DECLARAÇÃO DO INVESTIDOR Eu, [nome completo do adquirente], [qualificação completa, incluindo nacionalidade, profissão e número de documento de identidade oficial e endereço], na qualidade de investidor interessado na aquisição de contratos de investimento coletivo do empreendimento denominado IBIS Niterói Caminho Niemeyer, declaro, para todo os fins: (i) Ter conhecimento e experiência em finanças, negócios e no mercado imobiliário suficientes para avaliar os riscos envolvidos na realização do investimento e que sou capaz de entender e assumir tais riscos; (ii) Ter tido pleno acesso a todas as informações necessárias e suficientes para a decisão de investimento nos contratos de investimento coletivo referentes ao empreendimento IBIS Niterói Caminho Niemeyer, notadamente as constantes do Prospecto Resumido referente à oferta, dos fatores de risco da oferta previstos na presente declaração na forma de Anexo I, do estudo de viabilidade econômica e dos seguintes documentos: Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Bem Imóvel para Entrega Futura e Outros Pactos Contrato de Locação e Outras Avenças Contrato de Mandato Civil Contrato de Construção Minuta da Convenção de Condomínio Contrato de Afiliação à Marca IBIS Memorial de Incorporação do Empreendimento Declaração de Veracidade das Ofertantes (iii) Ter conhecimento de que a comercialização dos contratos de investimento coletivo do empreendimento IBIS Niterói Caminho Niemeyer constitui oferta dispensada de registro pela Comissão de Valores Mobiliários ("CVM") e que a CVM não garante a veracidade das informações prestadas pelas ofertantes, nem julga a sua qualidade ou a dos valores mobiliários ofertados. Rio de Janeiro, [data]. [Investidor]
FATORES DE RISCO Antes de tomar a decisão de adquirir Contratos de Investimento Coletivo, os potenciais Adquirentes devem considerar cuidadosamente todas as informações constantes do material da oferta, em especial os fatores de risco descritos a seguir. Os negócios, a situação financeira e os resultados das operações do IBIS Niterói Caminho Niemeyer, bem como o valor patrimonial da Unidade Autônoma Imobiliária adquirida, podem ser adversa e materialmente afetados por quaisquer dos riscos apontados e, por conseguinte, impactar no empreendimento e consequentemente no investimento imobiliário. A decisão de investimento demanda complexa avaliação de sua estrutura, bem como dos riscos inerentes. Recomenda-se que os potenciais Adquirentes avaliem juntamente com sua consultoria financeira os riscos associados a esse tipo de investimento. 1) Os Adquirentes dos Contratos de Investimento Coletivo podem não obter lucro, ou até mesmo ter prejuízos em decorrência do insucesso do empreendimento hoteleiro. As Unidades Autônomas Imobiliárias ofertadas estão locadas, por prazo determinado com cláusula de vigência expressa, na forma do Contrato de Locação, que será averbado no Registro de Imóveis junto à matrícula da Unidade Autônoma Imobiliária. Os Adquirentes, na qualidade de proprietários e locadores, serão remunerados na forma descrita no item REMUNERAÇÃO DOS ADQUIRENTES DE CONTRATOS DE INVESTIMENTO COLETIVO E DA LOCATÁRIA acima. Na hipótese do IBIS Niterói Caminho Niemeyer não ser bem sucedido, os Adquirentes podem não obter lucro ou até mesmo terem prejuízos. 2) As Unidades Autônomas Imobiliárias estão sujeitas a desvalorização, tendo em vista, inclusive, sua destinação específica. Após a aquisição, o valor das Unidades Autônomas Imobiliárias está sujeito às volatilidades do mercado imobiliário, de forma que não se pode afirmar que a Unidade Autônoma Imobiliária adquirida irá se valorizar ou manter, a longo prazo, seu valor atual. Ademais, a valorização de imóveis verificada nos últimos anos no Brasil poderá não se manter em períodos futuros, podendo haver desvalorizações neste segmento, o que poderá impactar adversamente o valor de cada Unidade Autônoma Imobiliária, e, consequentemente, do imóvel como um todo. A escassez de financiamentos ou aumento de taxas de juros podem diminuir a demanda por imóveis residenciais, comerciais ou hoteleiros, podendo afetar negativamente o valor da Unidade Autônoma Imobiliária. Ademais, caso a economia entre em recesso, pode-se observar um decréscimo ou estagnação no segmento imobiliário, o que poderá impactar adversamente no valor das Unidades Autônomas Imobiliárias. 3) O recente crescimento nos setores turístico e hoteleiro do Brasil poderá não ser mantido passada a Copa do Mundo de 2014, assim como após a realização das Olimpíadas em 2016, o que pode impactar no resultado do empreendimento. O setor hoteleiro no Brasil vem passando por franca expansão nos últimos anos, crescendo acima do Produto Interno Bruto há mais de 10 anos. Não há como garantir que após os eventos esportivos de 2014
e 2016 o crescimento do número de turistas irá aumentar, como ocorreu em outros países que sediaram Copas do Mundo e Olimpíadas. A eventual queda nos números de visitação por turistas poderá diminuir a taxa de ocupação ou do valor cobrado para o uso do empreendimento, impactando negativamente o resultado. Ademais, apesar de estar localizado na Cidade de Niterói, o IBIS Niterói Caminho Niemeyer poderá ser negativamente afetado por eventual restrição na demanda de hospedagem na Cidade do Rio de Janeiro. 4) A crescente consolidação do setor hoteleiro no Brasil poderá exercer pressões nas margens e resultado operacional do IBIS Niterói Caminho Niemeyer. Os principais riscos inerentes a empreendimentos hoteleiros são: (i) mudanças relevantes na situação macroeconômica brasileira ou mundial, inclusive no que concerne à ocorrência, duração e intensidade de recessões; (ii) aumento relevante dos custos operacionais, inclusive aqueles causados por conta de eventos da natureza; (iii) indisponibilidade de crédito ou disponibilidade de crédito em condições menos favoráveis do que as atuais; e (iv) crescimento no número de concorrentes, aumentando a oferta e diminuindo margens de lucro. A profissionalização e a consolidação do setor podem resultar em competidores cada vez mais estruturados e com um poder de negociação crescente junto a clientes e fornecedores, o que pode levar o empreendimento imobiliário a ter que diminuir preços de diárias, aumentar os seus gastos com divulgações das marcas que opera e aumentar programas de promoção. Se a Operadora Hoteleira não for capaz de responder eficazmente a essa competição crescente, a ocupação do IBIS Niterói Caminho Niemeyer e o preço cobrado pelas diárias podem diminuir, afetando adversamente seus resultados financeiro e operacional. Além disso, o setor imobiliário hoteleiro brasileiro é altamente fragmentado, não existindo barreiras de entrada que restrinjam o ingresso de novos concorrentes neste mercado. 5) Recessões econômicas podem reduzir, interromper ou levar à opção por hospedagem em concorrentes que apresentem menor preço. A utilização dos serviços por consumidores está diretamente relacionada às condições econômicas locais, nacionais e internacionais, como também à renda do público-alvo do empreendimento, ao crescimento do Produto Interno Bruto e ao aumento do poder aquisitivo resultante de mudanças na política monetária relativas às taxas de juros e ao controle inflacionário. Em períodos de instabilidade ou recessão econômica os consumidores poderão reduzir significativamente a demanda pelos serviços oferecidos ou optar por outros de menor preço. Mudanças nas políticas monetárias governamentais que impliquem aumento da taxa de juros, variação cambial e redução do poder de compra dos clientes podem impactar adversamente o empreendimento. Também poderão afetar negativamente o empreendimento mudanças nos aspectos sociais e políticos locais, nacionais e internacionais. 6) O empreendimento será alugado e operado por terceiros e estará sujeito à administração destes. Eventuais falhas em sua administração poderão afetar adversamente sua situação financeira e sua imagem. O IBIS Niterói Caminho Niemeyer será locado para a Operadora Hoteleira, uma empresa especializada na administração e exploração de hotéis. O Contrato de Locação é de longo prazo e contém condições de rescisão motivada ou imotivada, mediante pagamento de indenização, o que dificulta a rescisão unilateral imotivada. Não há como garantir que os serviços prestados terão a qualidade esperada ou que o empreendimento será administrado de forma satisfatória. A má qualidade na prestação de serviços ou a má administração do hotel poderão afetar negativamente a imagem do empreendimento e, consequentemente, o seu resultado. Ademais, ao final do Contrato
de Locação, se este não for renovado, os Adquirentes poderão ter que contratar outra empresa de exploração hoteleira para o empreendimento. 7) Perdas não cobertas pelos seguros contratados em relação às Unidades Autônomas Imobiliárias, bem como descumprimento das obrigações pela companhia seguradora, poderão resultar em prejuízos ao empreendimento, causando efeitos adversos aos compradores das unidades imobiliárias. As Unidades Autônomas Imobiliárias serão objeto de diversos seguros contratados pela empresa Operadora Hoteleira, que protegerão os imóveis contra a ocorrência de variados sinistros. Contudo, há determinados tipos de perdas que podem não estar cobertas pelas respectivas apólices. Se qualquer dos eventos não cobertos nos termos dos contratos de seguro vier a ocorrer, o empreendimento poderá sofrer perdas relevantes e poderá ser obrigado a incorrer em custos adicionais, os quais poderão afetar os seus resultados e, consequentemente, o retorno financeiro dos Adquirentes das Unidades Autônomas Imobiliárias. 8) Em caso de resultados negativos decorrentes de sua operação, e não havendo saldo de caixa, a Operadora Hoteleira será instada a realizar aportes de capital para cobrir as necessidades de caixa, o que poderá impactar negativamente o retorno financeiro dos compradores das unidades imobiliárias até a regularização da situação. Caso o IBIS Niterói Caminho Niemeyer tenha resultados negativos, e não havendo saldo de caixa, a Operadora Hoteleira poderá ser instada a realizar aportes de capital que visem cobrir despesas ou custos da atividade. Nessa situação, uma vez auferidos resultados negativos na forma descrita acima, a remuneração dos Adquirentes e da Locatária será impactada negativamente, devendo ser reduzida até a regularização do Resultado Operacional do empreendimento, o que irá afetar adversamente o retorno financeiro dos Adquirentes. Contudo, o capital necessário para o exercício da atividade hoteleira será aportado exclusivamente pela Operadora Hoteleira, não assumindo esta posição de credora em relação aos Adquirentes, exceto no caso de pagamento do IPTU, cujo regime de responsabilidade contratual encontra-se especificado no Contrato de Locação e Outras Avenças. De qualquer forma, os Adquirentes não serão chamados a realizar novos aportes de capital no empreendimento. 9) Despesas extraordinárias relacionadas às Unidades Autônomas Imobiliárias podem afetar o retorno financeiro dos Adquirentes. Os Adquirentes estarão eventualmente sujeitos ao pagamento de despesas extraordinárias, tais como reparos e manutenção que não sejam de rotina do empreendimento. O pagamento de tais despesas poderá significar redução no resultado do investimento e, consequentemente, no retorno financeiro dos Adquirentes. Ademais, os valores que usualmente são destinados à manutenção das Unidades Autônomas Imobiliárias podem ser considerados insuficientes na prática para que a manutenção se dê em padrões adequados. O aumento de tais provisões para manutenção das Unidades Autônomas Imobiliárias poderá ensejar uma redução no retorno financeiro esperado pelo Adquirente. 10) O atraso na construção e entrega do empreendimento poderá diminuir a taxa de retorno do investimento prevista no Estudo de Viabilidade. O atraso na construção e entrega do empreendimento acarretará na demora em se iniciar a Operação Hoteleira, o que, a depender dos índices de inflação e taxas de juros praticadas no mercado
financeiro, poderá alterar substancialmente o fluxo de retorno previsto no Estudo de Viabilidade e, por conseguinte, diminuir a taxa de retorno esperada pelo Adquirente. 11) O inadimplemento da Incorporadora em contrato de financiamento à construção do empreendimento, com garantia real, poderá alcançar a Unidade Autônoma Imobiliária que caberá ao Adquirente. Em caso de contratação de financiamento pela Incorporadora para custear a construção do empreendimento, com outorga de garantia real hipotecária, tendo por objeto as Unidade Autônomas Imobiliária, o inadimplemento por parte da Incorporadora em quitar as parcelas do mútuo contratado poderá ensejar a excussão da garantia real pela instituição financeira mutuante, o que poderá prejudicar a aquisição da Unidade Autônoma Imobiliária pelo Adquirente, resguardados, em seu favor, os recursos de proteção da sua propriedade no bojo do procedimento de excussão da referida hipoteca e as ações de regresso cabíveis contra a Incorporadora. 12) A Locatária poderá rescindir o Contrato de Locação em caso de resultado líquido negativo do empreendimento. A Locatária poderá rescindir o Contrato de Locação, sem multa para as partes, na hipótese da operação do IBIS Niterói Caminho Niemeyer gerar resultado líquido negativo. Esta hipótese será cabível a partir do terceiro ano de operação do empreendimento e desde que o resultado líquido negativo perdure por 2 (dois) exercícios consecutivos ou por 3 (três) alternados, o que deverá ser devidamente demonstrado pela Locatária. 13) A rentabilidade estimada no Estudo de Viabilidade poderá não ocorrer. O Estudo de Viabilidade apontou como rentabilidade estimada para o IBIS Niterói Caminho Niemeyer o percentual de, aproximadamente, 7% a 8% a.a. Trata-se, contudo, de uma estimativa, a qual poderá não ocorrer e, neste sentido, a rentabilidade auferida poderá ser inferior aos percentuais apresentados no Estudo de Viabilidade.