CSHG Real Estate FII. Nota da Administradora. Objetivo do Fundo

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1 CSHG Real Estate FII Janeiro de 2015 Objetivo do Fundo O CSHG Real Estate FII tem como objetivo auferir ganhos pela aquisição, para exploração comercial, de imóveis com potencial geração de renda, predominantemente lajes corporativas. Carteira Imobiliária* O Fundo encerrou o mês com participação em 205 unidades locáveis, localizadas em 25 empreendimentos distintos, totalizando 177 mil m² de área privativa e 75 contratos de locação. Considerando apenas os contratos de locação típicos e os imóveis de uso exclusivamente corporativo, o aluguel médio contratado foi de R$ 76/m². Informações Início das atividades Maio de 2008 Administradora CSHG Corretora de Valores S.A. Escriturador Itaú Unibanco S.A. Taxa de administração 1,0% ao ano sobre patrimônio líquido Ofertas concluídas 7 emissões de cotas realizadas Código de negociação HGRE11 *Para os efeitos deste relatório, o investimento no Edifício Jatobá, por meio do fundo Castello Branco Office Park FII (CBOP11), é considerado um ativo imobiliário. Cadastre-se aqui para receber por informações do Fundo como relatórios gerenciais, fatos relevantes e outras publicações. Nota da Administradora O ano de 2014 foi de muitos desafios na gestão do CSHG Real Estate FII (HGRE). Após aproximadamente quatro anos com níveis de vacância financeira inferiores a e renegociações de aluguel com ganhos reais, já era previsto um ano de mercado adverso dada a quantidade de novos edifícios entregues, especialmente na cidade de São Paulo, e um cenário macroeconômico menos favorável, situações contrárias àquelas vividas anteriormente. O mercado de imóveis corporativos possui um comportamento cíclico em que níveis de vacância e preços de locação oscilam conforme a oferta e a demanda de áreas locáveis na cidade. Após São Paulo atingir o menor nível de vacância da história entre os anos de 2011 e 2012, 3% e respectivamente segundo dados da Consultoria Buildings, construtores e empreendedores intensificaram o desenvolvimento dos novos empreendimentos. Com as novas entregas previstas para o período compreendido entre os anos 2013 e 2016, aliadas à perspectiva de crescimento baixo (ou negativo) da economia, era esperada uma reversão do ciclo e o HGRE buscou se preparar para enfrentá-lo, objetivando sofrer o menor impacto possível, especialmente nos rendimentos distribuídos mensalmente. 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 2005 Fonte: Buildings Novo Estoque (m²) Vacância Física Mercado Parte desta estratégia teve início com as emissões de cotas realizadas em 2011 e 2012, e consequente: (i) realização de investimento em ativos imobiliários que possuíam contratos de locação atípicos ou com maior previsibilidade de fluxo de caixa futuro (em função das condições de aviso prévio e multa pela desocupação antecipada); e (ii) aumento da diversificação geográfica, reduzindo a concentração dos investimentos na cidade de São Paulo. 0

2 Concentração na cidade de SP (em % receita) Em 2013, o HGRE intensificou o processo de investimento em 100% empreendimentos que vislumbravam agregação de valor ao portfólio, ainda que a geração da renda não fosse imediata, quais 80% sejam: a expansão do imóvel Sercom Taboão e o retrofit do Ed. Paulista Star. Ambos investimentos consumiram cerca de R$ 60 milhões sem geração de renda para o Fundo até que as obras 60% 58,8% fossem concluídas. No caso do Ed. Paulista Star, além da alocação de recursos para o retrofit, o HGRE deixou de ter qualquer 40% remuneração sobre a propriedade, uma vez que o mesmo foi integralmente desocupado no final de janeiro-13. Mesmo com 20% mar 12 fev 13 jan 14 dez 14 12,3% dos ativos do HGRE sem gerar renda neste período, o nível de rendimentos de 2013 se manteve em linha com os anos anteriores em função de três fatores principais: (i) utilização da reserva de rendimentos fruto das retenções de até do resultado permitidas a cada semestre; (ii) renegociações de contratos de locação com novos valores acima da inflação; e (iii) obtenção de resultados extraordinários fruto de operações de venda de imóveis considerados não estratégicos (detalhadas mais abaixo). No início de 2014, a expansão do Sercom Taboão passou a gerar renda integral e em fevereiro, poucas semanas após a conclusão do retrofit, o Ed. Paulista Star teve a formalização da locação de 59% da área com início em 19/03. Considerando o período de carência e a comissão pela intermediação devida para empresa terceira especializada, o efetivo início da renda se deu ao longo do segundo semestre do ano. Desde então, a ocupação do Ed. Paulista Star atingiu 82% da área, sendo 12 dos 13 andares da torre de escritórios, restando vago somente um andar e áreas locáveis no térreo e nos subsolos. Além da vacância remanescente do próprio Ed. Paulista Star, a carteira imobiliária do HGRE como um todo observou aumento de vacância ao longo dos anos de 2013 e 2014 conforme pode ser observado no gráfico ao lado. Vacância Física 16% Vacância Mercado 15,6% 12% Vacância Física 8% 7,4% 6,3% 4% Vacância Ex-Paulista Star 0% mar 11 dez 11 set 12 jun 13 mar 14 dez 14 Fonte: Buildings / CSHG Ao longo de 2014 foram encerrados 10 contratos de locação, sejam pelo vencimento ou pela rescisão antecipada. Novos 11 foram firmados e o HGRE encerrou o ano com 75 contratos. Também em 2014 foram renegociados 11 contratos de locação, que representavam 13, da receita imobiliária. Na média, as renegociações produziram um leasing spread nominal de -0,32% e real de -5,3%. Em 2013 o leasing spread obtido foi de 20,4% e 26,4%, real e nominal respectivamente, para 24 contratos. Além da dinâmica constante de locações e renegociações de contrato, 2014 foi marcado por uma estratégia intensa na venda de imóveis considerados não estratégicos. Desde o início do HGRE, a reciclagem de portfólio esteve presente e o momento do ciclo de mercado estimulou este processo ao longo do ano. Em 2014 foram 15 processos de venda, já considerando os imóveis cujos processos ainda não foram concluídos, totalizando 26 imóveis em 10 propriedades, o que representou R$ 117,8 milhões de volume de venda. Os imóveis vendidos se concentraram em propriedades em que o HGRE não detinha o controle ou participações relevantes e, em todos os casos, a venda foi realizada em valor superior ao contábil (na média, 11% acima), atualizado conforme laudos de avaliação realizados por empresas independentes especializadas. Essas vendas geraram R$ 39,7 milhões de resultado extraordinário em 2014, representando 53% de lucro médio em relação aos valores de aquisição. Evolução do número de empreendimentos e contratos Empreendimentos Contratos CSHG Real Estate FII - Janeiro de 2015 Pág. 2 75

3 Considerando somente os contratos de locação típicos e ocupações estritamente comerciais, o aluguel médio do HGRE no fechamento de 2014 foi de R$ 76 por m². Esses imóveis, que compreendem 57% da receita total do Fundo (incluindo financeiras, CRI, LCI, etc.), são a parte do portfólio considerada mais suscetível aos movimentos do mercado e que pode sofrer impacto de vacância/aluguel uma vez que as novas entregas, na maioria empreendimentos AAA, vem reduzindo os preços pedidos de locação tornando-se alternativas mais atrativas, relativamente, mas ainda significando um aumento no valor de aluguel. Preço pedido histórico AAA/AA e A/BB R$ 180 R$ 160 R$ 140 R$ 120 R$ 100 R$ 80 R$ 60 R$ 40 R$ Fonte: Buildings AAA e AA - Preço Pedido (R$/m²/mês) A e BB - Preço Pedido (R$/m²/mês) Vacância AAA/AA e A/BB Fonte: Buildings Assim, mesmo com o cenário adverso, as estratégias de gestão ativa ajudaram a, não só manter os níveis de rendimento nos patamares anteriores, como produzir, na média, um rendimento 18% superior ao do ano de 2013 (R$ 13,67 contra R$ 11,56 por cota), representando um dividendo total de 11,5 em relação à cota de fechamento de Os próximos dois anos, 2015 e 2016, devem ser de mais desafios e a gestão do HGRE estará atenta aos movimentos de mercado para buscar mitigar os riscos e atingir bons resultados. 21% 18% 1 12% 9% 6% 3% 0% A e BB - Taxa de Vacância (%) AAA e AA - Taxa de Vacância (%) Distribuição de Rendimentos O Fundo distribuirá R$ 11,60 por cota como rendimento referente ao mês de janeiro-15. O pagamento será realizado em 13/02/15, aos detentores de cotas em 30/01/15. A política de distribuição de rendimentos do Fundo permanece em linha com a regulamentação vigente, que prevê a distribuição de pelo menos 9 do resultado semestral auferido a regime de caixa. A estratégia de distribuição de rendimentos objetiva, ainda, ser a mais linear possível, buscando minimizar impactos e oscilações no valor das cotas no mercado secundário. O resultado contempla as receitas provenientes das locações, receitas financeiras, despesas operacionais do Fundo e despesas de imóveis vagos, se houver. Fluxo HGRE 11 jan Meses Receitas de Locação¹ Lucros Imobiliários² Receitas FII/CRI/LCI³ Receita Renda Fixa Total de Receitas Despesas Imobiliárias ⁴ ( ) ( ) ( ) Despesas Operacionais⁵ ( ) ( ) ( ) Total de Despesas ( ) ( ) ( ) Resultado Rendimento Médio / Cota 11,60 11,60 13,67 ¹Receitas de Locação: compreende alugueis, alugueis em atraso e recuperações, adiantamentos, multas e receitas obtidas por meio da exploração das áreas comuns dos empreendimentos. ²Lucros Imobiliários: diferença entre valor de venda e valor de aquisição incluindo custos relacionados e benfeitorias. ³Receitas FII/CRI/LCI: considera rendimentos e eventuais ganhos de capital. ⁴Despesas Imobiliárias: diretamente relacionada aos imóveis, tais como condomínio, IPTU, taxas, seguros, energia, intermediações, IR sobre ganho de capital (venda de cotas de CBOP11), entre outros. ⁵Despesas Operacionais: diretamente relacionadas ao Fundo, tais como administração, honorários jurídicos, assessoria técnica, assessoria imobiliária, contábil, taxas da CVM e BM&FBovespa, IR sobre ganho de capital, entre outros. No caso de venda de imóveis, a parcela correspondente ao lucro (diferença entre valor de venda e valor de aquisição incluindo custos relacionados e benfeitorias) é considerada no cálculo do resultado, influenciando a distribuição de rendimentos, enquanto que a parcela correspondente ao principal é novamente investida de acordo com a estratégia e política de investimentos do Fundo. No caso das Receitas de Locação, ressalta-se que as mesmas são consideradas de maneira consolidada, podendo ser impactadas mensalmente por aluguéis em atraso, pagamentos antecipados e valores de multa e juros. A tabela apresentada indica o efetivamente recebido no período, de modo que para uma análise mais completa do fluxo de caixa do Fundo, recomenda-se considerar uma média de um período mais longo. Devido à grande quantidade de contratos e datas de vencimento, antecipações e atrasos ocorrem frequentemente. CSHG Real Estate FII - Janeiro de 2015 Pág. 3

4 Liquidez jan meses Presença em pregões 100% 100% 100% Volume negociado (R$ milhões) 15,1 15,1 233,3 Giro (em % do total de cotas) 1,6% 1,6% 23,8% Valor de mercado R$ 959,8 milhões Quantidade de cotas do Fundo cotas (4.557 cotistas) Fechamento Janeiro/15: R$ 1.300, fev-09 nov-09 ago-10 mai-11 jan-12 out-12 jul-13 abr-14 jan-15 Fontes: CSHG / BM&FBOVESPA Valor da Cota - R$ (eixo esq.) Volume negociado acumulado 20 dias R$ milhões (eixo dir.) Rentabilidade A rentabilidade global calcula a taxa interna de retorno a regime de caixa contemplando renda mensal e ganho de capital, comparada ao CDI Líquido (alíquota de 1 de IR). Pessoas Físicas que detêm volume inferior a 10% do total do Fundo são isentas de Imposto de Renda nos rendimentos distribuídos e tributadas em 20% de imposto de renda sobre o ganho de capital na venda da cota. No fechamento deste mês, o valor de mercado da cota foi de R$ 1.300,00 e o valor patrimonial foi de R$ 1.620,90, já considera a reavaliação da carteira concluída em dezembro-14. O gráfico abaixo compara a série histórica acumulada de alguns indicadores de mercado em relação ao valor da cota e aos rendimentos distribuídos desde o início do Fundo. CSHG Real Estate FII Início Ano Mercado 12 meses Data 08-nov dez jan-14 Valor Referência (R$) 1.000, , ,00 Renda Acumulada 79,53% 2,9 12,64% Ganho de Capital Líq. 24,00% 4,90% 0,12% TIR Líq. (Renda + Venda) 139,57% 7,96% 13,50% TIR Líq. (Renda + Venda) a.a. 12,87% 150,82% 13,50% Retorno em % CDI Líquido 162% 963% 14 Fontes: Itaú / BM&FBOVESPA / Banco Central / CSHG Valor da Cota + Rendimento (R$) Valor da Cota (R$) CDI Acumulado (R$, base 1000) IGP-M (R$, base 1000) nov-07 abr-08 out-08 mar-09 ago-09 fev-10 jul-10 jan-11 jun-11 nov-11 mai-12 out-12 abr-13 set-13 fev-14 ago-14 jan-15 Fontes: CSHG / BM&FBOVESPA / Cetip / FGV CSHG Real Estate FII - Janeiro de 2015 Pág. 4

5 Investimentos Investimento por classe de ativo (% de Ativos) Tipologia do imóvel¹ (% da receita) 2% 3% 2%2% Imóveis FIIs CRI/LCI Renda Fixa Escritórios Ensino Industrial Varejo 88% 93% Fonte: Itaú / CSHG Diversificação da Carteira Imobiliária (% da receita) Cidades¹ Regiões¹ 8% 6% 1 2% 3%2% 59% São Paulo Barueri Porto Alegre Rio de Janeiro Taboão da Serra Curitiba Atibaia Praia Grande 4% 24% 7% 8% 1 9% 14% 14% Barueri - SP Paulista Chácara Sto. Antônio Faria Lima Porto Alegre Centro - SP Taboão da Serra Botafogo - RJ Outros Empreendimentos¹ Tipologia dos contratos 36% 16% Jatobá Paulista Star Verbo Divino 28% 10% Guaíba Típico Contax Alegria Atípico² 4% 7% 8% 9% Faria Lima Sercom Taboão Torre Rio Sul Outros 72% ¹Para os imóveis vagos, considerou-se o último aluguel. ²Atípico: considera contratos de locação provenientes de operações Built to Suit (construção sob medida), Sale&Leaseback (compra e locação concomitante) e outras operações estruturadas com condições diferenciadas, tais como prazo, multas e aviso prévio para desocupação. CSHG Real Estate FII - Janeiro de 2015 Pág. 5

6 R$/m 2 de Aluguel (em % da Receita) % Média: R$ 49/m % Considerando somente contratos típicos e imóveis de uso exclusivamente corporativo: % Média: R$ 76/m % % % % % % Até 40 24% Até 40 0% Part. nos empreendimentos 26% 22% Até 1/4 do Empreendimento De 1/4 a metade do Empreendimento Índice de reajuste 32% Outros IPCA 52% Totalidade do Empreendimento 63% IGP-M Participação Reajuste Vencimento dos contratos Revisional dos contratos³ 16% 6% 17% 61% 32% 24% 17% 27% em diante em diante ³Para as revisionais foi considerada a permanência dos ocupantes após o término dos contratos. CSHG Real Estate FII - Janeiro de 2015 Pág. 6

7 Evolução da vacância 2 20% 1 10% Vacância Financeira Retrofit Paulista Star 0% jan 12 jul 12 jan 13 jul 13 jan 14 jul 14 jan 15 9,1 A carteira de investimentos imobiliários do Fundo possui valor potencial de locação mensal estimado em R$ 8,9 milhões. No ano de 2013 o Ed. Paulista Star, que hoje representa 10% da receita potencial do Fundo, foi desocupado pela Telefônica e passou por um processo de retrofit. Dada a não possibilidade de ocupação do empreendimento nesse período, a vacância física média do Fundo foi de 8,, contra 1,7% considerando apenas ativos disponíveis para locação. Em fevereiro-14, o Fundo formalizou o primeiro contrato de locação do Ed. Paulista Star, com início em 19/03, e um aditivo foi firmado no mês de abril-14. A partir de agosto-14, mais dois andares ingressaram na locação, com recebimento de parte do aluguel a partir de dezembro-14, respeitados os prazos de carência estabelecidos, e com referência de valor em linha com os demais andares. Desta forma, 12 dos 13 andares do Ed. Paulista Star encontram-se locados, totalizando 81,7% da área locável do imóvel, restando disponíveis, além de um andar tipo, os espaços comerciais localizados no térreo e nos subsolos. No fechamento de janeiro-15, o Fundo apresentou vacância financeira de 9,1% e vacância física de 7,4%. Locatários 47% Carteira e locação Empreendimentos 25 Unidades 205 Área privativa 177 mil m 2 Contratos de locação 75 10% 9% 7% 7% AES Eletropaulo Admix Contax Sercom Caixa Econômica Federal Pepsico Suzano Banco do Brasil Outros Setor de atuação locatários 2 6% 6% Vacância física 7,4% Vacância financeira 9,1% Aluguel médio contratado R$ 49/m 2 Aluguel médio corporativos ⁴ R$ 76/m 2 10% 17% 12% 14% Call Center Previdência e Seguros Bancos e Corretoras Energia Telecomunicações Tecnologia da Informação Consumo Papel e Celulose Outros ⁴Considera apenas os contratos de locação típicos e os imóveis de uso exclusivamente corporativo. Permuta Verbo Divino Conforme Fato Relevante divulgado em 20/08/2014, o Fundo firmou Instrumento Particular de Contrato de Promessa de Permuta Imobiliária Sem Torna, Sob Condições Resolutivas e Outras Avenças com a empresa BNCORP Empreendimentos Imobiliários S.A. objetivando a construção de um novo edifício, localizado na Rua Verbo Divino, n 1.661, 29 Subdistrito Santo Amaro, na região da Chácara Santo Antônio, Cidade e Estado de São Paulo. Desde que superadas as condições resolutivas previstas no Contrato, a Incorporadora realizará a construção do novo edifício, em imóvel de propriedade do Fundo, transferindo a ele, em contrapartida, unidades autônomas condominiais, cuja metragem quadrada de área privativa perfaça 28% (vinte e oito por cento) da totalidade de suas áreas privativas, correspondente a uma área computável mínima de 5.064,64 m² (cinco mil e sessenta e quatro vírgula sessenta e quatro metros quadrados). Considerando todas as etapas necessárias para o desenvolvimento imobiliário, o recebimento das unidades permutadas é previsto para ocorrer no prazo máximo de até sete anos e quatro meses. O Ed. Verbo Divino, prédio atualmente existente no local, continuará inteiramente de propriedade do Fundo e não faz parte desta CSHG Real Estate FII - Janeiro de 2015 Pág. 7

8 operação. Venda de Imóveis Plaza JK 151, 152, 161 e 171 De acordo com os Fatos Relevantes publicados em 15/12/2014 e 26/12/2014, o Fundo vendeu o conjunto 171 e firmou Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda e Outras avenças ( CCV ), para a venda das unidades 151, 152 e 161 do Edifício Plaza JK. O conjunto 171 foi vendido pelo valor total de R$ , 10% superior ao valor contábil, com base no laudo de avaliação realizado em dezembro A operação representou um lucro líquido de custos de 9,9%. O imóvel, adquirido em agosto-12, representava 0,16% da área locável e 0,4% da receita imobiliária total do Fundo. Os conjuntos 151, 152 e 161, também adquiridos pelo Fundo em agosto-12 pelo valor (incluindo custos relacionados) de R$ , aproximadamente R$ /m², foram vendidos pelo valor total de R$ , sendo R$ (20% do preço) recebidos na data de assinatura do CCV e R$ a serem recebidos conforme condições estabelecidas no CCV, até o dia 30-março A operação irá gerar um lucro líquido de custos de R$ , 4,6% em relação ao valor do investimento. O valor de venda é 15,3% superior ao valor contábil do imóvel, com base no laudo de avaliação de dezembro No fechamento de novembro-2014 os imóveis representavam 0, da área locável do Fundo e 1,3% da receita imobiliária total. Após as vendas o Fundo passa a deter 10% da fração ideal do Edifício Plaza JK. Plaza JK Cenesp 5F e 6F Em 23/12/2014, conforme Fato Relevante, o Fundo firmou Compromisso de Compra e Venda referente à venda da totalidade dos 5º e 6º andares do Bloco F do Centro Empresarial de São Paulo (Cenesp). Os andares, adquiridos em setembro-10, representavam 3% da área locável e receita imobiliária do Fundo e foram vendidos pelo total de R$ 31 milhões, sendo R$ recebidos na data de assinatura do CCV e R$ conforme condições estabelecidas em contrato de venda até o dia 30-dezembro A operação gerou um lucro líquido de custos de 129% em relação ao valor do investimento e o valor de venda foi 7% superior ao valor contábil do imóvel, com base no laudo de avaliação realizado em dezembro Cenesp Ainda nessa data, o Fundo divulgou que encontrava-se em tratativas para venda da totalidade do 2º andar do Bloco E do Centro Empresarial de São Paulo (Cenesp). O imóvel também foi adquirido em setembro-2010, pelo valor total com custos relacionados de R$ , equivalente a R$ 2.244/m². As bases comerciais da operação haviam sido acordadas, de forma que a venda, efetivada conforme Fato Relevante de 12/01/2015, ocorreu no valor de R$ , aproximadamente R$ 5.240/m², sendo R recebidos na data do Fato Relevante e R$ conforme condições estabelecidas em contrato de venda até 30 dias dessa data. A operação gerou um lucro líquido de custos de 121% em relação ao valor do investimento (R$ ). O valor de venda foi 3% superior ao valor contábil do imóvel, com base no laudo de avaliação realizado em dezembro CSHG Real Estate FII - Janeiro de 2015 Pág. 8

9 Imóveis vendidos Valor das Vendas Lucro Líquido com Vendas 58 imóveis até hoje¹ 21 imóveis nos últimos 12 meses R$ 73,5 milhões nos últimos 12 meses R$ 29,3 milhões² nos últimos 12 meses 67% Lucro ¹Não considera a venda do Campus Pirituba, Plaza JK 151, 152 e 161 e Cenesp 2E pois o Fundo ainda detém a posse dos imóveis. Os lucros auferidos pelo Fundo nesta e nas outras vendas realizadas ao longo dos últimos meses, além das reservas de períodos anteriores, permitiram com que os rendimentos mensais se mantivessem estáveis, mesmo com o retrofit do Ed. Paulista Star e com a Expansão do Sercom Taboão. Nos últimos 12 meses foram vendidos 21 imóveis pelo valor total de R$ 73,5 milhões, 12% acima do valor patrimonial médio da época, totalizando lucro médio de 67% em relação ao valor de aquisição com custos e eventuais benfeitorias realizadas no período. 2 Considera apenas venda de imóveis (exclui CEPAC). Leasing Spread (R$ milhões) -6,2% Nos últimos 12 meses o Fundo efetivou a renegociação do valor de 11 contratos de locação, que representam cerca de 13, da receita imobiliária contratada na época ,4% As renegociações resultaram, em média, em um leasing spread nominal de -1,1%. Em termos reais, a variação do valor de locação foi de -6,2%. Aluguel Inicial Inflação Ganho Real Novo Aluguel Reavaliação de Imóveis Nos termos da Instrução CVM nº 516/12, os imóveis classificados como propriedade para investimento são continuamente mensurados pelo valor justo, normalmente com base em laudos de avaliação elaborados por empresas especializadas independentes. Durante o último trimestre de 2014, a administradora do Fundo solicitou à Cushman & Wakefield a reavaliação dos imóveis em que o Fundo detém participação direta, o que resultou uma variação positiva de 0,9% de novembro para dezembro. CSHG Real Estate FII - Janeiro de 2015 Pág. 9

10 Fato Relevante - CRI Shopping Goiabeiras Em dezembro de 2013 e abril de 2014, foram divulgados Fatos Relevantes para reportar a existência de execuções judiciais que poderiam resultar na penhora dos bens e créditos que constituem garantia dos Certificados de Recebíveis Imobiliários CRI da série 33ª da 4ª emissão emitidos pela Gaia Securitizadora. Estes CRI foram adquiridos pelo Fundo 1 e possuem como lastro financiamentos da expansão do Shopping Goiabeiras 2. Em 19 de agosto, foi divulgado Fato Relevante para reportar decisão de primeira instância proferida em um dos referidos processos 3, que declarava (i) a fraude à execução cometida pela antiga proprietária de imóveis que compõem parte do Shopping, (ii) a ineficácia das vendas de tais imóveis para a Goiabeiras, atual proprietária do Shopping e devedora dos CRI, com respectiva penhora desses imóveis, e (iii) determinava que os alugueres dos mencionados imóveis fossem penhorados e depositados em conta judicial. Em 26 de agosto, foi divulgado novo Fato Relevante para informar que as medidas adotadas pela Securitizadora e pela Administradora para reverter tal julgado resultaram em uma nova decisão, proferida pelo mesmo Juízo, suspendendo temporariamente os efeitos da decisão anterior. Em 24 de novembro, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, ao julgar o agravo de instrumento interposto pelo credor/exequente contra a nova decisão referida acima, manteve a determinação de suspensão da penhora sobre os imóveis objeto de alienação fiduciária, condicionando tal medida ao oferecimento por parte da Gaia Securitizadora de caução real ou fidejussória no valor de R$ 60 milhões. Foi revogada pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo a determinação provisória anterior, proferida pelo referido Tribunal ao analisar de pedido de efeito suspensivo formulado pelo credor/exequente, de penhora sobre 30% (trinta por cento) dos alugueres do Shopping Goiabeiras. Em 19 de dezembro, foi ofertada a caução pela Gaia Securitizadora (fração ideal dos direitos de propriedade sobre o imóvel que compõe o Shopping), tendo sido a referida caução aprovada pelo juízo de primeira instância em 12 de janeiro de Em primeira instância, em 17 de outubro, foi protocolado o laudo pericial pelo qual foi apurado ser o débito total do credor/exequente (que sustenta a fraude à execução) o montante de R$ ,33, atualizado até o dia 15 de outubro de Este valor foi impugnado pelo credor/exequente, aguardando-se neste momento que o perito judicial nomeado responda às críticas ao laudo formuladas pelo credor/exequente. A Administradora continua acompanhando ativamente os procedimentos adotados pela Gaia Securitizadora, a fim de resguardar os interesses dos cotistas do Fundo. 1 Este CRI corresponde a 0,59% do Patrimônio Líquido do CSHG Real Estate FII na data de 31/01/ Conforme divulgado nos Fatos Relevantes mencionados, existiam três pendências judiciais que poderiam ameaçar de alguma forma o fluxo e as garantias dos referidos CRI, adquiridos pelo Fundo. Dois dos processos judiciais, após terem sido proferidas decisões protegendo as garantias e bens da Goiabeiras vinculados aos CRI, foram objeto de acordo pela devedora Jaú. Quanto ao processo ainda em discussão, trata-se de execução por parte do Fundo de Investimento em Direitos Creditórios Não Padronizados NPL I contra a Jaú S.A. - Construtora e Incorporadora, antecessora da Goiabeiras, devedora dos CRI e atual proprietária do Shopping Goiabeiras. 3 Processo de Execução de Título Extrajudicial nº , em trâmite perante a 4ª Vara Cível do Foro Regional de Santo Amaro, da Comarca de São Paulo, distribuído em 01/07/1994. CSHG Real Estate FII - Janeiro de 2015 Pág. 10

11 Itaim / Vila Olímpia Ed. Atrium IV Rua Helena, 260 Vila Olímpia 988 m 2 (10 unidades) 17,8% de participação Datas de Aquisição: Ago-08 e Dez-09 Ed. Plaza JK Rua Minas da Prata, 30 Itaim m 2 (06 unidades) 20% de participação Data de aquisição: Ago-12 Berrini Ed. Brasilinterpart Avenida das Nações Unidas, Berrini 890 m² (04 unidades) 5,76% de participação Data de aquisição: Abr-10 Ed. Itamambuca Rua Luigi Galvani, 200 Berrini 890 m 2 (04 unidades) 18,18% de participação Data de aquisição: Ago-08 Ed. Roberto Sampaio Ferreira Rua Flórida, Berrini m 2 (06 unidades) 40% de participação Data de aquisição: Out-08 e Jul-13 Santo Amaro / Chácara Santo Antônio / Morumbi Centro Empresarial Transatlântico Rua Verbo Divino, Chácara Santo Antônio m 2 (03 unidades) 6,94% de participação Data de aquisição: Nov-09 Ed. Verbo Divino Rua Verbo Divino, Chácara Santo Antônio m 2 Datas de aquisição: Mar-10 e Dez-10 CSHG Real Estate FII - Janeiro de 2015 Pág. 11

12 Centro Empresarial de São Paulo Av. Maria Coelho Aguiar, 215 Santo Amaro m² (04 unidades) 2,86% de participação Data de aquisição: Set-10 Ed. Park Tower - Torre II Av. Magalhães de Castro Morumbi m² (04 unidades) 1,99% de participação Data de aquisição: Abr-12 BB Antônio das Chagas Rua Antônio das Chagas Chácara Santo Antônio m² Data de aquisição: Dez-12 Paulista Ed. Delta Plaza Rua Cincinato Braga, 340 Paulista m 2 (16 unidades) 47,24% de participação Data de aquisição: Set-13 Ed. Paulista Star Alameda Campinas, Paulista m 2 (16 unidades) Data de aquisição: Set-10 Pirituba / Anhanguera Campus Pirituba Av. Raimundo Pereira Magalhães, m 2 Data de aquisição: Abr-09 Centro Logístico Anhanguera Rod. Anhanguera Km m 2 (01 unidade) 2, de participação Data de aquisição: Ago-08 CSHG Real Estate FII - Janeiro de 2015 Pág. 12

13 Faria Lima Centro Empresarial Mario Garnero Avenida Brigadeiro Faria Lima, m 2 (06 unidades) 14,98% de participação Datas de aquisição: Mai-10 e Set-12 Ed. Faria Lima Avenida Brigadeiro Faria Lima, m² (12 unidades) 22,48% de participação Data de aquisição: Mai-12 Centro de São Paulo Contax Alegria Rua Alegria, 96 Brás m² Data de aquisição: Jul-11 Região Metropolitana de São Paulo Sercom Taboão Rua José Mari, 80 Taboão da Serra m² Data de aquisição: Jul-11 Interior de São Paulo Centro Empresarial Dom Pedro Rodovia D. Pedro I, Km 73 Atibaia m 2 Data de aquisição: Dez-09 e Dez-12 Litoral de São Paulo Decathlon Praia Grande Av. Ayrton Senna da Silva, 333 Praia Grande m² Data de aquisição: Jul-11 Barueri, SP Ed. Jatobá CBOP Av. Marcos Penteado Ulhôa Rodrigues, 940 Barueri m 2 69,21% de participação Data de aquisição: Dez-12 e Set-13 CSHG Real Estate FII - Janeiro de 2015 Pág. 13

14 Rio de Janeiro, RJ Torre Rio Sul Rua Lauro Muller, 116 Botafogo m² (09 unidades) 1,46% de participação Data de aquisição: Set-10 Centro Empresarial Cidade Nova Av. Pres. Vargas, Centro m² (06 unidades) 5,5 de participação Data de aquisição: Set-12 Curitiba, PR GVT Curitiba Rua Francisco Nunes, Curitiba m 2 Data de aquisição: Jun-12 Porto Alegre, RS Centro Empresarial Guaíba Av. Dolores Alcaraz Caldas, 90 Porto Alegre m² Data de aquisição: Dez-11 1 Este boletim tem caráter meramente informativo, destina-se aos cotistas do Fundo, foi elaborado pela Credit Suisse Hedging-Griffo e não deve ser entendido como análise de valor mobiliário, material promocional, solicitação de compra ou venda, oferta ou recomendação de qualquer ativo financeiro ou investimento. Recomendamos consultar profissionais especializados e independentes para eventuais necessidades e questões relativas a aspectos jurídicos, tributários e de sucessão. As informações veiculadas, os valores e as taxas são referentes às datas e às condições indicadas no material e não serão atualizadas. Verifique a tributação aplicável. As referências aos produtos e serviços são meramente indicativas e não consideram os objetivos de investimento, a situação financeira ou as necessidades individuais e particulares dos destinatários. O objetivo de investimento não constitui garantia ou promessa de rentabilidade. Os dados acima consistem em uma estimativa e não asseguram ou sugerem a existência de garantia de resultados ou isenção de risco para o investidor. A CSHG não se responsabiliza por erros ou omissões neste material ou pelo uso das informações nele contidas. Adicionalmente, a CSHG não se responsabiliza por decisões dos investidores acerca do tema contido neste material nem por ato ou fato de profissionais e especialistas por ele consultados. A rentabilidade obtida no passado não representa garantia de rentabilidade futura. Fundos de Investimento não são garantidos pelo administrador do fundo, gestor da carteira, por qualquer mecanismo de seguro, ou ainda, pelo Fundo Garantidor de Crédito (FGC). Ao investidor é recomendada a leitura cuidadosa tanto do prospecto quanto do regulamento do Fundo, com especial atenção para as cláusulas relativas ao objetivo e à política de investimento do Fundo, bem como às disposições do prospecto que tratam dos fatores de risco a que este está exposto. Os riscos eventualmente mencionados neste material não refletem todos os riscos, cenários e possibilidades associados ao ativo. O investimento em determinados ativos financeiros pode sujeitar o investidor a significativas perdas patrimoniais. Ao investidor cabe a responsabilidade de se informar sobre todos os riscos, previamente à tomada de decisão sobre investimentos. Ao investidor caberá a decisão final, sob sua única e exclusiva responsabilidade, acerca dos investimentos e ativos mencionados neste material. Para obter informações sobre objetivo, público-alvo e riscos, consulte o regulamento do fundo. São vedadas a cópia, a distribuição ou a reprodução total ou parcial deste material, sem a prévia e expressa concordância da Credit Suisse Hedging-Griffo. CSHG Real Estate FII - Janeiro de 2015 Pág. 14