fls. 360 C O N C L U S Ã O Em 31 de agosto de 2015 faço estes autos conclusos ao(à) MM(a). Juiz(a) de Direito Dr(a). Eduardo Palma Pellegrinelli. Eu (Eduardo Palma Pellegrinelli), Juiz de Direito, subscrevi. S E N T E N Ç A Processo nº: Classe Assunto: Requerente: Requerido: XXXX111-57.2015.8.26.0100 Procedimento Ordinário - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro Raphael A. N. Trisul Myristica Empreendimentos Imobiliários Spe Ltda. (TRISUL) Vistos. 1. Relatório Trata-se de ação promovida por RAPHAEL A. N. em face de TRISUL MYRISTICA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., visando a rescisão de compromisso de venda e compra e a restituição das parcelas pagas (fls. 01/28). Alega o autor, em síntese, que as partes teriam celebrado compromisso de venda e compra de um apartamento, sendo que a falta de recursos financeiros teria inviabilizado o pagamento das parcelas. A petição inicial foi instruída com documentos (fls. 29/135). Houve a citação (fls. 142). Por ocasião da resposta foi alegado, em síntese: ilegitimidade passiva, uma vez que parte dos valores cobrados estaria relacionado com serviços prestados por terceiros; que a restituição de valores deve observar as regras contratuais (fls. 143/153). A contestação foi instruída com documentos (fls. 154/226).
fls. 361 Houve réplica (fls. 228/255). É o relatório. Passo a decidir. 2. Fundamentação Inicialmente, não há a alegada ilegitimidade passiva, sob a alegação de que parte dos valores cobrados (v.g. comissão de corretagem) estaria relacionado com serviços prestados por terceiros (fls. 144/145), uma vez que se trata de contrato de adesão (art. 54 da Lei n. 8.078/90) e houve nítida venda casada (art. 39, I, da Lei n. 8.078/90), sem qualquer liberdade por parte do consumidor, o que gera responsabilidade solidária (art. 18 da Lei n. 8.078/90), com direito de regresso art. 283 do CC. No mérito, está configurada a hipótese de julgamento antecipado da lide (art. 330, I, do CPC), na medida em que a matéria de fato está satisfatoriamente provada por documentos. Como já se decidiu: Julgamento antecipado da lide Cerceamento de defesa. Prolator da sentença que tinha em mãos todos os elementos necessários para apreciar os argumentos desenvolvidos no processo. Prova documental existente que era suficiente para o julgamento antecipado da lide. Impossibilidade de se decretar a nulidade da sentença, por ofensa ao art. 5º, LV, da CF (TJSP 23ª Câmara de Direito Privado Ap. n. 9086320-56.2007.8.26.0000 - rel. Des. José Marcos Marrone - j. 17/10/12). No mais, como se observa dos documentos de fls. 34/98, as partes celebraram compromisso de venda e compra do apartamento n. 121 do Condomínio Line SP Conceição. 544.582,50, em parcelas. De acordo com o contrato, os compradores pagariam o preço de R$
fls. 362 sido pactuada tolerância de 180 dias. Por sua vez, o vendedor deveria entregar o imóvel até outubro de 2016, tendo Ocorre que houve alteração da situação financeira do autor, em razão da rescisão do contrato de trabalho (fls. 108), o que impossibilitou o pagamento das parcelas. Neste ponto, é importante observar que, em que pese a regra do art. 475 do CC, o comprador que descumpre o contrato em face da insuportabilidade da obrigação assumida tem direito à rescisão do contrato e ao recebimento das importâncias pagas. Como ensina o Ministro Ruy Rosado de Aguiar Júnior, o devedor pode propor a demanda quando fundamentar o pedido na superveniente modificação das circunstâncias, com alteração da base objetiva do negócio. É o que tem sido feito com muita intensidade relativamente a contratos de longa duração para aquisição de unidades habitacionais, em que os compradores alegam a insuportabilidade das prestações reajustadas por índices superiores aos adotados para a atualização dos salários (Extinção dos Contratos por Incumprimento do Devedor, 2ª. Edição AIDE, p.165). Como já decidiu o Colendo Superior Tribunal de Justiça: PROMESSA DE VENDA E COMPRA. RESILIÇÃO. DENÚNCIA PELO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR EM FACE DA INSUPORTABILIDADE NO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES. RESTITUIÇÃO. O compromissário comprador que deixa de cumprir o contrato em face da insuportabilidade da obrigação assumida tem o direito de promover ação a fim de receber a restituição das importâncias pagas. Embargos de divergência conhecidos e recebidos, em parte (TJSP 2ª Seção - EREsp 59.870/SP rel. Min. Barros Monteiro j. 10/04/2002). Aliás, nesse sentido é a Súmula n. 01 da Sessão de Direito Privado I do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo:
fls. 363 Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem. E como consequência lógica da rescisão do contrato, as partes devem retornar ao estado anterior. Como já se decidiu: CIVIL E PROCESSUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. PAGAMENTO EM PRESTAÇÕES. INADIMPLEMENTO DOS RÉUS. AÇÃO DE RESCISÃO MOVIDA PELA VENDEDORA. DESFAZIMENTO DA RELAÇÃO. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS COM RETENÇÃO DE DETERMINADO PERCENTUAL PARA FAZER FRENTE A DESPESAS DA CREDORA. CONTESTAÇÃO OMISSA A RESPEITO. PRECLUSÃO INEXISTENTE. CONSEQÜÊNCIA INERENTE À RESCISÃO. CPC, ART. 300. OFENSA NÃO IDENTIFICADA. I. Em havendo rescisão do compromisso de compra e venda, o desfazimento da relação contratual implica, automaticamente, como decorrência lógica e necessária, na restituição das prestações pagas, reservada uma parte, que fica deduzida, em favor da alienante, para ressarcir-se de despesas administrativas, sendo desnecessário que tal devolução conste nem do pedido exordial (quando o autor é o vendedor), nem da contestação (quando o autor é o comprador), por inerente à natureza da lide. II. Recurso especial não conhecido (STJ 4ª Turma - REsp 500.038/SP rel. Min. Aldir Passarinho Junior j. 22/04/2003). Aliás, nesse sentido é a Súmula n. 03 da Sessão de Direito Privado I do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo:
fls. 364 Súmula 3: Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção. Entretanto, em que pese a rescisão do contrato tenha como consequência a restituição das partes ao estado anterior, a eventual restituição integral dos valores pagos geraria o vedado enriquecimento sem causa dos compromissários compradores, em razão das despesas administrativas inerentes ao negócio jurídico. Aliás, no caso as partes solucionaram a questão de forma antecipada, ao pactuarem cláusula penal, conforme autorizam os arts. 409 e seguintes do CC. Neste ponto, vale salientar quer Cláusula penal é um pacto secundário e acessório em que se estipula pena ou multa para a parte que se subtrair ao cumprimento da obrigação, a que se obrigara, ou que apenas retarda-lo (Washington de Barros Monteiro, Curso de Direito Civil, v. 4, 33ª ed., p. 336, São Paulo, Saraiva, 2007). Apesar disso, as peculiaridades do caso demonstram que a cláusula penal pactuada é excessiva, principalmente considerando que, por um lado, a rescisão do contrato é consequência da insuportabilidade da obrigação assumida, bem como que, por outro, o compromissário vendedor certamente alienará novamente o imóvel. Assim, sendo, a cláusula penal deve ser reduzida equitativamente, por aplicação da regra do art. 413 do CC e do art. 53 da Lei n. 8.078/90. Assim estabelecem os referidos artigos de lei: Art. 413. A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio. e
fls. 365 Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado. Portanto, por aplicação do princípio da razoabilidade e considerando as peculiaridades do caso concreto, deverá haver a devolução dos valores pagos, com a retenção de 20%. Como já se decidiu: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Impossibilidade financeira superveniente dos promissários compradores. Resolução do contrato sem que possa ser imputada qualquer culpa à promissária vendedora. Efeitos 'ex tunc' da resolução. Cobrança de despesas condominiais e tributárias incidentes sobre o imóvel. Inadmissibilidade. Promissários compradores que não chegaram a tomar posse do imóvel. Cláusula penal compensatória prevista contratualmente que deve ser equitativamente reduzida, a teor do art. 413 do CC e 53 do CDC. Retenção de 40% das parcelas pagas suficiente para cobrir as despesas administrativas com que arcou a compromissária vendedora que não deu causa à resolução. Juros que incidem desde a data da citação, por se tratar de responsabilidade contratual. Reconvenção oposta pela ré que busca atribuir aos autores à culpa pelo pleito de rescisão judicial do contrato Recurso dos autores improvido e provido em parte o da ré (TJSP 6ª Câmara de Direito Privado Ap. 0169200-50.2010.8.26.0100 rel. Des. Francisco Loureiro j. 07/11/2013). Neste ponto, é importante observar que a restituição dos valores pagos abrange a comissão de corretagem, a taxa de administração e a taxa de registro, uma vez que se trata de contrato de adesão (art. 54 da Lei n. 8.078/90) e houve nítida venda casada (art. 39, I, da Lei n.
fls. 366 8.078/90), sem a necessária informação (art. 6º, III, da Lei n. 8.078/90) o que retirou a liberdade de opção por parte do consumidor. Ademais, tais pagamentos remuneram atividades que são inerentes à venda de imóveis novos, integrando os custos do incorporador, razão pela qual não podem ser transferidos ao consumidor, ao menos da forma como foi feita no caso. Como já se decidiu: CONTRATO - Compromisso de compra e venda de imóvel em construção Comissão de corretagem devida à intermediadora contratada pela incorporadora para promoção do empreendimento Aplicação do Código de Defesa do Consumidor "Venda Casada" caracterizada - Responsabilidade solidária da construtora pelo ressarcimento de tais verbas ao consumidor (art. 7º, parágrafo único, CDC) Corretora e construtora que integram a mesma cadeia de fornecimento quanto à comercialização do bem Taxa de administração e taxa de registro Responsabilidade exclusiva da construtora Finalidade e destinação, não demonstradas Taxa de registro, aliás, sem previsão contratual Má-fé configurada somente quanto à taxa de registro Determinada a devolução em dobro da taxa de registro, sendo simples quanto às demais verbas Ação procedente em parte Ônus de sucumbência a cargo das corrés Honorários advocatícios fixados por equidade Apelação provida em parte (TJSP - 1ª Câmara de Direito Privado Ap. 1004514-48.2014.8.26.0079 rel. Des. Luiz Antonio de Godoy j. 25/08/2015). Sobre o valor a ser restituído deverá incidir correção monetária pelos índices da Tabela Prática do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, contados a partir de cada pagamento, por se tratar de mera recomposição do poder aquisitivo da moeda. da citação Também deverá incidir juros de 1% ao mês (art. 406 do CC), contados a partir art. 405 do CC.
fls. 367 em uma só vez. Saliento que o pagamento deverá ser realizado pelo compromissário vendedor Aliás, nesse sentido é a Súmula n. 02 da Sessão de Direito Privado I do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo: Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição. 3. Dispositivo Diante do exposto, julgo o pedido parcialmente procedente, para: a) determinar a extinção do processo nos termos do art. 269, I, do Código de Processo Civil; b) determinar a rescisão do compromisso de venda e compra do apartamento n. 121 do Condomínio Line SP Conceição; c) determinar que o réu restitua ao autor, em parcela única, 80% de todos os valores pagos, além do valor integral da comissão de corretagem, com a incidência de correção monetária pelos índices da Tabela Prática do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, contados a partir de cada pagamento, além de juros de mora de 1% ao mês, contados da data da citação (30/04/2015 fls. 142); d) em razão da sucumbência mínima, condenar o réu ao pagamento das custas, das despesas processuais e dos honorários advocatícios fixados em 10% do valor da condenação; Publique-se. Registra-se. Intime-se. Cumpra-se.
fls. 368 São Paulo, 31 de agosto de 2015. Eduardo Palma Pellegrinelli Juiz de Direito DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA