ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL PROCURADORIA-GERAL DO ESTADO PARECER Nº

Transcrição

1 PARECER Nº REGISTRO DE IMÓVEIS. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO NO OFÍCIO IMOBILIÁRIO. AÇÃO DE COBRANÇA DE ENCARGOS CONDOMINIAIS. OS INSTRUMENTOS RELACIONADOS COM O SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO SÃO EQUIPARADOS ÀS ESCRITURAS PÚBLICAS. Dispensa-se o reconhecimento de firmas "quando se tratar de atos praticados por entidades vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação" (artigo 221, II, da Lei dos Registros Públicos) O presente expediente, proveniente da SECRETARIA DA ADMINISTRAÇÃO E DOS RECURSOS HUMANOS DO ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL, versa sobre ações de cobrança de cotas condominiais promovidas contra o INSTITUTO DE PREVIDÊNCIA DO ESTADO DO RS pelo Condomínio Edifício Luiz Emanuel Domingues. O procedimento explicita que vários contratos particulares de compra e venda de imóvel não estão registrados no Ofício Imobiliário e que a autarquia foi condenada, em algumas demandas judiciais, ao pagamento dos encargos de condomínio por constar na matrícula como proprietária dos imóveis (vg. TJRS. Apelação Cível nº ). Questiona-se, então, sobre a possibilidade do IPERGS registrar os contratos de compra e venda dos bens imóveis na serventia imobiliária. WALTER CENEVIVA (Lei dos Registros Públicos Comentada. 15 ª ed. Editora Saraiva. SP. 2003, p. 449) elucida que os instrumentos relacionados com o Sistema Financeiro da Habitação são equiparados às escrituras públicas, embora escritos e assinados sem intervenção dos notários, porque a lei teve o propósito de simplificar e de baratear as operações dos planos habitacionais. O agente financeiro declarará, no título, terem sido cumpridas as exigências da documentação prevista na Lei n , de 18 de dezembro de

2 Dispõe o 5º, do artigo 61, da Lei Federal nº 4.380, de 21 de agosto de que institui a correção monetária nos contratos imobiliários de interesse social, o sistema financeiro para aquisição da casa própria, cria o Banco Nacional da Habitação (BNH) e Sociedades de Crédito Imobiliário, as Letras Imobiliárias, o Serviço Federal de Habitação e Urbanismo e dá outras providências: " 5º Os contratos de que forem parte o Banco Nacional de Habitação ou entidades que integrem o Sistema Financeiro da Habitação, bem como as operações efetuadas por determinação da presente Lei, poderão ser celebrados por instrumento particular, os quais poderão ser impressos, não se aplicando aos mesmos as disposições do art. 134, II, do Código Civil, atribuindo-se o caráter de escritura pública, para todos os fins de direito, aos contratos particulares firmados pelas entidades acima citados até a data da publicação desta Lei /73: Transcreva-se o artigo 221, inciso II, da Lei Federal nº "Art Somente são admitidos a registro:... II- escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e testemunhas, com as firmas reconhecidas, dispensado o reconhecimento quando se tratar de atos praticados por entidades vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação...". O mesmo doutrinador, na obra citada, esclarece ser escrito particular registrável "aquele ao qual a lei dá força declaratória, translativa ou extintiva, de direito real sobre imóvel, e que satisfaça os requisitos formais". Cita como exemplo de escrito particular registrável, autorizado em lei, "o compromisso de venda e compra, com transferência de posse e vedação do arrependimento" (fl. 448). O IPERGS pode levar a registro o instrumento particular de compra e venda e hipoteca com força de escritura pública ora pactuado, de modo a evitar a cobrança de despesas condominiais dos imóveis que permanecem em seu nome na matrícula. 2

3 O artigo 61, 7º da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964 dispõe que todos "os contratos, públicos ou particulares, serão obrigatoriamente transcritos no Cartório de Registro de Imóveis competente, dentro do prazo de 15 dias, a contar da data de sua assinatura, devendo tal obrigação figurar como cláusula contratual". O 4º, do mesmo artigo, explicita que os "Cartórios de Registro de Imóveis, obrigatoriamente, para os devidos efeitos legais e jurídicos, receberão, autenticamente, das pessoas jurídicas mencionadas na presente Lei, o instrumento", "tudo de modo a facilitar os competentes registros". O dispositivo quer dizer que dispensa-se o reconhecimento de firmas "quando se tratar de atos praticados por entidades vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação" (artigo 221, II, da Lei dos Registros Públicos e artigo 342, II, da Consolidação Normativa Notarial e Registral do Rio Grande do Sul). Embora não conste do "contrato particular de compra e venda e hipoteca" (em anexo) a estipulação de prazo para que o mutuário efetue o registro do negócio jurídico, o instrumento determina que todas as despesas (débitos passados e futuros) com relação ao imóvel objeto do contrato são de responsabilidade do comprador (Cláusula Sexta), envolvendo, portanto, tributos, encargos condominiais, emolumentos e, conseqüentemente, as despesas necessárias para o registro do contrato de compra e venda com pacto adjeto de hipoteca junto ao Registro de Imóveis. REGNOBERTO M. DE MELO JR. (Lei dos Registros Públicos Comentada. Freitas Bastos Editora. RJ. 2003, p. 664) ao comentar o artigo 289 da Lei dos Registros Públicos (no exercício de suas funções, cumpre aos oficiais de registro fazer rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados em razão do ofício), destaca que não obstante a jurisprudência já tenha assentado que o fato gerador do ITBI é o registro do título no SRI, é comum, às leis, municipais e estaduais, exigirem o seu recolhimento antes da própria formalização do ato jurídico de transmissão do direito imobiliário. Portanto, no cumprimento do seu dever de apontar tributo, o que importa ao registrador é conferir a sua existência ou não, e o seu pagamento ou não, disto cumpridamente notificando ao usuário. Em princípio, as despesas em decorrência do registro poderiam ser apenas os emolumentos devidos à serventia extrajudicial (Registro de Imóveis). Nesse caso, seria prudente o IPERGS proceder ao registro, ajuizando medida judicial contra o comprador, visando ao ressarcimento do numerário utilizado para o pagamento dos emolumentos a fim de evitar as ações de cobrança de quotas de condomínio. 3

4 Todavia, não consta do expediente se restam quitados, apenas exemplificando, o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis e de Direitos a eles relativos, os tributos incidentes sobre o imóvel (IPTU), ônus de condomínio e outras despesas cuja quitação possa ser exigida pelo registrador titular ou substituto da serventia extrajudicial (Lei Federal nº 7.433/85 e Decreto Federal nº /86). Ressalte-se que os encargos concernentes ao imóvel, no presente caso, incluindo, por exemplo, os emolumentos devidos à serventia registral imobiliária para efetuar o registro, tributos incidentes sobre o imóvel, Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis e de Direitos a eles relativos e/ou débitos e multas para com o respectivo condomínio são de responsabilidade exclusiva do comprador. Neste sentido, deve a autarquia avaliar os custos que teria para proceder ao registro, examinando cada caso isoladamente; a possibilidade de êxito em ação regressiva contra o comprador, visando ao ressarcimento dos pagamentos que necessitariam ser efetuados e, do outro lado, o prejuízo que a autarquia poderá sofrer em decorrência da condenação ao pagamento dos valores condominiais em ações de cobrança. A melhor solução para evitar as demandas judiciais parece ser a realização do registro do instrumento contratual pelo IPERGS no Registro de Imóveis e o conseqüente ajuizamento de ação judicial contra o comprador, postulando o ressarcimento do numerário utilizado para o pagamento das despesas elencadas, devendo averiguar, entretanto, examinando cada caso individualmente, se a realização do ato pela autarquia seria viável financeiramente e economicamente, configurando-se a iniciativa mais adequada. Desta forma, devem ser notificados os compradores para que, em 30 dias, procedam ao registro do imóvel junto à serventia registral. Não sendo efetuado o procedimento, o registro pode ser realizado pela autarquia, sendo que as despesas decorrentes são de privativa responsabilidade do comprador do imóvel, tendo em vista as disposições legais e contratuais. Na presente manifestação foram enfocados apenas aspectos legais com base nos elementos fornecidos, não sendo pertinente analisar, in casu, os critérios de conveniência e oportunidade. É o Parecer, s.m.j. Porto Alegre, 12 de maio de Andrea Trachtenberg Campos Procuradora do Estado SPI /04-3 4

5 Processo nº /04-3 Acolho as conclusões do PARECER nº , da Procuradoria do Domínio Público Estadual, de autoria da Procuradora do Estado Doutora ANDREA TRACHTENBERG CAMPOS. Restitua-se o expediente ao Excelentíssimo Senhor Secretário de Estado da Administração e dos Recursos Humanos. Em 12 de junho de Helena Maria Silva Coelho, Procuradora-Geral do Estado.