ACÓRDÃO Registro: 2017.0000184852 Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 1020111-57.2015.8.26.0100, da Comarca de, em que é apelante TRISUL MYRISTICA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. (TRISUL), é apelado RAPHAEL AUGUSTO NARDO. ACORDAM, em 10ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão. O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JOÃO CARLOS SALETTI (Presidente) e ARALDO TELLES., 21 de março de 2017 J.B. PAULA LIMA RELATOR Assinatura Eletrônica fls. 517
APELAÇÃO CÍVEL n 1020111-57.2015.8.26.0000 COMARCA: (11ª Vara Cível Foro Central) APELANTE: Trisul Myristica Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. APELADO: Raphael Augusto Nardo. VOTO 2425 RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS DESEMBOLSADAS LEGITIMIDADE PASSIVA COMISSÃO DE CORRETAGEM - É válida a cláusula que transfere para os adquirentes a obrigação de pagar a comissão de corretagem, exigindo-se apenas transparência nessa atribuição Ausência de discriminação destacada do efetivo valor da comissão de corretagem, menos ainda contrato de intermediação em separado Restituição devida PERCENTUAL DE RETENÇÃO Nulidade da cláusula 5.3.1, b, do instrumento - Devolução imediata dos valores pagos com dedução de 20% a título de administração - Súmula 1 deste Tribunal de Justiça RECURSO DESPROVIDO. Trata-se de apelação interposta contra sentença de fls. 360/368, de relatório adotado, que julgou parcialmente procedente o pedido inicial, para rescindir o contrato celebrado entre as partes, bem como para condenar a ré a restituir ao autor, em parcela única, 80% (oitenta por cento) dos valores pagos, além do valor integral da comissão de corretagem, tudo corrigido monetariamente pela tabela prática do TJSP a partir do desembolso, acrescido de juros de mora de 1% ao mês, contados da citação. Diante da sucumbência mínima, carreou à ré o pagamento das custas, despesas processuais, e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação. Apelação nº 1020111-57.2015.8.26.0100 - - VOTO Nº 2425-2/7 fls. 518
370/371), rejeitados (fl. 372). TRIBUNAL DE JUSTIÇA Sobrevieram embargos de declaração (fls. Inconformada, a ré apelou arguindo, preliminarmente, ilegitimidade para responder pela restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem. No mérito, sustenta que houve efetiva prestação de serviços de intermediação, cabendo ao comprador arcar com as despesas de corretagem. Postula, ainda, a devolução de tão somente 20% dos valores pagos, conforme cláusula contratual 5.3.1, item b. Contrarrazões as fls. 388/408. É o relatório. De início, reconheço a legitimidade da apelante para figurar no polo passivo, respondendo pelo pedido de repetição dos valores pagos por comissão de corretagem e assessoria imobiliária, pese personalidade distinta em relação à prestadora de serviços de intermediação, mas porque é vendedora do apartamento, constando do contrato, situação que confirma seu proveito total e efetivo advindo do negócio, de modo a se responsabilizar por todas as consequências da contratação, nos moldes dos artigos 7º, parágrafo único, e 25, 1º, do Código de Defesa do Consumidor. Apelação nº 1020111-57.2015.8.26.0100 - - VOTO Nº 2425-3/7 fls. 519
pelo C. STJ no julgamento do REsp nº. 1.551.968/SP: Nesse sentido, o entendimento consolidado Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder a demanda em que é pleiteada pelo promitente-comprador a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, alegando-se prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor. No tocante ao serviço de corretagem, em decorrência de contratos imobiliários, mormente aqueles envolvendo imóvel na planta, com compra em stand de vendas, mister observar que, usualmente, o contrato de corretagem é estabelecido entre o vendedor e o corretor, ao passo que o negócio jurídico principal é celebrado entre o vendedor e o terceiro interessado na realização do negócio, isto é, o comprador. Em suma, não há relação contratual direta entre o corretor e o terceiro adquirente. Logo, em princípio, cabe ao vendedor incumbente pagar a comissão de corretagem. Todavia, consoante entendimento esposado pelo C. STJ no julgamento do REsp nº. 1.599.511/SP, é válida a cláusula que transfere para o adquirente a obrigação de pagar a comissão de corretagem, Apelação nº 1020111-57.2015.8.26.0100 - - VOTO Nº 2425-4/7 fls. 520
exigindo-se apenas transparência nessa atribuição. Confira-se: Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem. (REsp nº 1.599.511/SP, j. de 24/08/2016, DJe de, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino). No caso em apreço, embora o item 08 do instrumento do contrato estabeleça que o(s) promissário(s) comprador(es) tem ciência que o valor de face deste contrato, constante do item 04 supra, trata-se de valor líquido da venda, visto que, houve a contratação da prestação de serviços de intermediação imobiliária, e o valor pago por referida intermediação, foi abatido do valor bruto da venda e pago diretamente à empresa de intermediação imobiliário e corretores, conforme instrumento firmado em apartado, não há discriminação destacada do efetivo valor da comissão de corretagem, menos ainda contrato de intermediação em separado, tornando imperiosa a devolução dos valores desembolsados a esse título (fls. 65/66 e 69/98). Apelação nº 1020111-57.2015.8.26.0100 - - VOTO Nº 2425-5/7 fls. 521
No mais, consta no instrumento, especialmente na cláusula 5.3.1, b, que fica assegurado ao COMPRADOR a devolução mínima de 20% dos valores pagos, reajustados, condicionada à inexistência de qualquer procedimento judicial que causa a indisponibilidade do bem, pois, isto ocorrendo, o COMPRADOR ficará sujeito ao ressarcimento, à VENDEDORA, de 1% (um por cento) ao mês sobre o valor atualizado do imóvel, enquanto perdurar a indisponibilidade, indenização esta que poderá consumir o valor mínimo assegurado para a devolução. Entretanto, referida cláusula é nula de pleno direito, porquanto estabelece, nos termos do artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor, obrigação iníqua, abusiva, colocando o consumidor em desvantagem exagerada, além de estar em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor (incisos IV e XV), demandando a intervenção judicial para repor os contratantes em condição paritária, respeitada a equidade. É do entendimento deste E. Tribunal de Justiça de que, uma vez rescindido o compromisso de compra e venda, as partes retornam ao status quo ante, cabendo à compromissária vendedora a obrigação de restituir as parcelas recebidas, admitindo-se a compensação com os gastos próprios de administração e propaganda feitas pelo compromissário vendedor. Esse posicionamento resultou na Súmula nº 1 aprovada pelo Órgão Especial em sessão de 23 de junho de 2010 e publicada no Diário Oficial em 06 de julho de 2010: Apelação nº 1020111-57.2015.8.26.0100 - - VOTO Nº 2425-6/7 fls. 522
O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem. Feitas tais considerações, de rigor a manutenção da sentença, com a devolução de 80% (oitenta por cento) das parcelas, referentes ao preço da unidade, comprovadamente pagas, na esteira de remansosa jurisprudência deste Tribunal Bandeirante, conforme entendimento sedimentado desta 10ª Câmara de Direito Privado. ao recurso. Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO J.B. PAULA LIMA RELATOR Apelação nº 1020111-57.2015.8.26.0100 - - VOTO Nº 2425-7/7 fls. 523