Publicação mensal da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo 68 MAR 2015 Tecnologia: Portaria digital conquista cada vez mais condomínios de São Paulo Sistema promete mais segurança e economia, mas ainda divide opiniões PROGRAMAS DE COMPLIANCE SE INTENSIFICAM Palestra na AABIC aborda o tema e a importância de sua aplicação Página 6 CRESCE PROCURA POR POÇOS ARTESIANOS Projeto tem sido alternativa para condomínios em meio a crise hídrica Página 7 Confira os cursos que serão realizados na Aabic Associação também divulga índices do setor condominial Página 8
EDITORIAL AABIC de bem com a comunidade EXPEDIENTE AABIC PRESS é uma publicação mensal online da AABIC Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo, através da qual são disponibilizadas questões de todas as áreas do setor administrativocondominial. Os assuntos tratados são abordados de forma sintetizada, com o exclusivo interesse de disponibilizar às associadas da AABIC matérias do cotidiano da Associação, podendo ser aprofundadas em caso de interesse. Solicitamos que as sugestões ou críticas sejam enviadas para: imprensa@aabic.org.br. Permitida a reprodução desde que citada a fonte. Conselho Editorial: Rubens Carmo Elias Filho, Fábio Kurbhi, Omar Anauate, Eduardo Zangari, José Roberto Graiche Júnior, Waldir do Carmo Guimarães Albieri e Caio Cotait Maluf Produção Editorial: Predicado Comunicação Jornalista Responsável: Carolina Fagnani Projeto Gráfico: Marcus Mesquita Diagramação: Luciana Toledo Redatores Colaboradores: Caroline Vaz e Flávia Costa A sustentabilidade é uma palavra comum nos dias de hoje, mas seu sentido amplo é muitas vezes desconhecido. Ser sustentável é mais do que praticar ações verdes, por exemplo. O termo engloba tanto as questões ambientais, como as econômicas e sociais. Ou seja, o princípio da sustentabilidade também se aplica na relação com o outro, na convivência em sociedade e nos preceitos de justiça e harmonia com o planeta. Pensando nisso, desde o fim de 2014, a AABIC tem trabalhado em um projeto de responsabilidade social das administradoras de condomínio, que começa a sair do papel nesses primeiros meses de 2015. A ideia consiste na instalação de urnas nos condomínios residenciais e comerciais de São Paulo para o recolhimento de doações da Nota Fiscal Paulista, recursos estes que serão canalizados para o Instituto dr. Arnaldo, instituição 100% SUS. O lançamento oficial do programa será neste primeiro semestre do ano e adianto aqui a novidade para as associadas, pois conto com o apoio de todas nessa iniciativa do bem. Em breve, realizaremos a divulgação de como funcionará a instalação das urnas, o processo de recolhimento e da doação em si. Para garantir a transparência de todo o projeto, já está estipulado no planejamento a prestação de contas com publicação do resultado obtido em arrecadação e a destinação dos recursos, que serão usados apenas para o investimento em melhorias, e não para custeio dos serviços. Aguarde as novidades e juntos vamos fazer nosso papel para uma sociedade cada vez melhor. Boa leitura! NOVAS ASSOCIADAS Categoria: Efetiva RR Marques Administração de Condomínios e Consultoria Imobiliária Ltda - Me Data Filiação: 12/03/2015 2 Rubens Carmo Elias Filho Presidente
REPRESENTATIVIDADE AABIC marca presença em encontro da CBCSI Reunião em Brasília coloca em debate cenário econômico-político do setor, além de temas polêmicos como a lei do corretor de imóveis No último dia 18 de março, o presidente da AABIC, Rubens Carmo Elias Filho, participou de mais uma reunião da CBCSI - Câmara Brasileira de Comércio e Serviços Imobiliários, na sede da CNC - Confederação Nacional do Comércio de Bens, Serviços e Turismo, em Brasília DF. Em pauta, foram discutidos assuntos relevantes para o setor, como a apresentação dos indicadores imobiliários, cenário de comercialização dos imóveis, cenário político, aplicação da lei do corretor de imóveis, dentre outros temas. Na oportunidade, o coordenador da Câmara, Pedro Wähmann, apresentou a todos a publicação lançada no dia 17 de março na Câmara dos Deputados: Perfil Nacional do Comércio e Serviços Imobiliários. Acontecem quatro encontros da Câmara durante o ano, e essa foi a primeira reunião plenária de 2015. Treinamento de Análise Cadastral é aprovado pelos alunos Nos dias 7 e 8 de abril foi realizado na sede da AABIC o treinamento de Análise Cadastral e Prevenção de Fraudes em Propostas de Locação de Imóveis, com 24 pessoas. Durante as aulas, ministradas por Marcus Antonius Costa de Oliveira, especialista em Análise Cadastral, foram abordados temas como a conceituação da análise de cadastro, etapas e critério do processo de análise, a identificação de fraudes em documentos, e as políticas de aprovação e tomada de decisão. A programação foi pensada para que o conhecimento adquirido fosse facilmente colocado em prática, e acho que conseguimos atingir esse objetivo com um expositor com mais de 20 anos de experiência na função, opinou Moira Regina de Toledo Alkessuani, diretora de Locação da AABIC. Após as aulas, o treinamento foi avaliado positivamente por 100% dos alunos, inclusive sobre o objetivo e aplicação do programa. O conteúdo passado foi excelente, vamos usar bastante aqui no nosso dia a dia, foram expostos diversos detalhes que ainda não conhecíamos e que serão muito úteis, contou Hugo Sterman Filho, membro da Comissão de Sindicância e Ética da AABIC, que participou dos dois dias de atividades. 3
tendência Mercado oferece opções aos condomínios com a portaria digital Sistema promete segurança com menor custo mensal, mas ainda divide opiniões 4 A modernização tecnológica está dominando diversas áreas e mercados, e não vem sendo diferente nos condomínios de São Paulo. Uma nova tendência é a adoção de sistemas de portaria digital, com promessas de maior controle, segurança e redução de custos em longo prazo. Colocada em prática, a ferramenta pode extinguir a função do porteiro e o acesso aos edifícios passa a ser realizado pelo sistema de biometria, que utiliza a tecnologia para identificar as pessoas pela íris dos olhos, retina, digitais do dedo ou palma da mão, e pode ser gerenciado internamente pelos responsáveis pelo condomínio e acionado pelos próprios moradores para admitir a entrada de visitantes e prestadores de serviços. Prevê ainda a formação de um banco de dados dos moradores, funcionários e prestadores de serviços autorizados, o qual é atualizado constantemente pela própria empresa contratada ou pelo condomínio. Em caso de visitas ou entregas, o interfone instalado na portaria faz o papel do porteiro. Ao tocar o interfone, a pessoa pode ser atendida diretamente pelos moradores, sob supervisão da empresa de monitoramento, ou pode ser atendido diretamente pela central de atendimento da contratada, que remotamente reúne as informações necessárias, entra em contato com a unidade a ser visitada, eletronicamente cadastra o visitante e libera sua entrada. A tecnologia vai além, e pode se utilizar o QR- Code (código de barras que ao ser escaneado pelo celular se converte em link ou texto) para liberar a entrada em eventos pré-programados. Segundo o diretor de Condomínio da AABIC, Omar Anauate,
o uso da tecnologia em todas as áreas do condomínio é uma tendência irreversível, mas é preciso cautela e procedimentos para implementar mudanças maiores, como a implantação da portaria digital. Em um empreendimento com poucas unidades e baixa circulação de pessoas a implantação pode trazer bons resultados, mas quando se trata de um complexo, com centenas de famílias, muitas torres e atividades, a figura do porteiro pode fazer falta, explicou. É preciso analisar caso a caso e verificar as vantagens e desvantagens em cada cenário específico e como se adaptar a elas, principalmente com a criação de regras de segurança específicas, que devem ser seguidas a risca por todos os moradores ou ocupantes, completou. Por este motivo, é que antes de se optar pela automação, é preciso traçar junto com uma empresa especializada um planejamento ou projeto de segurança do empreendimento, que compreenda visitas, análise de riscos, identificação dos pontos vulneráveis e os equipamentos adequados para cada condomínio. A orientação dos moradores também é uma questão- -chave, muitos terão dificuldade com o uso da nova tecnologia e podem acabar colocando o edifício em risco, avaliou. Para alguns, a solução tem sido a adoção de um sistema híbrido, com o sistema automatizado em horários de menor circulação, como a madrugada, por exemplo, e a presença do porteiro durante o dia. A orientação dos moradores também é uma questão-chave, muitos terão dificuldade com o uso da nova tecnologia e podem acabar colocando o edifício em risco Investimento A tendência ganha cada vez mais força devido ao custo- -benefício. Enquanto os gastos com uma portaria 24 horas (três porteiros e um folguista) giram em torno de R$15 mil mensais, dependendo da região do Estado e outros fatores, o custo da instalação dos equipamentos de portaria digital pode equivaler a um mês de folha de pagamento, e a manutenção mensal do serviço, com o atendimento virtual 24 horas, pode ficar próximo dos R$ 6 mil, variando de acordo com o rol de serviços contratados pelo condomínio. A folha de pagamento dos funcionários é o maior custo de qualquer condomínio e é constantemente analisada e controlada. A tendência da automação certamente vai ser uma ferramenta bastante útil para equilibrar esta situação tão desfavorável para os moradores de condomínios, lembrou Anauate. De acordo com ele, o gasto com funcionários nos condomínios de São Paulo hoje muitas vezes compromete mais de 60% do orçamento total, conforme medições do índice da AA- BIC, o IPEVECON. Muita coisa entra na balança na hora da decisão. De qualquer forma, para ser implantada a ideia precisa ser aprovada em assembleia e é sempre válido conhecer empreendimentos que já utilizem a tecnologia para verificar como funciona e ter certeza que se encaixa ao perfil do condomínio, finalizou. 5
OPORTUNIDADE Programas de compliance se intensificam no setor imobiliário Evento da AABIC discute importância e regulamentação da ferramenta, que é indicada para empresas de todos os portes Você sabe o que é compliance? Do termo inglês comply significa o ato ou procedimento para assegurar o cumprimento das normas reguladoras de determinado setor. A palavra se popularizou recentemente no Brasil, principalmente por ter surgido nos últimos anos uma infinidade de normas regulatórias e outras obrigações para diversas atividades da economia. Na prática, funciona da seguinte forma: a empresa ou instituição, independente de seu porte, preocupada se está dentro das regras ou não, cria esse programa justamente para dar mais segurança para dirigentes, funcionários e investidores, evitando assim futuros problemas, especialmente no âmbito jurídico. Pensando nisso, a AABIC promove no próximo dia 28 de abril, das 8h às 12h, uma palestra sobre O que é o Compliance? Motivos, Relevância, Regulamentação Legal em sua sede, em São Paulo. Como expositores, participarão os advogados Jayme Mello, Cristina Fregnani e Lourdes Almeida, do escritório NELM Advogados. Segundo Jayme, um dos convidados, o compliance não é só uma forma de demonstrar perante os órgãos públicos de investigação e controle que a empresa está agindo dentro da estrita legalidade, mas ser compliant significa optar por um sistema de controle que minimiza os riscos de que a empresa e os profissionais ligados a ela possam agir contraria- mente ao que manda a Lei ou contra o sentimento ético em determinado setor econômico. Um programa de compliance, quando bem feito, permite ao administrador fazer uma avaliação do histórico da empresa, identificar suas vulnerabilidades, as brechas que colocaram o negócio em risco, e a partir de então, adotar medidas corretivas e preventivas quando possível. Conheça melhor essa ferramenta e participe do evento da AABIC! As associadas contam com um desconto especial e para cada três adesões da mesma empresa, a quarta será cortesia. Para se inscrever, envie um e-mail para eventos@aabic.org.br ou ligue no telefone (11) 3887-3382, e fale com Priscila. 6
ÁGUA Licenças de abertura de poços artesianos crescem cerca de 80% em São Paulo Projeto tem sido alternativa para condomínios residenciais; diretor da AABIC explica o que deve ser avaliado para a instalação de um poço artesiano Com a crise hídrica em São Paulo e os constantes aumentos da sobretaxa do consumo de água, a perfuração de poços artesianos tem sido a alternativa encontrada por condomínios residenciais para diminuir os gastos com o recurso. A procura por este tipo de instalação acontecia por empresas que tinham grande circulação de pessoas, como academias e hotéis, mas os baixos volumes dos reservatórios de água impulsionaram os setores residenciais à recorrerem aos poços artesianos também. Segundo levantamento de uma empresa deste segmento, a procura por licenças de abertura de poços artesianos cresceu cerca de 80% no estado de São Paulo, desde o fim do ano passado. Dentre as inúmeras vantagens, destaca-se a diminuição da dependência da água fornecida pela companhia de água e saneamento. Em caso de racionamentos, por exemplo, o abastecimento do condomínio pode ser garantido pelo poço artesiano. Além disso, o menor consumo deste recurso disponibilizado pela companhia pode reduzir a conta de água dos condôminos. Para a instalação de um poço artesiano é preciso, após a contratação de uma empresa especializada, solicitar autorização do Departamento de Água e Energia Elétrica (DAEE) para verificar se é possível perfurar a área. Se há muitos poços naquele local, o lençol freático pode ser prejudicado pela intensa atividade e a autorização pode ser negada. Após a perfuração, para utilizar o poço é necessário uma segunda autorização. O projeto deve ser assinado por um geólogo ou engenheiro de minas. Os técnicos deverão analisar a qualidade da água e verificar a vazão para liberar o recurso. Os custos de instalação desta alternativa ainda são altos e o valor do serviço só é definido durante o processo de perfuração, pois depende da profundidade que a água é encontrada. Para o diretor de Relações Institucionais da AABIC, Eduardo Zangari, é necessário estudar o projeto antes de adquirir o serviço. O investimento é alto e o período de payback dependerá da vazão do poço. Além disso, pode ocorrer de não se achar água, o chamado poço seco, comenta. O diretor ainda ressalta a necessidade de análise de viabilidade física para construção do poço, visto que não são em todos os prédios que a instalação pode ser realizada. A obra exige um espaço de pelo menos oito metros de comprimento por três metros de largura e o prazo da perfuração pode variar de 5 a 30 dias, dependendo do tipo de solo a ser perfurado. 7
Índices da AABIC *Valores expressos em reais. IPEMIC Índice Periódico de Mora e Inadimplência Condominial MÊS PRODUTOS IPEVECON - Índice Periódico de Variação de Custos Condominiais Mês / Dorm. 01 Dorm. 02 Dorm. 03 Dorm. 04 Dorm. Mora Diferença em relação a 2010 (Ptos. Percentuais) Inadimplência Média Ponderada Diferença em relação a 2010 (Ptos. Percentuais) Jul/14 5,73% -0,39% 3,07% 0,08% Ago/14 6,27% -0,52% 2,89% -0,23% Set/14 6,55% -0,61% 2,97% -0,80% Out/14 6,42% 0,28% 2,98% 0,11% Nov/14 5,21% -0,34% 3,12% 0,02% Dez/14 5,99% 0,12% Jan/15 5,44% -0,54% Var. % Mensal Jul/14 355 551 1.077 1.740 900 0,24% Ago/14 355 553 1.079 1.750 903 0,34% Set/14 357 553 1.083 1.756 906 0,26% Out/14 359 556 1.089 1.775 912 0,69% Nov/14 377 593 1.172 1.896 976 7,09% Dez/14 422 657 1.288 2.083 1.076 10,16% Jan/15 390 600 1.190 1.953 996-7,43% Variação % Jan/14-Jan/15 01 Dorm. 02 Dorm. 03 Dorm. 04 Dorm. Geral 3,46% 4,47% 7,17% 10,21% 7,27% Mora: valores emitidos com vencimento no mês e não pagos dentro do próprio mês. Inadimplência: Valores emitidos com venc. no mês e não pagos até 90 dias após o venc. Amostra: 3357 Condomínios de 15 Empresas SEGURO DE EDIFICAÇÕES Índices Vila Velha Abril 2015 Tabela Referencial para Seguro de Edificações Valor de Reconstrução por m 2 Padrão de acabamento Unidades por andar Dormitórios / Banheiros / Suíte Vagas de garagem Prédios verticais ocupação residencial Baixo Ap3 - R8B 4 aptos por andar 2 dormitórios / 1 banheiro 1 vaga por unidade descoberta Normal Ap4 - R8N Alto Ap5 - R8A 4 aptos por andar 2 aptos por andar 3 dormitórios / 2 banheiros 2 vagas por unidade cobertas 4 dormitórios / 2 suítes 3 vagas por unidade cobertas Luxo Ap6 1 ou 2 aptos por andar 4 dormitórios / 3 suítes 4 vagas por unidade cobertas Área da unidade 60 m 2 100 m 2 150 m 2 290 m 2 Esquadrias de janelas Chapa de ferro Alumínio natural Metais de banheiro Bancada de cozinha Tipo Simples Água fria Mármore sintético, metais simples (água fria) R$ 1.529,03 CUB Custo de reconstrução por m 2 (R$ 1.019,35) + 50% (*) Tipo Simples Água quente e fria Mármore branco, cuba inox, metais simples (água fria) R$ 1.762,88 CUB (R$ 1175,25) + 50% (*) Alumínio anodizado Tipo Luxo; Água quente e fria; Ducha manual Granito, cuba inox, metais de luxo (água quente e fria) R$ 2.069,73 CUB (R$ 1379,82) + 50% (*) Alumínio anodizado Tipo Luxo; Água quente e fria; Ducha manual Granito, 2 cubas inox, metais de luxo (água quente e fria) R$ 2.794,14 Valor anterior mais 35% (*) 10% Elevadores + 25% Demolição/Desentulho + 15% Construtora (BDI) = 50%. Valores atualizados pela publicação da Editora Pini - PINIWEB seção: Índices e Custos: www.construcaomercado.com.br referente ao índice CUB do mês de setembro/13. Cálculos baseados no índice CUB (Custo Unitário Básico de Edificações) do SINDUSCON/SP (Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo) e na Norma NBR 12.721/2006 da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas). Não estão inclusos no CUB: fundações; submuramentos; paredes diafragmas; tirantes; rebaixamento de lençol freático; elevadores; equipamentos e instalações tais como: fogões; aquecedores; bombas de recalque; incineração; ar condicionado; calefaçãoventilação e exaustão; outros (play-ground quando não classificado como área construída; obras e serviços complementares; urbanização; recreação -piscinas; campos de esportes; ajardinamento instalação e regulamentação do condomínio e outros serviços que devem ser discriminados em anexo; impostos; taxas e emolumentos cartoriais; projetos; projetos arquitetônicos; projeto estrutural; projeto de instalação; projetos especiais; remuneração do construtor; remuneração do incorporador). Para efeito de seguro incêndio fundações, terrenos e valorização comercial do imóvel não são computadas e não fazem parte da tabela acima. O valor de reconstrução para seguro é o resultado da multiplicação da área total construída pelo valor por m2 correspondente ao padrão de construção e acabamento da tabela. Este método requer ajustes em edifícios com padrão de acabamento superior aos apresentados e nos condomínios com grandes áreas destinadas ao lazer integradas a área total construída da edificação. CLIQUE AQUI E CONFIRA OUTRAS TABELAS AGENDA DE TREINAMENTOS Abril e Maio de 2015 Segurança em condomínios Residenciais e Comerciais Período: 27 e 28 de abril Praticando a manutenção preventiva Oficina do Zelador Período: 18 a 22 de maio Desenvolvimento e qualificação para profissionais de portaria Período: 25 a 28 de maio Confira outros módulos no site: www.aabic.com.br A agenda completa dos cursos e demais eventos promovidos pela Associação está disponível no link: www.aabic.org.br Informações e inscrições para os cursos da AABIC pelo telefone: (11) 3887-3372. 8