Hotelaria, o melhor investimento de longo prazo? Semana da Reabilitação Urbana de Lisboa, 2017 31 de Março de 2017
1. Turismo e Hotelaria em Lisboa 2. Economics da Reabilitação 3. Os drivers do negócio 4. Tópicos para reflexão
1. Turismo e Hotelaria em Lisboa 2. Economics da Reabilitação 3. Os drivers do negócio 4. Tópicos para reflexão
A EVOLUÇÃO DO TURISMO EM LISBOA! A OFERTA Oferta Hoteleira da Cidade de Lisboa (2009-2016; Número de Quartos) TCMA* = 4,5% 14 826 15 509 15 942 16 654 17 451 18 066 19 371 20 031 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 (até Nov.) Anual 4,6% 2,8 % 4,5 % 4,8 % 3,5 % 7,2% 3,4% Entre 2009 e 2016, a oferta hoteleira da cidade de Lisboa cresceu cerca de 5 000 quartos (c. 600 M de investimento) Fonte: INE; ATL Análise: neoturis *TCMA Taxa de crescimento médio anual 4
A EVOLUÇÃO DO TURISMO EM LISBOA! A OFERTA EM EDIFICIOS REABILITADOS 5 6 11 12 Os hotéis, decorrentes de processos de reabilitação urbana, são já uma realidade na cidade de Lisboa; e com uma quota de mercado significativa NÃO EXAUSTIVO 2 4 3 1 2 Bairro Alto Hotel 5* - 55 Q 9Hotel Mercy 4* - 47 Q 8 LX Boutique Hotel 4* - 61 Q 9 Lisboa Chiado 4* - 40 Q 1 9 10 7 3 4 5 Lisboa Carmo Hotel 4* - 45 Q Lisboa Pessoa Hotel 4* - 75 Q Porto Bay Liberdade 5* - 98 Q 10 Browns Central Hotel 4* - 80 Q 11 Heritage Avenida Hotel 4* - 42 Q 12 Altis Liberdade 5* - 70 Q 14 13 6 7 Memmo Principe Real 5* - 41 Q Vincci Baixa Hotel 4* - 66 Q 13 14 Pestana CR7 4* - 82 Q Pousada Terreiro do Paço 5* - 90 Q 8 5
A EVOLUÇÃO DO TURISMO EM LISBOA! A PROCURA Procura na Cidade de Lisboa (2009-2016; milhares de dormidas) TCMA = 7.9% 7.0% 8 431 9 061 8 511 9 104 5 736 6 188 6 416 6 797 7 269 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 jan-nov 2015 jan-nov 2016 Anual 7,9% 3,7% 5,9% 7,0% 16,0% 7,5% No mesmo período, a procura tem dado sinais de um crescimento sustentável e muito superior ao da oferta Fonte: INE; ATL Análise: neoturis 6
A EVOLUÇÃO DO TURISMO EM LISBOA! A PROCURA Marquês de Pombal Alfama Baixa / Chiado Belém Fonte: ATL Inquérito motivacional 2015 Análise: neoturis 7
A EVOLUÇÃO DO TURISMO EM LISBOA! A OCUPAÇÃO E O PREÇO MÉDIO Taxa de Ocupação (2012-2016; %) Preço por Quarto Vendido (2012-2016; ) 71,5% 71,9% 67,8% 70,8% 55,5% 56,5% 76,5% 77,7% 78,1% 77,0% 78,4% 76,8% 67,6% 62,5% 66,8% 134,9 121,3 122,5 126,8 140,1 61,8 62,6 66,0 70,3 72,2 49,2 50,4 54,0 58,2 60,8 2012 2013 2014 2015 2016 3* Hotéis 4* Hotéis 5* Hotéis 2012 2013 2014 2015 2016 3* Hotéis 4* Hotéis 5* Hotéis As taxas de ocupação da cidade já se encontram em valores elevados [espaço para crescer limitado], tendo o preço médio começado a subir desde, pelo menos, 2012 Fonte: ATL Análise: neoturis 8
1. Turismo e Hotelaria em Lisboa 2. Economics da Reabilitação 3. Os drivers do negócio 4. Tópicos para reflexão
O INVESTIMENTO Hotel 4*, 120 quartos CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL Localização: Baixa Pombalina Área Bruta de Construção acima do solo: 7 000 m 2 Número de pisos: 6 (R/C + 4 pisos + Piso amansardado) Uso atual: Retalho e Habitação Estado do Imóvel: Devoluto Maturidade do projeto de desenvolvimento: não licenciado 10
A OPERAÇÃO Hotel 4*, 120 quartos Um bom investimento Operação Preço médio ( ) 130 Ocupação (%) 75% Receita Total ( ) * 6 100 000 GOP (%) 40% GOP ( ) 2 400 000 Promoção e Operação Payback (# anos cruzeiro) 8 Yield (operação cruzeiro) 13% Valor de saída (12 x GOP) 28 800 000 Valor ( / m2) 4 100 Valor ( / quarto) 240 000 GOP ( /m 2 ) 340 * Inclui 30% de outras receitas 11 Promoção, Arrendamento e Venda Renda ( ) (2/3 do GOP) 1 600 000 Renda ( / quarto) 13 300 Yield (saída) 6,0% Valor de saída ( ) 26 700 000 Valor ( / m2) 3 800 Valor saída ( / quarto) 222 000
A OPERAÇÃO Hotel 4*, 120 quartos Um pior investimento Operação Preço médio ( ) 72 Ocupação (%) 77% Receita Total ( )* 3 000 000 GOP (%) 30% GOP ( ) 900 000 Promoção e Operação Payback (# anos cruzeiro) 21 Yield (operação cruzeiro) 5% Valor de saída (12 x GOP) 10 800 000 Valor ( / m2) 90 000 Valor ( / quarto) 1 500 GOP ( /m 2 ) 117 * Inclui 20% de outras receitas 12 Promoção, Arrendamento e Venda Renda ( ) (2/3 do GOP) 600 000 Renda ( / quarto) 5 000 Yield (saída) 6 % Valor de saída ( ) 10 000 000 Valor ( / m2) 1 400 Valor saída ( / quarto) 83 000
1. Turismo e Hotelaria em Lisboa 2. Economics da Reabilitação 3. Os drivers do negócio 4. Tópicos para reflexão
OS DRIVERS DO NEGÓCIO O que distingue um bom investimento de um pior investimento Micro Localização Conceito Modelo de Negócio Serviço 14
LOCALIZAÇÃO NOVAS CENTRALIDADES O centro histórico foi separado em 3 microcentralidades: a) Baixa-Chiado Lisboa Trendy ; b) Alfama, Castelo e Mouraria Lisboa com História c) Bairro Alto, Cais do Sodré e Santos Lisboa Jovem ; tendo sido criada uma nova microcentralidade: d) Marquês de Pombal e Avenida da Liberdade, reconhecendo a sua relevância como destino de shopping e de negócios. 15
CONCEITO Ovolo Woolloomooloo (Sidney, Austrália) (recuperação de armazéns, instalações militares e industria naval Park Hyatt Paris Vendome (Paris, França) (junção de 5 edifícios residenciais) 16
CONCEITO Hotel Indigo Kensington (Londres, RU) (recuperação de townhouse vitoriana) Volkshotel (Amesterdão, Holanda) (reconversão da antiga sede do jornal De Volkskrant) 17
CONCEITO MAXIMIZAR RECEITAS Rooftop: os topos dos edifícios oferecem oportunidades para instalação de bares e restaurantes com vistas privilegiadas e experiências globais mais satisfatórias Parcerias: atração de parceiros que assumam o desenvolvimento e gestão de espaços e valências do hotel acrescentando valor à experiência global (lojistas, restaurantes, health clubs ou galerias de arte) Mixed Use Developments: a legislação nacional permite a promoção de apartamentos integrados em unidades hoteleiras. Piso térreo: o espaço disponível pode ser aproveitado para o desenvolvimento comercial ou de restauração com saída para a rua Abertura ao exterior: a abertura dos espaços da unidade a não hóspedes pode constituir uma importante fonte de receitas não tradicionais Garagens: as localizações adequadas para hotel são, tradicionalmente, as que necessitam de mais espaço de estacionamento na cidade, não necessitando o hotel de tanto espaço como outras valências 18
MODELOS DE NEGÓCIO Operação própria Arrendamento Contrato de Gestão Franchising 19
MODELOS DE NEGÓCIO Com maior ou menor necessidade de investimento Mais ou menos financiáveis pelo sistema financeiro Com maior ou menor necessidade de competências próprias (da promoção à gestão) Com rentabilidade [na ótica do promotor] mais ou menos dependente do resultado Com estratégia de saída mais ou menos liquida Com maior ou menor risco para o promotor 20
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TÓPICOS PARA REFLEXÃO Na ótica do investidor promotor uma entidade gestora inquilino único Sujeito a ciclos, mas nunca vazio como uma loja, apartamento ou escritório Maior capacidade de diferenciação do produto (vs. escritórios, residências ou comércio) Capacidade de plena integração [maximizadora de sinergias e valor] de hotel com componente residencial Possibilidade de monetização de todas as áreas Necessidade de escala mínima Provavelmente nunca tão bom investimento como residencial de topo [nicho], mas provavelmente melhor que residencial ou escritórios em alguns edifícios ativo gerador de receitas sustentáveis numa visão de longo prazo do investidor 22
Hotelaria, o melhor investimento de longo prazo? Semana da Reabilitação Urbana de Lisboa, 2017 31 de Março de 2017