PERÍCIA DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL RURAL

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1 PERÍCIA DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL RURAL MÉTODOS DE DEPRECIAÇÃO Cálculo IV

2 CONSIDERAÇÕES INICIAIS Razão para uso da depreciação: a) Avaliação de um bem (móvel/imóvel), pelo valor de mercado; b) Representa a aferição do valor que o bem possui no nicho mercadológico (dado momento); c) Bens móveis: valor de novo deve ser conhecido para assegurar sua condição e natureza quanti-qualitativa; d) Exige cuidados especiais (tipo e natureza do bem); e) Fatores depreciativos: natureza física/econômica/funcional;

3 CONSIDERAÇÕES INICIAIS Depreciação: a) É a perda de valor sofrida pelo bem, ao longo do tempo; b) É a correlação do valor x tempo, em decorrência da perda da aptidão do bem, de servir ao fim a que foi destinado; c) Diferença entre o valor inicial do bem (Vi) e o seu valor residual (r) = base depreciável (Vi r); Coeficiente de conservação: base adotada em todos os métodos de cálculodepreciação;

4 CAUSAS DE DEPRECIAÇÃO Depreciação: Diversas causas têm afetação no processo de depreciação de um bem; Tipologia de depreciação: a) Depreciação física: perda do valor causada pelo tempo, uso, desgaste físico ou avaria (acidente ou uso inadequado); b) Depreciação funcional: inadequação à finalidade (erros de concepção/construção, mudanças tecnológicas, escala de utilização) causa diminuição ou perda total de utilidade, adequação e funcionalidade; c) Depreciação econômica: diminuição valor (mudança de atividade ou da preferência do mercado);

5 CAUSAS DE DEPRECIAÇÃO Pressupostos: a) Uso de adversidade de métodos utilizados para o cálculo da depreciação de um bem; b) Critério de escolha do método: análise comparativamente de todas as características originais e atuais do bem avaliando; Métodos de depreciação: Método da linha reta (método depreciação linear); Método de Matheson (taxa constante de depreciação); Método do declínio em dobro; Método de Cole (soma dos dígitos em dobro); Método de Kuentzle; Máquinas/veículos/equipamentos/ móveis

6 VALOR DE MERCADO V V1 Variação do valor do bem (R$) V2 V3 V4 Vn - 1 Vn r n - 2 n - 1 n Variação tempo vida útil do bem (Δt)

7 Método adotado pelo fisco: Depreciação anual: (Vi r)/n; Idade aparente do bem em t anos; Depreciação sofrida até o tempo t; Depreciação: D = t (1 r)/n Coeficiente de depreciação: d = 1 [t x (1 r) / n] d = coeficiente de depreciação t = idade aparente, em anos r = valor residual n = vida útil, em anos Va = Vr x d

8 DADOS PRELIMINARES Exemplo: cálculo de produtividade do imóvel rural GUT = 96,15%; GEE= 354,13% Item Descrição Bem móvel usado para processo produtivo (revolvedor de solo) 1 Valor de reposição ~ Vr = R$ ,00 * 2 Vida útil aparente ~ n de 10 anos 3 Idade aparente ~ t de 4 anos 4 Valor residual ~ r = 20% de Vr n * Aplicar o método linear de depreciação * Valor auferido pelo mercado/contador/fabricante/vendedor

9 Método da linha reta: Admite depreciação constante de 1/n (um n avos) por ano; Usa base depreciável, ao longo toda vida útil aparente (n) do bem; Va (valor atual): decrescerá linearmente, até igualar valor residual r ; Coeficiente de depreciação = d Valor de reposição = Vr Valor atual = Va Va = Vr x d

10 Método da linha reta: Qual o coeficiente de depreciação anual? da = (1 r)/n da = (1 0,2)/10 = 0,08 ~ da= 8% ao ano 1 Qual valor da depreciação anual? Da = da x Vr Da = 0,08 x R$ ,00 ~ Da= R$ 800,00/ano Qual valor total da depreciação sofrida pelo bem, até a data atual? Dt = t x Da Dt = 4 anos x R$ 800,00/ano Dt= R$ 3.200,00

11 Método da linha reta: Qual o coeficiente de depreciação aplicável para encontrar o valor atual desse bem? t: dt = 1 t (1 r)/n dt = 1 4 (1 0,2)/10 = 0,68 ~ dt= 0,68 Qual valor atual do bem? Va = Vr x d Va = R$ ,00 x 0,68 ~ Va= R$ 6.800,00 Va = R$ 6.800,00

12 Método de Matheson: 2 Qual o coeficiente de depreciação do bem? Va = R$ ,00 Taxa anual de depreciação aplicada sobre valor do bem no início de cada ano ~ 1 0,851 ~ = 0,15 Tx. anual = 15% sobre o bem no início ano Vat = Vr (1 d) t Vat = R$ ,00 (1 0,15) ~ 4 Va4= R$ 5.220,00

13 Método do declínio em dobro: Taxa de depreciação é constante Ocorre Tx dep. o dobro da depreciação linear; d = 1/n Va = R$ ,00 Fórmula: d = 2/n sobre valor inicial cada ano Valor atual bem, tempo t anos de idade aparente (Vat) Vat = Vr (1 2/ n) 4

14 Método do declínio em dobro: Taxa de depreciação é constante Va = R$ ,00 Vat = Vr (1 2/ n) 4 Vat = R$ ,00 (1 2/10) 4 Vat = R$ 4.096,00 1 valor atual = Método linear 2 valor atual = declínio em dobro Valor correlato Va 1 = R$ ,00 ~ 0,6800 ~ 68,00% Va 2 = R$ ,00 ~ 0,4096 ~ 40,96% 27,04%

15 Método de Cole: Cálculo de depreciação no t-ésimo ano Soma dos dígitos em dobro Dt = 2 (n t + 1) / n (Vr R), 1 t n denominador = soma dos dígitos periódicos denominador = n (n + 1)/2 Va = R$ ,00 Dt = 2 (n t + 1) / n (n + 1) / 2 (Vr R)

16 Método de Cole: Dt = 2 (n t + 1) / n (n + 1) / 2 (Vr R) Valor do bem: fim do t-ésimo período será Vat = V t (Vr R) / n (n + 1) (2n t + 1) Exemplo: no 4º ano (idade aparente) Da4 = 2 ( ) / 10 (10 + 1) ( ) Da4= R$ 1.018,00 Valor do bem: final do 4º ano Va4 = R$ (R$ R$ 2.000)/ 110 x 17 Vat= R$ 5.055,00 Va = R$ ,00

17 Método de Kuentzle: Va = R$ ,00 Depreciação se distribui ao longo da vida do imóvel; Obedece as ordenadas de uma parábola; d = 0,856 ~ 85,60% Va = R$ ,00 x 0,856 Va= R$ 8.560,00

18 Método de Ross: Va = R$ ,00 Admite uma depreciação um meio termo do imóvel; Obedece a reta e parábola de Kuentzle; d = fator de depreciação t = idade aparente em anos n = vida útil em anos r = valor residual (decimal)

19 Método de Ross: Va = R$ ,00 Admite uma depreciação um meio termo do imóvel; d = 0,840 ~ 84,00% Va = R$ ,00 x 0,8400 Va= R$ 8.400,00

20 Correlação dos métodos: Va = R$ ,00 Ross Matheson Va = R$ 5.220,00 Va = R$ 8.400,00 Kuentzle Va = R$ 4.096,00 Declínio Va = R$ 8.560,00 Va = R$ 5.055,00 Cole Va = R$ 6.800,00

21 Acuidade do método: Qualquer método usado: calcula-se valor atual do bem pela fórmula Va = Vr x d Va = valor atual Vr = valor inicial d = fator de depreciação Obs.: exceção do método da linha reta, todos os demais só se aplicam nos casos em que prevê a existência de um valor residual R > 0

22 MUITO OBRIGADO!!!