Titulação de Negócios Jurídicos sobre Imóveis Autor:

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1 Titulação de Negócios Jurídicos sobre Imóveis Autor: David Martins Lopes de Figueiredo Editora: Almedina Coleção: Guias Práticos Tema: Registos E Notariado Ano: ª Edição Livro de capa mole ISBN págs. Peso: Kg SINOPSE À 2ª EDIÇÃO Esta 2.ª edição da obra Titulação de Negócios Jurídicos sobre Imóveis, em especial por Documento Particular Autenticado, do autor David Martins Lopes de Figueiredo, embora tenha sido revista e atualizada com as alterações decorrentes da publicação de legislação que, de algum modo, tenha afetado o conteúdo da obra, nomeadamente as decorrentes da Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro (mediação imobiliária), e dos Decretos - Lei n.ºs 118/2013, de 20 de agosto (sistema de certificação energética nacional) e 125/2013, de 30 de agosto (alteração de diversas normas do Código do Registo Predial), tal como a 1.ª edição, debruça-se exaustivamente sobre todas as formalidades e requisitos que devem ser observados na elaboração dos Documentos Particulares Autenticados (documentos propriamente ditos e termos de autenticação) que se destinem a titular atos ou negócios jurídicos sobre imóveis. Assim, por um lado temos, desde logo, a delimitação do âmbito do DPA, ou seja delimitação dos atos que podem ser titulados por Documento Particular Autenticado (DPA). Depois temos as regras a observar na composição dos atos documento e termo de autenticação: onde são lavrados, o processo gráfico e materiais permitidos na composição, as regras a observar na escrita, na redação e nas ressalvas, cuja inobservância pode conduzir à nulidade do ato. Seguidamente temos as formalidades do ato, particularmente aquelas cuja inobservância podem também conduzir à nulidade ou anulabilidade: menção da data e do lugar (e da hora) da celebração, a competência territorial e funcional da entidade autenticadora (notários, advogados, solicitadores, conservadores ou oficiais dos serviços de registo), e os casos de impedimento. Não menos importantes, e que podem igualmente determinar a nulidade, a anulabilidade ou a ineficácia do ato, são as normas a observar relativas aos intervenientes, nomeadamente, quanto à intervenção de pessoas cegas, surdas, mudas, surdas-mudas ou que não saibam ou não possam assinar e os casos que determinam a intervenção de peritos médicos, tradutores ajuramentados, testemunhas instrumentárias ou leitores; as relativas, à representação legal das partes (menores, interditos ou inabilitados), à representação orgânica (das sociedades e de outras pessoas coletivas, tais como associações, fundações, pessoas coletivas religiosas, e associações sem personalidade), a representação voluntária (procuradores e gestores de negócios) e o âmbito dos correspondentes poderes. Temos ainda os requisitos de fundo, tais como o fracionamento de prédios rústicos, ou o loteamento urbano, a falta de consentimento conjugal, negócios consigo mesmo, venda de pais a filhos ou de avós a netos, a representação sem poderes (gestão de negócios) ou os atos inoponíveis à execução. Temos também os documentos eventualmente necessários para instruir os atos ou a sua dispensa (licença de utilização ou de construção, ficha técnica de habitação, certificado energético, mediação imobiliária, certidões camarárias relativas ao loteamento, ao destaque de parcela, à constituição de compropriedade ou aumento de número de compartes), o seu arquivo ou apenas a exibição e, bem assim, as formalidades a observar relativas aos documentos passados no estrangeiro, nomeadamente os casos de impedimento, incapacidade e inabilidade dos tradutores. Igualmente abordados, sempre pormenorizadamente, são os aspetos correspondentes às obrigações fiscais - imposto do selo e IMT - ao depósito eletrónico dos títulos e dos documentos instrutórios, os requisitos da sua validade e sanação das invalidades e, bem assim, a própria organização do arquivo. Incluem-se ainda diversas minutas, contendo exemplos anotados daqueles atos menos comuns, tais como a representação de menores, a gestão de negócios, a assinatura a rogo, a venda de pais a filhos ou de avós a netos, a doação com cláusula modal, o pacto de preferência, e a concretização em propriedade singular de quota em direito de compropriedade, entre outras. Para além das menções gerais relativamente aos atos sujeitos a registo, da obrigatoriedade de promover o registo e da entrega do preparo devido, já contidas na primeira edição e agora atualizadas, nesta 2.ª edição, para maior interação

2 com o serviço de registo, considerando incumbir ao titulador a promoção do registo do ato titulado, incluiu-se ainda um resumo sobre os requisitos dos atos de alienação ou de partilha que tenham por objeto bens imóveis integrantes de patrimónios autónomos (herança, património conjugal ou de ente coletivo dissolvido). Todos os aspetos (cuja enumeração acima é apenas exemplificativa, naturalmente) foram abordados não superficialmente, numa atitude agnóstica, com aquela passividade olímpica do célebre episódio dos dois jogadores de xadrez que, quando a invasão ardia na cidade, jogavam o seu jogo contínuo, à sombra de ampla árvore, fitando o tabuleiro antigo, mas antes com um propósito de dar respostas a todas as questões que se deparam na elaboração de tais atos. A obra Titulação de Negócios Jurídicos sobre Imóveis, em especial, por Documento Particular Autenticado, constitui assim um indispensável instrumento de trabalho para todas a entidades que titulam atos ou negócios jurídicos sobre imóveis (por documento particular autenticado ou por escritura, dado que a generalidade das formalidades e dos requisitos são comuns às duas formas de titulação, a que acresce para aqueles, como formalidade especial, o depósito eletrónico), e bem assim um bom guia para o ensino do tema, ou para todos aqueles que, de um modo ou de outro, se relacionem com a transmissão de imóveis. PREFÁCIO Procuramos, com o presente trabalho, abordar e dar resposta a todas as formalidades, sem descurar as questões de fundo, que se prendem com a titulação de negócios jurídicos sobre imóveis, qualquer que seja a forma de titulação (por escritura pública, em balcão Casa Pronta ou por documento particular autenticado em balcão único ), tratando também, quanto a estes, do depósito eletrónico como requisito especial de que depende a validade do documento particular autenticado que vise titular negócios jurídicos sobre imóveis. Apoiando-nos sempre na legislação, na jurisprudência e na doutrina (essencialmente na dos serviços do IRN, I.P., disponível em como doutrina oficial), tentamos assim contribuir para a uniformização de procedimentos entre tituladores e serviços de registo, contribuindo também, deste modo, para a celeridade do comércio jurídico. Apoiados nos mesmos princípios, de modo a darmos o maior contributo a todos aqueles que na obra procuram resposta para as questões relacionadas com a Titulação de Negócios Jurídicos sobre Imóveis, em especial por Documento Particular Autenticado, aproveitamos esta 2.ª edição para proceder às atualizações decorrentes da publicação de legislação que, de algum modo, tenha afetado o conteúdo da obra, nomeadamente as decorrentes da Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro (mediação imobiliária), e dos Decretos - Lei n.ºs 118/2013, de 20 de agosto (sistema de certificação energética nacional) e 125/2013, de 30 de agosto (alteração de diversas normas do Código do Registo Predial). Aproveitamos ainda esta 2.ª edição, por sugestão de alguns dos nossos leitores, dado incumbir ao titulador a promoção do correspondente registo do ato titulado, para, sempre com o mesmo rigor que imprimimos na 1.ª edição, dotar esta 2.ª edição de maior interação entre as formalidades da titulação e os requisitos de ingresso do ato no serviço de registos, nomeadamente, acrescentando um resumo dos requisitos necessários para a titulação dos atos que tenham por objeto bens integrantes de patrimónios autónomos não partilhados (partilha ou alienação de bens imóveis, descritos ou omissos, integrantes de herança, de comunhão conjugal ou de património de ente coletivo dissolvido) e bem assim os necessários para a promoção dos correspondentes registo, por ser onde se deparam, segundo eles, as maiores dificuldades. Mantivemos a sistematização, tanto quanto possível minuciosa, como se impõe, para facilitar a consulta. O autor ÍNDICE sinopse à 2ª edição 5 prefácio 9 DOCUMENTO PARTICULAR AUTENTICADO CAPÍTULO I. DO DOCUMENTO PARTICULAR AUTENTICADO SECÇÃO I. ÂMBITO DO DOCUMENTO PARTICULAR AUTENTICADO i) Dos documentos em geral 15 ii) Do documento particular autenticado (tradicional) 17 iii) Do documento particular autenticado (previsto no artº 22º do DL nº 116/2008, de 4/7/) 28 SECÇÃO II FORMALIDADES E REQUISITOS DO DOCUMENTO PARTICULAR AUTENTICADO I formalidades comuns 35 i) Onde são lavrados os termos de autenticação 35 ii) Processo gráfico permitido na composição 36 iii) Materiais utilizáveis na composição 37

3 iv) Regras a observar na escrita 38 v) Regras a observar na redação 39 vi) Ressalvas 42 II menções gerais 47 i) Título do ato 48 ii) Data e do lugar (e hora) da celebração do ato 50 iii) Entidade que preside ao ato 54 a) Enumeração das entidades 54 b) Competência territorial 57 c) Casos de impedimento 62 III intervenientes (partes no negócio Artºs 46º e 47º) 65 III.1 Elementos de individualização dos intervenientes e representados 65 i) Pessoas singulares e seus representantes 65 ii) Sociedades 66 iii) Outras pessoas coletivas 67 III.2 Verificação da identidade 67 III.3 Verificação da qualidade e dos poderes de representação 73 i) Representação legal 74 ii) Representação voluntária 75 a) Procuração 75 b) Extinção da procuração 80 c) Procuração conferida também no interesse do procurador ou de terceiros 84 III.4 Representação orgânica 88 i) Lei pessoal da pessoa coletiva 88 ii) Capacidade da pessoa coletiva 91 III.5 Sociedades anónimas 98 i) Conselho de administração 100 a) Poderes de gestão ou administração: 105 b) Poderes de representação 106 c) Vinculação da sociedade 107 d) Administrador delegado 114 ii) Conselho de administração executivo 116 III.6 Sociedades por quotas 117 i) Gerência 117 a) Administração e representação 117 b) Vinculação 125 c) Delegação de poderes 134 III.7 Procuradores da sociedade 135 III.8 Sociedades irregulares 138 III.9 Associações, fundações e associações sem personalidade 141 i) Associações 141 ii) Fundações 142 iii) Associações sem personalidade jurídica 143 III.10 Pessoas coletivas religiosas 144 IV documentos passados no estrangeiro 152 i) (Des)necessidade de legalização 152 ii) Requisitos de forma 154 iii) Obrigatoriedade da tradução 158 iv) Casos de impedimentos, incapacidades e inabilidades dos tradutores 167 V intervenientes acidentais 170 i) Intervenientes que não compreendam a língua portuguesa 173 ii) Intervenientes surdos 174 iii) Intervenientes mudos 175 iv) Intervenientes surdos-mudos 176 v) Intervenientes cegos 177 vi) Intervenção de peritos médicos 178 vii) Intervenção de testemunhas instrumentárias 179 VI documentos instrutórios do ato 181 VI.1 Alguns documentos necessários em atos relativos a imóveis 181 i) Licença de utilização 181 ii) Ficha técnica de habitação 191

4 iii) Certificado energético 196 a) Âmbito da aplicação do SCE 197 b) Imóveis excluídos da sujeição ao SCE 200 c) Títulos comprovativos de SCE 202 d) Obrigações dos proprietários dos edifícios artº 14º 202 e) Contraordenações artº 20º 204 f ) Entidades obrigadas à fiscalização artº 20º 204 iv) Loteamento 1.ª transmissão dos imóveis ou frações construídos nos lotes 206 v) Destaque de parcela 208 vi) Constituição de compropriedade ou aumento de número de compartes 210 VI.2 Arquivamento ou apenas exibição dos documentos instrutórios 213 i) Documentos particulares autenticados tradicionais 215 ii) Documentos particulares autenticados artº 22 do DL 116/ VII menções relativas ao registo 219 i) Imóveis descritos ou omissos 220 ii) Regra geral Registo prévio a favor de quem aliena ou onera 220 iii) Exceções ao registo prévio 221 a) Atos praticados no mesmo dia, com conhecimento pessoal do titulador 221 b) Casos de urgência, devidamente comprovada 223 c) Primeiro ato de transmissão após 1 de outubro de c1) Prédios omissos não integrados em herança indivisa 226 c2) Prédios descritos e com inscrição em vigor 232 d) Transmissão de bens integrados em herança indivisa 235 d1) Prédios descritos 235 d2) Prédios omissos 238 e) Partilha 240 iv) Resumo imóveis integrados em patrinónio autónomo Prédio descrito e com inscrição de aquisição em vigor Para a titulação em atos de transmissão Para o registo em atos de transmissão Prédio omissos Na titulação por transmissão No serviço de registo Prédios omissos ou com inscrição de aquisição em vigor Na titulação por ato de partilha No serviço de registo por ato de partilha 251 v) Informação e prova de atos de registo 252 a) Informação dada verbalmente 254 b) Informação dada por escrito 256 c) Cópias não certificadas com valor de informação 258 d) Informação predial simplificada 260 e) Certidões em suporte de papel 262 f ) Certidão permanente do Registo Predial 265 g) Certidões prediais negativas 266 h) Casos de semelhanças entre prédio descrito e o identificado no pedido 270 vi) Menção obrigatória nos títulos das certidões prediais (omissão: causa de nulidade) 270 VIII harmonização entre o título, a matriz e o registo 272 i) Prédios omissos 276 ii) Prédios descritos 277 iii) Prédios mistos 279 iv) Prédios em PH 283 v) Descrições que não contêm menção da área 284 vi) Casos de inaplicabilidade da harmonização simplificada 284 IX outras menções e advertências 287 A) Casos de anulabilidade 288 i) Negócios consigo mesmo 288 ii) Falta do consentimento cônjugal 298 iii) Venda de pais a filhos ou de avós a netos 306 iv) Fracionamento de prédios rústicos 309 v) Direito de preferência (Estado, Regiões Autónomas, municípios, outras pessoas coletivas públicas ou empresas públicas) 318

5 B) Casos de ineficácia 321 i) Representação sem poderes (gestão de negócios) 321 ii) Atos inoponíveis à execução 325 C) Intervenção de mediador imobiliário no negócio 330 i) Menção a efetuar no ato 330 X obrigações fiscais 334 i) Imposto do selo (Exceto das verbas 1.1. e 1.2 da TGIS) 334 ii) Transmissões onerosas (IMT e I.S.) 344 iii) Transmissões gratuitas (Verba 1.2 da TGIS) 358 XI leitura e explicação do ato 367 i) Âmbito da leitura e da explicação do ato 367 XII assinatura do ato e rubrica das folhas 374 i) Assinatura a rogo e impressão digital 379 ii) Intervenção de testemunhas em substituição de impressão digital 385 iii) Consequência da falta de assinatura de de rúbrica 386 XIII depósito do documento particular autenticado artº 22, do dl 116/ i) Âmbito dos documentos particulares autenticados sujeitos a depósito eletrónico 392 ii) Em que consiste o depósito eletrónico 396 iii) Momento em que deve ser efetuado o depósito eletrónico 399 iv) Dificuldades de carater técnico no depósito 401 v) Consequências da invalidade do depósito do documento particular autenticado 406 vi) Depósito eletrónico dos documentos instrutórios. Consequências do não cumprimento 410 XIV pedido de registo 412 i) Atos excetuados da obrigatoriedade do registo 414 ii) Atos sujeitos a registo obrigatório 419 a) Entidades obrigadas a promover o registo 419 b) Prazo para promoção do registo obrigatório 423 c) Dever de entrega das importâncias devidas 430 d) Falta de preparo rejeição da apresentação 433 XV organização do arquivo, certidões e participações legais 447 i) Organização do arquivo dos documentos 447 ii) (In)disponibilidade do código de identificação do documento eletrónico 452 iii) Emissão de certidões (dos DPA S) pelos serviços de registo 454 iv) Emissão de certidões dos originais (dos DPA S) em suporte de papel 462 v) Participações legais 465 a) Participação dos atos. Modelo b) Divisões e partilhas. Cópia dos títulos em suporte eletrónico 468 XVI averbamentos de retificação, alteração, confirmação e ratificação do negócio 469 i) De retificação de ato por averbamento Artº 132º do CN 469 ii) De retificação (por elaboração de novo documento) e alteração 482 iii) De confirmação do ato (por aceitação e ratificação) 491 iv) Consequências da não associação dos documentos 495 CAPÍTULO II MINUTAS I alteração de propriedade horizontal e transmissões onerosas-permutas 499 II concretização em propriedade singular de quota em direito de compropriedade 513 III compra e venda gestão de negócios 525 IV compra e venda imóvel hipotecado 533 V compra e venda pais a filhos, aumento de número de compartes, assinatura a rogo 541 VI colação dispensa e renúncia 549 VII doação com o recheio e cláusula modal 557 VIII doação com pacto de preferência 563 IX doação destaque de parcela 571 X doação reserva do usufruto a favor do doador e de terceiro 579 XI doação reserva do usufruto casamento anterior a 31/05/ XII doação reserva do usufruto, constituição do direito de habitação, e cláusula de inalienabilidade 593 XIII hipoteca unilateral anexação direito de habitação 601 XIV renúncia a usufruto penhora 611