado. - Na compra e venda as obrigações do comprador são as de receber a coisa comprada e pagar o preço ajustado e responder pelas despesas do contrato ou escritura e de seu registro, impostos, selos, etc. (Art. 1129, do C.C.), salvo cláusula em contrário. - Por conta do vendedor são as despesas da tradição, que são as de medir, entregar, certidões negativas, custas judiciais e honorários de advogado para obtenção de alvarás, quando necessário, laudêmio, corretagem do intermediário, imposto sobre o lucro imobiliário (art. 1129, do C.C.), salvo convenção diversa. - Não sendo a venda a crédito, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço (art. 1131, do C.C.). Mas pode, a seu juízo, imitir o comprador na posse precária do bem. - Se o comprador se tornar insolvente, poderá o vendedor suspender a entrega da coisa, até que o comprador lhe dê garantia de pagar no tempo ajustado (art. 1131, do C.C.). - Se a coisa for indivisível, não pode o vendedor vender a sua parte a estranhos se outro condômino a quiser, preço a preço. O condômino que não foi comunicado da venda poderá depositar o preço e haver para si a parte vendida a estranho dentro do prazo de 6 (seis) meses. (art. 1139, do C.C.) - O locatário da coisa também tem direito de preferência na aquisição do imóvel. CLÁUSULAS ESPECIAIS À COMPRA E VENDA
RETROVENDA: - O vendedor reserva-se o direito de recobrar o imóvel vendido dentro do prazo máximo de 3 (três) anos, a contar da data da venda do imóvel, restituindo ao comprador o preço corrigido, que poderá ser em parcelas, as despesas feitas, bem como os melhoramentos e benfeitorias introduzidos no imóvel. Vencido o prazo torna-se irretratável a venda. (art. 1140 a 1143, do C.C.) PREEMPÇÃO OU PREFERÊNCIA: - Através de cláusula expressa na escritura, o comprador fica obrigado a oferecer o bem ao vendedor, se desejar vendê-lo ou dar em pagamento, para que este exerça seu direito de preferência, pelo mesmo preço e condições em que o bem está sendo vendido ou dado em pagamento. O direito de preferência caducará decorridos 30 (trinta) dias após a venda do imóvel, se o vendedor não exercer o seu direito de preempção. O direito de preferência não pode ser cedido e nem passa aos herdeiros do vendedor. (arts. 1.149 a 1.157, do C.C.). PACTO DO MELHOR COMPRADOR: - Este pacto vale como condição resolutiva, se não se convencionar em contrário e assegura ao vendedor o direito de desfazer a venda se, em prazo ajustado, que não pode exceder de 1 (um) ano e a cláusula vale somente em relação aos contratantes, aparecer quem ofereça melhores vantagens do que as que foram dadas pelo comprador (arts. 1.158 a 1.162, do C.C.). - O eminente Clóvis Bevilaqua comentando o art. 1.158 ensina: por maior vantagem, entendese preço mais elevado ou algum elemento, que traga benefício ao vendedor, como sejam garantias maiores, pagamento imediato e semelhantes. Estas vantagens, porém, devem ser reais. Não basta que o vendedor lhes afirme a existência; cumpre que, efetivamente, existam, para que as denuncie ao comprador. Enquanto a venda não se desfaz, são do comprador os frutos colhidos, sem que por eles tenha que indenizar o vendedor. - Se o comprador, sabendo da proposta recebida pelo vendedor pagar o mesmo preço e nas mesmas condições, terá a preferência. PACTO COMISSÓRIO: - No pacto comissório o vendedor se reserva o direito de, não tendo o comprador pago no dia determinado a parcela do preço ajustado a: 1º.) desfazer de pleno direito o contrato; ou 2º.) reclamar os pagamentos devidos; fazendo assim: - 1º.) - Pode-se instituir cláusula resolutiva expressa nos moldes do art. 1163, do C.C., na qual o comprador incorrerá em mora pelo não pagamento da parcela do preço no seu exato vencimento. Comprovada a inadimplência do comprador pela simples pendência de uma parcela do preço após o seu vencimento, operar-se-á, automaticamente, a cláusula resolutória expressamente instituída. Operada a cláusula resolutória, considerar-se-á rescindido o contrato ou escritura de pleno direito, com a imediata desobrigação do imóvel para alienação a terceiros. Incorrendo o comprador em mora e se sujeitando aos efeitos da cláusula resolutória, o comprador perderá a quantia correspondente à parcela do preço já paga ao vendedor, em favor deste, como compensação pelo exercício da posse do imóvel, que poderá lhe ser transferida a título precário, até a ultimação do negócio, com o pagamento final da totalidade do preço. Na hipótese da rescisão da venda por inadimplência do comprador, este responderá pelas perdas e danos que o vendedor sofrer, especialmente no que tange à preservação das
condições do imóvel, de sua depredação ou depreciação por utilização inadequada, culposa ou dolosa, obrigando-se o comprador a restituir a posse do imóvel ao vendedor, nas 24 (vinte e quatro) horas seguintes ao vencimento da obrigação, após o que passará a exercê-la com o vício configurante do esbulho possessório. - 2º.) Pode-se seguir o disposto no parágrafo único do artigo 1163, pelo qual o vendedor deverá ficar atento ao prazo de pagamento dado ao comprador, pois decorridos 10 (dez) dias do mesmo, ficará, automaticamente e de pleno direito rescindido o contrato ou escritura, pois pode ser de interesse do comprador desistir do negócio, atrasando propositadamente por dez dias, para provocar a rescisão da compra. Nesse caso o vendedor deverá cobrar a parcela tão logo vencida, antes de decorrer os dez dias, se não quiser que a escritura ou o contrato seja rescindido. ARRAS: - Arras ou sinal de arras é a importância ou valor pago ao vendedor como sinal de negócio e princípio de pagamento. Ultimado o negócio no prazo ajustado a mesma será abatida do preço combinado. Ultrapassado o prazo fixado e não pago o restante do preço, o comprador perderá em favor do vendedor a importância dada como sinal, ficando esse livre para negociar a coisa com outra pessoa. Se o vendedor se recusar a efetivar a venda, dentro do prazo acordado, ficará obrigado a devolver ao comprador o sinal em dobro. (Art. 1.094 e seguintes do C.C.). RESTRIÇÕES À COMPRA E VENDA - Observe se na procedência do imóvel houve os seguintes casos, os quais tornam nula de pleno direito a compra e venda: - Os ascendentes não podem vender aos descendentes sem que os demais descendentes expressamente concordem.(art. 1132, do C.C.). A concordância dos demais descendentes poderá ser dada em ato separado do instrumento de compra e venda. - Os tutores, curadores, testamenteiros e administradores não podem comprar os bens a eles confiados para guarda ou administração. (art. 1133, I, do C.C.). - Os mandatários não podem comprar os bens de cuja administração ou alienação estejam encarregados. (art. 1133, II, do C.C.). - Os empregados públicos não podem comprar os bens da União, Estados ou Municípios que estejam sob sua administração (art. 1133, III, do C.C.). - Os juízes, empregados, escrivães e outros não podem adquirir os bens objetos de litígio no tribunal, juízo ou repartição em que servirem. (art. 1133, IV, do C.C.). - O condômino, se a coisa for indivisível, não pode vender a sua parte a estranhos se outro condômino a quiser, preço a preço.