CSHG Real Estate FII. Nota da Administradora

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1 CSHG Real Estate FII Julho de 2014 Objetivo do Fundo O CSHG Real Estate FII tem como objetivo auferir ganhos pela aquisição, para exploração comercial, de imóveis com potencial geração de renda, predominantemente lajes corporativas. Carteira Imobiliária* O Fundo encerrou o mês com participação em 217 unidades locáveis, localizadas em 26 empreendimentos distintos, totalizando 183,5 mil m² de área privativa e 82 contratos de locação. Considerando apenas os contratos de locação típicos e os imóveis de uso exclusivamente corporativo, o aluguel médio contratado foi de R$ 72/m². Informações Início das atividades Maio de 2008 Administradora CSHG Corretora de Valores S.A. Escriturador Itaú Unibanco S.A. Taxa de administração 1,0% ao ano sobre patrimônio líquido Ofertas concluídas 7 emissões de cotas realizadas Código de negociação HGRE11 *Para os efeitos deste relatório, o investimento no Edifício Jatobá, por meio do fundo Castello Branco Office Park FII, é considerado um ativo imobiliário. Nota da Administradora No mês de julho-14, de acordo com os Fatos Relevantes de 01/07/14 e 22/07/2014 o Fundo vendeu os imóveis Campus Pirituba e conjunto 74 do Ed. Atrium IV. A operação de venda do Campus Pirituba se deu pelo sinal de R$ 14 milhões do total de R$ 26,6 milhões. A venda do imóvel, adquirido em abril-09, obteve lucro líquido de 4 em relação ao valor de investimento e seu valor foi 4% superior ao valor contábil do imóvel. O conjunto 74 do Ed. Atrium IV, adquirido em agosto-08, encontrava-se vago desde fevereiro-14 e sua venda foi realizada pelo valor total de R$ 990 mil, representando um lucro líquido de custos de 5 e valor 13% superior ao valor contábil, atualizado até esta data, com base no laudo de avaliação realizado em dezembro-13 (informações adicionais na seção Vendas ). Distribuição de Rendimentos O Fundo distribuirá R$ 11,60 por cota como rendimento referente ao mês de julho-14. O pagamento será realizado em 14/08/14, aos detentores de cotas em 31/07/14. A política de distribuição de rendimentos do Fundo permanece em linha com a regulamentação vigente, que prevê a distribuição de pelo menos 9 do resultado semestral auferido a regime de caixa. A estratégia de distribuição de rendimentos objetiva, ainda, ser o mais linear possível, buscando minimizar impactos e oscilações no valor das cotas no mercado secundário. O resultado contempla as receitas provenientes das locações, receitas financeiras, despesas operacionais do Fundo e despesas de imóveis vagos, se houver. No caso de venda de imóveis, a parcela correspondente ao lucro (diferença entre valor de venda e valor de aquisição incluindo custos relacionados e benfeitorias) é considerada no cálculo do resultado, influenciando a distribuição de rendimentos, enquanto que a parcela correspondente ao principal é novamente investida de acordo com a estratégia e política de investimentos do Fundo. No caso das Receitas de Locação, ressalta-se que as mesmas são consideradas de maneira consolidada, podendo ser impactadas mensalmente por aluguéis em atraso, pagamentos antecipados e valores de multa e juros. A tabela apresentada indica o efetivamente recebido no período, de modo que para uma análise mais completa do fluxo de caixa do Fundo, recomenda-se considerar uma média de um período mais longo. Devido à grande quantidade de contratos e datas de vencimento, antecipações e atrasos ocorrem frequentemente. Fluxo HGRE 11 jul Meses Receitas de Locação¹ Lucros Imobiliários² Receitas FII/CRI/LCI³ Receita Renda Fixa Total de Receitas Despesas Imobiliárias ⁴ ( ) ( ) ( ) Despesas Operacionais⁵ ( ) ( ) ( ) Total de Despesas ( ) ( ) ( ) Resultado Rendimento Médio / Cota 11,60 11,65 11,63 ¹Receitas de Locação: compreende alugueis, alugueis em atraso e recuperações, adiantamentos, multas e receitas obtidas por meio da exploração das áreas comuns dos empreendimentos. ²Lucros Imobiliários: diferença de valor entre o preço de venda e o de compra de imóveis. ³Receitas FII/CRI/LCI: considera rendimentos e eventuais ganhos de capital líquidos de impostos, quando aplicável. ⁴Despesas Imobiliárias: diretamente relacionada aos imóveis, tais como condomínio, IPTU, taxas, seguros, energia, intermediações, entre outros. ⁵Despesas Operacionais: diretamente relacionadas ao Fundo, tais como administração, honorários jurídicos, assessoria técnica, assessoria imobiliária, contábil, taxas da CVM e BM&FBovespa, entre outros.

2 Liquidez jul Meses Presença em pregões 100% 100% 100% Volume negociado (R$ milhões) 16,9 142,4 224,3 Giro (em % do total de cotas) 1, 14,2% 21, Valor de mercado R$ 1,04 bilhão Quantidade de cotas do Fundo cotas (4.105 cotistas) Fechamento de Jul/14: R$ 1.409,99 Valor da Cota - R$ (eixo esq.) Volume negociado acumulado 20 dias R$ milhões (eixo dir.) fev-09 out-09 jun-10 fev-11 out-11 jun-12 mar-13 out-13 jul Fontes: CSHG / BM&FBOVESPA Rentabilidade A rentabilidade global calcula a taxa interna de retorno contemplando renda mensal e ganho de capital, comparada ao CDI Líquido (alíquota de 1 de IR). Pessoas Físicas que detêm volume inferior a 10% do total do Fundo são isentas de Imposto de Renda nos rendimentos distribuídos e tributadas em 20% de imposto de renda sobre o ganho de capital na venda da cota. No fechamento deste mês, o valor de mercado da cota foi de R$ 1.409,99 e o valor patrimonial foi de R$ 1.644,58. O gráfico abaixo compara a série histórica acumulada de alguns indicadores de mercado em relação ao valor da cota e aos rendimentos distribuídos desde o início do Fundo. CSHG Real Estate FII Início Fontes: Itaú / BM&FBOVESPA / Banco Central / CSHG Ano Mercado 12 meses Data 08-nov dez jul-13 Valor Referência (R$) 1.000, , ,00 Renda Acumulada 70,12% 5,74% 8,44% Ganho de Capital Líq. 32,80% -0,70% -14,70% TIR Líq. (Renda + Venda) 134,1 5,19% -6,54% TIR Líq. (Renda + Venda) a.a. 13,54% 9,18% -6,54% Retorno em % CDI Líquido 174% 102% Valor da Cota + Rendimento (R$) Valor da Cota (R$) CDI Acumulado (R$, base 1000) IGP-M (R$, base 1000) nov-07 abr-08 set-08 fev-09 jul-09 dez-09 mai-10 out-10 mar-11 ago-11 jan-12 jun-12 nov-12 abr-13 set-13 fev-14 jul-14 Fontes: CSHG / BM&FBOVESPA / Cetip / FGV CSHG Real Estate FII - Julho de 2014 Pág. 2

3 Investimentos Investimento por classe de ativo (% de Ativos) 3% 1% Tipologia do imóvel¹ (% da receita) 2% 2%2% Imóveis FIIs CRI/LCI Renda Fixa Escritórios Ensino Industrial Varejo 91% 94% Fonte: Itaú / CSHG Diversificação da Carteira Imobiliária (% da receita) Cidades¹ Regiões¹ 3%2% 2% São Paulo Barueri Porto Alegre 24% 1 Barueri - SP Paulista Chácara Sto. Antônio 60% Rio de Janeiro Taboão da Serra Curitiba 14% Faria Lima Porto Alegre Centro - SP 1 Atibaia Praia Grande 10% 13% Santo Amaro Taboão da Serra Outros Empreendimentos¹ Tipologia dos contratos 3 1 Jatobá Paulista Star Verbo Divino 2 10% Guaíba Típico Contax Alegria Atípico² 9% Faria Lima Cenesp Sercom Taboão 74% Outros ¹Para os imóveis vagos, considerou-se o último aluguel. ²Atípico: considera contratos de locação provenientes de operações Built to Suit (construção sob medida) e outras operações estruturadas com condições diferenciadas, tais como prazo, multas e aviso prévio para desocupação. CSHG Real Estate FII - Julho de 2014 Pág. 3

4 R$/m 2 de Aluguel (em % da Receita) 131+ Média: R$ 49/m % Considerando somente contratos típicos e imóveis de uso exclusivamente corporativo: 131+ Média: R$ 72/m % % % % % % Até 40 22% Até 40 0% Part. nos empreendimentos 23% 2 Até 1/4 do Empreendimento De 1/4 a metade do Empreendimento Índice de reajuste 32% Outros IPCA 50% Totalidade do Empreendimento 63% IGP-M Participação Reajuste Vencimento dos contratos Revisional dos contratos³ 73% 3 34% 2 2% 19% 4% em diante em diante ³Para as revisionais foi considerada a permanência dos ocupantes após o término dos contratos. CSHG Real Estate FII - Julho de 2014 Pág. 4

5 Evolução da vacância 20% 1 10% Vacância Financeira Retrofit Paulista Star 0% jul 11 jan 12 jul 12 jan 13 jul 13 jan 14 jul 14 8,7 No ano de 2013 o Ed. Paulista Star, que hoje representa 10,1% da receita potencial do Fundo, foi desocupado pela Telefônica e passou por um processo de retrofit. Dada a não possibilidade de ocupação do empreendimento nesse período, a vacância física média do Fundo foi de 8,, contra 1, considerando apenas ativos disponíveis para locação. Em março-14 o Fundo formalizou a primeiro contrato de locação do Ed. Paulista Star, que hoje se encontra 67, ocupado. No fechamento de julho-14, o Fundo apresentou vacância financeira de 8, e vacância física de 6,4%. Locatários 50% Carteira e locação Empreendimentos 26 Unidades 217 Área privativa 183,5 mil m 2 Contratos de locação 82 4% 9% 8% AES Eletropaulo Admix Contax Sercom Caixa Econômica Federal Pepsico Suzano Banco do Brasil Outros Setor de atuação locatários % 12% 8% 9% Vacância física 6,4% Vacância financeira 8, Aluguel médio contratado R$ 49/m 2 Aluguel médio corporativos ⁴ R$ 72/m 2 Call Center Bancos e Corretoras Previdência e Seguros Energia Consumo Telecomunicações Tecnologia da Informação Papel e Celulose Outros ⁴Considera apenas os contratos de locação típicos e os imóveis de uso exclusivamente corporativo. CSHG Real Estate FII - Julho de 2014 Pág. 5

6 Venda de Imóveis De acordo com o Fato Relevante divulgado em 01/7, o referido Fundo recebeu R$ 14 milhões referentes ao sinal da operação de venda da totalidade de um dos imóveis mais antigos de sua carteira: o Campus Pirituba, adquirido em abril-09 por R$ 17,9 milhões. O valor da operação totaliza R$ 26,6 milhões, sendo R$ 24 milhões pagos pelo comprador em 3 parcelas nos valores de R$ 14 milhões, R$ 5 milhões e R$ 5 milhões em julho-2014, fevereiro-2015 e outubro-2015, respectivamente, além dos aluguéis do período compreendido entre a primeira e a última parcela, competência proporcional do novo proprietário, que serão recebidos integralmente pelo Fundo no montante de R$ 2,6 milhões. A operação gerou um lucro líquido de custos de R$ 8,2 milhões, representando 4 em relação ao valor de investimento e, para fins de caixa, será reconhecido na mesma proporção dos três recebimentos indicados acima. O valor da operação foi 4% superior ao valor contábil do imóvel, atualizado conforme laudo de avaliação patrimonial de dez- 13. A operação tem sua conclusão prevista para outubro-15, tão logo superadas as condições resolutivas firmadas no Compromisso de Compra e Venda. Em linha com a estratégia do Fundo de concentração dos investimentos em ativos que detenha participações majoritárias, foi realizada a venda do conjunto 74 do Ed. Atrium IV, conforme Fato Relevante de 22/7. O imóvel foi adquirido pelo Fundo em agosto- 08 pelo valor de R$ 6.535/m². No fechamento de junho-14, representava aproximadamente 0,0 da área locável total do Fundo e desde fevereiro-14 encontrava-se vago. A operação foi realizada pelo valor total de R$ 990 mil, aproximadamente R$ /m², representando um lucro líquido de custos de 5 em relação ao valor do investimento. O valor de venda foi 13% superior ao valor contábil do imóvel. Após a venda do conjunto 74, o Fundo passa a deter 21,3 da fração ideal do Edifício Atrium IV. Em junho-14 ocorreu a venda do conjunto 184 do Ed. Igaratá, conforme Fato Relevante divulgado em 02/6. No fechamento de maio-14 o imóvel representava aproximadamente 0,0 da área locável e 0,12% da receita imobiliária total do Fundo. Adquirido pelo Fundo em agosto-08 pelo valor de R$ 9.375/m², foi vendido por aproximadamente R$ /m², valor 32% superior ao contábil do imóvel com base no laudo de avaliação de dezembro- 13. A operação representou um lucro líquido de 2 em relação ao valor do investimento. Em maio-14, foram realizadas as vendas dos conjuntos 3102 do Ed. Torre Rio Sul e 172 do Ed. Plaza JK. O conjunto 3102, Ed. Torre Rio Sul, foi vendido pelo valor total de R$ , aproximadamente R$ /m², o que representou um lucro líquido de 174% e valor de venda superior ao contábil do imóvel. O conjunto 172 do Ed. Plaza JK foi adquirido em agosto- 12 pelo valor total de R$ 4,1milhões, aproximadamente R$ /m². A venda foi realizada pelo valor total de R$ 4,5 milhões, aproximadamente R$ /m², superior ao valor contábil do imóvel. A operação representou um lucro de 9,4% em relação ao valor do investimento. No fechamento do mês, os conjuntos 3102 e 172 representavam aproximadamente 0,13% e 0,1 da área locável do Fundo e ambos se encontravam vagos no momento das vendas. Campus Pirituba Atrium IV Igaratá Plaza JK Plaza JK Plaza JK Torre Rio Sul Torre Rio Sul Torre Rio Sul CSHG Real Estate FII - Julho de 2014 Pág. 6

7 Imóveis vendidos Valor das Vendas Lucro Líquido com Vendas 46 imóveis até hoje¹ 15 imóveis nos últimos 12 meses R$ 58,7 milhões nos últimos 12 meses R$ 20,9 milhões² nos últimos 12 meses 5 Lucro Os lucros auferidos pelo Fundo nesta e nas outras vendas realizadas ao longo dos últimos meses, além das reservas de períodos anteriores, permitiram com que os rendimentos mensais se mantivessem estáveis, mesmo com o retrofit do Ed. Paulista Star e com a Expansão do Sercom Taboão. Nos últimos 12 meses foram vendidos 15 imóveis pelo valor total de R$ 58,7 milhões, 1 acima do valor patrimonial médio da época, totalizando lucro médio de 5 em relação ao valor de aquisição com custos e eventuais benfeitorias realizadas no período. ¹Não considera a venda do Campus Pirituba uma vez que a operação de venda ainda não foi concluída. 2 Considera apenas venda de imóveis (exclui CEPAC). Leasing Spread (R$ milhões) Nos últimos 12 meses o Fundo efetivou a renegociação do valor de 18 contratos de locação, que representam cerca de 17,8% da receita imobiliária contratada na época. As renegociações resultaram, em média, em um leasing spread (variação do valor de locação em termos reais) de 4,3% ,2% 73 +4,3% Aluguel Inicial Inflação Ganho Real Novo Aluguel CSHG Real Estate FII - Julho de 2014 Pág. 7

8 Itaim / Vila Olímpia Ed. Atrium IV Ed. Plaza JK Rua Helena, 260 Vila Olímpia m 2 (12 unidades) 21,4% de participação Datas de Aquisição: Ago-08 e Dez-09 Rua Minas da Prata, 30 Itaim m 2 (07 unidades) 23,3% de participação Data de aquisição: Ago-12 Berrini Ed. Brasilinterpart Ed. Igaratá Avenida das Nações Unidas, Berrini 890 m² (04 unidades) 5,7 de participação Data de aquisição: Abr-10 Rua Samuel Morse, 74 Berrini 313 m² (03 unidades) 4,41% de participação Data de aquisição: Ago-08 Ed. Itamambuca Ed. Roberto Sampaio Ferreira Rua Luigi Galvani, 200 Berrini 890 m 2 (04 unidades) 18,18% de participação Data de aquisição: Ago-08 Rua Flórida, Berrini m 2 (06 unidades) 40% de participação Data de aquisição: Out-08 e Jul-13 Santo Amaro / Chácara Santo Antônio / Morumbi Centro Empresarial Transatlântico Ed. Verbo Divino Rua Verbo Divino, Chácara Santo Antônio m 2 (03 unidades) 6,94% de participação Data de aquisição: Nov-09 Rua Verbo Divino, Chácara Santo Antônio m 2 Datas de aquisição: Mar-10 e Dez-10 CSHG Real Estate FII - Julho de 2014 Pág. 8

9 Centro Empresarial de São Paulo Ed. Park Tower - Torre II Av. Maria Coelho Aguiar, 215 Santo Amaro m² (04 unidades) 5,72% de participação Data de aquisição: Set-10 Av. Magalhães de Castro Morumbi m² (04 unidades) 1,99% de participação Data de aquisição: Abr-12 BB Antônio das Chagas Rua Antônio das Chagas Chácara Santo Antônio m² Data de aquisição: Dez-12 Paulista Ed. Delta Plaza Ed. Paulista Star Rua Cincinato Braga, 340 Paulista m 2 (16 unidades) 47,24% de participação Data de aquisição: Set-13 Alameda Campinas, Paulista m 2 (16 unidades) Data de aquisição: Set-10 Pirituba / Anhanguera Campus Pirituba Centro Logístico Anhanguera Av. Raimundo Pereira Magalhães, m 2 Data de aquisição: Abr-09 Rod. Anhanguera Km m 2 (01 unidade) 2, de participação Data de aquisição: Ago-08 CSHG Real Estate FII - Julho de 2014 Pág. 9

10 Faria Lima Centro Empresarial Mario Garnero Ed. Faria Lima Avenida Brigadeiro Faria Lima, m 2 (06 unidades) 14,98% de participação Datas de aquisição: Mai-10 e Set-12 Avenida Brigadeiro Faria Lima, m² (14 unidades) 26,11% de participação Data de aquisição: Mai-12 Centro de São Paulo Contax Alegria Região Metropolitana de São Paulo Sercom Taboão Rua Alegria, 96 Brás m² Data de aquisição: Jul-11 Rua José Mari, 80 Taboão da Serra m² Data de aquisição: Jul-11 Interior de São Paulo Centro Empresarial Dom Pedro Litoral de São Paulo Decathlon Praia Grande Rodovia D. Pedro I, Km 73 Atibaia m 2 Data de aquisição: Dez-09 e Dez-12 Av. Ayrton Senna da Silva, 333 Praia Grande m² Data de aquisição: Jul-11 Barueri, SP Ed. Jatobá CBOP Av. Marcos Penteado Ulhôa Rodrigues, 940 Barueri m 2 69,21% de participação Data de aquisição: Dez-12 e Set-13 CSHG Real Estate FII - Julho de 2014 Pág. 10

11 Rio de Janeiro, RJ Torre Rio Sul Centro Empresarial Cidade Nova Rua Lauro Muller, 116 Botafogo m² (09 unidades) 1,4 de participação Data de aquisição: Set-10 Av. Pres. Vargas, Centro m² (06 unidades) 5,5 de participação Data de aquisição: Set-12 Curitiba, PR GVT Curitiba Rua Francisco Nunes, Curitiba m 2 Data de aquisição: Jun-12 Porto Alegre, RS Centro Empresarial Guaíba Av. Dolores Alcaraz Caldas, 90 Porto Alegre m² Data de aquisição: Dez-11 1 Este boletim tem caráter meramente informativo, destina-se aos cotistas do Fundo, foi elaborado pela Credit Suisse Hedging-Griffo e não deve ser entendido como análise de valor mobiliário, material promocional, solicitação de compra ou venda, oferta ou recomendação de qualquer ativo financeiro ou investimento. Recomendamos consultar profissionais especializados e independentes para eventuais necessidades e questões relativas a aspectos jurídicos, tributários e de sucessão. As informações veiculadas, os valores e as taxas são referentes às datas e às condições indicadas no material e não serão atualizadas. Verifique a tributação aplicável. As referências aos produtos e serviços são meramente indicativas e não consideram os objetivos de investimento, a situação financeira ou as necessidades individuais e particulares dos destinatários. O objetivo de investimento não constitui garantia ou promessa de rentabilidade. Os dados acima consistem em uma estimativa e não asseguram ou sugerem a existência de garantia de resultados ou isenção de risco para o investidor. A CSHG não se responsabiliza por erros ou omissões neste material ou pelo uso das informações nele contidas. Adicionalmente, a CSHG não se responsabiliza por decisões dos investidores acerca do tema contido neste material nem por ato ou fato de profissionais e especialistas por ele consultados. A rentabilidade obtida no passado não representa garantia de rentabilidade futura. Fundos de Investimento não são garantidos pelo administrador do fundo, gestor da carteira, por qualquer mecanismo de seguro, ou ainda, pelo Fundo Garantidor de Crédito (FGC). Ao investidor é recomendada a leitura cuidadosa tanto do prospecto quanto do regulamento do Fundo, com especial atenção para as cláusulas relativas ao objetivo e à política de investimento do Fundo, bem como às disposições do prospecto que tratam dos fatores de risco a que este está exposto. Os riscos eventualmente mencionados neste material não refletem todos os riscos, cenários e possibilidades associados ao ativo. O investimento em determinados ativos financeiros pode sujeitar o investidor a significativas perdas patrimoniais. Ao investidor cabe a responsabilidade de se informar sobre todos os riscos, previamente à tomada de decisão sobre investimentos. Ao investidor caberá a decisão final, sob sua única e exclusiva responsabilidade, acerca dos investimentos e ativos mencionados neste material. Para obter informações sobre objetivo, público-alvo e riscos, consulte o regulamento do fundo. São vedadas a cópia, a distribuição ou a reprodução total ou parcial deste material, sem a prévia e expressa concordância da Credit Suisse Hedging-Griffo. CSHG Real Estate FII - Julho de 2014 Pág. 11