Tendo como base as informações coletadas pela equipe e tendências de mercado, desenvolvemos um comparativo entre o investimento atual e uma alternativa com risco similar e que se adeque a seu perfil e objetivo. O investimento atual (imóvel), apesar de ser culturalmente o favorito dos brasileiros, não possui um risco tão baixo quanto se imagina. É um investimento de valor considerável, com pouca liquidez e que comporta riscos ligados a dificuldades para alugar, como por exemplo custos extras. Os ativos que serão usados na comparação são títulos públicos, que são 100% garantidos pelo governo. Características dos imóveis O imóvel é um ativo de propriedade que possui duas funções: Uso Renda Caso os clientes não tenham intenção de utilizar o imóvel para moradia (casa e apartamento) ou para fins comerciais (galpão, loja, escritório) e forem utilizá-lo somente como meio de investimento ou para adquirir uma renda mensal, é interessante e até mesmo aconselhável fazer uma comparação com outros ativos que respondam ao mesmo objetivo. Neste relatório vamos nos concentrar na função de investimento e renda mensal. O rendimento de um investimento em imóvel pode ser segregado em duas partes: Aluguel Valorização O aluguel é facilmente perceptível pelo investidor pois ele é totalmente líquido. A valorização do imóvel, no entanto, só é realmente perceptível quando o bem é posto à venda e o investidor observa o lucro ou prejuízo. O investimento em imóvel tem, portanto, liquidez limitada pelo tempo que pode levar para se encontrar um comprador pelo preço desejado. Característica dos títulos públicos Os Títulos Públicos do Governo Federal, são ativos em que o investidor está empresta um certo valor para o o Governo Federal, em troca de uma rentabilidade acertada no início.
Existem mais de 25 tipos de títulos públicos, mas eles se dividem em 2 categorias: Pré-fixadas, cuja rentabilidade é conhecida no momento da compra do título Pós-fixadas, cuja rentabilidade evolui em função da: o Taxa de juros Selic (divulgada pelo Banco Central) o Inflação Esses ativos possuem data de emissão e uma data de vencimento, esse período podendo durar 50 anos. Porém, eles podem ser comprados ou vendidos a qualquer momento até o vencimento. O Governo Federal garante a liquidez desses ativos e se compromete em recomprar instantaneamente sempre que um investidor assim o desejar. Um investimento em títulos públicos tem, portanto, liquidez elevada, imediata e garantida. Em termos de segurança, os títulos públicos são os ativos que mais oferecem proteção para o investidor no Mercado Financeiro. O governo precisa emitir títulos para fechar as contas pois os gastos públicos superam as receitas. Não honrar o pagamento dos títulos públicos seria extremamente prejudicial para o funcionamento do país pois dificultaria financiamentos futuros pelo aumento do risco. Existem muitos outros mecanismos que são menos prejudiciais para o país afim de resolver um eventual problema de liquidez antes de não honrar os títulos. Algumas dessas opções são por exemplo a impressão de moeda, o esgotamento de reservas de divisas estrangeiras ou até mesmo confisco de contas poupança. (No governo Collor a poupança da população foi confiscada, mas os títulos públicos saíram ilesos)
Rentabilidade em 12 meses Analisamos a evolução dos ativos de julho de 2015 até julho 2016. Neste período de 12 meses o mercado imobiliário veio se ajustando depois de uma forte valorização antes da Copa do Mundo e Olimpíadas. Neste período, de acordo com as estatísticas do site de vendas e locações de imóveis ZAP, o valor de venda dos imóveis caiu 3,6% e o preço do aluguel 9,3%. Venda Aluguel Fonte: ZAP Fonte: ZAP
Tendência para o mercado imobiliário O imóvel no Rio de Janeiro vem valorizando do período de janeiro de 2008 até início de 2014. Entre julho de 2009 e julho de 2011, só em Copacabana, o preço do metro quadrado disparou, passando de 4.508 reais a 8.946 reais, uma alta de quase 100% em 2 anos. No entanto, em 2014 já se ouvia falar de supervalorização dos preços dos imóveis, o que fez com que eles desacelerassem, passando de 11.326 reais a 11.680, uma alta de apenas 3% no ano. Em 2015 houve uma inversão da curva de preços e os imóveis começaram a desvalorizar com a alta da inflação, aumento do desemprego, baixa do poder aquisitivo do brasileiro e aumento das taxas de juros de financiamentos imobiliários e restrição do crédito imobiliário. O preço do metro quadrado passou de 11.680 para 11.405 entre janeiro de 2015 e julho de 2016, representando uma baixa de 2,4%. Fonte: G1
Fonte: ZAP O cenário atual não é favorável para os proprietários de imóveis. Especialistas do mercado imobiliário indicam que a partir do segundo semestre de 2016, os preços dos imóveis vão cair de tal forma que serão comparados aos mesmos apresentados no final de 2011, ou seja, pode estar na hora de pensar em mudar de tipo de investimento. Investimento em títulos públicos Os títulos públicos possuem marcação a mercado, em outras palavras, o valor deles varia em função do tempo conforme a evolução da economia. Porém, se esperarmos até o dia de seu vencimento, sabemos qual será seu rendimento. Por exemplo, uma NTN-B (título atrelado a inflação), no seu vencimento, rendera a seu portador a inflação acruada de uma taxa préfixada determinada na hora da compra (rendimento = valor investido * (inflação da data do vencimento + taxa pré-fixada)). Por essa previsibilidade no rendimento a longo prazo, chamamos esse tipo de investimento de Renda Fixa. Temos então duas maneiras de investir em títulos públicos: Tentando tirar proveito das altas e baixas do valor dos ativos comprando e vendendo na hora certa Comprando os títulos e esperando seu vencimento. Aproveitar das oportunidades do mercado pode trazer ganhos mais elevados mas pode também custar rentabilidade ao investidor sem conhecimento adequado, experiência ou tempo para estar atento as oportunidades. Nesses 12 últimos meses o investimento em títulos públicos rendeu em média 14,01%a.a. (CDI) sem gestão. Esse mesmo tipo de investimento em títulos públicos com a gestão da RJI Gestão & Investimentos, batizada RENDACERTA, rendeu em média 17,38%a.a. já liquido de custos operacionais. Valorização do imóvel Mensal CDI Mensal Carteira administrada Mensal -3,6% -0,3% 14,01% 1,17% 17,38% 1,45%
Comparativo entre investimentos Comparamos um investimento em imóvel com um investimento em Renda Fixa, mais especificamente em títulos públicos. Para esta simulação vamos supor que o investidor possui um imóvel de 2.400.000 com um aluguel de 7.500 reais mensais. Não consideramos nessas simulações o fato de que o imóvel pode não ter sido alugado por alguns meses. Caso isso acontecesse, o proprietário teria gastos como IPTU e condomínio. Não consideramos também que em certas ocasiões o proprietário precisa fazer reformas no imóvel, implicando em mais gastos. Cenários: Mantem o imóvel e com um inquilino alugando e pagando corretamente. Se desfaz do imóvel e investe em título público sem gestão de patrimônio. Se desfaz do imóvel e investe em título público com o serviço profissional da RJI Gestão & Investimentos. Para as duas situações onde o investidor se desfaz do imóvel, devemos calcular seu lucro líquido. Para isso vamos supor que se imóvel tenha sido adquirido em 1999 e declarado por 180.000 reais para cálculo de imposto sobre lucro imobiliário a pagar. Vamos supor também que ele tenha sido vendido por intermédio de uma corretora que cobrará 5% de comissão sobre o valor da venda. Depois dos cálculos, o valor restante para efetuar o investimento em títulos públicos é de 2.152.296,44 reais Valor restante após venda Adquirido em 1999 Preço de venda R$ 2.400.000,00 Preço de compra R$ 180.000,00 Comissão corretora R$ 120.000,00 Imposto a pagar (Gcap) R$ 127.703,56 Lucro liquido R$ 2.152.296,44 Nesta simulação, vamos considerar que o investidor precisa de uma renda equivalente ao aluguel do imóvel, neste caso, 7.500 reais. Então do rendimento dos títulos públicos, ele utilizará 7500 reais que não serão reinvestidos para o mês seguinte.
Rendimento do investimento em título público (na simulação) = Patrimônio do mês anterior * rendimento mensal do investimento aluguel (O que resta do rendimento dos títulos depois do saque mensal equivalente ao aluguel) fluxo de caixa jul/15 ago/15 set/15 out/15 nov/15 dez/15 Imovel (1999) R$ 2.400.000,00 R$ 2.400.000,00 R$ 2.392.800,00 R$ 2.385.621,60 R$ 2.378.464,74 R$ 2.371.329,34 Variação patrimonial R$ - -R$ 7.200,00 -R$ 7.178,40 -R$ 7.156,86 -R$ 7.135,39 -R$ 7.113,99 Patrimonio R$ 2.400.000,00 R$ 2.392.800,00 R$ 2.385.621,60 R$ 2.378.464,74 R$ 2.371.329,34 R$ 2.364.215,35 Investimento (sem gestão) R$ 2.152.296,44 R$ 2.152.296,44 R$ 2.169.924,50 R$ 2.187.758,37 R$ 2.205.800,45 R$ 2.224.053,17 Rendimento* R$ - R$ 17.628,06 R$ 17.833,87 R$ 18.042,08 R$ 18.252,72 R$ 18.465,82 Patrimonio R$ 2.152.296,44 R$ 2.169.924,50 R$ 2.187.758,37 R$ 2.205.800,45 R$ 2.224.053,17 R$ 2.242.518,99 Investimento (com gestão) R$ 2.152.296,44 R$ 2.152.296,44 R$ 2.175.968,87 R$ 2.199.984,15 R$ 2.224.347,25 R$ 2.249.063,22 Rendimento* R$ - R$ 23.672,43 R$ 24.015,28 R$ 24.363,10 R$ 24.715,96 R$ 25.073,93 Patrimonio R$ 2.152.296,44 R$ 2.175.968,87 R$ 2.199.984,15 R$ 2.224.347,25 R$ 2.249.063,22 R$ 2.274.137,15 * deduzido o aluguel jan/16 fev/16 mar/16 abr/16 mai/16 jun/16 jul/16 R$ 2.364.215,35 R$ 2.357.122,71 R$ 2.350.051,34 R$ 2.343.001,18 R$ 2.335.972,18 R$ 2.328.964,26 R$ 2.321.977,37 -R$ 7.092,65 -R$ 7.071,37 -R$ 7.050,15 -R$ 7.029,00 -R$ 7.007,92 -R$ 6.986,89 -R$ 6.965,93 R$ 2.357.122,71 R$ 2.350.051,34 R$ 2.343.001,18 R$ 2.335.972,18 R$ 2.328.964,26 R$ 2.321.977,37 R$ 2.315.011,44 R$ 2.242.518,99 R$ 2.261.200,40 R$ 2.280.099,91 R$ 2.299.220,08 R$ 2.318.563,47 R$ 2.338.132,70 R$ 2.357.930,40 R$ 18.681,41 R$ 18.899,51 R$ 19.120,17 R$ 19.343,39 R$ 19.569,23 R$ 19.797,70 R$ 20.028,84 R$ 2.261.200,40 R$ 2.280.099,91 R$ 2.299.220,08 R$ 2.318.563,47 R$ 2.338.132,70 R$ 2.357.930,40 R$ 2.377.959,24 R$ 2.274.137,15 R$ 2.299.574,23 R$ 2.325.379,73 R$ 2.351.558,98 R$ 2.378.117,40 R$ 2.405.060,46 R$ 2.432.393,76 R$ 25.437,09 R$ 25.805,50 R$ 26.179,25 R$ 26.558,41 R$ 26.943,07 R$ 27.333,29 R$ 27.729,17 R$ 2.299.574,23 R$ 2.325.379,73 R$ 2.351.558,98 R$ 2.378.117,40 R$ 2.405.060,46 R$ 2.432.393,76 R$ 2.460.122,93
Vemos que em 10 meses, os rendimentos dos investimentos em títulos públicos já são suficientes para não só recuperar os custos ligados a venda do imóvel, mas também para superar o patrimônio obtido caso o investidor tivesse mantido o imóvel. Esse prazo cai para 8 meses caso o investidor tenha optado por utilizar a gestão da RJI Gestão & Investimentos. Ao término dos 12 meses a situação é a seguinte: Variação do valor do imóvel Situação inalterada Valor atualizado Venda do imóvel Variação do valor investido (1999 sem gestão) Valor atualizado -R$ 84.988,56 R$ 2.315.011,44 R$ 225.662,80 R$ 2.377.959,24 Variação do aluguel Variação do valor investido (1999 com gestão) Valor atualizado -R$ 615,17 R$ 6.884,83 R$ 307.826,49 R$ 2.460.122,93 O patrimônio do cliente seria 62.947,80 reais a mais caso tivesse escolhido o investimento em títulos públicos sem gestão e 145.111,49 reais mais elevado se tivesse escolhido o investimento em títulos públicos com a gestão da RJI Gestão & Investimentos. A título de informação, ao final do período de 12 meses, o aluguel de 7.500 deveria ser reduzido a 6.884,83 reais para que continuasse coerente com o mercado e o apartamento fosse alugado sem muita dificuldade. Considerações finais Vimos mais cedo que a tendência do mercado imobiliário brasileiro é de queda para os próximos meses e talvez ano, até que a economia brasileira se estabilize. Essa diferença entre os patrimônios nas 3 simulações tende a aumentar. Lembramos que não consideramos nessas simulações a possibilidade vacância do imóvel que acarretaria em gastos mensais ao proprietário do bem. Não consideramos também que em certas ocasiões o proprietário precisa fazer reformas no imóvel, implicando em mais gastos. Outro fator a ser considerado é que todo rendimento oferecido pelos títulos públicos é 100% líquido. Se por exemplo o rendimento mensal do título e do investimento em imóvel for idêntico, de 20.000 reais, o investidor poderá utilizar todo esse rendimento se estivesse com títulos públicos. No caso do investimento em imóvel ele precisará vender o bem para ter acesso a todo esse rendimento, do contrário só poderá utilizar o aluguel. Graças a essa liquidez dos títulos públicos, o investidor pode a qualquer momento readquirir um imóvel, talvez melhor do que o cedido graças a desvalorização imobiliária e forte rendimento da renda fixa, se assim o desejar.