fls. 317 EXCELENTÍSSIMA SENHORA DOUTORA JUIZA DE DIREITO DA 1ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE MAIRINQUE/SP. PROCESSO Nº 1000784-60.2016.8.26.0337 SOLANGE APARECIDA BROSCO CONTÓ HELME, na qualidade de Perita Judicial nomeada nos autos da AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL CONTRATOS BANCÁRIOS em que o BANCO MERCANTIL DO BRASIL S/A, move em face de FERPLAST INDÚSTRIA E COMÉRCIO DE PEÇAS PLÁSTICAS E FERRAMENTAS E OUTROS, em trâmite por esse digno Juízo e Cartório, vem à presença de Vossa Excelência após ter procedido aos estudos necessários, bem como a vistoria in loco, apresentar o LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO. Nestes termos, Aguarda deferimento. Mairinque, 22 de maio de 2017. SOLANGE APARECIDA BROSCO CONTÓ HELME Engenheira Civil e Segurança do Trabalho
fls. 318 ÍNDICE 1. PRESSUPOSTO 1.1. OBJETIVO DO TRABALHO 1.2. DOS DOCUMENTOS 2. METODOLOGIA DA ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES 2.1. AVALIAÇÃO DO TERRENO 2.2. AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS 2.3. VALOR TOTAL DO IMÓVEL 2.4. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO 3. VISTORIA 3.1. LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL MATRÍCULA Nº. 11874 3.1.1. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL MATRÍCULA Nº. 11874 3.2. LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL MATRÍCULA Nº. 16698 3.2.1. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL MATRÍCULA Nº. 16698 4. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL 4.1. VALOR DO TERRENO 4.1.1. VALOR DO TERRENO - MATRÍCULA Nº. 11874 4.1.2. VALOR DO TERRENO - MATRÍCULA Nº. 16698 4.2. VALOR DAS BENFEITORIAS NO IMÓVEL - MATRÍCULA Nº. 16698 4.3. VALOR TOTAL DO IMÓVEL - MATRÍCULA Nº. 16698 5. CONCLUSÃO TÉCNICA 6. ENCERRAMENTO ANEXO ANEXO I PESQUISA IMOBILIÁRIA
fls. 319 1. INFORMAÇÕES GERAIS SÍNTESE 1.1. Identificação: 1ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE MAIRINQUE SP Processo Digital nº: 1000784-60.2016.8.26.0337 Exequente: Executado: BANCO MERCANTIL DO BRASIL S/A FERPLAST INDÚSTRIA E COMÉRCIO DE PEÇAS PLÁSTICAS E FERRAMENTAIS EIRELI E OUTROS A perícia determinada nos autos consiste na avaliação dos bens indicados a fls. 160/178 dos autos, a seguir: - MATRÍCULA nº. 16698 Cartório de Registro de Imóveis de São Roque - Imóvel rural com área de 4,5403 hectares, situado no Bairro do Setúbal, município de Mairinque-SP, denominado Sítio Primavera I - Proprietário: Rene Bourquin e Helga Bourquin, fls. 175/177. - MATRÍCULA nº. 11874 Cartório de Registro de Imóveis de São Roque - Lote de terreno nº 2 com área de 5.642,00 m² situado no loteamento denominado Bosques das Alamedas, Bairro de Sebandilha, Mairinque - SP - Proprietário Marco Antonio Galves e Verônica Renne Bourquin Galves, fls. 162/163. Objetivo da Avaliação: O objetivo do presente Laudo Técnico de Avaliação é determinar o valor de mercado dos imóveis representados pelas Matrículas nº. 16698 do Cartório de Registro de Imóveis de São Roque/SP e nº. 11874 Cartório de Registro de Imóveis de São Roque/SP. O trabalho pericial baseou-se nos procedimentos e especificações prescritos pela Norma Brasileira NBR 14653-2/11, da ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas, e Norma de Avaliações recomendada pelo IBAPE Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia.
fls. 320 O desenvolvimento do trabalho avaliatório compreendeu a vistoria in loco para constatação das características do imóvel penhorado; pesquisa imobiliária; análise de mercado da região e elaboração das avaliações do terreno e das benfeitoras. 1.2. DOS DOCUMENTOS No intuito de optar pela adequada postura técnica a perícia nos estudos aos autos destaca as seguintes peças: - Fls. 175/177 Certidão da Matrícula nº. 16698, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis de São Roque referente ao Imóvel rural com área de 4,5403 hectares, situado no Bairro do Setúbal, município de Mairinque-SP, denominado Sítio Primavera I - Proprietário: Rene Bourquin e Helga Bourquin, - Fls. 162/163 Certidão da Matrícula nº. 11874 expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis de São Roque referente ao Lote de terreno nº 2 com área de 5.642,00 m² situado no loteamento denominado Bosques das Alamedas, Bairro de Sebandilha, Mairinque - SP - Proprietário Marco Antonio Galves e Verônica Renne Bourquin Galves, 2. METODOLOGIA DA ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES 2.1. AVALIAÇÃO DO TERRENO O Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, utilizado para o cálculo do valor unitário de terreno, é aplicado através da coleta de elementos que compõem a amostra com características similares às do imóvel avaliando, que se localizem na mesma região, empregando, quando necessário, tratamento técnico nos elementos divergentes. Neste caso, seguindo o critério devidamente recomendado pelas normas, inclusive a Norma de Avaliações do IBAPE, existindo elementos divergentes aplica-se o tratamento por fatores, prescrito no Anexo B da NBR 14.653-2, visando à homogeneização, obtendo uma amostra segura e passível de comparação. As amostras compostas de elementos válidos encontram-se relacionadas no Anexo, salientando as características dos imóveis à venda. Para a análise estatística de eliminação dos dados discrepantes e saneamento da amostra, será empregado o software INFER 32, aplicando-se a Análise pela Média,
fls. 321 SOLANGE APARECIDA BROSCO CONTÓ HELME com limite de ±30 % em torno da média e intervalo de confiança de 80 % em torno do valor estimado. 2.2. AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS No caso das benfeitorias existentes, o valor total será formado adotando-se o Método dos Preços de Venda aplicado através de índices da construção civil que possibilita a obtenção dos custos unitários das edificações, classificadas de acordo com os diversos padrões especificados no Estudo Edificações Valores de Venda, publicado pelo IBAPE. Para o valor unitário da construção emprega-se o CUB Custos Unitários Básicos, publicado mensalmente pelo Sinduscon/SP, com índice de parâmetro para R8N. As benfeitorias serão também depreciadas em função dos aspectos físicos apresentados quanto à vida útil, idade aparente e estado de conservação, considerando estrutura, alvenaria, cobertura, acabamentos, instalações e esquadrias para cada uma das categorias definidas na classificação. O percentual da depreciação é obtido através da aplicação do Foc fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação definido a partir do K coeficiente de Ross/Heideck, encontrados no caderno de Valores de Edificação de Imóveis Urbanos, do IBAPE. 2.3. VALOR TOTAL DO IMÓVEL Para a composição do valor final do imóvel o fator de comercialização FC, é aplicado quando as construções são avaliadas pelo seu custo, considerando a situação do mercado na época da avaliação. Neste caso, a obtenção do valor de mercado para o imóvel segue a expressão abaixo: Sendo: Vi - valor total do imóvel Vt - valor do terreno Vi = (Vt + Vb). FC Vb - valor da benfeitoria FC - fator de comercialização Considerando que as benfeitorias serão avaliadas seguindo o Estudo Edificações Valores de Venda, publicado pelo IBAPE, o fator de comercialização FC não será
fls. 322 aplicado por já estar intrínseco nos coeficientes de construção constantes no citado estudo. Então, o cálculo do valor do imóvel seguirá a expressão seguinte: Sendo: Vi - valor total do imóvel Vt - valor do terreno Vb - valor da benfeitoria 2.4. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO Vi = (Vt + Vb) Além dos métodos de avaliação, a norma dita ainda à especificação das avaliações que está relacionada com o grau de fundamentação e o grau de precisão, em função do mercado e das informações que dele possam ser extraídas. As tabelas a seguir especificam os graus de precisão e fundamentação conforme os métodos utilizados e informações apresentadas no presente trabalho, seguindo a NBR 14.653/11, Parte 2. - Tratamento por fatores
fls. 323
fls. 324 Método Evolutivo Após estudo dos autos, vistoria do imóvel para cadastro de suas características e relatório fotográfico, houve verificação do mercado imobiliário na região para a coleta de dados imprescindíveis ao embasamento técnico do trabalho. A avaliação tem como base uma pesquisa imobiliária de elementos à venda, situados nas imediações do imóvel avaliando, compondo amostra passível de comparação, sendo o cálculo do valor unitário obtido através de análise estatística com auxílio de software específico de engenharia de avaliações. Para o trabalho desenvolvido considerou-se que os imóveis estão regularizados junto aos órgãos municipais, livres e desmembrados de quaisquer gravames e em condições ideais de comercialização instantânea. Os valores de mercado obtidos tanto para o terreno seguem as especificações das normas técnicas da ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas, NBR 14653-2/2011 Avaliação de Bens e do IBAPE Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, Norma de Avaliações de Imóveis Urbanos. Em função das particularidades do imóvel avaliando e do comportamento do mercado imobiliário da região, e em conformidade com a NBR 14.653-2:2011, item 9.2.1 Tabela 1 e Tabela 2, item 9.2.3 Tabela 5, o presente laudo de avaliação possui Grau de Fundamentação II e Grau de Precisão II.
fls. 325 3.VISTORIA Esta subscritora foi nomeada para o cargo de Perita Judicial às fls. 179 dos autos onde o D. Juíza determinou a realização da avaliação dos bens indicados à fls. 160/178, igualmente, houve intimação para designar a data da perícia fls. 224 dos autos e a mesma foi designada conforme consta às fls. 260/262 dos autos, ou seja: - no dia 21 de março de 2017 às 10:00h, no imóvel de MATRÍCULA nº. 11874 Cartório de Registro de Imóveis de São Roque - Lote de terreno nº 2 com área de 5.642,00 m² situada no loteamento denominado Bosques das Alamedas, Bairro de Sebandilha, Mairinque - SP - Proprietário Marco Antonio Galves e Verônica Renne Bourquin Galves, fls. 162/163 dos autos - no dia 21 de março de 2017 às 14:00h, no imóvel de MATRÍCULA nº. 16698 Cartório de Registro de Imóveis de São Roque - Imóvel rural com área de 4,5403 hectares, situado no Bairro do Setúbal, município de Mairinque-SP, denominado Sítio Primavera I - PROPRIETÁRIO: Rene Bourquin e Helga Bourquin, fls. 175/177 dos autos Assim, a vistoria dos imóveis foi iniciada no dia 21 de Março de 2.017, sendo que: - a partir das 10:00h no imóvel de MATRÍCULA 11874 Cartório de Registro de Imóveis de São Roque - Lote de terreno nº 2 com área de 5.642,00 m² situada no loteamento denominado Bosques das Alamedas, Bairro de Sebandilha Mairinque SP. - a partir das 14:00h no imóvel de MATRÍCULA nº. 16.698 Cartório de Registro de Imóveis de São Roque - Imóvel rural com área de 4,5403 hectares, situado no Bairro do Setúbal, município de Mairinque-SP, denominado Sítio Primavera I. A perícia foi complementada no local nos dias 28 de março e 10 de abril de 2017, estando presente no local o Sr. Paulo Sérgio Yamamoto RG 19436859 - SSP-SP representante da Executada. Durante as visitas foram obtidos relatórios fotográficos das características dos imóveis objetos da presente avaliação, medição das benfeitorias constatadas, além de verificar o mercado imobiliário da região de situação do imóvel.
fls. 326 Primeiramente será destacado o imóvel de MATRÍCULA nº. 11874 e a seguir o de MATRÍCULA nº. 16698. 3.1. LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL MATRÍCULA 11874 O Lote de terreno nº 2 situado no loteamento denominado Bosques das Alamedas, Bairro de Sebandilha, Mairinque - SP, tem acesso pela Estrada Municipal Mairinque Ibiúna próximo ao número 9300 da mesma mas do lado oposto. 3.1.1. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL MATRÍCULA 11874 Na Matrícula n. 11.874, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis e Anexos de São Roque encartada às fls. 162/163 dos autos, é possível verificar a descrição do imóvel, conforme transcrito a seguir: O LOTE DE TERRENO nº 2, Loteamento denominado BOSQUE DAS ALAMEDAS, SITUADO NO Bairro de Sebandilha, do município de Mairinque, desta comarca, com a área de 5.642,00 metros quadrados, dentro das seguintes metragens e confrontações:- 58,00 metros de frente para a Estrada Municipal; 88,20 metros pelo lado direito de quem da Estrada olha para o terreno, confinando com a Chácara ou Lote nº1; 77,60 metros pelo lado esquerdo, confinando com a Chácara ou Lote nº 3; e, 81,00metros nos fundos, confinando com a Chácara ou Lote nº 6, todos do mesmo loteamento Bosque das Alamedas. Conforme descrito acima, a área do terreno do imóvel avaliando perfaz um total de: 5.642,00 m². De acordo com as dimensões indicadas no título de domínio, o perímetro do terreno é de formato irregular. No local foi possível constatar que os aspectos físicos do terreno do imóvel são representados por topografia pontos de aclive e consistência com superfície predominantemente seca. Na Certidão de Matrícula nº.11.874, o imóvel é descrito apenas como terreno sem edificações, o que foi constatado no local
fls. 327 FOTOS DO LOTEAMENTO BOSQUE DAS ALAMEDAS E LOTE Nº2 Vista do acesso ao Loteamento Bosque das Alamedas de ângulos diferentes Vista do lote nº 2 do Loteamento Bosque das Alamedas de ângulos diferentes, frente do lote para a Estrada Municipal Mairinque - Ibiúna
fls. 328 Vista do lote 6, denominado Recanto Arara Azul, com o qual o lote avaliando confronta nos fundos Vista do lote nº 2 do Loteamento Bosque das Alamedas de ângulo diferente
fls. 329 3.2. LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL MATRÍCULA Nº 16698 O acesso ao referido imóvel da Matrícula nº. 16698 Cartório de Registro de Imóveis de São Roque - município de Mairinque-SP é feito pela rodovia Raposo Tavares Km 71. 3.2.1. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL MATRÍCULA Nº 16698 Na MATRÍCULA nº. 16698 emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis e Anexos de São Roque encartada às fls. 175/177 dos autos, é possível verificar a descrição do imóvel, conforme transcrito a seguir: UM IMÓVEL rural, com área de 4,5403 hectares, situado no Bairro do Setubal, do município de Mairinque, desta comarca de São Roque, - Estado de São Paulo, cujas divisas se iniciam em um marco cravado na margem direita do córrego Ariranhas, na divisa com terras de Raquel Aparecida da Silva (marco n 06 da descrição respectiva), de onde segue com essa confrontação, com rumo de 23 53 20 NW, na distancia de 19,16 metros, até alcançar o marco nº2 (dois), cravado junto a uma estrada de servidão; daí, o caminhamento vira à direita e com a mesma confrontação segue com o rumo de 21 07 50 NE, na distancia de 123,47 metros até alcançar o marco nº03 (três) cravado junto a faixa de domínio da Light ; daí vira novamente a direita e confrontando com essa faixa de domínio da Light, segue com o rumo de 64 29 30 NE, na distancia de 9,00 metros, até alcançar o marco de nº4 (quatro), cravado na divisa/com terras da Cia. Brasileira de Alumínio; daí o caminhamento vira a direita e confrontando com as terras da referida Cia. Brasileira de Alumínio, segue com o rumo de 74 33 40 SE, na distancia de 50,90 metros, até alcançar o marco nº05 (cinco) cravado à margem esquerda do córrego Ariranhas; daí, o caminhamento vira à direita e confrontando com terras de Marco Antônio Galves, segue pelo veio do mencionado córrego Ariranhas acima, até alcançar o marco nº06 (seis) passando por quatro marcos intermediários, com os seguintes rumos e metragens 28 23 SW 13,95 metros; 53 16 50 SW 14,53 metros; 20 40 40 SW 4,29 metros; e 35 59 55 SW 66,43 metros; do marco nº06 (seis) o caminhamento segue ainda confrontando com terras de Marco Antônio Galves e com o rumo de 25 24 00 SE, na distancia de 163,60 metros, até alcançar o marco nº07 (sete); daí vira a direita e com a mesma confrontação segue o rumo de 51 20 50 SW, na distancia de 316,35 metros, até alcançar o marco nº08 (oito) cravado, na divisa com terras de René Bourquin; daí o caminhamento vira a direita e confrontando com as terras de René
fls. 330 Bourquin, segue com o rumo de 06 02 30 NW, na distancia de 75,53 metros, até alcançar o marco nº09 (nove); dai o caminhamento vira a esquerda e com a mesma confrontação segue com o rumo de 53 47 30 NW, na distancia de 47,97 metros, até alcançar o marco nº10 (dez), cravado junto à margem esquerda do córrego Ariranhas, na divisa com terras de Raquel Aparecida Silva; daí finalmente o caminhamento segue pelo veio do referido córrego Ariranhas acima, confrontando com o quinhão de terras de Raquel Aparecida da Silva; até alcançar o marco primordial destas divisas. Conforme descrito acima, a área do terreno do imóvel avaliando perfaz um total de: 4,5403 hectares. De acordo com as dimensões indicadas no título de domínio, o perímetro do terreno é de formato irregular. No local foi possível constatar que os aspectos físicos do terreno do imóvel são representados por topografia plana, pontos de aclive e consistência com superfície predominantemente seca. Na Certidão de Matrícula nº. 16.698, o imóvel é descrito apenas como área sem edificações. Na Av. 1/16.698 do título referido consta a existência de uma faixa de servidão de passagem, em favor da LIGHT- SERVIÇOS DE ELETRICIDADE, sobre uma faixa de 150,00 metros quadrados, conforme averbação número 5/12.109. A perícia através das diligências de vistoria constatou no local as benfeitorias a seguir destacadas nas fotos encartadas, descritas, verificada as áreas e avaliadas. Além da verificação das áreas abrangidas pelas benfeitorias, foram constatados tipo, destinação, idade e estado de conservação de cada uma delas.
fls. 331 FOTOS DO IMÓVEL DE MATRÍCULA Nº. 16.698 Vista da estrada de acesso ao imóvel avaliando de ângulos diferentes Vista da entrada do imóvel Vista da fachada da residência Estrada em frente ao imóvel avaliando Vista da residência de ângulos diferentes Vista do imóvel avaliando
fls. 332 Vista do imóvel avaliando ângulos diferentes
fls. 333 SOLANGE APARECIDA BROSCO CONTÓ HELME 4. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL 4.1. CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO 4.1.1. CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO DO BOSQUE DAS ALAMEDAS Matrícula 11874 do Cartório de Registro de Imóveis de São Roque Pesquisa imobiliária realizada junto ao mercado imobiliário de Mairinque na região do Bairro Sebandilha, Loteamento Bosque das Alamedas, em maio de 2017 resultou a amostra constituída de seis (06) elementos em oferta, conforme consta no Anexo 1 do corpo do laudo. A amostra proporcionou aferição do valor unitário básico de terreno, calculado com auxílio de software INFER 32 Estatística para Engenharia de Avaliação, com Grau de precisão II, conforme relatório: Valor a avaliar: Vu - Valor Unitário Equação: (([Vo] [Ff]) [Fr]) [At] Valores e coeficientes de homogeneização: Fr - Fator Resultante. Equação : ([Ft]-1,00)+1,00 Nº de elementos da amostra : 6 Nº de graus de liberdade : 5 Amostra Nº Am. Fr Vu 1 0,95 17,05 2 0,95 13,65 3 0,80 50,00 4 0,80 35,00 5 0,80 50,00 6 0,90 42,85 Descrição das Variáveis Estatísticas Básicas Variável Média Desvio Padrão Coef. Variação Valor Homog. 29,29 12,2857 41,95%
fls. 334 Dispersão dos elementos Número de elementos... : 6 Graus de liberdade... : 5 Valor médio... : 29,2883 Mediana... : 30,9900 Moda... : 34,5940 Variância... : 125,7826 Desvio padrão... : 11,2152 Desvio médio... : 10,2316 Variância (não tendenciosa)... : 150,9391 Desvio padrão (não tend.)... : 12,2857 Coef. de variação... : 41,95% Valor mínimo... : 12,9700 Valor máximo... : 40,0000 Amplitude... : 27,0300 Número de classes... : 3 Intervalo de classes... : 9,0100 Dispersão em Torno da Média Estatísticas Gerais Sob o aspecto do coeficiente de variação, a amostra é considerada razoável.
fls. 335 Momentos Centrais Momento central de 1ª ordem : 29,2883 Momento central de 2ª ordem : 125,7826 Momento central de 3ª ordem : -555,7446 Momento central de 4ª ordem : -92,6241 Coeficiente Amostral Normal t de Student Assimetria -0,3939 0 0 Curtose -3,0058 0 Indefinido Distribuição assimétrica à esquerda e platicúrtica. Intervalos de Classes Classe Mínimo Máximo Freq. Freq.(%) Média 1 12,9700 21,9800 2 33,33 14,5850 2 21,9800 30,9900 1 16,67 28,0000 3 30,9900 40,0000 3 50,00 39,5200 Histograma Ogiva de Frequências
fls. 336 Amostragens eliminadas Todas as amostragens foram utilizadas. Nenhuma amostragem foi encontrada fora do intervalo. Amostragens a serem saneadas Gráfico de Representação do Saneamento Distribuição dos Desvios Normalizados Intervalo Distribuição de Gauss % de Amostragens no Intervalo -1; +1 68,3 % 66,67 % -1,64; +1,64 89,9 % 100,00 % -1,96; +1,96 95,0 % 100,00 % Teste de Kolmogorov-Smirnov Amostr. Desvio F(z) G(z) Dif. esquerda Dif. Direita 2 12,9700 0,0921 0,1667 0,0920 0,0746 1 16,2000 0,1434 0,3333 0,0233 0,1899 4 28,0000 0,458 0,5000 0,1249 0,0417 6 38,5600 0,775 0,6667 0,2747 0,1081 5 40,0000 0,808 0,8333 0,1416 0,0249 3 40,0000 0,808 1,0000 0,0249 0,1916 Maior diferença obtida : 0,2747 Valor crítico : 0,4100 (para o nível de significância de 20 %) Segundo o teste de Kolmogorov-Smirnov, a um nível de significância de 20 %, aceita-se a hipótese alternativa de que há normalidade. Observação: O teste de Kolmogorov-Smirnov tem valor aproximado quando é realizado sobre uma população cuja distribuição é desconhecida, como é o caso das avaliações pelo método comparativo.
fls. 337 Gráfico de Kolmogorov-Smirnov Número de elementos positivos.. : 3 Número de elementos negativos. : 3 Número de sequências... : 4 Média da distribuição de sinais... : 3 Desvio padrão... : 1,225 Teste de Sequências/Sinais Teste de Sequências (desvios em torno da média) Limite inferior... : 0,4564 Limite superior. : -0,4564 Intervalo para a normalidade : [-0,8415, 0,8415] (para o nível de significância de 20%) Pelo teste de sequências, aceita-se a hipótese da aleatoriedade dos sinais dos desvios. Teste de Sinais (desvios em torno da média) Valor z (calculado)... : 0,0000 Valor z (crítico)... : 0,8415 (para o nível de significância de 20%) Pelo teste de sinais, aceita-se a hipótese nula, podendo ser afirmado que a distribuição dos desvios em torno da média segue a curva normal (curva de Gauss)
fls. 338 Reta de Normalidade Formação dos Valores Vut= R$ 29,29/m² Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado: Mínimo : 21,89 Máximo : 36,69 - Para a determinação do valor total do terreno aplicaremos a fórmula abaixo: Vt = Vut x At Onde Vt = 29,29 x 5.642,00 Vt = valor do terreno At = área do terreno Vut = valor unitário do terreno Vt = R$ 165.254,18 O valor de mercado do lote de terreno nº. 2 do Loteamento denominado Bosque das Alamedas, Bairro Sebandilha, Mairinque-SP, Matrícula 11874 do Cartório de Registro de Imóveis de São Roque é de: R$ 165.255,00 (cento e sessenta e cinco mil, duzentos e cinquenta e cinco reais) para o mês de maio de 2017.
fls. 339 4.1.2. CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO DO IMÓVEL Matrícula 16698 do Cartório de Registro de Imóveis de São Roque Pesquisa imobiliária realizada junto ao mercado imobiliário de Mairinque na região do Bairro Setúbal, em maio de 2017 resultou a amostra constituída de sete (07) elementos em oferta, conforme consta no Anexo 2 do corpo do laudo. A amostra proporcionou aferição do valor unitário básico de terreno, calculado com auxílio de software INFER 32 Estatística para Engenharia de Avaliação, com Grau de precisão II, conforme relatório: Valor a avaliar: Vu - Valor Unitário Equação: (([Vo] [Ff]) [Fr]) [At] Valores e coeficientes de homogeneização: Fr - Fator Resultante. Equação : ([Ft]-1,00)+1,00 Nº de elementos da amostra : 7 Nº de graus de liberdade : 6 Número mínimo de amostragens : 4. Amostra Nº Am. Fr Vu Valor Homog. 1 0,95 11,42 10,85 2 0,95 6,80 6,46 3 0,80 7,59 6,07 4 0,80 40,00 32,00 5 0,80 30,00 24,00 6 0,90 36,00 32,40 7 0,90 62,50 56,25 Descrição das Variáveis Estatísticas Básicas Variável Média Desvio Padrão Coef. Variação Valor Homog. 24,00 18,1506 75,61%
fls. 340 Dispersão dos elementos Número de elementos... : 7 Graus de liberdade... : 6 Valor médio... : 24,0042 Mediana... : 25,5844 Moda... : 22,7966 Variância... : 282,3830 Desvio padrão... : 16,8042 Desvio médio... : 13,8963 Variância (não tendenciosa)... : 329,4468 Desvio padrão (não tend.)... : 18,1506 Coef. de variação... : 75,61% Valor mínimo... : 6,0700 Valor máximo... : 56,2500 Amplitude... : 50,1800 Número de classes... : 3 Intervalo de classes... : 16,7266 Dispersão em Torno da Média Estatísticas Gerais Sob o aspecto do coeficiente de variação, a amostra é considerada razoável.
fls. 341 Momentos Centrais Momento central de 1ª ordem : 24,0042 Momento central de 2ª ordem : 282,3830 Momento central de 3ª ordem : 3026,7058 Momento central de 4ª ordem : 432,3865 Distribuição assimétrica à direita e platicúrtica. Coeficiente Amostral Normal t de Student Assimetria 0,6378 0 0 Curtose -2,9945 0 Indefinido Intervalos de Classes Classe Mínimo Máximo Freq. Freq.(%) Média 1 6,0700 22,7966 3 42,86 7,7933 2 22,7966 39,5233 3 42,86 29,4666 3 39,5233 56,2500 1 14,29 56,2500 Histograma Ogiva de Frequências
fls. 342 Amostragens eliminadas Todas as amostragens foram utilizadas. Nenhuma amostragem foi encontrada fora do intervalo. Amostragens a serem saneadas Gráfico de Representação do Saneamento Distribuição dos Desvios Normalizados Intervalo Distribuição de Gauss % de Amostragens no Intervalo -1; +1 68,3 % 85,71 % -1,64; +1,64 89,9 % 85,71 % -1,96; +1,96 95,0 % 100,00 % Teste de Kolmogorov-Smirnov Amostr. Desvio F(z) G(z) Dif. esquerda Dif. Direita 3 6,0700 0,1616 0,1429 0,1615 0,0187 2 6,4600 0,1669 0,2857 0,0240 0,1188 1 10,8500 0,2343 0,4286 0,0514 0,1942 5 24,0000 0,500 0,5714 0,0713 0,0715 4 32,0000 0,670 0,7143 0,0987 0,0440 6 32,4000 0,678 0,8571 0,0361 0,1789 7 56,2500 0,962 1,0000 0,1050 0,0378 Maior diferença obtida : 0,1942 Valor crítico : 0,4860 (para o nível de significância de 5 %) Segundo o teste de Kolmogorov-Smirnov, a um nível de significância de 5 %, aceita-se a hipótese alternativa de que há normalidade. Observação: O teste de Kolmogorov-Smirnov tem valor aproximado quando é realizado sobre uma população cuja distribuição é desconhecida, como é o caso das avaliações pelo método comparativo.
fls. 343 Gráfico de Kolmogorov-Smirnov Número de elementos positivos.. : 3 Número de elementos negativos. : 4 Número de sequências... : 4 Média da distribuição de sinais... : 3,5 Desvio padrão... : 1,323 Teste de Sequências/Sinais Teste de Sequências (desvios em torno da média) : Limite inferior... : 0,0606 Limite superior. : -0,7882 Intervalo para a normalidade : [-1,6452, 1,6452] (para o nível de significância de 5%) Pelo teste de sequências, aceita-se a hipótese da aleatoriedade dos sinais dos desvios. Teste de Sinais (desvios em torno da média) Valor z (calculado)... : 0,3780 Valor z (crítico)... : 1,6452 (para o nível de significância de 5%) Pelo teste de sinais, aceita-se a hipótese nula, podendo ser afirmado que a distribuição dos desvios em torno da média segue a curva normal (curva de Gauss).
fls. 344 Reta de Normalidade Formação dos Valores Vu = R$ 24,00/m² Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado: Mínimo : 14,13 Máximo : 33,88 Conforme se verifica na Av. 1 da Matrícula nº.16.698 do CRI de São Roque consta a existência de uma faixa de servidão de passagem, em favor da LIGHT - SERVIÇOS DE ELETRICIDADE, sobre uma faixa de averbação número 5/12.109. 150,00 metros quadrados, conforme Portanto, como se trata de área non aedificandi, será considerado um aproveitamento de 2/3 para a avaliação da área abrangida pela faixa, com base no valor unitário homogeneizado calculado.
fls. 345 Considerando a área da faixa e a do terreno o valor calculado para o mês de maio de 2.017 é de: Vt = ( Vu x At ) + ( Vu x Af x 2/3 ) Onde Vt = valor do terreno At = área do terreno descontando a faixa de servidão Af = área da faixa de servidão Vu = valor unitário básico O valor do terreno do imóvel de Matrícula nº. 16.698 é de: R$ 1.088.472,00 (um milhão oitenta e oito mil e quatrocentos e setenta e dois reais), Data-Base da presente Avaliação maio de 2017.
fls. 346 4.2. VALOR DAS BENFEITORIAS NO IMÓVEL MATRÍCULA Nº. 16698 O valor das benfeitorias edificadas será calculado seguindo o Método dos Preços de Venda mediante a aplicação da seguinte expressão: Com Foc = R + { 1 [ 0,5 x ( Ir + Ir2 ) ] x ( 1 d ) } x ( 1 R ) Sendo: Vb = Vub. Ab. FOC Vb = valor total da benfeitoria edificadas em R$ Vub = valor unitário da benfeitoria em R$/m² Ab = área da benfeitoria em m² FOC = fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação Desse modo, será adotado como valor unitário das construções o CUB Custos Unitários Básicos, do SindusCon/SP com índice de parâmetro para R8N, com valor de R$ 1.295,56 para maio de 2.017. Para a depreciação será aplicado o Foc fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação, Ross/Heideck, que considera os aspectos físicos em função da idade aparente, da vida útil e do estado de conservação. A tabela a seguir exibe as considerações de cálculo aplicadas às benfeitorias edificadas, destacando a classe, padrão e índice multiplicativo correspondente. Consta também a atribuição quanto à idade aparente e o índice para depreciação de acordo com o estado de conservação, frente às condições observadas e com base nas áreas construídas levantadas no local. Em relação aos cálculos avaliatórios para o Valor das Benfeitorias erigidas no local, serão consideradas as dimensões verificadas in loco com a trena de fita na data da vistoria.
fls. 347 Assim, foram encontradas as seguintes benfeitorias, conforme croqui sem escala, a seguir: RESIDÊNCIA
fls. 348 Destaque sala Dormitório Vista dos dormitórios FOTOS DA RESIDÊNCIA Dormitório Corredor de acesso aos dormitórios Vista do banheiro
fls. 349 Vista da sala e cozinha Edificação classificada como Residencial do tipo Casa com padrão construtivo proletário, composta por sala de estar, 03 dormitórios, cozinha, banheiro. Área construída da casa 69,00m², conforme levantamento das referidas dimensões obtidas in loco. Idade aparente vinte (20) anos Estado de conservação - classificada como necessitando de reparos importantes (g). Intervalo de valores 0,576
fls. 350 PESQUEIRO FOTOS DO PESQUEIRO
fls. 351 Área Coberta Edificações classificadas como Especial do tipo cobertura padrão construtivo simples. Cobertura em telhas de barro sobre estrutura de madeira Área construída da cobertura estábulo 8,30 m² conforme levantamento das medidas in loco Idade aparente 20 anos Estado de conservação como necessitando de reparos importantes a edificação sem valor (h). Intervalo de valores 0,120 Vista interna Edificação classificada como Residencial do tipo Casa com padrão construtivo Rústico, composta por 01 cômodo. Área construída da casa 14,70m², conforme levantamento das referidas dimensões obtidas in loco. Idade aparente 20 anos Estado de conservação - classificada como necessitando de reparos importantes a edificação sem valor (h). Intervalo de valores 0,420
fls. 352 DEPÓSITO FOTOS DO DEPÓSITO Edificação classificada como Residencial do tipo Barraco com padrão construtivo Rústico, composta por 01 cômodo. Área construída da casa 5,80m², conforme levantamento das referidas dimensões obtidas in loco. Idade aparente 20 anos Estado de conservação - classificada como sem valor (i) Intervalo de valores 0,090
fls. 353 SOLANGE APARECIDA BROSCO CONTÓ HELME A tabela a seguir apresenta às considerações de cálculo aplicadas às benfeitorias, destacando a classe, grupo, padrão e índices multiplicativos correspondentes, bem como, atribuição quanto à idade aparente, o índice para depreciação de acordo com o estado de conservação, frente às condições observadas e com base nas áreas construídas obtidas através de medição in loco : Ref. Benfeitoria Classe Grupo Padrão Área (m²) Intervalo de Valores R8N (R$/m²) Vub (R$/m²) 1 Residência Residencial Casa Proletário 69,00 0,576 1.295,56 746,24 2 Pesqueiro Casa Residencial Casa Rústico 14,70 0,420 1.295,56 544,14 Área Coberta Especial Cobertura Simples 8,30 0,180 1.295,56 233,20 3 Depósito Residencial Barraco Rústico 5,80 0,090 1.295,56 116,60 Ref. Benfeitoria Idade Aparente (anos) Vida Referencial (anos) 1 Residência 20 60 2 Pesqueiro Casa 20 60 Área Coberta 20 20 Referência ao Estado de Conservação da Edificação K Coeficiente Ross/ Heideck FOC Valor da benfeitoria no estado de conservação em que se encontra Necessitando de reparos importantes 0,366 0,4928 25.373,20 Necessitando de reparos importantes a edificação sem valor Necessitando de reparos importantes a edificação sem 0,245 0,3960 3.167,55 0,245 0,3205 620,35 3 Depósito 20 5 Sem valor 0,000 0,000 Sem valor O valor total das benfeitorias constatadas no imóvel quando da vistoria perfaz um total de: Vb = R$ 29.161,10 (Vinte e nove mil cento e sessenta e um real e dez centavos) Data-Base da presente Avaliação: maio de 2017
fls. 354 4.3. VALOR TOTAL DO IMÓVEL - MATRÍCULA Nº. 16698 O valor total de mercado do imóvel em questão será dado em função dos valores calculados para o terreno e para as benfeitorias, segundo a expressão: VI = Vt + Vb VI = 1.117.633,10 O valor total de mercado do imóvel é de 1.117.633,10 (um milhão cento e dezessete mil seiscentos e trinta e três reais e dez centavos) Data-Base da presente Avaliação: maio de 2017
fls. 355 5. CONCLUSÂO O presente LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO apresenta as características dos imóveis de Matrícula nº. 11874 e Matrícula nº. 16.698 do Cartório de Registro de Imóveis de São Roque. O presente trabalho está baseado nos procedimentos e especificações prescritos pela Norma Brasileira NBR 14653-2/11, da ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas, e Norma de Avaliações recomendada pelo IBAPE Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, assim: O valor de mercado do lote de terreno nº. 2 do Loteamento denominado Bosque das Alamedas, Bairro Sebandilha, Mairinque-SP, Matrícula nº. 11874 do Cartório de Registro de Imóveis de São Roque é de: VT= R$ 165.255,00 (cento e sessenta e cinco mil, duzentos e cinquenta e cinco reais) Data-Base da presente Avaliação: maio de 2017. O valor de mercado do terreno do imóvel no Bairro Setúbal, Mairinque-SP, Matrícula nº. 16.698 Cartório de Registro de Imóveis de São Roque é de: R$ 1.088.472,00 (um milhão oitenta e oito mil e quatrocentos e setenta e dois reais), Data-Base da presente Avaliação: maio de 2017.
fls. 356 O valor total das benfeitorias constatadas no imóvel no Bairro Setúbal, Mairinque-SP, Matrícula nº. 16.698 Cartório de Registro de Imóveis de São Roque quando da vistoria perfaz um total de: Vb = R$ 29.161,10 (Vinte e nove mil cento e sessenta e um real e dez centavos) Data-Base da presente Avaliação: maio de 2017 O Valor Total de mercado do imóvel no Bairro Setúbal, Mairinque-SP, Matrícula nº. 16.698 Cartório de Registro de Imóveis de São Roque é de R$ 1.117.633,10 (um milhão cento e dezessete mil seiscentos e trinta e três reais e dez centavos) Data-Base da presente Avaliação: maio de 2017
fls. 357 6. ENCERRAMENTO O presente Laudo de Avaliação consta de 41 (quarenta e uma) páginas impressas de um só lado, todas rubricadas, exceto esta e a primeira que seguem datadas e assinadas, e anexos. Mairinque, 22 de maio de 2017. SOLANGE APARECIDA BROSCO CONTÓ HELME Engenheira Civil e Segurança do Trabalho
fls. 358 ANEXO I PESQUISA IMOBILIÁRIA Matrícula nº. 11874 do Cartório de Registro de Imóveis de São Roque
fls. 359 Elemento Comparativo 1 Endereço: Bosque das Alamedas - Alameda do Contorno - lote 12 Bairro: Sebandilha Fonte: Local Contato: Sr. Maurício de Campos Fone: 11-4246-4591 Tipo: Oferta Município: Mairinque/SP Data: maio/2017 Valor Ofertado (R$): 90.000,00 Área de Terreno (m²): 5.280 Topografia: aclive Superfície do Solo: seca Situação: Utilizado Valor Terreno (R$): 81.000,00 Fator Oferta: 0,90 Obs: Terreno sem construção Elemento Comparativo 2 Endereço: Bosque das Alamedas Alameda do Contorno - lote 43 Bairro: Sebandilha Fonte: Local Contato: Sr. Maurício de Campos Fone: 11-4246-4591 Tipo: Oferta Município: Mairinque/SP Data: maio/2017 Valor Ofertado (R$): 70.000,00 Área de Terreno (m²): 5.128 Topografia: aclive Superfície do Solo: seca Situação: Utilizado Valor Terreno (R$): 63.000,00 Fator Oferta: 0,90 Obs: Terreno sem construção Bairro: Sebandilha Fonte: Imobiliária Monteiro Elemento Comparativo 3 Contato: Sr.Junior Fone: 11-4708-4545 Tipo: Oferta Município: Mairinque/SP Data: maio/2017 Valor Ofertado (R$): 50.000,00 Área de Terreno (m²): 1000 Topografia: aclive Superfície do Solo: seca Situação: Utilizado Valor Terreno (R$): 45.000,00 Fator Oferta: 0,90 Obs: Terreno sem construção
fls. 360 Elemento Comparativo 4 Tipo: Oferta Bairro: Sebandilha Fonte: Bolela Imóveis Rurais e Industriais Contato: Sr.José Fone: 11-4708-3679 Município: Mairinque/SP Data: maio/2017 Valor Ofertado (R$): 70.000,00 Área de Terreno (m²): 1000 Topografia: plano Superfície do Solo: seca Situação: Utilizado Valor Terreno (R$): 63.000,00 Fator Oferta: 0,90 Obs: Terreno sem construção Bairro: Sebandilha Fonte: Imobiliária Casa Grande Elemento Comparativo 5 Contato: Sr.Vanderley Fone: 11-94375-6750 Tipo: Oferta Município: Mairinque/SP Data: maio/2017 Valor Ofertado (R$): 50.000,00 Área de Terreno (m²): 1000 Topografia: aclive Superfície do Solo: seca Situação: Utilizado Valor Terreno (R$): 45.000,00 Fator Oferta: 0,90 Obs: Terreno sem construção Bairro: Sebandilha Fonte: Imobiliária Casa Grande Elemento Comparativo 6 Contato: Sr.Wanderley Fone: 11-94375-6750 Tipo: Oferta Município: Mairinque/SP Data: maio/2017 Valor Ofertado (R$): 45.000,00 Área de Terreno (m²): 1050 Topografia: plano Superfície do Solo: seca Situação: Utilizado Fator Oferta: 0,90 Obs: Terreno sem construção
fls. 361 ANEXO II PESQUISA IMOBILIÁRIA Matrícula nº. 16.698 Cartório de Registro de Imóveis de São Roque
fls. 362 Elemento Comparativo 1 Tipo: Oferta Bairro: Jardim Arco Iris Município: Mairinque/SP Fonte: Imobiliária Casa Imobiliária Contato: Sr. Wanderley Fone: 11-4718-5095 Data: maio/2017 Valor Ofertado (R$): 160.000,00 Área de Terreno (m²): 1400 Topografia: plano Superfície do Solo: seca Situação: Utilizado Fator Oferta: 0,90 Obs: Terreno sem construção Bairro: Jardim Arco Iris Fonte: Particular Elemento Comparativo 2 Contato: Sr. Ana Fone: 19-3249-0155 Tipo: Oferta Município: Mairinque/SP Data: maio/2017 Valor Ofertado (R$): 68.000,00 Área de Terreno (m²): 1000 Topografia: plano Superfície do Solo: seca Situação: Utilizado Fator Oferta: 0,90 Obs: Terreno sem construção Bairro: Jardim Arco Iris Fonte: BRT Barreto Imóveis Elemento Comparativo 3 Contato: Sr. Junior Fone: 11-4784-2580 Tipo: Oferta Município: Mairinque/SP Data: maio/2017 Valor Ofertado (R$): 83.000,00 Área de Terreno (m²): 1093 Topografia: aclive Superfície do Solo: seca Situação: Utilizado Fator Oferta: 0,90 Obs: Terreno sem construção Bairro: Jardim Vitória Fonte: MM Assessoria Imobiliária S/C Ltda Elemento Comparativo 4 Contato: Sr. José Medeiros Fone: 11-4708-4574 Tipo: Oferta Município: Mairinque/SP Data: maio/2017 Valor Ofertado (R$):100.000,00 Área de Terreno (m²): 250 Topografia: aclive Superfície do Solo: seca Situação: Utilizado Fator Oferta: 0,90 Obs: Terreno sem construção
fls. 363 Elemento Comparativo 5 Tipo: Oferta Bairro: Jardim Vitória Município: Mairinque/SP Fonte: Imobiliária Casa Imobiliária Contato: Sr.Antonio Fone: 11--4718-5095 Data: maio/2017 Valor Ofertado (R$): 75.000,00 Área de Terreno (m²): 250 Topografia: aclive Superfície do Solo: seca Situação: Utilizado Fator Oferta: 0,90 Obs: Terreno sem construção Bairro: Jardim Arco Iris Fonte: MM Assessoria Imobiliária S/C Ltda Elemento Comparativo 6 Contato: Sr. José Medeiros Fone: 11-4718-5095 Tipo: Oferta Município: Mairinque/SP Data: maio/2017 Valor Ofertado (R$): 90.000,00 Área de Terreno (m²): 250 Topografia: declive Superfície do Solo: seca Situação: Utilizado Fator Oferta: 0,90 Obs: Terreno sem construção Elemento Comparativo 7 Tipo: Oferta Bairro: Jardim Arco Iris Município: Mairinque/SP Fonte: Imobiliária Casa Imobiliária Contato: Sr. Wanderley Fone: 11--4718-5095 Data: maio/2017 Valor Ofertado (R$): 250.000,00 Área de Terreno (m²): 400 Topografia: Superfície do Solo: seca Situação: Utilizado Fator Oferta: 0,90 Obs: Terreno sem construção
fls. 364 EXCELENTÍSSIMA SENHORA DOUTORA JUIZA DE DIREITO DA 1ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE MAIRINQUE/SP. PROCESSO Nº 1000784-60.2016.8.26.0337 SOLANGE APARECIDA BROSCO CONTÓ HELME, na qualidade de Perita Judicial nomeada nos autos da AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL CONTRATOS BANCÁRIOS em que o BANCO MERCANTIL DO BRASIL S/A, move em face de FERPLAST INDÚSTRIA E COMÉRCIO DE PEÇAS PLÁSTICAS E FERRAMENTAS E OUTROS, em trâmite por esse digno Juízo e Cartório, vem à presença de Vossa Excelência, tendo em vista a conclusão e entrega do LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO nesta data, requerer o levantamento dos honorários periciais já depositados conforme fls. 237 dos autos. Nestes termos, Aguarda deferimento. Mairinque, 22 de maio de 2017. SOLANGE APARECIDA BROSCO CONTÓ HELME Engenheira Civil e Segurança do Trabalho Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por FABIO BRESSANE MOREIRA, liberado nos autos em 24/05/2017 às 12:11. Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirconferenciadocumento.do, informe o processo 1000784-60.2016.8.26.0337 e código 1D17A29.