COMPRANDO IMÓVEIS EM PORTUGAL

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1 COMPRANDO IMÓVEIS EM PORTUGAL Aspectos Jurídicos e Tributários ESPECIALISTA IMOBILÁRIO EUROPEU

2 Comprar imóveis em Portugal é um processo relativamente simples e direto. Quando comparada a alguns dos países vizinhos da União Europeia, a rota para a compra de imóveis em Portugal é clara e eficiente. No entanto, como em qualquer transação de imóveis, é importante que os compradores estejam cientes das implicações tributárias que envolvem a aquisição de uma propriedade. Fundamentos 1. Não residentes / Fase prévia Pessoas físicas e jurídicas não residentes devem obter um número de identificação fiscal e, caso não sejam residentes na Europa, devem ter um representante fiscal em Portugal. O custo para a obtenção desse número de identificação fiscal é, em torno de 10,00 (dez euros) para pessoas físicas e de 50,00 (cinquenta euros) para pessoas jurídicas. 2. Diligência Prévia (Due Diligence) Antes da aquisição da propriedade ou da empresa que possui a propriedade, os compradores devem conduzir suas próprias diligências prévias. Os documentos a serem analisados dependerão da estrutura da transação e do tipo de propriedade. Principais documentos / aspectos a serem analisados: Certificados emitidos pelo Departamento de Registro Predial e Autoridades Fiscais; Licenças relativas à construção e ao uso da propriedade (a aquisição pode ocorrer após a emissão da licença de uso); A existência de direitos de preferência sobre a propriedade deve ser verificada durante a diligência prévia; Certificado energético (o que é exatamente este certificado?); 3. Certificado de Propriedade do Imóvel O principal documento de propriedade do imóvel é o Certificado emitido pelo Departamento de Registro Predial (Conservatória de Registo Predial). Todas as propriedades em Portugal devem ser registradas junto à Conservatória de Registro Predial e às Autoridades Tributárias. Não há restrições de acesso público ao registro. Qualquer pessoa pode obter todas as informações disponíveis no Registro Predial.

3 Comprando imóveis em Portugal / Athena Advisers 4. Etapas habituais Contrato de promessa de compra e venda (preço, prazos e condições de pagamento). Ao assinar o contrato de promessa de compra e venda, o comprador normalmente paga um sinal entre 10% e 20% do valor integral do imóvel. É bastante comum que os vendedores ou promotores que estejam vendendo o imóvel tenham o direito de propriedade antes mesmo que tenham a licença de construção do projeto. De acordo com a legislação aplicável, o contrato de promessa de compra e venda deva ser assinado apenas após a emissão da licença de construção. Assim, nesses casos, as partes contratantes assinam uma reserva (que é um documento muito simples, em que o comprador paga determinado valor para que as propriedades não sejam vendidas para outra entidade). Tributação A aquisição de uma propriedade em Portugal está sujeita ao Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e ao Imposto do Selo (IS), que devem ser pagos pelo comprador antes da assinatura da escritura pública. O IMT e o IS são devidos sobre o Preço de Transmissão ou sobre o Valor Patrimonial Tributável, se este último for superior, embora isto seja incomum. IMT Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis 1. Para Residências Permanentes Valor para cálculo da alíquota Alíquota do IMT Parte a ser deduzida Até 92,407 0% 0 De 92,407 a 126,403 2% 1, De 126,403 a 172,348 5% 5, De 172,348 a 287,213 7% 9, De 287,213 a 574,323 8% 11, Acima de 574,323 Alíquota de 6%

4 Comprando imóveis em Portugal / Athena Advisers 2. Para fins residenciais Valor para cálculo da alíquota Alíquota do IMT Parte a ser deduzida Até 92,407 1% 0 De 92,407 a 126,403 2% De 126,403 a 172,348 5% 4, De 172,348 a 287,213 7% 8, De 287,213 a 550,836 8% 11, Acima de 550,836 Alíquota de 6% 3. Para fins comerciais ou industriais: a alíquota do IMT é de 6,5%, independentemente do valor de aquisição. 4. Nos casos em que o comprador é uma empresa offshore, a alíquota do IMT é de 10%. IS Imposto de Selo A alíquota do IS aplicável é sempre de 0,8%, independentemente do valor e do fim da propriedade. Exemplo: Para a aquisição de uma propriedade destinada a ser usada como residência principal, pelo valor de , o comprador deve pagar ,70 de IMT e 3.200,00 de IS. Impostos sobre residências secundárias em Portugal Todos os impostos devidos para a aquisição de uma propriedade em Portugal são calculados sobre o Valor Venal da propriedade (e não sobre o Valor de Transmissão). A aquisição de uma propriedade está sujeita a um imposto anual denominado Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) devido pelo proprietário do imóvel. O imposto é devido sobre o Valor Venal do imóvel, e a alíquota pode variar entre 0,3% e 0,5%, dependendo do município onde o imóvel está localizado. Se o proprietário for uma empresa offshore, a alíquota Como regra geral, propriedades reformadas podem ser isentas do pagamento do IMI por um período de 5 anos, a contar da conclusão da reforma. Dependendo de sua localização, uma propriedade também pode estar sujeita a um Imposto para a Conservação de Esgotos. Em Lisboa, para o ano de 2015, existe um imposto para conservação de esgotos, que corresponde a 0,8% do IMI. Uma propriedade cujo Valor Venal seja superior a 1m (um milhão de Euros) está sujeita a um Imposto do Selo anual de 1%.

5 Comprando imóveis em Portugal / Athena Advisers Tributação sobre renda para: Não residentes: Pessoas físicas: 28% Pessoas jurídicas (incluindo empresas offshore): depende se a empresa estiver realizando uma atividade comercial com um estabelecimento permanente em Portugal, para fins de tributação (i) em caso positivo: 21% + 1.5% (ii) em caso negativo: 25% Residentes: Pessoas físicas: 28% Pessoas jurídicas: 21% + 1,5% Tributação sobre rendimentos de capital para: Não residentes: Pessoas físicas: (i) Se residentes na União Europeia: 14% (50% x 28%) (ii) Se não residentes: 28% Pessoas jurídicas (incluindo empresas offshore): 25% Residentes: Pessoas físicas: alíquota (entre 14,5% e 48%), mas somente sobre 50% dos rendimentos Pessoas jurídicas: 21% + 1,5% Imposto sobre Rendimentos de Capital Os rendimentos de capital gerados por não-residentes sobre a venda de um imóvel português são tributados a uma alíquota fixa de 25%. O rendimento tributável é calculado deduzindo-se os seguintes valores do preço de venda. O custo de aquisição ajustado pela depreciação e acrescido do coeficiente de inflação oficial. Custos de transferência da propriedade. Custos de benfeitorias realizadas nos últimos cinco anos anteriores à venda. Se os ganhos de capital forem reinvestidos em outro imóvel português durante o ano da venda realizada, no ano anterior ou nos dois anos após a venda, apenas 50% dos rendimentos de capital serão tributáveis. Os não residentes devem indicar um representante local em Portugal para fins de tributação. A indicação deve ser por escrito e deve exibir a anuência expressa do representante. O não cumprimento dessa e xigência acarretará uma multa de até 5.000,00. O representante deve atender a todas as obrigações tributárias do não residente, tais como o preenchimento das declarações de imposto de renda e pagamento da responsabilidade fiscal.

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