DESENVOLVIMENTO DE FERRAMENTA COMPUTACIONAL PARA AVALIAÇÃO DE PROJETOS DE HABITAÇÃO

Disponível eletronicamente em www.revista-ped.unifei.edu.br Revista P&D em Engenharia de Produção Nº. 08 (2008) p. 31-56 ISSN 1679-5830 Recebido em 18/05/2008. Aceito em 05/01/2009 DESENVOLVIMENTO DE FERRAMENTA COMPUTACIONAL PARA AVALIAÇÃO DE PROJETOS DE HABITAÇÃO Amauri Gomes de Moraes (amauri@upf.br) Engenheiro Mecânico Universidade de Passo Fundo Programa de Pós-Graduação em Engenharia Adalberto Pandolfo (pandolfo@upf.br) Engenheiro Civil Universidade de Passo Fundo - RS Programa de Pós-Graduação em Engenharia Renata Reinehr (renatinha_b2@yahoo.com.br) Estudante de Engenharia Civil Bolsista PIBIC/CNPQ Universidade de Passo Fundo - RS Faculdade de Engenharia e Arquitetura Marcele Salles Martins (marcelesalles@yahoo.com.br) Arquiteta e Urbanista Universidade de Passo Fundo - RS Programa de Pós-Graduação em Engenharia Luciana Marcondes Pandolfo (marcondes@upf.br) Engenheira Civil Universidade de Passo Fundo - RS Faculdade de Engenharia e Arquitetura José Waldomiro Jiménez Rojas (jose.rojas@ufrgs.br) Engenheiro Civil RS Universidade Federal do Rio Grande do Sul

32 REINEHR et al. / Revista P&D em Engenharia de Produção No. 8 (2008) p. 31-56 RESUMO A aplicação de um modelo para avaliar e comparar projetos de habitação de interesse social em obras de infra-estrutura com base na relação entre o custo percebido pelo mercado e o desempenho dos atributos de localização, estrutura física e custo, apresentase como num desafio, tanto para pesquisadores, investidores e governos. No Brasil, a insatisfação na aquisição de bens imóveis nos quais os atributos não desempenham satisfatoriamente suas funções, a falta de infra-estrutura básica e a necessidade de minimizar o problema social causado pelo déficit habitacional são razões para desenvolver pesquisas nesta área. Este artigo dá ênfase ao desenvolvimento de uma ferramenta computacional, identificando junto aos usuários de habitações de interesse social atributos relevantes da edificação e que possibilitam avaliar o projeto, tomando por base um modelo de avaliação de projetos. Palavras-chave: Avaliação de Projetos; Habitação Social; Ferramenta Computacional. DEVELOPMENT OF COMPUTATIONAL TOOLS FOR EVALUATION OF PROJECTS OF HOUSING ABSTRACT The application of a model to evaluate and to compare projects of housing of social interest in infrastructure works with base in the relationship among the cost noticed by the market and the acting of the location attributes, it structures physics and cost, he/she comes as in a challenge, so much for researchers, investors and governments. In Brazil, the dissatisfaction in the acquisition of immovable properties in which the attributes don't carry out their functions, the lack of basic infrastructure and the need satisfactorily of minimizing the social problem caused by the housing deficit are reasons to develop researches in this field or matter. This article gives emphasis to the development of a computational tool, identifying the users of houses of social interest close to the most relevant attributes of the construction and that you/they make possible to evaluate the project, taking for base a model of evaluation of projects Keywords: evaluation of projects, Computation Tools, Social Housing. 1. INTRODUÇÃO Ao definir avaliação Aguilar e Ander-Egg (1994) referem-se a um conjunto de atividades específicas realizadas com o propósito de produzir resultados concretos de forma tal que sirva de base para uma tomada de decisões. Damodaram (1996) enfatiza que, mesmo ao final de uma avaliação minuciosa e detalhada, haverá incertezas quanto aos números finais, distorcidos pelas pressuposições feitas pelo mercado. As questões que envolvem a moradia e as condições de habitabilidade que lhes são pertinentes estão cercadas pela necessidade de se conhecer os elementos relevantes à avaliação adequada do projeto. Entre estes elementos podem-se citar: o grau de importância relativo à localização para os bairros de habitações de interesse social, à infra-estrutura que retrata a existência dos equipamentos urbanos, aos atributos da estrutura física destas moradias para satisfazer as necessidades básicas de habitabilidade e o nível de importância avaliado entre os atributos e o custo percebido.

REINEHR et al. / Revista P&D em Engenharia de Produção No. 8 (2008) p. 31-56 33 O desconhecimento, dos empreendedores, da percepção dos usuários de habitações de interesse social com relação ao desempenho dos atributos destas edificações conduz as pesquisas de campo na busca das respostas para este questionamento. O estudo da Fundação João Pinheiro (FJP) para o Ministério das Cidades, intitulado Déficit Habitacional no Brasil Municípios Selecionados e Microrregiões Geográficas, revela que o Brasil possui um déficit habitacional de 7.223 milhões de domicílios, sendo 1.753 milhões nas áreas rurais e 5.470 milhões nas áreas urbanas (FUNDAÇÃO JOÃO PINHEIRO, 2004). Avaliar um projeto tendo como base o valor percebido pelo usuário permite oportunizar aos projetistas parâmetros para se aprimorar o processo de projeto, dirigindo-o às características particulares de um mercado-alvo específico, que nesse caso, são habitações de interesse social. O projeto apropriado para empreender conjuntos habitacionais para habitações de interesse social deve prever, além dos aspectos envolvendo a estrutura física e a acessibilidade aos sistemas de infra-estrutura urbana, todas as características relacionadas ao bem estar físico e psicológico, bem como permitir a convivência social entre seus moradores (PANDOLFO 2001). Dentro do enfoque analisado por Tavares (2004) sabe-se que a aquisição de um bem imóvel muitas vezes não satisfaz adequadamente o comprador ou futuro morador, pois os atributos que o mesmo espera encontrar não se mostram satisfatórios, tais como os espaços reduzidos ou com tamanhos inadequados ao tipo de ambiente, falta de infra-estrutura básica como iluminação pública, água potável, esgoto, ruas pavimentadas, pouca iluminação natural, sem ventilação, baixa qualidade das edificações e o custo pago pelo produto acabado maior do que aquele que poderia ser oferecido pelo mercado concorrente. A preocupação em estabelecer as condições de habitabilidade, agregando valor à implantação de um projeto, leva os empreendedores a buscar elementos metodológicos que auxiliem na escolha de projetos mais eficientes e eficazes quando da execução de uma obra, seja ela de habitação social ou não. Aplicar uma ferramenta que possibilite avaliar projetos que atendam as expectativas do mercado-alvo com relação ao produto imobiliário se reveste em uma estratégia competitiva por que busca conhecer a percepção dos usuários-alvo relacionada às características da estrutura física, de infra-estrutura e localização e do custo final do bem imóvel. Sob esse enfoque, essa pesquisa, procura avaliar e comparar projetos de habitação de interesse social aplicando, por meio da utilização de uma ferramenta computacional, o modelo de avaliação e comparação de projetos com base no valor percebido pelo mercado-alvo durante o processo de projeto, possibilitando a participação ativa dos usuários na escolha das moradias nas questões relacionadas à estrutura física, infra-estrutura, localização e custo. 2. EMBASAMENTO TEÓRICO 2.1 Entendendo Habitação A habitação pode ser definida através da abordagem de desempenho, segundo a qual é entendida como um produto que, ao longo de sua vida útil, está submetido às condições de exposição e cuja função é satisfazer às exigências dos usuários em termos de segurança, habitabilidade e durabilidade (SOUZA et al., 1995).

34 REINEHR et al. / Revista P&D em Engenharia de Produção No. 8 (2008) p. 31-56 De acordo com Smith (1973) a habitação deve prover abrigo e proteção contra os elementos da natureza, segurança física, intimidade e individualidade familiar, a localização no contexto urbano deve satisfazer as necessidades dos ocupantes e as características ambientais do entorno devem ser desejáveis. A aquisição deve ser considerada como um investimento financeiro e, também, a moradia deve possuir um conjunto de leis, instituições e organismos públicos que possam garantir o seu bom funcionamento. Nesse sentido, a necessidade de abrigo está vinculada diretamente à estrutura física do ambiente construído. A função da habitação é parcialmente atendida enquanto essa estrutura proteger seu morador contra agentes externos e, internamente, proporcionar o atendimento das suas exigências. A habitação, portanto, é o espaço protegido que garante a privacidade, protege contra intempéries e ataque de intrusos (PANDOLFO, 2001). Considera-se que para atender as condições de habitabilidade são necessários o atendimento dos padrões da qualidade de vida e o equacionamento dos equipamentos urbanos e comunitários, de circulação e transporte, da limpeza urbana e segurança, conforme é citado no artigo 5 do Plano Diretor De Desenvolvimento Urbano Ambiental, Subseção I que trata das áreas especiais de interesse social AEIS de Porto Alegre-RS. Ao discutir a função da arquitetura na habitação procura-se desvendar as relações do homem com a moradia definindo a habitação como responsável pelo atendimento das necessidades de segurança, prestígio, conforto e desejo da obtenção de algo novo a ser empreendido (PANDOLFO, 2001). 2.2 Habitação de interesse social Das muitas definições sobre habitação de interesse social encontra-se a citada por Pereira (2000), afirmando que estas habitações são construções destinadas às residências das classes com menor rendimento da sociedade. Bonduki (1999) utiliza o termo habitação social não apenas como habitação produzida e financiada por órgãos estatais e destinada à população de baixa renda, mas inclui também a regulamentação estatal da locação habitacional e incorporação como um problema do estado pela falta de infra-estrutura urbana gerada pelo loteamento privado. Mac Donald (1985 apud ZUNIGA e BRANCHI, 1995) estudou este assunto profundamente e, a partir dele, identificou as necessidades mais relevantes que uma família de baixa renda da cidade de Santiago no Chile pode resolver em sua casa. Foram identificados cinco componentes e dezenove sub-componentes avaliando as prioridades de cada um deles. O Quadro 1 apresenta os componentes e sub-componentes da habitação. Quadro 1: Componentes e sub-componentes da habitação Componentes LOCALIZAÇÃO ENTORNO Sub-componentes Posição (topografia, vistas) Inserção na trama urbana Normativa do setor (uso misto ou residencial, subdivisão predial mínima, índice de construtibilidade) Densidade de pobreza no setor Características culturais do setor rural, grupos étnicos, artes Vegetação e arborização Provisão de espaços livres Tipo de moradias (pé direito, geminadas)

REINEHR et al. / Revista P&D em Engenharia de Produção No. 8 (2008) p. 31-56 35 URBANIZAÇÃO SERVIÇOS URBANOS EQUIPAMENTO PROTEÇÃO AMBIENTAL SANEAMENTO E CONFORTO INDEPENDÊNCIA HABITACIONAL DESENHO DA CASA ESTABILIDADE COMUNIDADE Contaminação ambiental (atmosférica, acústica, presença de focos contaminantes) Focos de perigo (canais artificiais, terrenos baldios, linhas de trem) Vias e passagens iluminadas Disposição das águas da chuva Continuação... Pavimentação de vias e passagens Pavimentação de calçadas Largura de vias e passagens Serviço de coleta de lixo Disponibilidade de transporte coletivo Disponibilidade de telefones públicos Disponibilidade de serviços comuns (bancos, serviços municipais, registro civil) Provisão de escolas e creches Provisão de postos de saúde Provisão de fontes de abastecimento familiar (quitanda, lojas de ferragem, feira livre, padaria, armazéns) Provisão de centros desportivos e recreativos (ginásios poliesportivos) Provisão de centros destinados ao convívio social Existência de lugares para prática de cultos religiosos Pavimento natural Muros exteriores Teto Dotação de água potável Evacuação das águas servidas Fornecimento de energia elétrica Asseio corporal (duchas, água quente). Controle ambiental (luz, sol, ar, umidade, ventilação, etc). Qualidade dos artefatos e metais Composição familiar do lar Ocupação do terreno Existência e uso do pátio Tamanho do terreno Superfície interna da moradia por pessoa Recintos por pessoa Cercas laterais e nos fundos Funcionalidade interna (relação entre os espaços) Aspectos simbólicos (fachada e muro frontal) Flexibilidade (convertibilidade) Expansibilidade (possibilidade de expansão) Topologia da casa (um ou dois pisos, isolada, pé direito, geminada) Tempo de permanência no bairro Posse da casa Organização (assembléia de vizinhos, assembléias para discutir melhorias futuras) Rede social informal (grupos de amigos, cooperação mútua) Níveis de patologias sociais (delinqüência, alcoolismo) Fonte: Adaptado de Zuniga e Branchi, 1995.

36 REINEHR et al. / Revista P&D em Engenharia de Produção No. 8 (2008) p. 31-56 2.3 O conceito de valor Nesta pesquisa, o termo valor focará os aspectos econômicos e sociais onde serão estabelecidas às condições de abrigo e de habitabilidade. O termo abrigo se refere à estrutura física da casa e seus componentes construtivos e, o termo habitabilidade envolve a infra-estrutura e os aspectos de sociabilização e saúde. Conceitualmente o termo valor se apresenta amplo e relativo, de tal forma que as suas interpretações são variáveis em função de sua aplicação. A palavra valor pode apresentar diversos significados, sendo, inclusive, muitas vezes é confundida com palavras como custo e preço, diversidade que não é oriunda dos dias atuais. Por volta do ano 350 a.c., Aristóteles já identificava e reconhecia sete tipos de valores: econômico, social, político, jurídico, moral, religioso e estético (PEREIRA FILHO, 1994). O valor, tratado sob o ponto de vista econômico, corresponde à menor quantidade monetária para se obter um produto ou serviço que satisfaça precisamente uma função no tempo e com a qualidade necessária (PANDOLFO, 2001). O valor econômico considera algumas subdivisões, que Csillag (1995) apresenta da seguinte maneira: a) Valor de custo: o total medido em dinheiro, dos recursos necessários para produzir ou obter um item; b) Valor de uso: a medida monetária das propriedades ou qualidades que possibilitam o desempenho em uso, trabalho ou serviço; c) Valor de estima: a medida monetária das propriedades, características ou atratividades que tornam desejável sua posse; d) Valor de troca: a medida monetária das propriedades ou qualidades que possibilitam sua troca por outra coisa. Em se tratando do valor econômico, este estudo envolverá o valor de custo quando se tratar dos recursos necessários para a aquisição e utilização do bem e o valor de estima quando o desempenho das funções dos atributos tornarem desejável a posse do bem pelo mercado-alvo. Ao se tratar o valor de custo de um projeto deve-se identificar os benefícios que este virá proporcionar. Hirschfeld (2000) entende que o conceito benefícios pode abranger, não somente os ganhos determinísticos, que são facilmente quantificados, como também os ganhos sociais, cuja determinação é mais delicada, podendo dar margem a interpretações, se não forem feitas com a máxima cautela, honestidade e base estatística (exemplo: valor social da construção de uma ponte). Segundo Woiler e Mathias (1996) o critério da razão benefício/custo é muito empregado na avaliação de projetos que atendam as necessidades sociais, sendo difícil quantificar as receitas (benefícios) geradas utilizando os preços do mercado. Assim, por exemplo, uma hidrelétrica gera energia (que é quantificável monetariamente) e ajuda a controlar enchentes (benefício este que é difícil de traduzir em valores monetários). Ainda, de acordo com Woiler e Mathias (1996) os projetos podem gerar custos cuja quantificação não é aferida pelo sistema de preços tais como a poluição causada ao meio ambiente por uma determinada indústria.

REINEHR et al. / Revista P&D em Engenharia de Produção No. 8 (2008) p. 31-56 37 2.4 O Modelo Os modelos constituem representações da realidade construídas dentro de determinadas condições, que permitem prever e conhecer o funcionamento da realidade através da aplicação de um teste simulado. Observa-se a existência de modelos que se originam em diferentes áreas de conhecimento e carregam consigo relevantes contribuições, porém há de se ressaltar que os modelos sofrem a ação do tempo. Isso quer dizer que, por serem intrinsecamente ligados ao fluxo temporal, os modelos são necessariamente provisórios (PANDOLFO, 2001). Ao distinguirem os modelos das teorias, Rubenstein e Haberstroh (1996) afirmam que eles são sistemas que substituem outro sistema ou objeto, geralmente mais complicado. O modelo de avaliação e comparação de projetos com base no valor percebido pelo mercado é adequado para habitações de interesse social, projetado e estruturado num conjunto de fases que possibilitam ao decisor avaliar o valor do projeto da habitação popular tomando por base as necessidades do mercado-alvo trazendo, conseqüentemente, melhorias às condições de competitividade do projeto (PANDOLFO, 2001). Fase 1 Identificação do mercado-alvo e das habitações concorrentes Fase 2 Identificação dos atributos percebidos pelo mercado Fase 3 Identificação das funções desempenhadas pelos atributos percebidos pelo mercado Fase 4 Determinação da importância relativa dos atributos percebidos pelo mercado Fase 5 Determinação do grau de satisfação com relação aos atributos percebidos pelo mercado Fase 6 Cálculo dos índices de desempenho dos atributos percebidos pelo mercado Fase 7 Cálculo dos desvios do desempenho dos atributos percebidos pelo mercado Fase 8 Avaliação do valor percebido pelo mercado para os projetos de habitação Figura 1 - Fases do modelo de avaliação e comparação de projetos Fonte: Pandolfo, 2001

38 REINEHR et al. / Revista P&D em Engenharia de Produção No. 8 (2008) p. 31-56 Neste modelo é avaliado o valor percebido pelo mercado com relação ao projeto da habitação, bem como são definidos os dados de entrada para a análise do valor dos atributos percebidos pelos usuários. As fases que compõem o modelo de avaliação e comparação de projetos são mostradas na Figura 1. 2.5 A Avaliação Observando as formas tradicionais de avaliação de projetos na construção civil, vê-se que privilegiam os aspectos quantitativos, com uso de medidas de desempenho, em detrimento dos aspectos qualitativos, que se voltariam ao atendimento dos valores percebidos pelo usuário. A consideração do valor percebido pelo usuário-alvo no processo de projeto de habitação é de fundamental importância para melhorar a sua aceitação em meio a outros projetos concorrentes. Disso emerge a importância do processo de avaliação nos projetos de habitação. (PANDOLFO, 2001) A importância de avaliação é reiterada também na afirmação de Paladini (1995): Apenas nos últimos anos começaram a ser desenvolvidas as técnicas que visam a análise de outros elementos fundamentais da qualidade como é o caso da análise da ação de concorrentes, introdução de requisitos de clientes no projeto do produto ou a avaliação do valor conferido pelo consumidor ao produto em questão. Com o foco dirigido para os projetos de habitações de interesse social, faz-se necessário entender como este processo de avaliação ocorre nas classes menos favorecidas da sociedade. Aguilar e Ander-Egg (1994) fornecem, a seguir, uma definição bastante detalhada sobre este assunto: A avaliação é uma forma de pesquisa social aplicada, sistemática, planejada e dirigida; destinada a identificar obter e proporcionar de maneira válida e confiável os dados e informação suficiente e relevante para apoiar um juízo sobre o mérito e o valor dos diferentes componentes de um programa (tanto na fase de diagnóstico, programação ou execução). Ou ainda de um conjunto de atividades específicas que se realizam, foram realizadas ou se realizarão, com o propósito de produzir efeitos e resultados concretos; comprovando a extensão e o grau em que ocorreram essas conquistas, de forma tal que sirva de base ou guia para uma tomada de decisão racional e inteligente entre cursos de ação, ou para solucionar problemas e promover o conhecimento e a compreensão dos fatores associados ao êxito ou ao fracasso de seus resultados. (AGUILAR E ANDER-EGG, 1994) 2.6 A técnica de Mudge A participação do usuário no processo de planejamento, conforme Bruna et al (2004) pode acontecer em diversos níveis, assim como com diferentes objetivos. No que diz respeito a esses níveis, destaca-se o nível indireto de informação através de fóruns públicos, o nível consultivo com o uso de questionários e entrevistas e o nível em que o usuário tem poder total sobre as tomadas de decisão. A ténica de Mudge consiste num método de avaliação numérica funcional no qual se determina uma hierarquia entre as funções, baseando-se na análise comparativa entre as funções, duas a duas até que todas sejam comparadas entre si. (PANDOLFO, 2001) Esta técnica implica na comparação das funções e na determinação de sua prioridade relativa. A operacionalização se efetiva pela comparação mútua de todas as funções do

REINEHR et al. / Revista P&D em Engenharia de Produção No. 8 (2008) p. 31-56 39 produto, a partir da qual se obtém no quadro no qual a soma relativa dos coeficientes de cada função representa a importância de uma função. Segundo Pereira Filho (1994) a utilização desta técnica se baseia na experiência de avaliar que as pessoas responsáveis possuem pela aplicação dela. Ao relacionar à sua importância, comparam-se as funções aos pares e é atribuído um fator-peso em razão do grau desta importância. Os fatores-peso utilizados para os graus de importância das funções podem variar de 1 a 5, conforme a definição: 1 ponto - função pouco importante; 3 pontos - função significativamente mais importante; 5 pontos - função muito mais importante. Os fatores-peso são avaliações quantitativas da importância relativa durante a realização da análise funcional, ao compararem-se as funções duas a duas. (SELIG, 1993). 3. BASES PARA O PROCEDIMENTO METODOLÓGICO 3.1 Métodos e técnicas utilizados A aplicação do modelo de avaliação e comparação de projetos com base no valor, desenvolvido por Pandolfo (2001), é aqui focalizada e adaptada para as habitações de interesse social. A pesquisa é organizada com a seleção dos projetos de habitação de interesse social, que serão apresentados aos entrevistados. Os projetos encontram-se subdivididos em projeto proposto e projetos concorrentes. O projeto proposto denominado Projeto P, esta apresentado na Figura 2. Figura 2 - Projeto Proposto Fonte: Referência Privada

40 REINEHR et al. / Revista P&D em Engenharia de Produção No. 8 (2008) p. 31-56 Os projetos concorrentes denominam-se Projeto A e Projeto B. O projeto A encontra-se expresso na Figura 3. Figura 3 - Projeto A Fonte: Referência Privada O projeto concorrente denominado projeto B foi executado entre os anos de 2001 e 2003, conforme expressa a Figura 4.

REINEHR et al. / Revista P&D em Engenharia de Produção No. 8 (2008) p. 31-56 41 Figura 4 - Projeto B Fonte: Referência Privada Definidos os projetos, foram identificados os atributos mais relevantes e característicos da estrutura física, localização e infra-estrutura (Quadro 2). As entrevistas têm sua aplicação baseada nesses atributos e nas funções que desempenham. Quadro 2 - Relação dos atributos da estrutura física, infra-estrutura e localização, e suas funções. Atributos da estrutura física, infra-estrutura e localização A - Tamanho da casa B - Dormitórios com veneziana (persiana) C - Beleza da casa D - Bairro onde será construída a casa E - Ruas com calçamento F - Perto de escolas e creches G - Perto da parada de ônibus Funções percebidas pelo usuário Possibilitar abrigo para toda a família Proporcionar privacidade e proteção da insolação Tornar atrativo e aconchegante a moradia Localização com relação ao centro da cidade Facilitar as condições de acesso à residência Local de estudo e abrigo às crianças durante a jornada de trabalho dos pais Facilitar o deslocamento ao centro urbano Inicialmente obtem-se o grau de satisfação analisando cada projeto individualmente e atribuindo um nível de satisfação para cada um dos atributos pesquisados (Quadro 3).

42 REINEHR et al. / Revista P&D em Engenharia de Produção No. 8 (2008) p. 31-56 Quadro 3 - Relação entre a escala numérica e o nível de satisfação Grau de satisfação com relação aos atributos da estrutura física, infra-estrutura e localização Escala Nível 1 a 2 Péssimo 3 a 4 Ruim 5 a 6 Indiferente 7 a 8 Bom 9 a 10 Ótimo Determina-se a importância relativa dos atributos percebida pelo mercado, segundo o Quadro 4. Quadro 4 - Nível de importância relativa entre os atributos percebidos Pontuação 3.2 Caracterização da população entrevistada Nível de importância 1 ponto Pouco mais importante 3 pontos Mais ou menos mais importante 5 pontos Muito mais importante A pesquisa de campo ocorre pela realização de entrevistas. Na seqüência procede-se para a ánalise estatística para validar o número de entrevistas necessárias. No processo da aplicação da entrevista, busca-se saber, do entrevistado, sobre o grau de satisfação de cada atributo da estrutura física, infra-estrutura e localização e o grau de insatisfação do custo percebido, de cada projeto. O grau de satisfação dos atributos tem como base a escala e o seu nível correspondente. Para obter o grau de insatisfação do custo percebido, inverte-se a escala. Utilizaram-se dois formulários para preencher os dados referentes ao grau de satisfação. O grau de satisfação dos atributos da estrutura física, infra-estrutura e localização, percebido é apresentado no Quadro 5. Quadro 5 - Grau de satisfação dos atributos da estrutura física, infra-estrutura e localização Atributos da estrutura física, infra-estrutura e localização A -Tamanho da casa B - Dormitórios com veneziana C - Beleza da casa D - Bairro onde a casa vai ser construída E - Ruas com calçamento F - Perto de escolas e creches G - Perto da parada de ônibus Projeto proposto P Grau de satisfação Projetos concorrentes A B

REINEHR et al. / Revista P&D em Engenharia de Produção No. 8 (2008) p. 31-56 43 O grau de insatisfação do custo percebido é apresentado no Quadro 6. Quadro 6 - Grau de insatisfação do custo percebido A - Preço total à vista B - Prestações mensais C - Juros pagos por mês Atributos do custo percebido Projeto proposto P Grau de insatisfação Projetos concorrentes A B 3.3 Determinação dos níveis de importância A identificação dos níveis de importância relativa entre os atributos da estrutura física, de infra-estrutura, localização e de custos percebidos pelo mercado, são anotados conforme metodologia descrita a seguir, baseados na Técnica de Mudge (Quadro 7). 1 ponto: função pouco importante 3 pontos: função significativamente importante 5 pontos: função muito importante. Quadro 7 - Determinação da importância relativa dos projetos, relacionados à estrutura física, localização e infraestrutura e de custo Atributos da estrutura física, infra-estrutura e localização Atributos de custo A B C D E F G Total de pontos A B C D E F G A B C Total Import. TOTAL pontos relat.(%) A B C Total Fonte: Adaptado de Pandolfo, 2001 Importância relativa (%) Os dados obtidos são usados para alimentar a ferramenta computacional responsável pelo sistema de gerenciamento de banco de dados (SGBD) desenvolvido no Microsoft Access versão 2002 e na linguagem de programação Microsoft Visual Basic versão 6.3. 3.4 Tamanho da amostra Segundo Barbetta (2002), nas pesquisas científicas, se deseja conhecer algumas características de uma determinada população é comum observar-se apenas uma amostra de seus elementos e, a partir dos resultados dessa amostra, obter valores aproximados, ou

44 REINEHR et al. / Revista P&D em Engenharia de Produção No. 8 (2008) p. 31-56 estimativos, para as características populacionais de interesse. Chama-se este tipo de pesquisa de levantamento por amostragem. Para o cálculo do tamanho mínimo de uma amostra aleatória simples tendo como parâmetro a média, utiliza-se a fórmula (1) e, para calcular a variância, a fórmula (2): Para atender às necessidades optou-se pela plataforma Windows da Microsoft pois permite a criação de uma interface amigável e ser conhecida do mercado. As tecnologias utilizadas foram o Access versão 2002 para o banco de dados, e a linguagem de programação foi o Visual Basic 6.3. no = n o = 2 2 z. σ E 2 (1) S² = i= 1 ( x i x) n 1 2 (2) Onde n é o tamanho da amostra, s² é a variância amostral, E é o erro ou a precisão da estimativa, z é o ponto percentual na distribuição normal, x média amostral e σ é o desvio padrão. 4. APRESENTAÇÃO E ANÁLISE DOS RESULTADOS 4.1 Caracterização da amostra Com base no cadastro das pessoas interessadas em participar dos programas de habitação social, obtido junto à Prefeitura Municipal de Passo Fundo, a entrevista foi dirigida aos indivíduos que forneceram os dados para o cadastramento através do preenchimento da ficha cadastral para programas habitacionais. Os critérios para a escolha da amostra foram, sobretudo, a situação socioeconômica, a falta de moradia própria, a renda familiar de até um salário e meio e residência atual afastada do centro urbano. Foram entrevistadas dezoito famílias, de um total de 1352 cadastradas até o mês de abril de 2005 para um número de 2270 famílias inscritas até o mês de junho de 2006, sendo que destas 1552 se inscreveram com o objetivo específico de adquirir casa própria. 4.2 Cálculo dos índices de desempenho dos atributos percebidos pelo mercado Da aplicação da Técnica de Mudge, relacionada aos atributos da estrutura física, infraestrutura e localização obteve-se a média das importâncias relativas às quais foram utilizadas para o cálculo do desempenho dos atributos, conforme apresentado na Tabela 1. A média das importâncias relativas obtidas a partir da aplicação da Técnica de Mudge foi utilizada para o cálculo do índice dos atributos do custo percebido, conforme demonstra a Tabela 2.

REINEHR et al. / Revista P&D em Engenharia de Produção No. 8 (2008) p. 31-56 45 Tabela 1 - Matriz das informações para o cálculo do desempenho dos atributos da estrutura física, localização e infra-estrutura Grau de satisfação em relação aos atributos Desempenho dos atributos Atributos da estrutura física, localização e infra-estrutura Importância relativa (%) Projeto proposto Projetos concorrentes Projeto proposto Projetos concorrentes P A B P A B Tamanho da casa por dentro 18,67 7,17 7,00 6,00 1,3378 1,3067 1,1200 Dormitório com veneziana 12,52 8,17 6,00 6,50 1,0225 0,7512 0,8138 Beleza da casa por fora 5,16 8,83 7,17 7,17 0,4554 0,3695 0,3695 Bairro onde a casa vai ser construída 19,83 5,33 4,00 6,17 1,0576 0,7932 1,2228 Ruas com calçamento 9,06 4,50 4,00 4,33 0,4077 0,3624 0,3926 Perto de escolas e creches 23,91 2,83 6,83 6,83 0,6776 1,6341 1,6341 Perto da parada do ônibus 10,85 6,33 5,17 6,67 0,6874 0,5608 0,7236 TOTAL 100,00 * * * 5,6459 5,7778 6,2764 Índice do desempenho dos atributos da estrutura física, localização e infra-estrutura 0,94 0,97 1,10 Tabela 2 - Matriz das informações para o cálculo do índice dos atributos do custo percebido Grau de insatisfação em relação aos atributos Desempenho dos atributos Atributos do custo percebido Importância relativa (%) Projeto proposto Projetos concorrentes Projeto proposto Projetos concorrentes P A B P A B Preço total à vista 18,18 4,17 4,67 5,00 0,7576 0,8485 0,9091 Prestações mensais 65,86 3,00 4,00 3,83 1,9759 2,6345 2,5247 Juros pagos por mês 15,96 5,83 2,50 3,33 0,9307 0,3989 0,5318 TOTAL 100,00 * * * 3,6642 3,8819 3,9657 Índice do desempenho dos atributos do custo percebido 0,93 1,02 1,05 A partir das informações obtidas e apresentadas na Tabela 8, pode-se observar que a localização da casa, em relação às escolas e creches, apresenta-se como o item de maior importância, seguida pelo item de localização do bairro em relação ao centro. Portanto podese afirmar que um item de relevância, apresentado nesta pesquisa, é a localização. 4.3 Cálculo dos desvios de desempenho dos atributos percebidos pelo mercado O desvio do desempenho dos atributos representa o quanto, percentualmente, cada atributo do projeto proposto está defasando em comparação com os projetos concorrentes. A Tabela 3 apresenta o desvio do desempenho dos atributos da estrutura física, localização e infra-estrutura.

46 REINEHR et al. / Revista P&D em Engenharia de Produção No. 8 (2008) p. 31-56 Tabela 3 - Desvio do desempenho dos Atributos da estrutura física, infra-estrutura e localização do projeto proposto com relação aos projetos concorrentes. Atributos da estrutura física, localização e infra-estrutura Desvio do desempenho dos projetos concorrentes (%) Tamanho da casa por dentro 2,38 19,44 Dormitório com veneziana 36,11 25,64 Beleza da casa por fora 23,26 23,26 Bairro onde a casa vai ser construída 33,33-13,51 Ruas com calçamento 12,50 3,85 Perto de escolas e creches -58,54-58,54 Perto da parada do ônibus 22,58-5,00 A B O desvio do desempenho dos atributos do custo percebido do projeto proposto com relação aos projetos concorrentes é apresentado na Tabela 4. Tabela 4 -Desvio do desempenho dos atributos do custo percebido do projeto proposto com relação aos projetos concorrentes Atributos do custo percebido Desvio do desempenho dos projetos concorrentes (%) A B Preço Total à Vista 12,00 20,00 Prestações Mensais 33,33 27,78 Juros Pagos por Mês -57,14-42,86 Tanto o desvio do desempenho dos atributos da estrutura física, localização e infraestrutura (Tabela 3) quanto o desvio do desempenho dos atributos do custo percebido (Tabela 4) possibilitam a comparação entre o projeto proposto (Projeto P) e os projetos concorrentes (Projetos Ae B). 4.4 Cálculo do índice do valor da habitação O índice do valor percebido pelo mercado é a razão entre o índice de desempenho da estrutura física e localização e o índice dos atributos do custo percebido. A Figura 5 representa os índices do valor da habitação num gráfico. Os índices do valor da habitação pe representado no gráfico da Figura 5. Índice do valor de habitação para o Projeto P = 1,00 Índice do valor de habitação para o Projeto A = 0,95 Índice do valor de habitação para o Projeto B = 1,05

REINEHR et al. / Revista P&D em Engenharia de Produção No. 8 (2008) p. 31-56 47 ÍNDICE DO VALOR PERCEBIDO ÍNDICE DO VALOR 1,20 1,00 0,80 0,60 0,40 0,20 1,00 0,95 1,05 0,00 P A B PROJETOS AVALIADOS Figura 5 - Índice do valor dos projetos P, A e B O resultado da aplicação indica o projeto B como o mais aceito pela amostra pesquisada, porém, os resultados podem ser alterados de acordo com as alterações executadas nos atributos com base na análise dos desvios de desempenho. 4.5 Aplicação do modelo através da utilização da ferramenta computacional 4.5.1 Desenvolvimento da ferramenta computacional A ferramenta computacional é responsável pelo sistema de gerenciamento de banco de dados (SGBD) e tem seu desenvolvimento no Microsoft Access versão 2002 e na linguagem de programação Microsoft Visual Basic versão 6.3. Ao analisar o sistema, identificam-se inicialmente os itens mais importantes e que devem tomar parte no sistema de gerenciamento de banco de dados em desenvolvimento. A ferramenta deverá proporcionar: facilidade operacional; interface amigável com o usuário; permitir consultas rápidas a informações específicas dos resultados gerados; apresentar os resultados obtidos através da geração de relatórios. Para atender às necessidades requeridas para a criação do software optou-se por usar a plataforma Windows da Microsoft pois permite a criação de uma interface amigável e é a mais conhecida pelo mercado. As tecnologias utilizadas para desenvolver a ferramenta computacional foram o software Microsoft Access versão 2002 para criar e gerenciar o banco de dados pela facilidade operacional que apresenta, enquanto que a linguagem de programação foi o Visual Basic versão 6.3. O software permite que o usuário execute simultaneamente várias janelas do programa ao mesmo tempo. Este recurso é obtido através do conceito de Interface de Múltiplos

48 REINEHR et al. / Revista P&D em Engenharia de Produção No. 8 (2008) p. 31-56 Documentos empregado nos aplicativos desenvolvidos pela Microsoft. A partir destas escolhas parte-se para a criação das tabelas que estão apresentadas conforme a descrição sintética, na qual aparece o nome da tabela e respectiva função desempenhada, mostrada a seguir: a) Avaliação - cadastra a avaliação em análise iniciando pelo número 1; b) Cadastro de Projetos - cadastramento dos projetos em estudo e relacionando-os a Avaliação em análise; c) Atributos da Estrutura Física - cadastra os atributos da estrutura física e localização e está relacionada às tabelas Avaliação e Cadastro de Projetos; d) Atributos do Custo - cadastra os atributos do custo e está relacionada às tabelas Avaliação e Cadastro de Projetos; Grau de Satisfação da Estrutura Física - cadastra o grau de satisfação da estrutura física e localização e está relacionada às tabelas Avaliação e Cadastro de Projetos; e) Grau de Satisfação do Custo - cadastra o grau de satisfação do custo e localização e está relacionada às tabelas Avaliação e Cadastro de Projetos; f) Objetos de Avaliação - cadastra as características comuns entre os projetos; g) Resultado EF - armazena o índice de desempenho dos atributos da estrutura física e localização; h) Resultado Índice de Custo - armazena o índice de desempenho dos atributos do custo percebido; i) TabelaUser - cadastra usuário e sua respectiva senha para acesso ao software; j) Tipo de Mercado cadastra o mercado em análise baseado na faixa salarial da população. O Diagrama de Fluxo de Dados - DFD é uma ferramenta usada para modelagem do fluxo de informações, conforme apresentado na Figura 6.

REINEHR et al. / Revista P&D em Engenharia de Produção No. 8 (2008) p. 31-56 49 Diretoria Analisar Dados Departamento de Projetos Cadastrar Usuários e Senhas Usuários Senhas Cadastrar Avaliação Avaliações Desvio do Custo Imprimir Relatórios Desvio desempenho est. física e localização Cadastrar Projetos Projetos Desvio estrut. Física e localização Valor do Projeto Desvio desempenho custo Valor do Projeto Manter Dados Importância Relativa Cálculo desvio desempenho custo Cálculo desvio desempenho Est. Física e Local. Cálculo índice valor projeto Itens de Comparação Atributos Est. Física Localização e Custos Grau Satisfação Est. Física, Local. e Custos Calcular Imp. Relativa Est. Física Localização e custos Objetos de avaliação Calcular Média grau de satisfação Est. Física, Localização e Insatisfação do custo Calcular índice de desempenho da estrut. Física, localização e do custo Desempenho Est. Física e Localização Desempenho do Custo Média Grau Insatisfação Média Grau Satisfação Figura 6 - Diagrama de Fluxo de Dados DFD 4.5.2 Aplicação do modelo e dados de entrada Esta etapa preocupa-se em mostrar como ficou o software em seus aspectos visuais e de entrada de dados, ou seja, como será visto pelas pessoas que utilizarão a ferramenta. Todos os

50 REINEHR et al. / Revista P&D em Engenharia de Produção No. 8 (2008) p. 31-56 procedimentos e cálculos não são visíveis aos usuários mostrando-lhes os resultados em forma de relatórios após a inserção e processamento dos dados. A tela inicial de autenticação e acesso ao sistema onde deve ser digitado o nome de um usuário e sua respectiva senha, desde que cadastrados pelo administrador do sistema, conforme mostra a Figura 7. A Figura 8 representa a segunda tela de onde se operam todas as funções da ferramenta. Iniciando com um menu suspenso aonde se abrem as opções de cadastramento, um botão para gerar os índices, um botão para cadastrar senhas, três botões que geram, respectivamente, os formulários do desvio de desempenho da estrutura física e localização, do desvio de desempenho do custo e o índice de valor do projeto e, por último, o botão para fechar o programa. Figura 7 - Tela de Abertura do software Figura 8 - Tela principal de operação do software As Figuras 9, 10, 11 e 12 mostram, nesta ordem, as telas de cadastramento dos Atributos da Estrutura Física, Infra-estrutura e Localização, dos Atributos do Custo Percebido, do Cadastro de Projetos e da Identificação da Avaliação. Figura 9 - Tela de cadastramento dos atributos da estrutura física e localização Figura 10 - Tela de cadastramento dos atributos do custo percebido

REINEHR et al. / Revista P&D em Engenharia de Produção No. 8 (2008) p. 31-56 51 Figura 11 - Tela de cadastramento dos projetos Figura 12 - Tela de cadastramento da identificação da avaliação As Figuras 13, 14, 15 e 16 que ilustram as telas de entrada de dados para o grau de importância dos atributos da estrutura física, infra-estrutura e localização, para o grau de importância dos atributos do custo percebido, para o grau de satisfação dos atributos da estrutura física, infra-estrutura e localização e para o grau de satisfação do custo percebido, nesta ordem. Figura 13 - Tela de entrada de dados para o grau de importância dos atributos da estrutura física e localização Figura 14 - Tela de entrada de dados para o grau de importância dos atributos do custo percebido

52 REINEHR et al. / Revista P&D em Engenharia de Produção No. 8 (2008) p. 31-56 Figura 15 - Tela de entrada de dados para o grau de satisfação dos atributos da estrutura física e localização Figura 16 - Tela de entrada de dados para o grau de satisfação do custo percebido 4.5.3 Aplicação do modelo e dados de saída Procedido aos devidos cadastramentos e entrada de dados faz-se necessário à emissão dos relatórios mostrando os resultados obtidos e informando os índices conseguidos de maneira a auxiliar a análise dos projetos em estudo. As Figuras 17, 18 e 19 apresentam os relatórios indicando, nesta ordem, o percentual de desvio de desempenho da estrutura física e localização, o percentual de desvio de desempenho do custo percebido e o índice do valor do projeto. Figura 17 - Relatório do desvio de desempenho da estrutura física e localização

REINEHR et al. / Revista P&D em Engenharia de Produção No. 8 (2008) p. 31-56 53 Figura 18 - Relatório do desvio de desempenho do custo percebido Figura 19 - Relatório do índice do valor do projeto Com o resultado obtido através da aplicação do software em 18 entrevistas indica os projetos A e B como os mais aceitos pela amostra pesquisada, porém, os resultados podem sofrer mudanças conforme as alterações executadas nos atributos com base na análise dos desvios de desempenho. Analisando a Figura 17 conclui-se que o atributo do projeto A Perto de escolas e creches e os atributos do projeto B Bairro onde a casa vai ser construída e Perto de escolas e creches apresentam um percentual negativo em relação ao projeto Proposto

54 REINEHR et al. / Revista P&D em Engenharia de Produção No. 8 (2008) p. 31-56 demonstrando a preferência do público-alvo pela condição na qual estes atributos se apresentam nos projetos A e B, considerando-se que o cálculo informa o percentual de vantagem (sinal positivo) ou desvantagem (sinal negativo) do projeto proposto em relação aos projetos concorrentes. Análise idêntica faz-se com relação ao desvio de desempenho dos atributos do custo (Figura 18) e, com isso, pode-se ajustar o projeto proposto aos anseios da população pesquisada. 5. CONCLUSÃO O processo de concepção do projeto de habitação comumente utilizado pelos profissionais da área de engenharia e arquitetura leva em conta a análise de habitações já construídas, as quais servem como referência para o início do processo de projeto que estão desenvolvendo. Com o presente estudo, foi possível avaliar, através da opinião do usuárioalvo, se um projeto de habitação está adequado a um determinado mercado-alvo e se possui valor superior quando comparado às habitações concorrentes. Esse modelo propicia a interação do usuário com o processo de avaliação do projeto sob a perspectiva do valor, gerando ações de melhoria. Por meio dela, obtem-se a informação sobre qual é a melhor alternativa de projeto, quando da avaliação da proposta em relação aos projetos concorrentes, visto que são analisadas as habitações que estão concorrendo no mercado-alvo. O modelo proposto contempla um enfoque inédito, pois define uma sistemática de avaliação de projetos de habitação que enfatiza o valor na perspectiva do usuário, propiciando melhorias com base no conhecimento das características dos imóveis concorrentes. Tais melhorias podem ser obtidas tendo-se como objetivo a definição de um projeto com valor superior, visando superar a concorrência através do reconhecimento dos atributos que representam as funções percebidas pelos usuários-alvo, caracterizando-se desta forma como uma ferramenta para a tomada de decisão no processo de projeto. Os atributos mais relevantes identificados junto às habitações de interesse social têm suas características próprias e são dirigidos a atender as necessidades como abrigo, proximidades a escolas, creches e parada de ônibus, consideradas básicas pela população pesquisada. As funções desempenhadas por elas são, respectivamente, proteção e redução do custo para habitar (principalmente o aluguel), local próximo para deixar seus filhos possibilitando certa tranqüilidade para trabalhar fora, contribuindo com a renda familiar e facilidade de locomoção. A aplicação do modelo apresenta-se como um instrumento para a tomada de decisão nas avaliações de projetos destinados às habitações de interesse social e permite uma variedade de informações e abordagens. O modelo proporcionou conhecer os atributos mais importantes da moradia e da sua localização na visão do usuário. A definição do tamanho da amostra com validade estatística e a aplicação das entrevistas no software comprovaram a eficiência do modelo quando aplicado nessa camada social da população. A ferramenta computacional mostrou-se muito ágil na introdução das informações e obtenção dos resultados. Por obter interface amigável, a ferramenta computacional pode auxiliar, não somente no processo de decisão, como também na concepção do projeto como um todo.

REINEHR et al. / Revista P&D em Engenharia de Produção No. 8 (2008) p. 31-56 55 REFERÊNCIAS AGUILAR, Mª José; ANDER-EGG, Ezequiel. Avaliação de Serviços e Programas Sociais. Petrópolis: Vozes, 1994. BARBETTA, Pedro A. Estatística aplicada às ciências sociais. 5. ed. Florianópolis: Ed. Universidade de Federal de Santa Catarina, 2002. BONDUKI, Nabil G. Origens da habitação social no Brasil: Arquitetura moderna, lei do inquilinato e difusão da casa própria. 2. ed. São Paulo: Estação Liberdade: FAPESP, 1999. BRUNA, Gilda Collet et al. Avaliação Pós-ocupação e Projeto Participativo: uma Experiência didática. In: CONFERÊNCIA LATINO-AMERICANA DE CONSTRUÇÃO SUSTENTÁVEL e X ENCONTRO NACIONAL DE TECNOLOGIA DO AMBIENTE CONSTRUÍDO, 1, 2004, São Paulo. Anais... São Paulo, 2004. CSILLAG, João. M. Análise do valor: metodologia do valor: engenharia do valor, gerenciamento do valor, redução de custos, racionalização administrativa. 4. ed. São Paulo: Atlas, 1995. DAMODARAN, Aswath. Investment valuation: tools and techniques for determining tha value of a any asset. New York: John Wiley, 1996. 519p. FUNDAÇÃO JOÃO PINHEIRO. Déficit Habitacional no Brasil. Centro de Estatística e Informações. Belo Horizonte, 2004. 108p. PANDOLFO, Adalberto. Modelo de avaliação e comparação de projetos de habitação com base no valor. 2001. Tese (Doutorado em Engenharia da Produção) Programa de Pós- Graduação em Engenharia de Produção, Universidade Federal de Santa Catarina, Florianópolis, 2001. PALADINI, Edson P. Gestão da Qualidade no Processo: a qualidade na produção de bens e serviços. São Paulo: Atlas, 1995. PEREIRA, Elson Manoel. Zoneamento Urbano e Habitação de Interesse Social. In: SEMINÁRIO INTERNACIONAL GESTÃO DA TERRA E HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIAL, 2000, Campinas. Anais... Campinas, 2000. PEREIRA FILHO, Rodolfo R. Análise do valor: processo de melhoria contínua. São Paulo: Nobel, 1994. RUBENSTEIN, Albert H.; HABERSTROH, Chadwick J. Some theories of organization. Homewood III: Dorsey, 1996. Secretaria do Planejamento Municipal. Plano diretor de desenvolvimento urbano ambiental da cidade de Porto Alegre-RS. Disponível em: http://www.portoalegre.rs.gov.br/planeja/spm/2ss1.htm. Acesso em dezembro 2004. SELIG, Paulo M. Gerência e avaliação do valor agregado empresarial. 1993. Tese (Doutorado em Engenharia de Produção e Sistemas). Universidade Federal de Santa Catarina, Florianópolis, 1993. SOUZA, Roberto; et al. Sistema de gestão da qualidade para empresas construtoras. São Paulo: Pini, 1995. SMITH, Wallace. Sociología y economía de la vivienda. México: Centro Regional de Ayuda Tecnica, 1973 TAVARES, Luiz Cláudio Assis. A questão da habitação social: desafios e perspectivas. Disponível em: http://www1.jus.com.br/doutrina/texto.asp?id=5396. Acesso em julho 2004.

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