PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MATO GROSSO CONCURSO DE INGRESSO NA MAGISTRATURA PROVA ESCRITA RESOLUÇÃO SENTENÇA MATÉRIA CÍVEL 23.07.2006
SENTENÇA SOBRE MATÉRIA CÍVEL João e Maria, casados pelo regime de comunhão parcial de bens, celebraram compromisso de compra e venda, em 03 de agosto de 1999, com Paula, solteira, para a compra de um apartamento localizado no Condomínio Edifício Vila Bela, constituído de 20 apartamentos. Por essa avença pagaram a quantia de R$ 150.000,00 (cento e cinqüenta mil reais), sendo que R$ 100.000,00 (cem mil reais) à vista e R$ 50.000,00 (cinqüenta mil reais) foram pagos pelo Banco Santo Ivo S/A, com o qual o casal celebrou contrato de mútuo com pacto adjeto de hipoteca, que será quitado em 24 meses, tendo sido realizada a escritura. No imóvel, o casal realizou benfeitorias no valor de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais). Ocorre que, após seis meses de realizada a transação e já residindo no imóvel, o casal soube que o Condomínio está obrigado a pagar a quantia de R$ 3.000.000,00 (três milhões de reais) em razão de condenação por danos materiais e morais a um dos moradores, por seu filho ter morrido afogado na piscina comum. Considerando que Paula omitiu dos compradores, de maneira dolosa, a dívida do condomínio, que será rateada entre todos os condôminos, João e Maria ingressaram com ação, em 05 de junho de 2003, apenas em face da vendedora, que foi citada em 20 de agosto do mesmo ano e apresentou resposta tempestivamente, para a desconstituição do negócio, com pedido de tutela antecipada, para que a ré, no curso da demanda, deposite aos autores o valor mensal correspondente às parcelas do mútuo, sendo certo que no decorrer deste feito, João faleceu, sem deixar filhos. Diante desses fatos, elabore a sentença pertinente para o caso, resolvendo as relações jurídicas envolvidas e suas conseqüências lógicas e necessárias para a correta solução da demanda. RESPOSTA MODELO BÁSICO DA SENTENÇA (As partes em negrito são essenciais para resolver as questões envolvidas) VISTOS. JOÃO e MARIA, qualificados nos autos, ajuizaram AÇÃO ANULATÓRIA DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL c.c. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS c.c. pedido de tutela antecipada, pelo procedimento ordinário, contra PAULA, qualificada nos autos, aduzindo, em síntese, que firmaram instrumento particular de compromisso de compra e venda para aquisição de bem imóvel localizado na Avenida X, ap. Y, Condomínio Edifício Vila Bela, livre e desembaraçado de qualquer ônus. Acreditando na boa-fé da vendedora e ora ré, os autores entregaram-lhe parte do pagamento no importe de R$ 100.000,00 (cem mil reais), requerendo empréstimo junto ao Banco para saldar o valor de R$ 50.000,00 (cinqüenta mil reais), tendo este analisado a documentação que lhe fora entregue, aprovando o financiamento. Após a compra, os autores procederam à reforma do local, despendendo a importância de R$ 40.000,00. Ao mudarem para o local, tomaram conhecimento, por meio dos moradores, da existência de ação contra o condomínio e da sua condenação em R$ 3.000.000,00, rateada entre os condôminos, além de honorários advocatícios. Pugnam, por conseguinte, pela antecipação parcial da tutela para que a ré efetue os depósitos dos valores referentes à compra e venda e, ao final, pela anulação do ato jurídico com a devida indenização por perdas e danos no importe de R$ 200.000,00, tornando definitiva a tutela concedida, determinando à ré que efetue o depósito mensal na conta corrente dos autores do valor referente à tutela antecipada. Com a inicial vieram documentos. O pedido de tutela antecipada foi indeferido às fls., por não se tratar da matéria que lhe permite concedê-la, por não estarem presentes os requisitos que lhe permitiriam ser concedidas, ainda mais que as parcelas já estavam pagas, determinando-se a citação da ré. TJMT/Resolução-MagistraturadeCarreira-1.ªEtapa 2
A ré, devidamente citada, apresentou contestação, argüindo, preliminarmente, a inépcia da inicial por falta de pedido e pela impossibilidade jurídica do pedido. No mérito, pugnou pela improcedência dos pedidos iniciais, pois o imóvel agradou aos autores, que pagaram o preço justo de mercado, além de ter noticiado o ocorrido no edifício, estando ciente dos encargos condominiais. Determinou-se a especificação de provas pelas partes. Designou-se audiência de conciliação. Determinou-se a inclusão no pólo passivo da instituição financeira, em razão do litisconsórcio necessário art. 47 do CPC, visto ser credor hipotecário. O Banco Santo Ivo S/A manifestou-se nos autos às fls., aduzindo, em síntese, que nenhum ilícito foi imputado à sua pessoa, tendo firmado contrato de financiamento com os autores no importe de R$ 50.000,00. Pugna, por conseguinte, pela quitação integral do empréstimo, uma vez que não deu causa ao ocorrido, agindo com lisura perante os autores. Juntou documentos. Sobreveio manifestação dos autores às fls. Determinou-se a especificação de provas pelas partes. Foi realizada audiência de conciliação, instrução e julgamento, em que com a oitiva das testemunhas comprovou-se o dolo da ré. nos termos do art. 43, do CPC. alegações finais, por memoriais. Considerando o falecimento do autor João, houve a substituição processual, O feito foi encerrado, concedendo-se prazo às partes para apresentação de Em memoriais, as partes reiteraram suas teses primitivas. É o relatório. Fundamento e Decido. Os pedidos iniciais são parcialmente procedentes. Pugnam os autores pela anulação do negócio jurídico celebrado com a ré, pois na ocasião da aquisição do imóvel desconheciam a existência de ônus sobre o bem, decorrente de ação de indenização ajuizada contra o condomínio. É fato incontroverso que as partes firmaram instrumento particular de compromisso de venda e compra na data de 03 de agosto de 1999, conforme documento de fls... Observa-se que o ajuizamento da ação indenizatória em face do condomínio é anterior à negociação firmada entre as partes, restando certo que, na ocasião, o bem não se encontrava livre e desembaraçado de qualquer ônus ou responsabilidade de qualquer natureza, tendo em vista a ação ajuizada contra o condomínio. Na negociação, os autores asseguram ter pago à ré a importância de R$ 100.0000,00 em pecúnia, proveniente de recursos próprios. A importância de R$ 50.000,00 foi obtida pelos autores por meio de instrumento particular de contrato de venda e compra, mútuo, confissão de dívida, pacto adjeto de hipoteca e outras avenças firmado com o Banco Santo Ivo, que se tornou credor hipotecário, tendo o bem imóvel como garantia do negócio firmado com os autores. 3 TJMT/Resolução-MagistraturadeCarreira-1.ªEtapa
A despeito de a instituição financeira ser interessada na ação e poder figurar no pólo ativo com os autores (litisconsórcio necessário), uma vez que é credor hipotecário e no caso de anulação do compromisso de venda e compra resta prejudicada a garantia, devendo ser ressarcido do valor que liberou para a concretização do negócio, é certo que não se pode compelir alguém a litigar. No caso dos autos, considerando a natureza da relação jurídica existente entre os autores e o Banco, este último, não obstante ser titular de um direito ativo (credor hipotecário), passou a integrar, processualmente, o pólo passivo da demanda, nos termos do artigo 47, parágrafo único do Código de Processo Civil. Art. 47. Há litisconsórcio necessário, quando, por disposição de lei ou pela natureza da relação jurídica, o juiz tiver de decidir a lide de modo uniforme para todas as partes; caso em que a eficácia da sentença dependerá da citação de todos os litisconsortes no processo. Parágrafo único. O juiz ordenará ao autor que promova a citação de todos os litisconsortes necessários, dentro do prazo que assinar, sob pena de declarar extinto o processo. Independentemente da conceituação dada ao contrato, há princípios fundamentais que não podem ser desconsiderados, entre eles, o da probidade e boa fé. No que concerne ao princípio da relatividade, este diz respeito à sua eficácia, ou seja, os seus efeitos são produzidos exclusivamente entre as partes, sem aproveitar ou prejudicar a terceiros. Na hipótese vertente, restou prejudicado o princípio da boa-fé por parte da ré, uma vez que não trouxe aos autos qualquer prova que pudesse elidir as alegações dos autores, inclusive no que concerne ao conhecimento da ação ajuizada contra o condomínio na ocasião em que firmaram o negócio. não havia noticiado os autores. As testemunhas confirmaram a existência da ação indenizatória e de que a ré É cediço que a base do negócio jurídico é a vontade espontânea, razão pela qual deve ser isenta de qualquer induzimento malicioso, dentre eles o dolo. Diante do contexto probatório carreado aos autos no decorrer do feito, não resta dúvida de que os autores foram prejudicados na negociação feita com a ré, a qual, conforme mencionado anteriormente, não trouxe aos autos qualquer prova que pudesse elidir as alegações, nos termos do artigo 333, inciso II do Código de Processo Civil. Nesses termos, restou cabalmente provado, estreme de dúvidas, que a ré tinha conhecimento dos fatos anteriormente à celebração do compromisso de compra e venda e deveria ter comentado com os autores na oportunidade das tratativas, a fim de que pudessem analisar a questão, de modo a decidir pela compra do bem ou pela procura de outro imóvel isento de qualquer ônus. Nesse passo, a parcial procedência dos pedidos iniciais é medida que se impõe. Quanto ao valor a ser restituído pela ré aos autores, referente ao instrumento particular de compromisso de compra e venda, é certo que lhe foi entregue a importância de R$ 100.000,00, em pecúnia, pelos autores, e a importância de R$ 50.000,00, em pecúnia, pela instituição financeira. O valor de R$ 150.000,00 será restituído aos autores devidamente corrigido pela tabela oficial do Estado, desde a data do recebimento do valor pela ré até a data do efetivo pagamento, incidindo juros moratórios legais desde a data do recebimento do valor pela ré até a data do efetivo pagamento, valores estes a serem apurados em posterior liquidação de sentença. TJMT/Resolução-MagistraturadeCarreira-1.ªEtapa 4
Considerando o ingresso do Banco na demanda, no que concerne ao valor do empréstimo, a ré devolverá aos autores as parcelas já quitadas até a liquidação da sentença, com a devida atualização e incidência de juros, nos termos das cláusulas do instrumento particular de contrato de venda e compra, mútuo, confissão de dívida, pacto adjeto de hipoteca e outras avenças, valor este a ser apurado em posterior liquidação de sentença. A ré devolverá ao Banco o valor remanescente do instrumento particular de contrato de venda e compra, mútuo, confissão de dívida, pacto adjeto de hipoteca e outras avenças, com a devida atualização e incidência de juros, nos termos das cláusulas do instrumento particular de contrato de venda e compra, mútuo, confissão de dívida, pacto adjeto de hipoteca e outras avenças, valor este a ser apurado em posterior liquidação de sentença, apresentando o Banco documento comprobatório do valor efetivamente devido. Quanto às perdas e danos, considerando que os autores executaram a reforma do imóvel, conforme documentos de fls., o que ensejará a sua valorização em benefício da ré, mister se faz o pagamento pela ré aos autores do valor despendido no importe de R$ 40.000,00 devidamente corrigido pela tabela oficial até a data do efetivo pagamento, incidindo juros moratórios legais a partir da citação. Tratando-se do depósito mensal pela ré do valor das parcelas do contrato de mútuo, conforme requerido pelos autores na exordial, considerando a anulação do negócio jurídico, o pedido não merece acolhimento, devendo os autores efetuarem o pagamento até a devida restituição pela ré, apresentando os valores pagos em posterior liquidação de sentença, o que será devidamente corrigido pela tabela oficial, desde a data do pagamento pelos autores até a data da efetiva restituição pela ré, incidindo juros moratórios legais a partir da data do pagamento pelos autores até a data da efetiva restituição pela ré. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais para anular o contrato de venda e compra de imóvel firmado entre as partes e para condenar a ré Paula ao pagamento: a) da importância de R$ 150.000,00 aos autores, devidamente corrigida pela tabela oficial, desde a data do recebimento do valor pela ré até a data do efetivo pagamento, incidindo juros moratórios legais desde a data do recebimento do valor pela ré até a data do efetivo pagamento, valores estes a serem apurados em posterior liquidação de sentença. b) do valor do empréstimo, devolvendo aos autores as parcelas já quitadas até a liquidação da sentença, com a devida atualização e incidência de juros, nos termos das cláusulas do instrumento particular de contrato de venda e compra, mútuo, confissão de dívida, pacto adjeto de hipoteca e outras avenças, valor este a ser apurado em posterior liquidação de sentença, e devolvendo ao Banco Santo Ivo S/A o valor remanescente do instrumento particular de contrato de venda e compra, mútuo, confissão de dívida, pacto adjeto de hipoteca e outras avenças, com a devida atualização e incidência de juros, nos termos das cláusulas do instrumento particular de contrato de venda e compra, mútuo, confissão de dívida, pacto adjeto de hipoteca e outras avenças, valor este a ser apurado em posterior liquidação de sentença, apresentando à instituição financeira documento comprobatório do valor devido. c) da importância de R$ 40.000,00 devidamente corrigida até a data da efetivação restituição pela ré, incidindo juros moratórios legais a partir da citação. Condeno a ré, também, ao pagamento das custas e despesas processuais, devidamente corrigidas desde os efetivos desembolsos e honorários advocatícios devidos aos patronos dos autores e do Banco Santo Ivo, no importe de 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, na proporção de 10% para os patronos dos autores e de 10% para os patronos da instituição financeira, considerando o zelo dos profissionais, devidamente corrigidos a partir do ajuizamento da ação até o efetivo pagamento, nos termos dos artigos 20, parágrafos 3.º e 21, parágrafo único, ambos do Código de Processo Civil. Transitada em julgado, expeça-se ofício ao Cartório Competente para que proceda ao cancelamento da hipoteca sobre o imóvel e do respectivo registro, comunicando ao Juízo. P.R.I.C. Cuiabá, 12 de julho de 2006. Juiz de Direito 5 TJMT/Resolução-MagistraturadeCarreira-1.ªEtapa