Relatório de Gestão Junho de 2017 Desempenho Junho 2017 Acumulado 2017 12 meses 5 anos 10 anos Dividendos 2,07% 9,65% 17,44% 50,29% 219,21% Ibovespa 0,30% 4,44% 22,07% 15,72% 15,64% IGPM +6% -0,18% 0,90% 5,15% 77,56% 228,55% Para mais informações relevantes à análise da rentabilidade deste Fundo - tais como taxa de administração, taxa de performance, rentabilidade mês a mês ou PL médio, consulte o Resumo Gerencial ao final deste material. Um dos setores que consideramos atraentes para o nosso portfólio é o de shopping centers. O segmento, que enfrenta diversos desafios em outros países do mundo, especialmente nos EUA, se comporta de forma bastante diferente no Brasil. Aproveitamos a queda do mercado após a crise política de maio e a oferta de ações da BR Malls para aumentarmos o investimento no setor. Investimento em BR Malls / Multiplan Nosso trabalho de diligência conta com o apoio de uma equipe de análise dedicada a ações internacionais na Verde, com a qual sempre debatemos o tema. Além disso, participamos ativamente de conferências no exterior para entender este mercado. Esta carta falará dos resultados das nossas análises, e das semelhanças e diferenças do segmento de shopping centers no Brasil e nos Estados Unidos. Enquanto lá fora os shoppings foram pensados como grandes centros de compras, aqui reúnem uma ampla gama de serviços e opções de lazer cinemas, restaurantes, teatros etc. e se transformaram em importantes áreas de convivência. No Brasil, mais de 11% dos espaços em shoppings são dedicados às praças de alimentação, e as principais salas de cinemas do país estão localizadas nestes centros comerciais. Rentabilidade obtida no passado não representa garantia de resultados futuros; fundos de investimento não são garantidos pelo administrador do fundo, gestor da carteira, por qualquer mecanismo de seguro, ou ainda, pelo Fundo Garantidor de Crédito (FGC); ao investidor é recomendada a leitura cuidadosa do prospecto e do regulamento do fundo de investimento, antes de efetuar qualquer decisão de investimento. Este boletim tem caráter meramente informativo, não podendo ser distribuído, reproduzido ou copiado sem a expressa concordância da Verde Asset Management. A Verde Asset Management não se responsabiliza por erros de avaliação ou omissões. Os investidores têm de tomar suas próprias decisões de investimento. Este fundo utiliza estratégias com derivativos como parte integrante de sua política de investimento. Tais estratégias, da forma como são adotadas, podem resultar em perdas patrimoniais para seus quotistas, podendo inclusive acarretar perdas superiores ao capital aplicado e a consequente obrigação do cotista de aportar recursos adicionais para cobrir o prejuízo do fundo. A liquidação financeira e a conversão dos pedidos de resgate deste fundo ocorrem em data diversa do respectivo pedido. Para mais informações acerca das taxas de administração, cotização e público-alvo de cada um dos fundos, consulte os prospectos e os regulamentos disponíveis no site verdeasset.com.br. Este material não pode ser copiado, reproduzido ou distribuído sem a prévia e expressa concordância da Verde Asset Management.
Esta é uma tendência que só agora vem sendo perseguida nos EUA, onde a indústria de shoppings recua 2% ao ano em termos reais desde 2012, mesmo com a economia crescendo cerca de 2% ao ano em termos reais. Além disso, nos EUA, a combinação da maior crise financeira da história ocorrida em 2008 e a explosão do e-commerce - que saiu de menos de 10%, em 2007, para mais de 20%, em 2016 - trouxe ao mesmo tempo uma menor propensão ao consumo e uma brutal competição na forma como as pessoas compram os seus bens. Esta dinâmica também ocorre no Brasil. No entanto, devido principalmente a dificuldades logísticas, o processo aqui será muito mais lento. Outra diferença fundamental é o footprint da indústria em ambos os países. Nos EUA, apenas uma rede de lojas, a Macy s, tem metragem equivalente a 80% de toda metragem existente nos shoppings brasileiros. Área da Macy's x Indústria Brasileira (milhões de m²) 12,1 0,8x 14,9 7,6x 1,6 Macy's BR Malls (Maior empresa de Shoppings do Brasil) Parque de Shoppings no Brasil Empresas que, até então, tinham portfólios com centenas de unidades nos EUA, hoje buscam ter apenas o que há de melhor em termos de localização. Estima-se que este movimento pode resultar em uma redução de 20% a 30% no número de shoppings do país 1. Como ressaltado anteriormente, o footprint no Brasil ainda é bem pequeno: as maiores empresas costumam ter por volta de 20 shoppings cada. A BR Malls é a única exceção, com 44 shoppings. Por fim, outro fator que acaba beneficiando os shoppings no Brasil é estrutural. Aqui, poucas cidades tiveram um bom planejamento urbano e muitos municípios enfrentam grandes transtornos de deslocamento, o que aumenta a percepção de valor de um shopping bem localizado ( próximo ao 1 Análises de casas como Green Street Advisors e Howard Davidowitz. Junho de 2017 2
consumidor ). É como bem define o diretor-presidente da Multiplan, Isaac Peres Shopping centers são um subproduto do caos urbano. Desta forma, acreditamos que a indústria no Brasil é muito diferente da dos EUA, e está muito bem posicionada para enfrentar as mudanças que estão ocorrendo nos hábitos dos consumidores com o desenvolvimento do varejo online. Especialmente, quando analisamos as empresas de maior qualidade. Por que acreditamos que as boas empresas do setor deverão apresentar uma excelente performance operacional em um cenário de recuperação da economia? Uma breve recapitulação da evolução da indústria de shoppings no Brasil parece ser bem ilustrativa. A seguir, temos o gráfico com o crescimento da área bruta de locação ( ABL ) 2 nos últimos 26 anos: Panorama do Setor de S hoppings Crescimento da Área de Locação Bras il - Crescimento da Indústria de Shoppings 2,4 3,0 3,2 3,5 3,9 4,3 4,7 5,3 5,6 6,1 6,5 6,7 A BL (milhões de m²) 1990 1991 1992 1993 1994 6,9 7,2 7,4 7,5 7,7 8,1 8,4 8,9 9,3 10,1 11,1 12,6 13,5 14,5 14,9 15,6 16,0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017e 2018e Fonte: Verde (1990 a 2006) e Abrasce (2006-2018) Podemos notar que o crescimento da ABL foi bastante restrito após momentos turbulentos. Entre 1997 e 2002, por exemplo, vivemos várias crises externas (Rússia, Argentina, Tigres Asiáticos), racionamento de energia e uma campanha presidencial que trouxe maior instabilidade para os preços dos ativos e para indicadores de confiança dos investidores. Esse conjunto de fatores explica o longo período de baixo crescimento de área do setor entre 2000 e 2006. Mesmo diante de uma forte recuperação na economia a partir de 2003/2004, devido ao tempo necessário para obtenção de licenças e para a realização das obras, as inaugurações de shoppings só voltaram a se acelerar em 2007. 2 ABL é a área que rende aluguel para o dono do shopping. Junho de 2017 3
A combinação de economia em recuperação e baixa oferta de shoppings levou ao forte crescimento de vendas nos shoppings existentes. As vendas realizadas pelas mesmas lojas tiveram um crescimento que superou a inflação + 4,0% ao ano. Hoje, voltamos àquela mesma situação. O país enfrentou recentemente a maior queda do PIB nos últimos 100 anos. Este cenário reduziu drasticamente os planos de desenvolvimento de novos shoppings, o que resultará em poucos lançamentos nos próximos anos. Na medida em que a economia voltar a se recuperar, os shoppings existentes irão capturar toda a melhora sem precisar dividir o mercado com novos atores. Outro aspecto importante da análise histórica do setor é a comparação da performance relativa entre os diferentes shoppings nos momentos de crise e de recuperação econômica. a) Performance dos Shoppings ao longo da crise A crise econômica observada a partir de 2015 teve um relevante impacto no setor de shoppings. Segundo o IBOPE, a vacância saltou de uma média de 4,0% até 2014 para quase 8,0% no ano de 2016. Importante ressaltar que os shoppings abertos a partir de 2013 estão com uma vacância de 45% 3. Neste mesmo ambiente, a Multiplan teve um incremento de apenas 1 ponto percentual na sua vacância (saindo de 1,5% nos anos de 2012 a 2014 para 2,5% em 2016), e a BR Malls de apenas 1,5 ponto percentual (saindo de 2,4% nos anos de 2012 a 2014 para 3,9% em 2016). Uma clara constatação de que shoppings de melhor qualidade sentem menos a crise, em relação à média nacional. Nos shoppings de melhor qualidade - que são referências e dominam as suas regiões - quando um lojista precisa fechar sua loja, há outros bons lojistas na fila para substituí-lo. Neste processo, o shopping consegue manter seu padrão e, às vezes, até melhorar o seu mix de lojas. Já nos shoppings de pior qualidade, se um lojista resolve sair, ele pode ser substituído por um outro que atraia menos público - ou até um tapume escondendo a área vaga. Este processo faz o shopping se tornar menos interessante e reduz o fluxo de gente, o que deteriora ainda mais as vendas. b) Performance dos Shoppings na recuperação econômica O processo de piora da qualidade de alguns shoppings não costuma ser interrompido instantaneamente ao final de uma crise. Shoppings que se deterioraram podem demorar muitos anos até voltarem a ter um bom posicionamento para capturar a recuperação do consumo. 3 Pesquisa Ibope Inteligência Junho de 2017 4
Exemplo anedótico da Barra da Tijuca O Shopping dominante da região é o Barra Shopping. Shoppings bem próximos ao Barra, para sobreviver aos anos conturbados de 1997 a 2002, buscaram se concentrar em nichos específicos (tais como decoração, cultura, puericultura etc). Nos primeiros anos de recuperação econômica, estes shoppings não estavam bem posicionados para se beneficiar adequadamente. Eles refizeram seu mix para voltar a ser shoppings tradicionais, com predominância de vestuário, apenas após 2006/2007. E o nosso processo de diligência identificou que, nestes casos, algumas lojas de departamento operaram com isenção de aluguel por um bom tempo. Resumindo: este processo beneficiou ainda mais o Barra Shopping, que capturou a recuperação do varejo com pouca concorrência na região. Qual é a nossa conclusão? Os shoppings dominantes são os últimos a entrar na crise e os primeiros a sair dela, e tendem a ter um forte desempenho relativo nas vendas quando a economia voltar a crescer. No longo prazo, a diferença de resultados entre os melhores shoppings e os de segunda linha deve continuar aumentando. Porque Multiplan e BR Malls? A Multiplan tem os melhores shoppings do país, fruto de uma estratégia bastante pioneira de seu diretor-presidente Isaac Peres, que ao longo dos anos 80 identificou regiões que tinham enorme potencial de crescimento e de desenvolvimento urbano. Foi assim em Belvedere, em 1979, na Barra da Tijuca, em 1981, no Morumbi, em 1982, e em outras praças que se tornaram centros urbanos bastante relevantes. A BR Malls atualmente vivencia uma transição em termos estratégicos. Está deixando de ser uma empresa com o foco em oportunidade financeira para se tornar uma companhia com ênfase na gestão de portfólio, valorizando mais a qualidade. Depois de muitos anos crescendo via aquisição e alguns desenvolvimentos de shoppings novos, aonde o critério para aquisição dava mais peso ao aspecto quantitativo do que qualitativo, a empresa está passando por um processo de reciclagem de shoppings. Ou seja, vendendo aqueles que não se encaixam neste novo critério qualitativo. Esta estratégia vai exatamente em linha com a conclusão que colocamos acima, de que diferença de resultados entre os melhores shoppings e os de segunda linha deve continuar aumentando ao Junho de 2017 5
longo do tempo. A partir de 2013, a BR Malls iniciou um processo de venda de ativos que não são dominantes nas suas praças de atuação. É interessante reparar que os principais shoppings da BR Malls, que representam mais da metade do resultado operacional da empresa, estão entre os melhores shoppings do país. Segue um gráfico que lista em ordem decrescente os shoppings de maior aluguel por m² das empresas que estão listadas na Bovespa. Aluguel / m² (sem ajuste para vacância) - 2016 4500 4000 3500 Shoppings da Br Malls Shoppings dos Concorrentes (Listados na Bovespa) 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 1º - - 2º - - 3º - Shopping Tijuca 4º - - 5º - Plaza_Niterói 6º - Shopping Villa-Lobos 7º - - 8º - - 9º - Center Shopping Uberlândia 10º - - 11º - - 12º - Shopping Recife 13º - - 14º - - 15º - - 16º - - 17º - - 18º - - 19º - Norte Shopping 20º - Catuaí Shopping Londrina 21º - - 22º - Shopping Tamboré 23º - - 24º - - 25º - - 26º - - 27º - - 28º - - 29º - - 30º - - Fonte: Relatórios de análise financeira das empresas listadas de shoppings e estimativa Verde Enxergamos nestas duas empresas uma excelente oportunidade de investimento. Elas possuem muitos dos melhores shoppings do país, estão bem posicionadas para se beneficiar da recuperação da economia brasileira, têm excelente gestão e suas ações são negociadas a um bom nível de preço. Além disso, enxergamos que os juros reais irão cair muito mais do que está precificado no mercado, o que também deverá contribuir para uma valorização das ações do setor. Junho de 2017 6
jun-05 jun-06 jun-07 jun-08 jun-09 jun-10 jun-11 jun-12 jun-13 jun-14 jun-15 jun-16 jun-17 CSHG VERDE AM DIVIDENDOS FIC FIA Resumo Gerencial 30/jun/2017 Estratégia de ações long-only que busca retornos consistentes e preservação de capital por meio de investimentos com previsibilidade e resiliência. O processo de gestão se baseia em um conhecimento profundo de setores e empresas, uma forte análise macroeconômica e acesso a uma ampla rede de relacionamento para selecionar casos que combinem potencial de retorno e margem de segurança. Público-alvo Fundo destinado exclusivamente a aplicações de investidores qualificados, nos termos da regulamentação em vigor. A descrição acima não pode ser considerada como objetivo do Fundo. Todas as informações legais estão disponíveis no regulamento, lâmina ou prospecto, disponíveis no site verdeasset.com.br Características Data de início Aplicação mínima Saldo mínimo Movimentação mínima Cota Cota de aplicação Cota de resgate Liquidação de resgate Taxa de saída antecipada Taxa de administração Taxa de performance Desvio padrão anualizado ** 8/jun/2005 R$ 50.000,00 R$ 50.000,00 R$ 5.000,00 Fechamento D+1 D+1 ou D+29 (isento de taxa de resgate) D+4 ou D+33 (isento de taxa de resgate) 5,00% dos valores líquidos resgatados 2,00% a.a. 20% do que exceder o IGPM + 6% 17,43% Patrimônio médio em 12 meses R$ 182.905.866,53 ** Calculado desde sua constituição até 30/jun/2017 CSHG VERDE AM DIVIDENDOS FIC FIA x IGPM + 6% x IBOVESPA* 650% CSHG VERDE AM DIVIDENDOS FIC FIA 600% IGPM + 6% 550% IBOV* 500% 450% 400% 350% 300% 250% 200% 150% 100% Aberto para novas aplicações Classificação ANBIMA: Ações Dividendos Admite Alavancagem: Não Gestor: Verde Asset Management S.A Administrador: Credit Suisse Hedging-Griffo Corretora De Valores S.A. 50% 0% -50% Calculado até 30/jun/2017. *O índice IBOV é utilizado apenas como referência para análise. A taxa de performance do Fundo é calculada com base no índice IGPM + 6%. Desempenho Junho de 2017 Acum. 2017 12 meses 5 anos 10 anos Dividendos 2,07% 9,65% 17,44% 50,29% 219,21% IBOV 0,30% 4,44% 22,07% 15,72% 15,64% IGPM + 6% -0,18% 0,90% 5,15% 77,56% 228,55% Rentabilidades (%)* 2005-1,70 3,74 2006 Jan Fev Mar Abr Mai Jun Jul 8,47-4,23 2,19 2,23-5,72 0,19 2007 6,28 0,72 5,40 7,41 7,88 2008-8,50 10,20-3,34 10,37 2009-1,72 4,51 3,46 10,64 8,31 2010-1,62-0,58-0,08-0,66 2011-1,93 0,73 3,71 0,48-0,20 2012 4,22 5,22 1,44 2,10 2013 2,49 0,72 0,31 0,27-0,04 2014-5,75 1,61 2,04 0,36 2015-5,98 2,22-0,08 3,77-2,16 2016 1,97 1,87 7,12 8,84-0,92 2,50 7,61 1,39 2,55 4,18-2,21 1,25 2017 5,71 3,12 1,17 1,55-4,07 2,07 Ago Set 1,56 8,67 2,92 3,29 2,45 3,88 3,29-1,11 4,76-2,57-6,81-3,26-13,26-10,24 0,43 8,13 4,59 7,63 0,72-2,85-0,95-1,00 4,51-0,08 2,66 1,01 2,81 1,08-5,11 0,84-0,56 3,97 Out 0,84-3,01-0,35 8,09 4,38-0,91 1,06-0,79-6,40-2,80 2,16-0,12-4,09 5,25 6,00 20,44 6,06 6,94 8,43 3,09 46,50 14,17 142,24 28,68 3,58-1,29-18,14 16,45 98,31 49,85 3,31 73,23 4,13 243,53 4,09 7,15 11,38 2,48 20,44 2,48 37,29 9,99 65,35 12,71 0,79 4,03 27,07 14,26 438,86 134,27-2,58 3,47 11,87 457,58 162,07 2,10 2,61-0,78 5,54-5,26 4,69 1,22-5,00 2,62 9,93 472,17 2,91 0,51 3,10 6,18-0,16-0,11 6,20-5,96 1,29 Nov Dez Ano IGPM + 6% Acum. Fdo. Acum. IGPM + 6% 56,04 0,75-0,49 15,21 17,98 295,79 84,08 324,07 105,03 188,09-0,96-10,12 17,11 414,25 237,40 27,11 13,58 553,68 283,21 9,65 0,90 616,73 286,67 * Rentabilidade obtida no passado não representa garantia de resultados futuros. Fundos de Investimento não são garantidos pelo administrador do fundo, gestor da carteira, de qualquer mecanismo de seguro, ou ainda, do fundo garantidor de crédito (FGC). Para obter informações sobre o uso de derivativos, conversão de cotas, objetivo e público alvo, consulte o prospecto e o regulamento do fundo. Para avaliação da performance de fundos de investimento, é recomendável uma análise de, no mínimo, 12 meses. Verifique se este fundo utiliza estratégias com derivativos como parte integrante de sua política de investimento. Tais estratégias, da forma como são adotadas, podem resultar em perdas patrimoniais para seus cotistas, podendo inclusive acarretar perdas superiores ao capital aplicado e a consequente obrigação do cotista de aportar recursos adicionais para cobrir o prejuízo do fundo. Verifique se este fundo está autorizado a realizar aplicações em ativos financeiros no exterior. Este fundo pode estar exposto a significativa concentração em ativos de renda variável de poucos emissores. Para fundos que perseguem a manutenção de uma carteira de longo prazo, não há garantia de que o fundo terá o tratamento tributário para fundos de longo prazo. Verifique se a liquidação financeira e conversão dos pedidos de resgate deste fundo ocorrem em data diversa do respectivo pedido. A partir de 02/05/2008, todos os fundos de investimento que utilizam ativos de renda variável em suas carteiras deixam de apurar sua rentabilidade com base na cotação média das ações e passam a fazê-lo com base na cotação de fechamento destes ativos. Desta forma comparações de rentabilidade destes fundos com índices de ações devem utilizar, para períodos anteriores a 02/05/2008, a cotação média destes índices e, para períodos posteriores a esta data, a cotação de fechamento. Ao investidor é recomendada a leitura cuidadosa do prospecto e/ou da lâmina e do regulamento do fundo de investimento antes de aplicar seus recursos. www.verdeasset.com.br. A Verde não comercializa e nem distribui cotas de fundos ou qualquer outro ativo financeiro. Este material não pode ser copiado, reproduzido ou distribuído, total ou parcialmente, sem a expressa concordância da Verde. Supervisão e Fiscalização: Comissão de Valores Mobiliários - CVM. Serviço de Atendimento ao Cidadão: www.cvm.gov.br.