Dezembro 2013 ÁREA DE PRÁTICA DE DIREITO IMOBILIÁRIO Legislação publicada no Diário da República 1/3 Recentes decisões dos tribunais superiores: - Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça 4 - Acórdãos do Tribunal da Relação de Lisboa 5 - Acórdãos do Tribunal da Relação do Porto 6 - Acórdãos do Tribunal da Relação de Coimbra 7 - Acórdãos do Tribunal da Relação de Guimarães 7 Concursos Públicos: Angola, Brasil, Guiné, Moçambique e São Tomé e Príncipe 8 Novidades do Mercado 9/10 LEGISLAÇÃO PUBLICADA NO DIÁRIO DA REPÚBLICA Dezembro 2013 I Série - Estabelece os elementos que deverão constar dos procedimentos de licenciamento ou de comunicação prévia de operações urbanísticas de edificação, bem como de autorização de utilização - Portaria n.º 349-C/2013, de 02/12. - Estabelece os requisitos de conceção relativos à qualidade térmica da envolvente e à eficiência dos sistemas técnicos dos edifícios novos, dos edifícios sujeitos a grande intervenção e dos edifícios existentes - Portaria n.º 349-D/2013, de 02/12. - Primeira alteração à Portaria n.º 331-A/2009, de 30 de março, que regulamenta a consulta, por meios eletrónicos, de informação referente à identificação do executado e dos seus bens e da citação eletrónica de instituições públicas, em matéria de ação executiva - Portaria n.º 350/2013, de 03/12.
LEGISLAÇÃO PUBLICADA NO DIÁRIO DA REPÚBLICA (CONTINUAÇÃO) I Série (CONTINUAÇÃO) - Estabelece os fatores de correção extraordinária das rendas para o ano de 2014 Portaria n.º 352/2013, de 04/12. - Fixa, para vigorar no ano de 2014, os preços da habitação por metro quadrado, consoante as zonas do País, para efeitos de cálculo da renda condicionada Portaria n.º 353/2013, de 04/12. - Estabelece os valores mínimos de caudal de ar novo por espaço, bem como os limiares de proteção e as condições de referência para os poluentes do ar interior dos edifícios de comércio e serviços novos, sujeitos a grande intervenção e existentes e a respetiva metodologia de avaliação - Portaria n.º 353- A/2013, de 04/12. - Estabelece as condições de concessão de empréstimos pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I.P., ao abrigo de acordos de colaboração no âmbito do PROHABITA - Programa de Financiamento para Acesso à Habitação, quando as verbas a utilizar para o efeito sejam provenientes do Banco Europeu de Investimento - Decreto-Lei n.º 163/2013, de 06/12. - Aprova o Plano Nacional de Emergência de Proteção Civil - Resolução do Conselho de Ministros n.º 87/2013, de 11/12. - Aprova o modelo da participação de rendas previsto no n.º 7 do artigo 15.º-N do Decreto-Lei n.º 287/2003, de 12 de novembro, aditado pela Lei n.º 60-A/2011, de 30 de novembro, e alterado pela Lei n.º 64/2012, de 20 de dezembro, e o respetivo anexo 1, bem como as correspondentes instruções de preenchimento Portaria n.º 358-A/2013,12/12. - Estabelece o conteúdo desenvolvido dos planos de ordenamento florestal (PROF) Portaria n.º 364/2013, de 20/12. - Fixa o valor médio de construção por metro quadrado a vigorar no ano de 2014 - Portaria n.º 370/2013, de 27/12. 2
LEGISLAÇÃO PUBLICADA NO DIÁRIO DA REPÚBLICA (CONTINUAÇÃO) I Série (CONTINUAÇÃO) - Estabelece o procedimento de identificação e de disponibilização de prédios do domínio privado do Estado e dos institutos públicos na bolsa de terras a que se refere o n.º 2 do artigo 6.º da Lei n.º 62/2012, de 10 de dezembro - Resolução do Conselho de Ministros n.º 96/2013, de 30/12. - Procede à atualização dos coeficientes de desvalorização da moeda a aplicar aos bens e direitos alienados durante o ano de 2013 - Portaria n.º 376/2013, de 30/12. II Série - Alteração ao Plano de Ordenamento da Orla Costeira Cidadela (São Julião da Barra) - Aviso n.º 14756/2013, de 02/12. - Alteração do Plano Diretor Municipal de Lisboa em virtude da alteração da delimitação territorial do município de Lisboa, tendo aprovado os Termos de Referência que fundamentam a sua oportunidade, fixam os respectivos objetivos e estabelecem o prazo de nove meses para a sua alteração Aviso n.º 15434/2013, de 19/12. 3
RECENTES DECISÕES DOS TRIBUNAIS SUPERIORES I - Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça Contrato-promessa de compra e venda, venda de coisa defeituosa, ocupação do imóvel, direito de indemnização Acórdão de 02-12-2013: No feixe das obrigações que incidem sobre o promitente-vendedor de uma fracção não se incluem ainda que acessoriamente aquelas que integram o contrato definitivo, como sejam as de construir e vender um bem com as qualidades, características e aptidões conformes com o contrato. Não se entenderia que, para reagir contra defeitos da coisa, que a promitente-vendedora entregou, se aplicasse o regime previsto no art. 442.º do CC com a consequente restituição do sinal em dobro, ficando desta forma, igualmente, afastado o direito de retenção previsto na al. f) do n.º 1 do art. 755.º do CC. Não obstante, a falta de eliminação dos defeitos da fracção constitui causa legítima da recusa do autor em celebrar o contrato definitivo, bem como fundamento da resolução do contratopromessa, atenta a estreita ligação entre este e o correspondente contrato de compra e venda. Não se podem ter como «despesas feitas por causa da fracção», para efeitos de atribuição de direito de retenção, a restituição em singelo do sinal pago pelo autor, do IMT, do custo de avaliação e constituição de dossier para financiamento da aquisição, uma vez que entre estes créditos que o autor detém e a fracção entregue não ocorre a relação conexão directa e material que fundamenta esse direito de retenção. Tendo cessado por via da resolução do contrato-promessa a causa que legitimava a detenção do imóvel por parte do promitentecomprador e não gozando este de direito de retenção, tem o réu (promitente-vendedor) direito a ser indemnizado pelo montante equivalente à renda de uma fracção com as características da fracção dos presentes autos e com a localização da mesma, visto que a resolução do contrato tem eficácia retroactiva, com a inerente restituição de tudo o que tiver sido prestado.. Registo predial, presunção, posse, usucapião Acórdão 14-11-2013: A presunção resultante da inscrição do direito de propriedade no registo predial, não abrange a área, limites ou confrontações dos prédios descritos, não tendo o registo a finalidade de garantir os elementos de identificação do prédio. A presunção derivada do registo predial pode entrar em conflito com a presunção da titularidade resultante da posse de outrem sobre o mesmo prédio. Resultando do art. 1268.º do CC que a presunção derivada do registo apenas prevalecerá se for anterior ao início da posse, pois, de contrário, será a presunção a favor do possuidor que prevalecerá. Significando esta última presunção que o possuidor, numa acção de reivindicação, não tem o ónus da prova, cabeando ao reivindicante esse encargo. A usucapião, forma de aquisição originária do respectivo direito de propriedade, está na base de toda a nossa ordem imobiliária, valendo por si, em nada sendo prejudicada pelas vicissitudes registais. Nada podendo fazer contra ela o titular inscrito no registo.. 4
RECENTES DECISÕES DOS TRIBUNAIS SUPERIORES (CONTINUAÇÃO) II - Acórdãos do Tribunal da Relação de Lisboa Resolução do contrato de arrendamento, residência permanente - Acórdão de 12-12-2013: O fundamento resolutivo do contrato de arrendamento consagrado na alínea d) do nº 2 do artigo 1083º do Código Civil aglutinou as duas causas de resolução que, no RAU, estavam fixadas pelas alíneas h) e i) do nº 1 do artigo 64 do Decreto- Lei nº 321-B/90, de 15 de Outubro. Embora a lei actualmente não se refira à falta de residência permanente do arrendatário, sempre se terá de fazer apelo a tal conceito, equiparável a residência habitual ou estável, o que não implica que o arrendatário tenha de viver sempre na mesma casa, para aí ter a sua residência permanente, importando antes apurar onde se situa, com estabilidade e continuidade, o seu centro de vida familiar.. Logradouro, parte comum Acórdão de 05-12-2013: A pretensão de reconhecimento do direito do condómino a uma concreta parcela do logradouro, de um prédio constituído em propriedade horizontal, improcede por não ter ficado demonstrado que o dito logradouro é parte comum do prédio e ainda que se admitisse que parte da área ocupada pela R. pertencia ao A., estariam reunidos os pressupostos da aquisição, por usucapião, pela condómina demandada, da parcela peticionada pelo A.. Tal solução legal, que determina a não transmissão por morte no arrendamento habitacional para neto da arrendatária, que com ela convivesse ou com ela residisse em economia comum, não enferma de inconstitucionalidade por violação do princípio da igualdade, consagrado no art.º 13.º da CRPort.. Reserva de propriedade Acórdão de 28-11-2013: A cláusula de reserva de propriedade apenas tem sentido quando relacionada com a transferência de propriedade, só podendo reservar a propriedade quem a tem. A extinção do contrato por resolução operada pelo administrador da insolvência no âmbito dos poderes especiais conferidos pelo CIRE opera a extinção do pactum reservati domini por confusão na mesma pessoa da propriedade e da reserva.. Transmissão do arrendamento Acórdão de 05-12-2013: A disciplina legal de direito transitório do art.º 57.º do NRAU, atinente à transmissão por morte no arrendamento para habitação e dispondo quanto a hipóteses normativas de não caducidade por morte do primitivo arrendatário, tem aplicação às relações contratuais, desde que subsistentes, fundadas em contratos de pretérito, mesmo que celebrados anteriormente à vigência do RAU. A transmissão por morte da posição jurídica de arrendatário, assumindo natureza excepcional (a regra é a da caducidade do arrendamento), não se verifica, ao abrigo daquele regime legal transitório, quanto a pessoas que com o (primitivo) arrendatário residissem em economia comum por determinado período temporal. 5
RECENTES DECISÕES DOS TRIBUNAIS SUPERIORES (CONTINUAÇÃO) III - Acórdãos do Tribunal da Relação do Porto Emissão de fumos ou fuligem Acórdão de 10-12-2013: Por via do regime prescrito pelos arts. 1346º e 1347º do C. Civil, a limitação do direito de propriedade de alguém sobre o seu prédio, através da inibição de actos a praticar no local ou da construção de instalações cujo destino compreende o risco de agressão do direito de propriedade de outrem sobre o seu próprio prédio, justifica-se na ponderação e na prevalência deste último. Em suma, proíbe-se o exercício do direito de propriedade sobre um prédio em modalidades que provoquem ou comportem o risco de provocar determinados prejuízos para o exercício, por outrem, do seu próprio direito de propriedade sobre um seu prédio. Nos termos do art. 1346º do C.C., o proprietário de um prédio só tem o direito de proibir outro, de um prédio vizinho, de praticar actos de que resultem emissões de fumos ou fuligem que atinjam aquele seu prédio se dessas emissões advier um prejuízo substancial para o uso do imóvel ou não resultem da utilização normal do prédio de que emanam.. Contrato de arrendamento, fins - Acórdão de 05-12-2013: O fundamento de resolução do contrato de arrendamento da utilização do prédio contrária à lei, aos bons costumes ou à ordem pública reporta-se às situações de utilização para fins vedados pela lei, proibidos pela moral ou pela ética públicas, não se integrando nessa previsão as situações de mera utilização do arrendado ao arrepio dos fins consentidos pelo contrato.. Comprovando-se a mora do locatário, com base na recusa do recebimento das respectivas rendas, obsta à resolução do contrato de arrendamento, por falta do seu pagamento, o depósito em singelo dos montantes já vencidos e dos vincendos na pendência da acção.. Contrato de arrendamento, falta de pagamento de rendas, falta de residência permanente - Acórdão de 26-11-2013: Ao invocarem como fundamento do despejo a falta de pagamento das rendas desde Julho de 1981, sabendo que elas, desde então, têm vindo a ser depositadas pela recorrente, os autores actuam com manifesto abuso de direito, na modalidade de «venire contra factum proprium». O não uso do locado, por mais de um ano, para o fim contratado no caso, para habitação permanente da recorrente é causa de resolução do contrato de arrendamento, ao abrigo da al. d) do nº 2 do art. 1083º do CCiv. Como causa impeditiva [«exceptio»] de tal resolução, podia a recorrente invocar que o não uso do locado se deve ao facto deste estar inabitável, por degradação resultante da não realização de obras de conservação/manutenção por parte dos autores/senhorios.. Acção de despejo, pagamento de rendas, mora - Acórdão de 28-11-2013: Não obstante o NRAU prever que a resolução do contrato de arrendamento fundada em mora no pagamento da renda superior a três meses possa operar extrajudicialmente, continua a ser possível, independentemente da duração dessa mora, o recurso à acção de despejo para se obter a resolução judicial do contrato com esse fundamento. 6 2
RECENTES DECISÕES DOS TRIBUNAIS SUPERIORES (CONTINUAÇÃO) IV - Acórdãos do Tribunal da Relação de Coimbra: Prédio confinante - Acórdão de 10-12-2013: Trespasse, comunicação - Acórdão de 03-12-2013: Não há nem pode haver confinância entre prédios rústicos, para efeitos do artº 1380º, nº 1 do C. Civil, quando os ditos prédios confinam, estremam, são delimitados com/por um ribeiro ou corgo, com uma largura entre 5,35 e 7,00 metros (quase ou mesmo a largura de uma estrada comum em zonas não urbanas). É certo que o artº 1387º, nº 3 do C. Civil dispõe que quando a corrente de águas passa entre dois prédios, pertence a cada proprietário o tracto compreendido entre a linha marginal e a linha média do leito ou álveo, mas tal dispositivo tem apenas a ver com obras para armazenamento ou derivação de águas e com o leito dessas correntes, não, por si só, para efeitos de eventual emparcelamento de prédios rústicos ou para a definição de confinância de prédios (o que se enquadra no instituto do fraccionamento e emparcelamento de prédios rústicos). Este instituto (do emparcelamento de prédios rústicos) não pode socorrer-se, na sua aplicação, do disposto no artº 1387º do C. Civil, relativo à propriedade das águas, por si só. Donde que tal emparcelamento derivado do dito direito de preferência apenas respeite a prédios rústicos entre si confinantes, não relativamente a prédios separados entre si por estradas, por rios/ ribeiros ou outros meios naturais ou não naturais que impeçam o seu verdadeiro e real emparcelamento/união, conforme previsto no artº 1380º do C. Civil.. A ineficácia do trespasse que implica a transmissão da posição do arrendatário artº 1118º do CC na redacção dada pelo DL nº 67/75 de 19.02 - por não prova da comunicação do mesmo ao locador artº 1038 al. g) é atributiva do direito à resolução do contrato artº 1093º nº1 al. f) mas queda prejudicada/sanada com o reconhecimento pelo locador do beneficiário da cedência, e/ou se o locador não instaura a acção de despejo com tal fundamento no prazo de um ano artº 1094.. Contrato de arrendamento, aplicação da lei no tempo Acórdão de 26-11-2013: Se na vigência do RAU, as partes celebraram um contrato de arrendamento de duração limitada para o exercício de uma determinada indústria, é nula a cláusula que prevê a duração efectiva de 1 ano, uma vez que, por norma imperativa, não era permitido estipular um prazo inferior a 5 anos. Assente que as partes celebraram um contrato de duração limitada, deve entender-se que vale o prazo mínimo previsto na lei, de 5 anos. Vigorando o dito contrato quando entrou em vigor o NRAU (aprovado pela Lei 6/2006, de 27.2), é-lhe aplicável o regime de oposição à renovação que nele se prevê.. Servidão de passagem, renúncia, desnecessidade - Acórdão de 10-12-2013: V - Acórdãos do Tribunal da Relação de Guimarães: O Dec-Lei n.º 116/2008, de 4/7 (SIMPLEX) veio fazer depender a validade do acto de renúncia da servidão, entre outros, da sua celebração por escritura pública ou da sua celebração por documento particular autenticado, dando assim uma clara indicação no sentido do afastamento da admissibilidade da renúncia tácita da servidão. A declaração de desnecessidade da servidão tem de ser requerida e os elementos necessários à avaliação da desnecessidade têm de ser alegados pelo requerente da extinção.. Acção de divisão de coisa comum Acórdão de 25-11-2013: De acordo com o disposto no art.º 1417º, nº 1, do CC, para que a propriedade horizontal possa ser constituída por decisão judicial impõe-se que, a par dos requisitos civis referidos no art.º 1415º do CC, se verifiquem os requisitos administrativos de divisibilidade através da constituição da propriedade horizontal. Tais requisitos haverão de concorrer ou verificar-se no momento em que a divisão é requerida e se coloca a questão da divisibilidade ou indivisibilidade da coisa.. 7 2
CONCURSOS PÚBLICOS Angola - Supervisão das obras de construção do centro de formação profissional para o sector das águas, na Província de Luanda. Brasil - Concurso nacional Ensaios urbanos : desenhos para o Zoneamento de São Paulo. Moçambique - Serviços de Consultoria para a Implementação de um Sistema de Gestão da Qualidade, Ambiente, Higiene e Segurança, na Fábrica de Painéis Solares, Posto Administrativo da Matola Rio, Distrito de Boane, Província de Maputo. - Reabilitação de residência protocolar. - Concurso Público Nacional de Estudos Preliminares de Urbanismo, Paisagismo e Arquitetura para a Orla Noroeste, em Vitória, Espírito Santo. Guiné - Obras de beneficiação da estrada nacional RN 2 entre Kissidougou/Guékédou e Guékédou/PK 35 na Guiné Florestal. São Tomé e Príncipe - Concurso para construção e reabilitação de dezenas de estradas. - Obra de Ampliação e Reabilitação do Armazém do Fundo Nacional de Medicamentos, sito na Localidade de Bobo-Forro. - Controlo e de supervisão das obras de beneficiação da RN 2 entre Kissidougou/Guékédou e Guékédou/PK 35 na Guiné Floresta. 8 2
NOVIDADES DO MERCADO I IMOBILIÁRIO Jornal O Público Dia 4 de Dezembro - Recuperação do mercado residencial adiada para 2014. - Endutex abre novo hotel B&B no centro histórico de Évora. - Millennium bcp tem 24 espaços comerciais em venda em Loures com preços médios de 60 mil euros. Dia 18 de Dezembro - Investimento imobiliário em Portugal recupera e alcança os 235 milhões. Dia 19 de Dezembro - Investimento em fundos de obrigações estrangeiros pelas gestoras de património crescem. Dia 11 de Dezembro - Evento Semana da Reabilitação Urbana 2014 de 19 a 26 de Março em Lisboa. - A estratégia da Banif Real Estate assenta na venda dos imóveis sem que haja destruição de valor. - Millennium bcp vendeu meia centena de espaços de escritórios na zona norte. - A falta de fiscalização na área da segurança é um dos principais entraves ao correto funcionamento do mercado. - Mercado dos escritórios mantém expectativas moderadamente optimistas para 2014. Dia 18 de Dezembro - Losafoz promove condomínio na Foz constituído por sete apartamentos exclusivos. - Porto Business School inaugura novas instalações em edifício de arquitectura arrojada e sustentável. - Comercialização de lojas vai apresentar grande potencial em 2014. II Outras notícias Dia 9 de Dezembro - Certificado Energético já é obrigatório nas casas à venda. Maior parte ainda não o tem. Dia 13 de Dezembro - Regulamentação de gestão e administração de condomínios deve ser aprovada em 2014. Dia 20 de Dezembro - Promotora imobiliária Eastbanc, quer investir mais 50 milhões de euros na renovação do Príncipe Real, em Lisboa. - Rei de Georgetown vai investir 50 milhões a reabilitar edifícios lisboetas. - Sonae Sierra vende centros comerciais em Itália por 144,5 milhões de euros. - Fundos de investimento aumentam nas carteiras das sociedades gestoras de patrimónios. Dia 27 de Dezembro - Portugal concede 417 vistos gold que representam investimento de 306 milhões. Dia 30 de Dezembro - Vistos Gold são os grandes responsáveis pela retoma do investimento estrangeiro no país. - Saldos da Remax começaram no dia 28 de Dezembro com 3200 casas. Dia 31 de Dezembro - Ano marcado pelo aumento do investimento estrangeiro. - Avaliação de imóveis na banca vai ser mais transparente. 9
NOVIDADES DO MERCADO (CONTINUAÇÃO) III Âmbito Internacional Dia 2 de Dezembro - Fim da bolha imobiliária empurra Holanda para a armadilha da dívida. Dia 5 de Dezembro - Russians buy most property in Turkey. - China prohibits rural land sale for property use. Dia 10 de Dezembro - Novamente as bolhas imobiliárias. Dia 15 de Dezembro - Primeiros edifícios do Projecto Baía de luanda envolvem investimento superior a USD 1,37 mil milhões. Dia 30 de Dezembro - Wall Street negoceia mista à espera de dados sobre o imobiliário. - Venezuela termina 2013 com 52,8% de inflação. Dia 12 de Dezembro - Italy scraps controversial housing tax. - Australia s housing market price overshooting criticized by IMF. Dia 13 de Dezembro - England s housing supply shortage costing taxpayers 1.7 million a day. - Back to basics mortgage rules for US housing market. - New China property taxes to cool overheated housing market. Esta Aware contém informação e opiniões de carácter geral, não substituindo o recurso a aconselhamento jurídico para a resolução de casos concretos. Para esclarecimentos adicionais contacte apdi@abreuadvogados.com. Visite o nosso site ABREU ADVOGADOS Dezembro 2013 Lisboa Porto Funchal LISBOA PORTO MADEIRA Av. das Forças Armadas, 125-12º 1600-079 Lisboa, Portugal Tel.: (+351) 21 723 1800 Fax.: (+351) 21 7231899 E-mail: lisboa@abreuadvogados.com Rua S. João de Brito, 605 E - 4º 4100-455 Porto Tel.: (+351) 22 605 64 00 Fax.: (+351) 22 600 18 16 E-mail: porto@abreuadvogados.com Rua Dr. Brito da Câmara, 20 9000-039 Funchal Tel.: (+351) 291 209 900 Fax.: (+351) 291 209 920 E-mail: madeira@abreuadvogados.com WWW.ABREUADVOGADOS.COM ANGOLA (EM PARCERIA) BRASIL (EM PARCERIA) CHINA (EM PARCERIA) MOÇAMBIQUE (EM PARCERIA) TIMOR-LESTE (JOINT OFFICE) 2