TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA. Processo CG n

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1 TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA Processo CG n Recurso Administrativo Pedido de Providências Pretensão de inscrição de penhora em desfavor de devedor que não figura como titular dominial do imóvel Impossibilidade da averbação sem prévio registro do compromisso de compra e venda em que o executado figura como comprador do bem Compromisso, ademais, que deverá ser apresentado em via original, com reconhecimento de firma das partes e com atenção aos princípios da especialidade objetiva e subjetiva Pedido de Providências improcedente Recurso não provido. Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça, Cuida-se de recurso administrativo tirado de r. sentença que manteve a rejeição do pleito de Nivoloni & Cia Ltda., no sentido de se averbar penhora do imóvel matriculado sob número , no 1º Registro de Imóveis de Jundiaí, a teor de que o executado Messias Firmino da Silva não figura como titular dominial. Alega, em síntese, que o Juízo não observou o disposto na Lei n /2015, instituidora do princípio da concentração. Ademais, apresentou cópia autenticada do instrumento particular de venda e compra, sobrevindo exigências (exibição do original do contrato; inclusão do regime de bens do comprador; alteração da descrição do imóvel) que considera inviáveis e absurdas, mesmo porque dependeriam da atuação do executado. Por fim, considera que não foi suficientemente fundamentada a sentença acerca dos princípios registrais nela referidos. É o relatório. Opino. Inicialmente, cumpre asseverar que, a despeito do presente feito ter sido processado como dúvida inversa, cuida-se, em verdade, de pedido de providências, uma vez que o ato pretendido é a averbação de penhora. O recorrente se volta contra a nota de devolução de fls. 19, que devolveu o título (mandado judicial de averbação de penhora de imóvel), acompanhado de cópia autenticada do instrumento particular de promessa de venda e compra de imóvel, pelos seguintes motivos: 1) o imóvel penhorado não figura sob titularidade do executado, o que feriria o princípio da continuidade; 2) para viabilização da penhora, seria necessário, primeiramente, o registro do instrumento particular de compra e venda do imóvel; 3) para registro do instrumento particular de compra e venda, seria necessário que fosse apresentado em via original, com firmas reconhecidas das partes, com informação referente ao regime de bens dos adquirentes e com retificação da descrição do imóvel. Todas as exigências do Registrador são absolutamente pertinentes.

2 Cediço que a Lei n /2015, proporcionando relevante avanço do sistema registral, instituiu o princípio da concentração, por meio do qual todas as circunstâncias referentes ao imóvel, dentre as quais, constrições judiciais, devam constar da matrícula respectiva. Ocorre que a referida Lei não mitigou em qualquer medida os princípios registrais da continuidade e da especialidade. Com efeito, para que seja viabilizada a averbação de penhora sobre determinado bem, necessário que o devedor figure como titular dominial. Isso porque, como ensina Luiz Guilherme Loureiro (in Registros Públicos. Teoria e Prática, Editora Jus Podivm, 8ª edição, p. 573), Segundo o princípio da continuidade, os registros devem ser perfeitamente encadeados, de forma que não haja vazios ou interrupções na corrente registrária. Em relação a cada imóvel deve existir uma cadeira de titularidade à vista do qual só se fará o registro ou averbação de um direito se o outorgante dele figurar no registro como seu titular. Tal princípio registral encontra-se previsto no artigo 195 da Lei n /73, que dispõe que: Art. 195 Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro. Nem se alegue que o ato constritivo resultaria, a partir da arrematação, em aquisição originária da propriedade, dispensando a observância do princípio da continuidade. Consoante ensina o eminente magistrado Josué Modesto Passos: Diz-se originária a aquisição que, em seu suporte fático, é independente da existência de um outro direito; derivada, a que pressupõe, em seu suporte fático, a existência do direito por adquirir. A inexistência de relação entre titulares, a distinção entre o conteúdo do direito anterior e o do direito adquirido originariamente, a extinção de restrições e limitações, tudo isso pode se passar, mas nada disso é da essência da aquisição originária (PASSOS, Josué Modesto. A arrematação no registro de imóveis: continuidade do registro e natureza da aquisição. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2014, pp ). E, em seguida, reforça: A arrematação nao pode ser considerada um fundamento autônomo do direito que o arrematante adquire. A arrematação é ato que se dá entre o Estado (o juízo) e o maior lançador (arrematante) e não entre o mais lançador (arrematante) e o executado; isso, porém, não exclui que se exija como de fato se exige, no suporte fático da arrematação (e, logo, no suporte fático da aquisição imobiliária fundada na arrematação), a existência do direito que, perdido para o executado, é então objeto de disposição em favor do arrematante. Ora, se essa existência do direito anterior está pressuposta e

3 é exigida, então quod erat demonstrandum a aquisição é derivada (e não originária) (op. cit., p. 118 grifei). Para o mesmo Norte, aponta a pacificada jurisprudência deste Colendo Conselho Superior da Magistratura: REGISTRO DE IMÓVEIS. Dúvida. Registro de carta de adjudicação. Modo derivado de aquisição da propriedade. Modificação do posicionamento anterior do Conselho Superior da Magistratura. Análise da natureza jurídica do ato de adjudicação. Fundamentos que não afastam a natureza derivada da transmissão coativa. Óbices ao registro mantidos. Recurso não provido. (APELAÇÃO CÍVEL: , Rel. Des. Elliot Akel, j. 7/10/14) Apesar de se tratar de título judicial, está ele sujeito à qualificação registrária. O fato de tratar-se o título de mandado judicial não o torna imune à qualificação registrária, sob o estrito ângulo da regularidade formal. O exame da legalidade não promove incursão sobre o mérito da decisão judicial, mas à apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e a sua formalização instrumental (Ap. Cível nº /1) Se o registro da arrematação de bem penhorado é forma derivada de aquisição da propriedade, a averbação da constrição judicial que a precede demanda a estrita observância do princípio da continuidade. Portanto, considerando que o imóvel em questão mantem-se sob titularidade de Nivoloni & Cia Ltda., não é possível averbar-se penhora em desfavor de terceira pessoa que não figura da matrícula do bem (Messias Firmino da Silva). Ademais, bem andou o Oficial, diante da apresentação de cópia do compromisso de venda e compra, em se adiantar esclarecendo quais as providências necessárias para eventual pedido de registro desse contrato, o que se amolda à conduta determinada no item 40 do Capítulo XX do Tomo II das NSCGJ ( É dever do Registrador proceder ao exame exaustivo do título apresentado. Havendo exigências de qualquer ordem, deverão ser formuladas de uma só vez ) O registro ou averbação de qualquer título somente pode ser feito mediante exibição do original, não podendo ser suprida por cópia simples ou autenticada, como se depreende do item do Capítulo XX do Tomo II das NSCGJ. Para ingresso de escritos particulares, imprescindível o reconhecimento de firmas dos contratantes, como impõe o art. 221, II, da Lei de Registros Públicos. Ademais, em respeito ao princípio da especialidade subjetiva, correta a exigência de comprovação do regime de bens dos adquirentes. A uma, porque a Lei de Registros Públicos, no art. 176, parágrafo 1º, III, 2, a, dispõe sobre a necessidade de que conste dos atos registrais o estado civil das partes contratantes. A duas, porque dispõe o art. 244 da Lei de Registros Públicos, sobre a necessidade de se averbar as escrituras de pacto

4 antenupcial, no lugar da situação dos imóveis de propriedade do casal, ou dos que forem sendo adquiridos e sujeitos a regime de bens diverso do comum, com a declaração das respectivas cláusulas, para ciência de Terceiros. Ademais, a necessidade de se conhecer o regime de bens do adquirente e a qualificação do cônjuge está em consonância com os princípios da publicidade (arts. 16 a 21, da Lei de Registros Públicos e art. 5º, inciso XXXIII, da Constituição Federal), da continuidade (arts. 195, 222 e 237, da Lei de Registros Públicos) registrárias e, ainda, da especialidade subjetiva, refletindo diretamente na titularidade dominial. O item 63 do Capítulo XX do Tomo II das NSCGJ vai ao encontro das disposições legais acima mencionadas: 63. A qualificação do proprietário, quando se tratar de pessoa física, referirá ao seu nome civil completo, sem abreviaturas, nacionalidade, estado civil, profissão, residência e domicílio, número de instrução no Cadastro das Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda (CPF), número do Registro Geral (RG) de sua cédula de identidade ou, à falta deste, sua filiação e, sendo casado, o nome e qualificação do cônjuge e o regime de bens no casamento, bem como se este se realizou antes ou depois da Lei n , de 26 de dezembro de 1977 (grifei). Por fim, segundo informado pelo Oficial, a descrição que consta do instrumento particular não corresponde à descrição da matrícula, o que seria bastante, caso formulado pedido de registro desse contrato, para que o Oficial desqualificasse o título, recusando seu ingresso no cadastro imobiliário, em respeito ao princípio da especialidade objetiva. Tal princípio impõe que cada imóvel tenha descrição precisa que viabilize sua completa identificação e localização, distinguindo-se de todos os demais (LRP, art. 176). De qualquer modo, embora relevantes as orientações quanto aos requisitos para registro do instrumento particular de venda e compra, uma vez que tem o escopo de evitar futura qualificação negativa de título, não se pode perder de vista que o presente feito trata de pedido de averbação da penhora e não de pedido de registro do instrumento particular. Não houve, ademais, ordem judicial impondo ao Registrador a averbação almejada. Pelo contrário, deparando-se o juízo com a nota de devolução, remeteu o interessado à Corregedoria Permanente para solucionar a questão. Cediço que a origem judicial do título não obsta a qualificação de seus requisitos formais pelo registrador, o que não implica descumprimento de decisão judicial. Em suma, o parecer que, respeitosamente, submeto a Vossa Excelência, é no sentido de se negar provimento ao recurso administrativo. Sub censura. São Paulo, 7 de julho de 2017.

5 Tatiana Magosso Juíza Assessora da Corregedoria DECISÃO: Aprovo, pelas razões expostas, o parecer da Juíza Assessora desta Corregedoria Geral de Justiça, para o fim de negar provimento ao recurso administrativo. Publique-se. São Paulo, 10 de julho de (a) MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS, Corregedor Geral da Justiça. Advogados: MARCELO BARALDI DOS SANTOS, OAB/SP , FERNANDO CAMOSSI, OAB/SP , THIAGO FERNANDO FERREIRA, OAB/SP e CAROLINA BARALDI DOS SANTOS, OAB/ SP Diário da Justiça Eletrônico de Decisão reproduzida na página 192 do Classificador II 2017