A LEI DO INQUILINATO COMENTADA

SYLVIO CAPANEMA DE SOUZA A LEI DO INQUILINATO COMENTADA 7ª edição Atualizada pela Lei nº 12.112, de 09 dezembro de 2009 Rio de Janeiro 2012

7ª edição 2012-2ª tiragem Copyright Sylvio Capanema de Souza S718L 7. ed. CIP Brasil. Catalogação-na-fonte. Sindicato Nacional dos Editores de Livros, RJ. Souza, Sylvio Capanema de, 1938 A lei do inquilinato comentada / Sylvio Capanema de Souza. 7. ed. - Rio de Janeiro: GZ Ed., 2012. 472p. Atualizada pela Lei nº 12.112, de 09 dezembro de 2009 Inclui bibliografia ISBN 978-85-62490-90-3 1. Brasil. [Lei nº 12.112, de 09 de dezembro de 2009]. 2. Brasil. [Lei do inquilinato (1991)]. 3. Locação de imóveis Brasil. I. Título. 12-0390. CDU: 347.453 (81) (094.5) O titular cuja obra seja fraudulentamente reproduzida, divulgada ou de qualquer forma utilizada poderá requerer a apreensão dos exemplares reproduzidos ou a suspensão da divulgação, sem prejuízo da indenização cabível (art. 102 da Lei nº 9.610, de 19.02.1998). Quem vender, expuser à venda, ocultar, adquirir, distribuir, tiver em depósito ou utilizar obra ou fonograma reproduzidos com fraude, com a finalidade de vender, obter ganho, vantagem, proveito, lucro direto ou indireto, para si ou para outrem, será solidariamente responsável com o contrafator, nos termos dos artigos precedentes, respondendo como contrafatores o importador e o distribuidor em caso de reprodução no exterior (art. 104 da Lei nº 9.610/98). As reclamações devem ser feitas até noventa dias a partir da compra e venda com nota fiscal (interpretação do art. 26 da Lei nº 8.078, de 11.09.1990). Reservados os direitos de propriedade desta edição pela GZ EDITORA contato@editoragz.com.br www.editoragz.com.br Travessa do Paço nº 23, salas 609 e 1.208 Centro CEP: 20010-170 Rio de Janeiro RJ Tels.: (0XX21) 2240-1406 / 2240-1416 Tel./Fax: (0XX21) 2240-1511 Impresso no Brasil Printed in Brazil

Aos meus pais, mulher, filhos e netos, cujo amor é inspiração permanente. Aos que foram, são e serão sempre vivos em minhas lembranças e que comigo escreveram a história da minha vida.

ÍNDICE SISTEMÁTICO Prefácio... IX Introdução antiga... 1 Introdução da edição atualizada... 5 TÍTULO I LOCAÇÕES... 7 Capítulo I Disposições Gerais... 9 Seção I Da locação em geral... 9 Seção II Das sublocações... 89 Seção III Do aluguel... 92 Seção IV Dos deveres do locador e do locatário... 107 Seção V Do direito de preferência... 142 Seção VI Das benfeitorias... 156 Seção VII Das garantias locatícias... 163 Seção VIII Das penalidades criminais e civis... 183 Seção IX Das nulidades... 188 Capítulo II Das Disposições Especiais... 191 Seção I Da locação residencial... 191 Seção II Da locação para temporada... 205 Seção III Da locação não residencial... 211 TÍTULO II DOS PROCEDIMENTOS... 243 Capítulo I Das Disposições Gerais... 245 Capítulo II Das Ações de Despejo... 257 Capítulo III Da Ação de Consignação de Aluguel e Acessórios da Locação... 306 Capítulo IV Da Ação Revisional de Aluguel... 327 Capítulo V Da Ação Renovatória... 356 TÍTULO III DAS DISPOSIÇÕES FINAIS E TRANSITÓRIAS... 391 FORMULÁRIOS I Modelos de Notificações e Denúncias... 412 II Modelos de Petições Iniciais de Ação de Despejo... 418 III Ação de Consignação em Pagamento... 429 IV Ação de Revisão de Aluguel... 431

VIII A LEI DO INQUILINATO COMENTADA V Ação Renovatória... 433 VI Petições Diversas... 435 DIREITO SUMULAR... 439 1 Súmulas do Supremo Tribunal Federal sobre locação... 439 2 Súmulas do II Tribunal de Alçada de São Paulo... 440 3 Enunciados Aprovados pela Corregedoria Geral da Justiça do Estado do Rio de Janeiro... 441 Bibliografia... 443 Índice de Assuntos por Artigos... 445 Índice Alfabético-Remissivo... 453

PREFÁCIO That is a good book which is opened with expectation and closed with profit (Amos Bronson Alcott). Sylvio Capanema de Souza, ao publicar, em 1979, seus comentários à Lei do Inquilinato anterior Lei nº 6.649 já era, de há muito, profundo conhecedor da matéria. E por várias razões: a primeira, porque lecionando, no Rio de Janeiro, Direito Civil nas Faculdades Integradas Candido Mendes desde 1963 tornou-se, a partir de 1973, Professor Titular da citada disciplina, que abrange, no Livro III, referente ao Direito das Obrigações, os Contratos (Título IV), dentre os quais o de Locação (Título V, Capítulo IV, Seção I); a segunda, porque também Titular de Direito Civil do Centro de Estudos, Pesquisa e Atualização do Direito (CEPAD); a terceira, porque desde sua formatura, em 1960, na Faculdade de Direito da Universidade do Brasil, tornou-se Consultor Jurídico da Confederação dos Proprietários de Imóveis no Brasil, da Federação das Associações dos Proprietários de Imóveis do Estado do Rio de Janeiro e da Associação dos Proprietários de Imóveis da Cidade do Rio de Janeiro; a quarta, porque membro efetivo da Comissão Permanente de Direito Civil do Instituto dos Advogados do Brasil; a quinta, porque, além de Fundador e Presidente da Associação Brasileira dos Advogados do Mercado Imobiliário (ABAMI), foi agraciado com os títulos de sócio honorário da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (ABADI), da Associação Paranaense dos Advogados de Imóveis (APADI), da Associação Brasileira dos Advogados de Empresas de Consórcio (ABAEC) e da Associação Gaúcha de Administradores de Imóveis do Mercado Imobiliário (AGADEMI); e a sexta, por haver escrito e publicado preciosos trabalhos avulsos sobre problemas referentes ao inquilinato, como Ações Relativas à Locação (Digesto de Processo, Ed. Forense, 1980, vol. 1, pp. 334-346); As Inovações da Lei do Inquilinato (Revista de Direito da SUAM); O Direito de Preferência do Locatário (Revista do Sindicato dos Corretores de Imóveis do Brasil); O Novo Regime Jurídico da Locação (Suplemento da ABADI no Jornal do Brasil, nº 114, set./1991). Não obstante sua intensa atividade como professor e conferencista, sempre a organizar e a dirigir simpósios e seminários, mantém o autor seu escritório de advocacia em impressionante dinâmica.

X A LEI DO INQUILINATO COMENTADA Mas não é só. Impossível falar no nome do Professor Sylvio Capanema sem destacar, de logo, suas qualidades de eloquente e primoroso orador. Palavra fácil, fluente, erudita, suas aulas, traduzindo de maneira cristalina seu pensamento, são ouvidas com atenção, prazer e proveito pelos alunos, o mesmo se dando com relação aos que assistem as suas palestras e conferências. Admirável, porém, é o fato raro, incomum e, quase diria, estranho de na mesma pessoa reunirem-se, a um só tempo, dois extraordinários atributos: o dom da eloquência, de orador nato a palavra falada e a linguagem simples, límpida, de estilo escorreito e de apurado bom gosto a palavra escrita de que este livro é a comprovação marcante, constituindo obra acabada de autor definitivo. Por haver participado, a pedido da Federação Nacional das Administradoras de Imóveis, da Comissão que elaborou o Anteprojeto da nova Lei do Inquilinato e também por seu largo tirocínio, já assinalado acima, sobre a disciplina em que pontifica como Mestre indiscutível Sylvio Capanema acha-se credenciado, como poucos, a expor a filosofia da Lei que ora comenta. É ela a 43ª Lei do Inquilinato, a contar da primeira, que é de 22.12.1921. A que a antecedeu, objeto, também, de comentários de alto merecimento de Sylvio Capanema de Souza (A Nova Lei do Inquilinato, Ed. Forense, 1979), perdurou por 13 anos. A evolução social e as mutações de toda ordem inclusive econômicas por que passou o país indicavam a necessidade de sua reformulação, bem como a da vetusta Lei de Luvas, já quase sexagenária. Ambas Lei do Inquilinato e Decreto nº 24.150 de 1934 demandavam novas vestes, pois, como bem observa Josserand, à temps nouveaux, instituitions nouvelles. E dizíamos alhures: Toda a caótica legislação concernente à locação imobiliária, espalhada por nada menos de 16 leis e atos normativos, está a clamar por uma providência: a reunião num só diploma legislativo o Estatuto da Locação dessa variada gama de leis ( A propósito do cinqüentenário da Lei de Luvas, Rev. de Informação Legislativa, Senado Federal, ano 21, nº 84, out.-dez./1984, pp. 285-298). Por coincidência, foi o que fez a Lei nº 8.245, de 18.10.1991, que Capanema tão superiormente aqui analisa. O autor, com toda a razão apreciador da nova lei e da técnica usada na sua feitura, nem por isso é dela defensor incondicional. Ao contrário, como bom jurista, sempre que se lhe depara, na apreciação de qualquer de suas normas, algo que lhe pareça impróprio e desconforme com o adequado preceito legal, tem a independência intelectual de criticá-la e apontar-lhe as falhas e equívocos. Exemplo disso encontra-se logo no pórtico da lei sua ementa e seu art. 1º, onde o tradicional vocábulo prédio, utilizado tanto pelo Código Civil quanto pelas leis do inquilinato anteriores, é preterido pela palavra imóvel, cujo conceito é, na expressão do autor, tão ou mais polêmico e complexo quanto o conceito de prédio, como, a seguir, demonstra em seus comentários. A Nova Lei do Inquilinato Comentada é mais um exemplo que Sylvio Capanema, lídimo expoente do magistério jurídico e da advocacia, nos dá de quanto a sua inteligência, o seu espírito pugnaz, a sua irresistível tendência ao estudo do direito, podem contribuir para a interpretação segura do novel estatuto, servindo, ademais, de paradigma e de contribuição para inevitáveis correções legislativas acerca de disposições lacunosas ou imperfeitas, contraditórias ou incompletas, pois, como lembra a parêmia italiana, fatta la legge, trovato l inggano.

PREFÁCIO XI Constituirá este volume, pela riqueza de conhecimentos que encerra, livro de cabeceira de quantos militam no setor imobiliário. Vejo agora que se impõe corrigir a epígrafe deste prefácio. Não se abre livro de Capanema senão com a certeza de proveitosa leitura. Honrado com a distinção que me faz o autor, auguro a este seu trabalho o destino das grandes obras. Luís Antonio de Andrade