CSHG Real Estate FII. Nota da Administradora. Distribuição de Rendimentos. Liquidez. Objetivo do Fundo

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1 CSHG Real Estate FII Abril de 2014 Objetivo do Fundo O CSHG Real Estate FII tem como objetivo auferir ganhos pela aquisição, para exploração comercial, de imóveis com potencial geração de renda, predominantemente lajes corporativas. Carteira Imobiliária* O Fundo encerrou o mês com participação em 221 unidades locáveis, localizadas em 26 empreendimentos distintos, totalizando 184 mil m² de área privativa e 81 contratos de locação. Considerando apenas os contratos de locação típicos e os imóveis de uso exclusivamente corporativo, o aluguel médio contratado foi de R$ 71/m². Informações Início das atividades Maio de 2008 Administradora CSHG Corretora de Valores S.A. Escriturador Itaú Unibanco S.A. Taxa de administração 1,0% ao ano sobre patrimônio líquido Ofertas concluídas 7 emissões de cotas realizadas Código de negociação HGRE11 *Para os efeitos deste relatório, o investimento no Edifício Jatobá, por meio do fundo Castello Branco Office Park FII, é considerado um ativo imobiliário. Nota da Administradora A administradora do Fundo informa que a Assembleia Geral Ordinária de cotistas realizada em 30/04/2014 deliberou favoravelmente à aprovação de contas do Fundo referentes ao exercício de No mês de abril-14, o Fundo firmou o segundo aditivo ao contrato de locação do Ed. Paulista Star, que adicionou 763 m² à área locada. Assim, no fechamento do mês, o empreendimento encontrava-se 67, locado. Em 30/04 e 05/05, de acordo com os Fatos Relevantes publicados, o Fundo realizou a venda do conjunto 72 do Ed. Atrium IV e conjunto 3102 do Ed. Torre Rio Sul com lucro líquido de 62% e 174% e valor 1 e 6% superior ao contábil, com base no laudo de avaliação de dezembro-13, respectivamente. Distribuição de Rendimentos O Fundo distribuirá R$ 11,60 por cota como rendimento referente ao mês de abril. O pagamento será realizado em 15/05/14, aos detentores de cotas em 30/04/14. Fluxo HGRE 11 abr Meses Receitas de Locação¹ Lucros Imobiliários² Receitas FII/CRI/LCI³ Receita Renda Fixa Total de Receitas Despesas Imobiliárias ⁴ ( ) ( ) ( ) Despesas Operacionais⁵ ( ) ( ) ( ) Total de Despesas ( ) ( ) ( ) Resultado Rendimento Médio / Cota 11,60 11,60 11,60 ¹Receitas de Locação: compreende alugueis, alugueis em atraso e recuperações, adiantamentos, multas e receitas obtidas por meio da exploração das áreas comuns dos empreendimentos. ²Lucros Imobiliários: diferença de valor entre o preço de venda e o de compra de imóveis. ³Receitas FII/CRI/LCI: considera rendimentos e eventuais ganhos de capital. ⁴Despesas Imobiliárias: diretamente relacionada aos imóveis, tais como condomínio, IPTU, taxas, seguros e energia, entre outros. ⁵Despesas Operacionais: diretamente relacionadas ao Fundo, tais como administração, honorários jurídicos, assessoria técnica, contábil e imobiliária, taxas da CVM e BM&FBovespa, entre outros. Liquidez abr Meses Presença em pregões 100% 100% 100% Volume negociado (R$ milhões) 16,4 85,5 290,5 Giro (em % do total de cotas) 1,6% 8,6% 25,9% Valor de mercado R$ 1,01 bilhão Quantidade de cotas do Fundo cotas (3.898 cotistas) 1,900 1,700 1,500 1,300 1,100 Valor da Cota - R$ (eixo esq.) Fechamento de Abr/14: R$ 1.370,00 Volume negociado acumulado 20 dias R$ milhões (eixo dir.) 900 fev-09 out-09 jun-10 jan-11 set-11 mai-12 dez-12 ago-13 abr-14 Fontes: CSHG / BM&FBOVESPA

2 Rentabilidade A rentabilidade global calcula a taxa interna de retorno contemplando renda mensal e ganho de capital, comparada ao CDI Líquido (alíquota de 1 de IR). Pessoas Físicas que detêm volume inferior a 10% do total do Fundo são isentas de Imposto de Renda nos rendimentos distribuídos e tributadas em 20% de imposto de renda sobre o ganho de capital na venda da cota. No fechamento deste mês, o valor de mercado da cota foi de R$1.370,00 e o valor patrimonial foi de R$1.658,84. O gráfico abaixo compara a série histórica acumulada de alguns indicadores de mercado em relação ao valor da cota e aos rendimentos distribuídos desde o início do Fundo. CSHG Real Estate FII Início Ano Mercado 12 meses Data 08-nov dez abr-13 Valor Referência (R$) 1.000, , ,00 Renda Acumulada 66,61% 3,27% 7,98% Ganho de Capital Líq. 29,60% -3,52% -21,49% TIR Líq. (Renda + Venda) 123,72% -0,26% -14,08% TIR Líq. (Renda + Venda) a.a. 13,30% -0,80% -14,08% Retorno em % CDI Líquido 170% -9% -181% Fontes: Itaú / BM&FBOVESPA / Banco Central / CSHG Valor da Cota + Rendimento (R$) Valor da Cota (R$) CDI Acumulado (R$, base 1000) IGP-M (R$, base 1000) Nov-07 Mar-08 Ago-08 Dez-08 Mai-09 Set-09 Fev-10 Jul-10 Nov-10 Abr-11 Ago-11 Jan-12 Mai-12 Out-12 Fev-13 Jul-13 Nov-13 Abr-14 Fontes: CSHG / BM&FBOVESPA / Cetip / FGV Investimentos Investimento por classe de ativo (% de Ativos) 4% 1% 3% Tipologia do imóvel¹ (% da receita) 2% 2%2% Imóveis FIIs CRIs Renda Fixa Escritórios Ensino Industrial Varejo 92% 94% Fonte: Itaú / CSHG ¹Para os imóveis vagos, considerou-se o último aluguel, com exceção do Ed. Paulista Star, para o qual está sendo considerado o valor atual uma vez que as obras do retrofit se encerraram. CSHG Real Estate FII - Abril de 2014 Pág. 2

3 Diversificação da Carteira Imobiliária (% da receita) Cidades 2 Regiões 2 7% 1 3%2% 1% São Paulo 6% Barueri 61% Porto Alegre Rio de Janeiro Taboão da Serra Curitiba Atibaia Praia Grande 2 6% 6% 7% 1 9% 14% 13% Barueri - SP Paulista Chácara Sto. Antônio Faria Lima Porto Alegre Centro - SP Santo Amaro Taboão da Serra Outros Empreendimentos² Tipologia dos contratos 36% 1 10% 9% Jatobá Paulista Star Verbo Divino Guaíba Contax Alegria Faria Lima 26% Típico Atípico³ 6% 6% 7% 6% Cenesp Sercom Taboão Outros 74% R$/m2 de Aluguel (em % da Receita) 131+ Média: R$ 48/m % Considerando somente contratos típicos e imóveis de uso exclusivamente corporativo: % Média: R$ 71/m % % % % % % % Até 40 22% Até 40 0% ²Para os imóveis vagos, considerou-se o último aluguel, com exceção do Ed. Paulista Star, para o qual está sendo considerado o valor atual uma vez que as obras do retrofit se encerraram. ³Atípico: considera contratos de locação provenientes de operações Built to Suit (construção sob medida) e outras operações estruturadas com condições diferenciadas, tais como prazo, multas e aviso prévio para desocupação. CSHG Real Estate FII - Abril de 2014 Pág. 3

4 Part. nos empreendimentos 21% 30% Até 1/4 do Empreendimento De 1/4 a metade do Empreendimento Índice de reajuste 31% Outros IPCA 49% Totalidade do Empreendimento 64% IGP-M Participação Reajuste Vencimento dos contratos Revisional dos contratos 1 ⁴ 71% 37% 27% 32% 4% 18% 7% 4% em diante em diante Evolução da vacância % 1 Vacância Financeira 10% 10,1 6,8 Vacância Ex-Paulista Star 0% abr 11 out 11 abr 12 out 12 abr 13 out 13 abr 14 A carteira de investimentos imobiliários do Fundo possui valor potencial de locação mensal estimado em R$ 9,2 milhões. No fechamento deste mês, o Fundo possuía 6,9% de vacância física e 10,1% de vacância financeira (5,1% e 6,8% excluindo o Ed. Paulista Star, respectivamente). No fechamento do mês de abril, o Ed. Paulista Star encontrava-se 67, alugado. Locatários Setor de atuação locatários 4 Para as revisionais foi considerada a permanência dos ocupantes após o término dos contratos. 5 Ex-Paulista Star, dado que o empreendimento passou por um processo de retrofit (vide páginas 5, 6 e 7). CSHG Real Estate FII - Abril de 2014 Pág. 4

5 9% 8% AES Eletropaulo Admix Contax 26% 17% Call Center Bancos e Corretoras Previdência e Seguros 50% 4% 7% 7% Sercom Caixa Econômica Federal Suzano Pepsico Banco do Brasil Outros 8% 10% 12% 12% Energia Consumo Telecomunicações Tecnologia da Informação Papel e Celulose Outros Carteira e locação Empreendimentos 26 Unidades 221 Área privativa 184 mil m 2 Contratos de locação 81 Vacância física 6,9% Vacância financeira 10,1% Aluguel médio contratado R$ 48/m 2 Aluguel médio corporativos 6 R$ 71/m 2 Retrofit Ed. Paulista Star Adquirido em setembro-10, o Edifício Paulista Star, localizado nos Jardins, na Alameda Campinas n (com entrada também pela Rua Batataes n 480), é um dos empreendimentos imobiliários mais representativos do Fundo. Construído no início dos anos 90 para ocupação pela Mercedes-Benz, foi posteriormente ocupado pela Telecomunicações de São Paulo (TELESP) e, em seguida, pela Telefonica Brasil S.A.. A Telefônica iniciou em 2012 um processo de unificação de algumas de suas unidades de negócio para um único empreendimento, localizado na região da Berrini, em São Paulo. Em 31 de janeiro de 2013, a empresa desocupou completamente o imóvel e as multas e penalidades previstas em contrato foram suficientes para suportar o equivalente a cerca de cinco meses de aluguel que o Fundo vinha recebendo desde o último reajuste, realizado em outubro-12. A desocupação integral do empreendimento, de 23,7 mil m² de área construída, permitiu ao Fundo realizar algumas intervenções para atualizá-lo em relação aos padrões técnicos de mercado. Dentre os investimentos realizados pelo Fundo, que totalizaram cerca de R$ 30 milhões, destacam-se: retrofit de fachadas; substituição de todas as instalações elétricas, ar condicionado, supervisão predial e controle de acesso, cabeamento estruturado, iluminação, sistemas hidráulicos e de combate à incêndio; reforma dos elevadores; e reforma civil contemplando a instalação de novos revestimentos e acabamentos. O projeto foi elaborado pelo escritório KV&A Arquitetura, com execução da obra a cargo da empresa INFORMOV e retrofit de fachadas pela empresa Kiir Fachadas. O projeto também encontra-se em processo de certificação Leed (Leadership in Energy and Environmental Design) e foi destaque da edição de maio-13 da Revista INFRA, especializada em gerenciamento de infraestrutura e serviços nos segmentos predial e coporativo. As duas matérias de destaque podem ser acessadas através dos links: Entrevista de Capa e Case de Retrofit. Em janeiro-14, as obras na área externa e na fachada foram finalizadas, e o imóvel tornou-se totalmente disponível para ocupação. A possibilidade de locação para um único ocupante que estava em negociação há alguns meses foi suspensa e, dada a finalização do retrofit, o Fundo passou a priorizar a locação para diversas empresas. 6 Considerando apenas os contratos de locação típicos e os imóveis de uso exclusivamente corporativo, o aluguel médio contratado foi de R$ 71/m². CSHG Real Estate FII - Abril de 2014 Pág. 5

6 Relatório Gerencial O Ed. Paulista Star é um dos únicos empreendimentos da região dos Jardins que conta com pouco mais de 10 mil m² de área locável. As pesquisas de mercado e o estudo de viabilidade do investimento indicavam perspectiva de aumento de pelo menos 50% no valor do aluguel praticado anteriormente. Conforme Fato Relevante divulgado em 28/02/2014, o Fundo firmou Contrato de Locação de Imóvel Urbano Para Fins Não Residenciais cujo objeto foi a locação de 59% da área privativa do Ed. Paulista Star. O contrato estabeleceu prazo de vigência de 120 meses e após a carência e pagamento da intermediação o Fundo passará a receber, a partir de setembro-14, o valor referente à locação, 46% acima, em termos reais, do antigo valor contratualmente estabelecido, representando (em R$/m²) um aumento de 57%. Em março-14 o Fundo formalizou aditivo que adicionou 217 m² à área recém locada do edifício e em abril-14 mais 763 m² foram adicionados ao contrato. Assim, no fechamento do mês, o empreendimento encontrava-se 67, locado. Para o restante da área do Ed. Paulista Star, existem negociações em andamento e a Administradora espera efetivar novas locações ao longo dos próximos seis meses. Evolução da Obra Pavimento Tipo Esquadrias CSHG Real Estate FII - Abril de 2014 Pág. 6

7 Banheiros Recepção Fachada Venda de Imóveis Em linha com a estratégia do Fundo de concentração dos investimentos em ativos que detenha participações majoritárias, foram realizadas 2 vendas conforme Fatos Relevantes divulgados em 30/04 e 05/05, referentes à venda do conjunto 72 do Ed. Atrium IV e conjunto 3102 do Ed. Torre Rio Sul, respectivamente. O conjunto 72 do Ed. Atrium IV foi vendido pelo valor total de R$ , aproximadamente R$ /m². O lucro líquido da operação foi de 62% e o valor de venda 1 superior ao valor contábil do imóvel. O conjunto 3102 do Ed. Torre Rio Sul foi vendido pelo valor total de R$ , aproximadamente R$ /m², o que representou um lucro líquido de 174% e valor de venda 6% superior ao contábil do imóvel, atualizado até esta data, com base no laudo de avaliação realizado em dezembro-13. No fechamento do mês, os conjuntos representavam aproximadamente 0,0 e 0,13% da área locável do Fundo e, em termos de receita imobiliária, 0,10% e 0,48% do total. Após as vendas, o Fundo passa a deter 23,11% da fração ideal do Edifício Atrium IV e 1,46% do Ed. Torre Rio Sul. CSHG Real Estate FII - Abril de 2014 Pág. 7

8 Imóveis vendidos Valor das Vendas Lucro Líquido com Vendas 42 imóveis até hoje¹ 11 imóveis nos últimos 12 meses R$ 47 milhões nos últimos 12 meses R$ 17,2 milhões² nos últimos 12 meses R$ 58% Lucro Os lucros auferidos pelo Fundo nesta e nas outras vendas realizadas ao longo dos últimos meses, além das reservas de períodos anteriores, permitiram com que os rendimentos mensais se mantivessem estáveis, mesmo com o retrofit do Ed. Paulista Star e com a Expansão do Sercom Taboão. Nos últimos 12 meses foram vendidos 11 imóveis pelo valor total de R$ 47 milhões, 18% acima do valor patrimonial médio da época, totalizando lucro médio de 58% em relação ao valor de aquisição com custos e eventuais benfeitorias realizadas no período. 1 Até fechamento de abril Considera apenas venda de imóveis (exclui CEPAC) Leasing Spread (R$ milhões) +11, Nos últimos 12 meses o Fundo efetivou a renegociação do valor de 25 contratos de locação, que representam cerca de 21,6% da receita imobiliária contratada na época As renegociações resultaram, em média, em um leasing spread (variação do valor de locação em termos reais) de 11,. 753 Aluguel Inicial Inflação Ganho Real Novo Aluguel CSHG Real Estate FII - Abril de 2014 Pág. 8

9 Itaim / Vila Olímpia Ed. Atrium IV Rua Helena, 260 Vila Olímpia m 2 (13 unidades) 23,1% de participação Datas de Aquisição: Ago-08 e Dez-09 Ed. Plaza JK Rua Minas da Prata, 30 Itaim m 2 (08 unidades) 26,67% de participação Data de aquisição: Ago-12 Berrini Ed. Brasilinterpart Avenida das Nações Unidas, Berrini 890 m² (04 unidades) 5,76% de participação Data de aquisição: Abr-10 Ed. Igaratá Rua Samuel Morse, 74 Berrini 420 m² (04 unidades) 5,88% de participação Data de aquisição: Ago-08 Ed. Itamambuca Rua Luigi Galvani, 200 Berrini 890 m 2 (04 unidades) 18,18% de participação Data de aquisição: Ago-08 Ed. Roberto Sampaio Ferreira Rua Flórida, Berrini m 2 (06 unidades) 40% de participação Data de aquisição: Out-08 e Jul-13 Santo Amaro / Chácara Santo Antônio / Morumbi Centro Empresarial Transatlântico Rua Verbo Divino, Chácara Santo Antônio m 2 (03 unidades) 6,94% de participação Data de aquisição: Nov-09 Ed. Verbo Divino Rua Verbo Divino, Chácara Santo Antônio m 2 Datas de aquisição: Mar-10 e Dez-10 CSHG Real Estate FII - Abril de 2014 Pág. 9

10 Centro Empresarial de São Paulo Av. Maria Coelho Aguiar, 215 Santo Amaro m² (04 unidades) 5,72% de participação Data de aquisição: Set-10 Ed. Park Tower - Torre II Av. Magalhães de Castro Morumbi m² (04 unidades) 1,99% de participação Data de aquisição: Abr-12 BB Antônio das Chagas Rua Antônio das Chagas Chácara Santo Antônio m² Data de aquisição: Dez-12 Paulista Ed. Delta Plaza Rua Cincinato Braga, 340 Paulista m 2 (16 unidades) 47,24% de participação Data de aquisição: Set-13 Ed. Paulista Star Alameda Campinas, Paulista m 2 (16 unidades) Data de aquisição: Set-10 Pirituba / Anhanguera Campus Pirituba Av. Raimundo Pereira Magalhães, m 2 Data de aquisição: Abr-09 CSHG Real Estate FII - Abril de 2014 Pág. 10

11 Faria Lima Centro Empresarial Mario Garnero Avenida Brigadeiro Faria Lima, m 2 (06 unidades) 14,98% de participação Datas de aquisição: Mai-10 e Set-12 Ed. Faria Lima Avenida Brigadeiro Faria Lima, m² (14 unidades) 26,11% de participação Data de aquisição: Mai-12 Centro de São Paulo Região Metropolitana de São Paulo Contax Alegria Rua Alegria, 96 Brás m² Data de aquisição: Jul-11 Sercom Taboão Rua José Mari, 80 Taboão da Serra m² Data de aquisição: Jul-11 Interior de São Paulo Litoral de São Paulo Centro Empresarial Dom Pedro Rodovia D. Pedro I, Km 73 Atibaia m 2 Data de aquisição: Dez-09 e Dez-12 Decathlon Praia Grande Av. Ayrton Senna da Silva, 333 Praia Grande m² Data de aquisição: Jul-11 Barueri, SP Ed. Jatobá CBOP Av. Marcos Penteado Ulhôa Rodrigues, 940 Barueri m 2 69,21% de participação Data de aquisição: Dez-12 e Set-13 CSHG Real Estate FII - Abril de 2014 Pág. 11

12 Rio de Janeiro, RJ Torre Rio Sul Rua Lauro Muller, 116 Botafogo m² (10 unidades) 1,64% de participação Data de aquisição: Set-10 Centro Empresarial Cidade Nova Av. Pres. Vargas, Centro m² (06 unidades) 5,5 de participação Data de aquisição: Set-12 Curitiba, PR GVT Curitiba Rua Francisco Nunes, Curitiba m 2 Data de aquisição: Jun-12 Porto Alegre, RS Centro Empresarial Guaíba Av. Dolores Alcaraz Caldas, 90 Porto Alegre m² Data de aquisição: Dez-11 3 Este boletim tem caráter meramente informativo, destina-se aos cotistas do Fundo, foi elaborado pela Credit Suisse Hedging-Griffo e não deve ser entendido como análise de valor mobiliário, material promocional, solicitação de compra ou venda, oferta ou recomendação de qualquer ativo financeiro ou investimento. Recomendamos consultar profissionais especializados e independentes para eventuais necessidades e questões relativas a aspectos jurídicos, tributários e de sucessão. As informações veiculadas, os valores e as taxas são referentes às datas e às condições indicadas no material e não serão atualizadas. Verifique a tributação aplicável. As referências aos produtos e serviços são meramente indicativas e não consideram os objetivos de investimento, a situação financeira ou as necessidades individuais e particulares dos destinatários. O objetivo de investimento não constitui garantia ou promessa de rentabilidade. Os dados acima consistem em uma estimativa e não asseguram ou sugerem a existência de garantia de resultados ou isenção de risco para o investidor. A CSHG não se responsabiliza por erros ou omissões neste material ou pelo uso das informações nele contidas. Adicionalmente, a CSHG não se responsabiliza por decisões dos investidores acerca do tema contido neste material nem por ato ou fato de profissionais e especialistas por ele consultados. A rentabilidade obtida no passado não representa garantia de rentabilidade futura. Fundos de Investimento não são garantidos pelo administrador do fundo, gestor da carteira, por qualquer mecanismo de seguro, ou ainda, pelo Fundo Garantidor de Crédito (FGC). Ao investidor é recomendada a leitura cuidadosa tanto do prospecto quanto do regulamento do Fundo, com especial atenção para as cláusulas relativas ao objetivo e à política de investimento do Fundo, bem como às disposições do prospecto que tratam dos fatores de risco a que este está exposto. Os riscos eventualmente mencionados neste material não refletem todos os riscos, cenários e possibilidades associados ao ativo. O investimento em determinados ativos financeiros pode sujeitar o investidor a significativas perdas patrimoniais. Ao investidor cabe a responsabilidade de se informar sobre todos os riscos, previamente à tomada de decisão sobre investimentos. Ao investidor caberá a decisão final, sob sua única e exclusiva responsabilidade, acerca dos investimentos e ativos mencionados neste material. Para obter informações sobre objetivo, público-alvo e riscos, consulte o regulamento do fundo. São vedadas a cópia, a distribuição ou a reprodução total ou parcial deste material, sem a prévia e expressa concordância da Credit Suisse Hedging-Griffo. CSHG Real Estate FII - Abril de 2014 Pág. 12