GUIA DE INVESTIMENTO USA.

Transcrição

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2 As oportunidades são como o nascer do Sol: se você esperar demais, vai perdê-las. William George Ward

3 Introdução emendo o futuro do país vis-à-vis o Tque está acontecendo com los hermanos, Argentina e Venezuela muitos brasileiros estão correndo para o dólar em busca de proteção patrimonial. Quando se trata de proteção, os ativos mais demandados são os chamados ativos reais, como, por exemplo, moedas, ouro e imóveis. A combinação do dólar enfraquecido com o baixo preço dos imóveis logo após a crise de 2008 atraiu muitos compradores. Hoje, o cenário mudou. Tanto o patamar do dólar quanto o preço dos imóveis já subiram, mas, as taxas de financiamento estão baixas e (ainda) existe perspectiva de valorização no mercado imobiliário de lá. Como os preços dos imóveis no Brasil já estão bastante esticados e especula-se que a partir de 2015 os preços vão sofrer um ajuste a demanda por unidades no exterior segue aquecida. Os Brasileiros já são o segundo maiores compradores de imóveis em Miami, atrás apenas e, não por acaso dos Venezuelanos.

4 O que você vai aprender nesse guia? Por que investir em imóveis? Por que na Florida? Como proceder com o fechamento do câmbio e envio dos dólares para o exterior. Compra de imóveis na Pessoa física x Pessoa Jurídica. Como abrir uma LLC e quais são os custos envolvidos? Como procurar um imóvel nos EUA? Taxa (média) de financiamento. Custos de manutenção de um imóvel nos EUA. Tributação. Sucessão (herança).

5 O Mercado A demanda por imóveis no exterior, que antes era motivada pela diversificação de portfólio, agora, é motivada pela incerteza / medo do futuro do Brasil. Claro que, preço continua sendo o drive principal. Os preços dos imóveis na Florida estão em média 30% mais baratos que antes da crise, ao passo que o S&P500 (Bolsa, e portanto um ativo de mais risco) já apresenta 25% de alta. A expectativa que os EUA liderem a recuperação econômica mundial, gera corrida para o dólar, que deve seguir se valorizando. O que torna os investimentos em ativos reais em dólares altamente atraentes. Alguns dados interessantes: 80% dos imóveis são pagos em cash e o restante via financiamento, alternativa que tem sido incentivada pelo governo americano. Miami quase não tem estoque de imóveis (a demanda supera a oferta). Sem estoque e sem alavancagem não há risco de uma queda de preços como a que ocorreu em O setor publico está investindo $2,0 bilhões no porto; $500 milhões no aeroporto, que vai dobrar de tamanho; sem contar com os projetos do Tri-county rail (metro rápido interligando toda a extensão entre Miami, Fort Lauderdale até West Palm Beach) e do tão aguardado Trem bala (High Speed rail) até Orlando, entre outros.

6 Imóveis em Miami x Orlando x New York Em termos de preço, o "square feet mais barato é, obviamente, Orlando pelo simples motivo de que por lá existe terreno em abundância e sem limites naturais à sua expansão. Lembrando que o preço do "square feet" ou imóvel, obedece a lei da oferta e demanda. Se a demanda cresce e falta oferta, os preços tendem a subir. É por isso, que em Miami os preços são bem mais altos, existe limitação geográfica (de um lado o Atlântico e do outro o Everglades. Logo acima vem Fort Lauderdale e para baixo Homestead) e portanto, a oferta de imóveis é mais limitada. O formato geográfico do sul da Flórida afeta positivamente o potencial de valorização de suas terras. Nova York principalmente, a ilha de Manhattan tem o "square feet mais caro (repare que lá as limitações geográficas são ainda maiores, a ilha não tem mais espaço para expansão, assim, dificilmente um imóvel fica mais que 20 dias sem uma oferta para locação ou venda). Especialistas afirmam que Miami é a melhor opção para os que buscam rentabilidade/valorização, e New York é a melhor opção para os que buscam proteção de capital (na crise de 2008, o preço dos imóveis em NY foram os menos afetados). As generalizações sempre têm exceções a região do Harlem, por exemplo, tem me chamado bastante atenção principalmente, nas imediações do Harlem Hospital Center pode ser uma ótima pedida para quem está interessado em investimento de longo prazo. Acredito numa expressiva valorização dessa área, bem como de Edge Water, Midtown, Design District em miami, que estao sendo alvo de grandes investimentos como novos shoppings, marinas e repaginação de toda região, como modernização arquitetônica das lojas de grandes marcas Hermes, Prada, Christian Dior, Louis Vuiton e outras, bem como todo complexo de lazer de bares e restaurantes renomados

7 A escolha da imobiliária O processo de compra de imóveis nos EUA é bem diferente do Brasil, onde o sujeito precisa consultar vários corretores para aumentar sua chance de sucesso no investimento e visitar inúmeras propriedades. Lá na terra do tio Sam existe uma plataforma única, à qual todas as imobiliárias têm acesso. É um sistema integrado onde todos os imóveis ficam listados. Cada realtor (corretor) recebe uma senha para navegar nessa plataforma, chamada MLS, e realizar consultas. Dessa forma, o que difere um realtor do outro é o atendimento e não as propriedades oferecidas que são exatamente as mesmas. Portanto, caro leitor, não é preciso ter mais de um realtor trabalhando para você, e caso você esteja se perguntando, as comissões também são iguais / tabeladas. e são pagas apenas pelo vendedor (esse fee é de 3% a 6%), este percentual é assegurado apenas ao "sistema", ou seja, 50% para o realtor que coloca o imóvel no CADASTRO DA PLATAFORMA ÚNICA e 50% a empresa que o divulga. Portanto no caso do comprador ser atendido por um realtor brasileiro exclusivo, o pagamento dos serviços deste profissional deverá ser negociado entre o "realtor brasileiro e o comprador" que vai desde as despesas para o acompanhamento da compra no exterior e o pagamento da consultoria que é negociado entre as partes, tendo como base um percentual (%) do valor total da compra "pagos no Brasil ou no exterior", referente aos serviços prestados ao comprador.

8 Tipo de imóvel No processo decisório você deve considerar alguns pontos importantes: sua idade, estado civil solteiro/casado, sua reserva de caixa (montante disponível para investimento), sua profissão (entradas de fluxo de caixa constantes/inconstantes), já possui/não possui casa própria no Brasil, o objetivo da compra é investimento/usufruir nas férias. Daí, então, vem a segunda etapa: escolha da cidade/bairro; casa ou apartamento; pagamento a vista ou financiamento. Vale ressaltar que alguns prédios tem regras próprias e os chamados "short term rentals" (aluguéis de curto prazo) dependem da autorização do condomínio.

9 Pagamento Primeiramente é necessário abrir uma conta no exterior (para isso, basta ter um passaporte com visto de turista válido). A maneira mais prática é escolher o banco do qual você já é correntista, e que tem agência nos EUA (Bradesco, Itaú, Banco do Brasil, Citibank, HSBC, Santander, todos eles oferecem esse serviço). O comprador vai ter que fechar um câmbio há incidência de IOF no valor de 6,38% e enviar o dinheiro através do seu banco brasileiro para que possa haver comprovação da origem dos recursos. O banco americano também vai consultar o banco brasileiro em relação ao histórico de crédito do correntista no caso de um financiamento, neste caso temos parceiros especializados para orientar nossos investidores qual o melhor caminho a ser utilizado.

10 Financiamento O americano pode financiar 100% do valor da propriedade. Já o estrangeiro, via de regra tem que dar uma entrada de 40%, sendo que o restante pode ser parcelado em até 30 anos. A taxa média de financiamento para brasileiros tem ficado entre 4% a 5% ao ano depende do banco e do seu histórico de crédito, se você já tiver relacionamento com a instituição a taxa tende a ser mais baixa. Uma vez efetuado o down payment (pagamento da entrada), você tem duas alternativas: pagar as prestações do financiamento com o aluguel do imóvel, por exemplo, ou, deixar o dinheiro investido no Brasil rendendo 10,50% a.a. (taxa Selic) e ir pagando as parcelas do financiamento fixadas em 4% ou 5% a.a. em dólar arbitrando a diferença entre a taxa de juros brasileira e americana claro, se houver uma desvalorização cambial, ou seja, se o dólar se depreciar frente ao real a primeira alternativa será bem mais interessante. Quase que na totalidade das vezes, o aluguel cobre o financiamento do imóvel, o condomínio, o imposto e o seguro furacão (obrigatório apenas nos casos de financiamento, já que representa uma proteção para o Banco). Na pior das hipóteses, você tem um imóvel pelo qual pagou efetivamente 40% do valor (a entrada), cujo saldo foi pago com dinheiro de terceiros e ainda poderá contar com a valorização do imóvel em si. No caso específico de um imóvel do tipo foreclosure a única opção de pagamento é a vista (cash), até porque o preço é bem mais baixo; e se a compra for via leilão, muitas vezes o comprador não pode nem visitar o imóvel (terá que decidir pela aquisição com base em fotos). Financiar ou não financiar? Pagando a vista você tem a vantagem de travar o valor do dólar cuja tendência é de alta no futuro. Mas, caso opte por alugar o imóvel se não quiser ficar fechando câmbio todo mês terá que se contentar em deixar o dinheiro aplicado nos EUA sendo remunerado pela baixíssima taxa de juros americana. Na minha opinião, como existe a incidência dos 6,38% de IOF nas remessas de pagamento, optando pelo financiamento você só teria que pagar o IOF em cima do valor da entrada economizando assim, os 6,38% de 60% do valor do imóvel. Isto é, você deixa esses 60% do valor do imóvel no Brasil (sendo remunerados pela Selic), e carrega uma dívida atrelada a uma taxa de 4% a.a. a 5%a.a., que será paga com o aluguel do imóvel. Ou, utiliza a alavancagem a seu favor, e compra dois apartamentos ao invés de comprar 1 a vista. Tirando isso, o financiamento a taxas baixas é uma grande vantagem, pois serve de crédito tributário, podendo ser abatido no pagamento do IR.

11 Rendimento com aluguel Em Miami, o rendimento (bruto) com aluguel fica em torno de 8% a.a. a 10% a.a. Nos imóveis comerciais o retorno é um pouco maior (de 10%a.a. a 15% a.a.), porém, a liquidez é menor. O rendimento com aluguel é considerado income e está sujeito a tributação (IR).

12 Comprar o imóvel na PF ou via PJ As complicações de comprar o imóvel na sua pessoa física são inúmeras, por exemplo: o governo americano cobra (inacreditáveis) 48% de imposto de transmissão de bens por herança em caso de falecimento do proprietário; uma maneira de driblar esse custo seria fazer um seguro de vida em nome da pessoa que está comprando o imóvel um seguro de $1,0 milhão para uma pessoa de 40 anos, custa em torno de $ por ano. Em caso de morte, o seguro serviria para pagar o imposto de transmissão dos bens. Para facilitar você pode optar por constituir uma LLC (Limited Liability Company) e comprar o imóvel no nome dessa empresa, que é simples e vamos assessorá-lo para abertura dela o custo é de aproximadamente $ A opção por essa estrutura oferece benefícios importantes: no caso de morte do dono, as cotas da empresa são transferidas para os filhos, sem a incidência do imposto de 48%; pode-se abater alguns gastos na declaração de IR. (Conforme será explicado abaixo) Existe também a alternativa de abertura de uma "Offshore porem os custos de abertura e de manutenção de uma Offshore são diferenciados.

13 Custos envolvidos Compra - Assessoria Brasil - Assessoria Contábil - Assessoria Jurídica Manutenção - IPTU - Condominio - Seguro - Taxa de administração imobiliária (se for o caso) - Imposto de Renda EUA/Brasil

14 Tributação. IR nos EUA (alíquota de 15% sob o ganho de capital diferença entre preço de compra e preço de venda). No caso de uma LLC ou Offshore, ao alugar o imóvel pode-se abater do valor bruto todos os gastos, tais como: condomínio; IPTU; os 10% de taxa da imobiliária; o seguro furacão; passagem aérea; comida; etc.. IR no Brasil (alíquota de 35% quando o imóvel está registrado na pessoa física incide sob o ganho de capital E sob a valorização cambial). O montante pago para o governo americano pode ser abatido para que não ocorra a "bitributação", ou seja, para quem já pagou 15% de imposto nos EUA, falta pagar mais 20% de imposto no Brasil. No caso de uma LLC, constitui-se uma empresa com um determinado valor financeiro que equivale a X cotas. O que deve ser declarado ao governo brasileiro é sempre o número de cotas / ações. Quando o sujeito quiser internalizar o dinheiro isto é, trazer o dinheiro para o Brasil terá que pagar um imposto de 15% referente a distribuição de dividendos. Enquanto deixar o dinheiro lá fora, não existe a incidência desse imposto. Visivelmente incomodado com a perda de divisas, o governo brasileiro subiu o IOF para 6,38%, depois penalizou o uso do cartão de crédito / débito para compras no exterior, e acabou de lançar a Medida Provisória nº 627/2013, que fechou algumas brechas. Como a MP ainda é muito recente novembro'2014 o mercado ainda está digerindo as novas regras. Meu conselho? Cerque-se de profissionais experientes um bom corretor, um bom advogado, um bom contador. Isso ajudará muito a minimizar os custos com impostos no Brasil e na America.

15 Pontos positivos * Patrimonio Protegido na Maior Economia do Mundo * Ativo Real (em dólar). * Hedge natural (proteção cambial contra desvalorização do real). * Baixas taxas de financiamento. * Grande expectativa de valorização. * Benefício com financiamento (crédito tributário). Pontos negativos *IOF * Risco: uma possível retração na economia americana. (que dificilmente acontece e quando ocorre sua recuperação é muito mais rápida que qualquer outro país) * Negociação direta sem assessoria especializada

16 Miami Orlando Imóveis A Miami Orlando Imóveis, foi criada exclusivamente para prestar serviços de consultoria a investidores brasileiros que buscam a aquisição de imóveis no mercado Americano, principalmente no eixo Miami - Orlando. Nossa consultoria é personalizada e temos como objetivo principal o atendimento exclusivo, permitindo que aqui mesmo no Brasil, sem qualquer despesa, o nosso investidor possa antes de qualquer investimento, tirar duvidas e ser orientado sobre este mercado. miamiorlandoimoveis.com.br Temos como compromisso, trabalhar para otimização do resultado, sempre priorizando as necessidades e os benefícios para nossos clientes. Atuamos com os melhores parceiros na América, construtores, bancos e assessores nas áreas jurídica e contábil, somos representantes da conceituada Realty Solution, que nos proporciona o acesso a todos os imóveis disponíveis naquele estado, através do Cadastro no National Associantion of Realtors no estado da Florida. Buscamos sempre otimizar e facilitar a pesquisa dos nossos clientes, e para isso, mantemos atualizado em nossa WEBSITE, entre os mais de imóveis cadastrados, as melhores opções e oportunidades de investimento.

17 Quem sou eu? Luiz Alberto Sauan Engenheiro Civil e Administrador de Empresas, especialista no setor imobiliário nacional e Internacional, com mais de 25 anos de experiência, tem vasto conhecimento em transações internacionais, custos e retorno sobre investimento. Ceo Base Forte Solutions & Business, atua na área de comércio exterior em diversos países como, Reino Unido, Portugal, Arábia, Dubai, Bahrein, Mexico, Chile e Belize. Luiz Alberto Sauan Como posso ajuda-lo? Consultoria internacional para levar aos investidores brasileiros os melhores e mais rentaveis negocios nos EUA. Contate-me Brasil: / EUA: miamiorlandoimoveis@gmail.com Site: