Ações judiciais na locação de imóveis urbanos Ação revisional de aluguel Ação de consignação de aluguel e acessórios da locação Prof. Denis Donoso Denis Donoso blogspot.denisdonoso.com.br
Apresentação da Lei de Locações (Lei 8.245/91) Objeto da Lei de Locações (art. 1º e parágrafo único). Norma híbrida (direito material e processual). Aspectos processuais (arts. 58 a 75). Ações judiciais típicas (despejo, consignação, revisional e renovatória).
Aspectos processuais comuns (ações locatícias) Art. 58 da Lei de Locações Tramitação nas férias forenses; Competência; Valor da causa; Citações, intimações e notificações; Efeito dos recursos contra sentença.
Ação de consignação de aluguel e acessórios da locação Art. 67 da Lei de Locações
Introdução Objeto (consignar aluguel ou acessórios da locação); Pagamento como direito do devedor. Natureza da ação (prevalece ser declaratória). Alcance (locações residenciais / não residenciais).
Cabimento Aplicação do art. 335 do Código Civil; Razões de consignar: a) Mora do credor (mora accipiendi) Incisos I e II do art. 335 do CC. b) Dificuldades ou impedimentos de pagar Incisos III, IV e V do art. 335 do CC.
Ação de consignação de chaves Aplicação do rito especial da Lei de Locações? NÃO (Gildo dos Santos) As chaves não são aluguel ou acessório da locação, mas sim o próprio objeto da locação. Deve seguir procedimento especial de consignação do CPC (arts. 539 e seguintes). SIM (Claudio Zarif, Luiz Fux)
Legitimidade Ativa: qualquer sujeito que tenha interesse jurídico em pagar (locatário, fiador, sublocatário etc.). Passiva: locador (regra). Adquirente do imóvel (STJ, Resp 6.836) Imobiliária / administradora (STJ, Resp 1.252.620)
Procedimento Regra Procedimento especial do art. 67 da Lei de Locações Subsidiariamente Aplicação do CPC (art. 79 da Lei de Locações) No CPC Preferencialmente as regras sobre ação de consignação em pagamento (arts. 539 e seguintes) e não meramente o procedimento comum.
Procedimento padrão Petição inicial Art. 67 I e III Cite-se Depósito (art. 67, II) 24 horas Não deposita Extinção sem resolução do mérito Depósito realizado Réu Condutas possíveis
Depósitos no curso da ação (art. 67, III) Autor deve promover os depósitos das prestações vincendas no curso da ação, até a data de seu vencimento, até prolação de sentença de 1ª instância. Podem ser feitos depósitos depois de prolatada a sentença de 1º grau? Não, deve-se propor nova ação de consignação (Gildo dos Santos). Sim, até trânsito em julgado (STJ, REsp 33.976) (Claudio Zarif).
Condutas possíveis do réu citado a) Não contestar Art. 67, IV. O juiz acolherá o pedido, declarando quitadas as obrigações, condenando o réu ao pagamento das custas e honorários de 20% do valor dos depósitos. b) Receber os valores depositados Art. 67, IV. O juiz acolherá o pedido, declarando quitadas as obrigações, condenando o réu ao pagamento das custas e honorários de 20% do valor dos depósitos. c) Contestar Fundamentação vinculada (art. 67, V). d) Reconvir Art. 67, VI (pedir o despejo e a cobrança dos valores objeto da consignatória ou da diferença do depósito inicial, na hipótese de ter sido alegado não ser o mesmo integral).
Possibilidade de complementar depósito Art. 67, VII O autor poderá complementar o depósito inicial, no prazo de cinco dias contados da ciência do oferecimento da resposta, com acréscimo de dez por cento sobre o valor da diferença. Se tal ocorrer, o juiz declarará quitadas as obrigações, elidindo a rescisão da locação, mas imporá ao autor-reconvindo a responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de vinte por cento sobre o valor dos depósitos.
Ação revisional de aluguel Arts. 68 a 70 da Lei de Locações
Introdução Objeto (tutela revisional para mais ou menos); Cláusula rebus sic stantibus no âmbito da locação. Alcance (locações residenciais / não residenciais).
Legitimação Locador, locatário, sublocador, sublocatário (ativa e passivamente); Alienação do imóvel: Vendido o imóvel no curso do contrato, o adquirente se sub-roga nos direitos e obrigações do locador, entre os quais o de rever o aluguel (RT 708/135).
Prazo mínimo para promover ação revisional Art. 19 da Lei de Locações Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado. Falta de preenchimento do prazo: extinção do feito sem resolução do mérito (falta pressuposto processual).
Impedimento para promover ação revisional Pendência de prazo para desocupação do imóvel Art. 68 1º da Lei de Locações: a) Por força de denúncia-vazia; b) Por força de acordo extrajudicial; c) Por força de determinação judicial.
Procedimento (art. 68) Procedimento sumário (art. 68, caput). Art. 1.049, único, CPC Na hipótese de a lei remeter ao procedimento sumário, será observado o procedimento comum previsto neste Código, com as modificações previstas na própria lei especial, se houver.
Procedimento padrão (como era no CPC/73) Petição inicial Recebimento Citação Audiência (conciliação) Contestação Perícia Audiência (inst.) Sentença
Procedimento padrão (como fica no NCPC) Audiência de conciliação A audiência de conciliação deixa de ser etapa necessária do procedimento e passa a ser facultativa (art. 334 do CPC). Contestação A contestação deixa de ser apresentada em audiência (conforme art. 68, IV, LL) e passa a ser apresentada na forma do art. 335 do CPC (prazo de 15 dias, fora da audiência).
Petição inicial Utilizar o padrão do art. 319 do CPC; Indicar valor do aluguel cuja fixação pretende (art. 68 I); Requerer fixação de aluguel provisório (art. 68, II), nos parâmetros legais.
Fixação de aluguel provisório III - sem prejuízo da contestação e até a audiência, o réu poderá pedir seja revisto o aluguel provisório, fornecendo os elementos para tanto; V o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para interposição de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório. Pedido de revisão e sua recorribilidade no CPC/2015.
Contestação Será apresentada conforme o art. 335 do CPC; Deve apresentar contraproposta (art. 68, IV); Pedido contraposto ou reconvenção?
Perícia; Demais etapas Audiência de instrução; Sentença (art. 69) O aluguel fixado na sentença retroage à citação, e as diferenças devidas durante a ação de revisão, descontados os alugueres provisórios satisfeitos, serão pagas corrigidas, exigíveis a partir do trânsito em julgado da decisão que fixar o novo aluguel.
Obrigado!! Prof. Denis Donoso Denis Donoso