LAUDO DE AVALIAÇÃO SOLICITANTE: FUNDAÇÃO DE DESENVOLVIMENTO DA UNICAMP - FUNCAMP OBJETO DA AVALIÇÃO: FINALIDADE:. GLEBA DE TERRA 146 A, MATRÍCULA Nº 157.238 DO 3º CRI DE CAMPINAS-SP. APURAR O VALOR REAL E ATUAL DO IMÓVEL. ART Anotação de Responsabilidade Técnica Lei Federal Nº. 6.496 de 07/12/77 1- Nº DA ART 92221220101956057 1
ÍNDICE 1. PRELIMINARES... 3 2. VISTORIA... 3 2.1. Localização... 3 2.2. Zoneamento... 3 2.3. Características da Região... 4 2.4. Acessibilidade... 4 2.5. Mapa de Localização... 5 2.6. Descrição do Imóvel... 6 2.7. Melhoramentos Públicos... 8 2.8. Características do Terreno... 8 3. AVALIAÇÃO... 9 3.1. Normas Observadas... 9 3.2. Metodologia... 9 3.3. Seleção... 10 3.4. Homogeneização... 10 3.4.1. Fator Oferta... 10 3.4.2. Fator Topografia... 10 3.4.3. Fator Superfície... 11 3.4.4. Fator Aproveitamento... 11 3.4.5. Fator Melhoramentos... 12 3.4.6. Fator Acessibilidade... 12 3.4.7. Fator de Porte... 14 3.4.8. Fator Transposição... 15 3.5. Especificação das Avaliações... 16 3.6. Valor Unitário do Terreno... 17 4. VALOR TOTAL DO IMÓVEL... 18 5. CONCLUSÃO... 18 6. ENCERRAMENTO... 19 2
1. PRELIMINARES O presente trabalho tem por finalidade apurar o valor real e atual do imóvel objeto da matrícula n.º 7.162, do 3º Cartório de Registro de Imóveis de Campinas. 2. VISTORIA A vistoria ao imóvel foi realizada no dia 30 de agosto de 2010, acompanhado pelo Sr. Gilberto, funcionário da Funcamp, que gentilmente indicou o imóvel em questão, e presenciou a realização das exposições fotográficas e demais verificações necessárias ao laudo. 2.1. Localização O imóvel situa-se no Município de Campinas, localizado entre o Jardim São Cristovão, Parque Dom Pedro II, Bosque Augusto Rushci, Conjunto Habitacional Mons. Luiz Fernandes de Abreu (Dic I), com acesso pela Av. Arymana e Av. Coaciara, na região sudoeste do Município. 2.2. Zoneamento Conforme a Lei Municipal Nº 6.031 de 28 de 12 de 1988, que dispõe sobre o uso e ocupação do no Município de Campinas o imóvel em questão se enquadrava em Zona 3, ou seja, zona estritamente residencial, destinados aos usos habitacionais unifamiliares e multifamiliares; o comércio, os serviços e as instituições da âmbito local serão permitidos com restrições quanto à localização. 3
2.3. Características da Região Trata-se de uma região composta por residências uni familiares e multifamilires (conjuntos habitacionais) de padrão médio e popular, com comércio de âmbito local como farmácias, padarias, supermercados, praças e escolas públicas. O imóvel está situado na região sudoeste do Município, que concentra os maiores índices de ocupação e crescimento urbano, estendendo-se os bairros para além das rodovias Bandeirantes e Santos Dumont. A região conta inda com o Terminal Rodoviário Urbano Ouro Verde, o recém inaugurado Hospital Ouro Verde, ambos localizado no corredor principal de acesso formado pela Av. Ruy Rodrigues. 2.4. Acessibilidade O acesso ao imóvel pode ser feito pela Av. das Amoreiras, segue pela Rua Piracicaba, segue a direita pela Av. Ruy Rodrigues. Virar a direita e seguir pela Av. Arymana. Uma das frentes do imóvel fica na Av. Arymana, entre as Ruas Gravataí e Rua. Maj. Oswaldo Esteves. 4
2.5. Mapa de Localização 5
2.6. Descrição do Imóvel Conforme matrícula N. 157.238 do 3º Cartório de Registor de Imóveis de Campinas, o imóvel é descrito e caracterizado com segue: Inicia-se no marco 0 cravado junto à dividsa com a Gelaba 146 e a Avcaenida 5 do Jardim São Pedro; segue em lina reta numa distância de 36,23m no rumo de 67º34 29 NW até encontrar o marco 1; defleta à esquerda e segue em linha reta numa distância de 30,08m no rmo de 71º 57 01 NW até encontrar o marco 2; deflete à direita e segue em linha reta numa distância de 256,00m no rumo 58º09 54 NW ate encontrar o marco 3, confrontando até aque com a Qaudra 49, Rua 3, Quadra 51, Rua 2 e Quadra 53 do Jardim São Pedro; deflete à esqueda e segue em linha reta numa deistância de 163,88m no rumo35º40 38 SW até econtar o marco 4, confrantando com a Quadra 53 e Rua 34 do Jardim São Pedro e Quadra 1 do Jardim São Cristovao; defleta à direita e sque em linha reta numa distãncia de 110,00 m no rumo 33º52 25 NW até encontrar o marco 5, confrontando com propriedade de Irmãos Pavan, deflete à direita e seque em linha reta numa distância de 322,00m no rumo 57º31 29 até encontrar o marco 6, confrontando com a Avenida Aymana, Quadra 2, Rua 1, Quadra 1 e Avenida 2 do Paque D. Pedro II e a Praça 1 do Conjunto Habitacional Monsenhor Luis Fenandes de Abreu; deflete à direita e seque em linha quebrada numa distância de 152,13m até encontrar o marco 7; segue em linha reta numa distância de 52,92m no rumo 77 56 41 SE até encontrar o marco 8; confrontando até aqui com a Praça1, Rua Edson A. Oliveira, Quadra O, Rua José L. S. Ferreira, Qudar M e Rua Santos Futebol Clube do Conjunto Habitacional Monsenhor Luis Fernandes de Abreu; deflete à direitae segue em linha reta numa distância de 168,15m no rumo 08 25 25 SE confrantando com a Gleba 146 até encontrar o marco 0, ponto inicial desta descrição, perfazendo área total de 51.642,00m 2. A figura abaixo ilustra a poligonal que descreve o imóvel 6
A figura abaixo ilustra a poligonal sobreposta à imagem do Gogle Earth, delimitando o imóvel avalido 7
2.7. Melhoramentos Públicos A região onde se localiza o imóvel é dotada de energia elétrica, iluminação pública, e água encanada. O asfalto, guias e sarjetas se estendem pela Av. Arymana, e nas demais vias que se interrompem com o imóvel, o que facilita um eventual parcelamento ou loteamento. 2.8. Características do Terreno De formato irregular, possui relevo ondulado, com área total de 51.642,00m 2, conforme matrícula N. 157.239 do 3º CRI de Campinas. A topografia do terreno apresenta a parte mais elevada com frente para a Av. Arymana, com declive para a Av. Coaciara. Daí continua em declive até a divisa com o remanescente da Gleba 146 e Av. Cinco do Jardim São Cristovão. A parte baixa do terreno faz frente para a Av. Coaciara, esquina com a Rua Santos Futebol Clube. 8
3. AVALIAÇÃO 3.1. Normas Observadas A avaliação terá por base as recomendações e parâmetros de cálculo preconizados pelas seguintes normas, atualmente em vigor: * Norma Brasileira para Avaliações de Bens NBR14.653-1 * Norma Para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP 2005 2010. Os cálculos serão desenvolvidos para a data de outubro de 3.2. Metodologia Em função das características da gleba e diante das consultas efetuadas junto ao mercado imobiliário da região, para determinação do valor de venda concluímos pela aplicação do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, tratada no item 9.2 da Norma do IBAPE/SP sendo a homogeneização das características dos dados efetuada por meio do tratamento por fatores, descrita no item 10. Foram utilizados os elementos amostrais mais semelhantes possíveis ao avaliando, em todas suas características, cujas diferenças perante o mesmo, para mais, ou para menos, são levadas em conta. Os fatores foram aplicados ao valor original do elemento comparativo na forma de somatório. Efetuada a coleta dos dados, foram selecionados três elementos comparativos dentre os demais encontrados na pesquisa de mercado. Na homogeneização dos atributos intrínsecos adotou-se o critério do Eng. João Ruy Canteiro, com exceção da acessibilidade, para a qual se adotou o critério do Eng. O. T. Mendes Sobrinho. 9
3.3. Seleção Na seleção dos elementos, foi considerada importante a semelhança, no que diz respeito à situação, à destinação, à forma, ao grau de aproveitamento, às características físicas e à adequação ao meio, devidamente verificados, evitando-se, na medida permitida pela pesquisa, aqueles de homogeneização complexa. 3.4. Homogeneização Para a homogeneização dos elementos de pesquisa serão utilizados os fatores de ponderação propostos pelo Eng. º João Ruy Canteiro apresentado na obra Construções Terrenos: Subsídioa à Tecnica da Avaliação 3ª Edição, Ed. Pini São Paulo - 1980. 3.4.1. Fator Oferta Atribuiu-se, como no caso de lotes urbanos, um desconto de 10% para compensar a superestimativa de valor normalmente atribuída pelo vendedor. 3.4.2. Fator Topografia Para o fator topografia foi adotada a seguinte situação: Situação Paradigma: terreno ondulado Topografia Fatores Plano 1,10 Ondulado 1,00 Montanhoso 0,8 10
3.4.3. Fator Superfície Quanto à superfície, para a situação paradigma, foi considerada seca. Situação paradigma: seco Superfície Fator Seco 1,00 Brejoso ou Pantanoso 0,60 Alagadiço 0,70 Permanentemente alagado 0,50 De acordo com a tabela descrita acima, o fator adotado quanto à superfície foi 1,00. 3.4.4. Fator Aproveitamento De acordo com o zoneamento, para o fator aproveitamento foi utilizada a situação paradigma de aproveitamento industrial para indústria, predominante na região da gleba. Situação paradigma: aproveitamento loteamento Aproveitamento Fator Para loteamento 1,00 Para indústrias 0,90 Para culturas 0,80 De acordo com a tabela acima, o fator adotado para aproveitamento foi para loteamento, no valor de 1,00. 11
3.4.5. Fator Melhoramentos Os fatores melhoramentos que afetam a gleba são independentes entre si. O mesmo resultou em 1, 30, de acordo com a tabela descrita abaixo. Melhoramentos Fatores Luz 1,15 Força 1,10 Telefone 1,05 3.4.6. Fator Acessibilidade Para o fator acessibilidade, foi utilizado o Critério que consta na publicação: Avaliação dos Prédios Rústicos para Desapropriação por Utilidade Pública, de autoria do Eng Agr O. T. Mendes Sobrinho. Edição: Cesp Centrais Elétricas de São Paulo S.A Situação paradigma: muito boa VALOR DA TERRA SEGUNDO A SITUAÇÃO E VIABILIDADE DE CIRCULAÇÃO CARACTERÍSTICAS SITUAÇÃO TIPO DE ESTRADA IMPORT. DAS DISTÂNCIAS PRATIC. DURANTE O ANO ESCALA DE VALOR Ótima Asfaltada Limitada Permanente 100 Muito Boa Primeira classe Não Relativa Permanente 95 asfaltada Boa Não Significativa Permanente pavimentada 90 Desfavorável Estradas e Vias e Sem servidões de distâncias se condições 80 12
passagem equivalendo satisfatórias Má Fechos nas Distâncias e Problemas servidões classe se sérios na equivalendo estação chuvosa Péssima Fechos e Problemas interceptadas sérios -- por córregos mesmo na s/ pontes seca 75 70 Para o fator acessibilidade, foi considerada a situação paradigma ótima, uma vez que o imóvel é acessado por vias asfaltadas. Desta forma, o valor utilizado para este fator foi 100. 13
3.4.7. Fator de Porte O valor básico unitário das glebas varia, geralmente, com suas dimensões e, neste sentido tem influência ponderável o tempo de absorção dos lotes no mercado imobiliário; No presente caso verificou-se uma linha de tendência, mediante pesquisa de mercado realizada na região, com dez elementos de pesquisa, expressa pela seguinte fórmula: Onde y é o F porte x é a área do imóvel Referencia do Imóvel Fator de Porte Vu Area Fator AR 0023 15,00 116.000,00 53,21 AR 0038 18,00 81.110,00 57,97 AR 00107 80,00 90.000,00 56,58 AR 00291 107,00 56.000,00 62,89 AR 00296 35,00 251.142,85 42,95 AR 00206 40,00 500.000,00 33,79 CM 0010 35,00 150.000,00 49,79 CM 0020 50,00 60.000,00 61,97 AR 00311 40,00 350.000,00 38,53 AR 01041 86,00 173.000,00 47,90 Avaliado 51.642,00 63,97 14
3.4.8. Fator Transposição O valor básico unitário das glebas também varia com suas distâncias até o centro valorizante, geralmente o centro da cidade. Assim o valor unitário dos imóveis tende a diminuir em função do aumento da distância. No presente caso verificou-se uma linha de tendência, mediante a mesma pesquisa de mercado realizada na região, expressa pela seguinte fórmula: Onde y é o Fator transposição e x é a distância do imóvel ao centro do Município Referencia do Imóvel Fator Transposição Vu Distância Fator AR 0023 15,00 12,5 37,006 AR 0038 18,00 16,95 24,033 AR 00107 80,00 12,83 35,840 AR 00296 35,00 12 38,845 AR 00206 40,00 8,4 55,080 CM 0010 35,00 10,15 46,480 CM 0020 50,00 14 31,995 AR 00311 40,00 12,9 35,598 AR 01041 86,00 9,2 50,967 Avaliado 11,80 39,61 15
3.5. Especificação das Avaliações A especificação foi estabelecida segundo a Norma 1.3 do IBAPE SP/2005, sendo definidas quanto à fundamentação e precisão. com: Os requisitos para fundamentação devem estar de acordo a) Caracterização completa do imóvel avaliando quanto a todas as variáveis analisadas, com fotos que permitam identificá-las, bem como visão geral do entrono; b) Mínimo de 5 elementos amostrais efetivamente utilizados após a homogeneização; c) Identificação dos elementos comparativos com fotos (pelo menos frontal), com informações sobre as variáveis analisadas no modelo adotado e croqui de localização; d) O valor homogeneizado de cada elemento após a aplicação do conjunto de fatores não resulte aquém da metade, ou alem do dobro do valor de transação, ou após aplicação do fator oferta; e) Os fatores utilizados devem ser avaliados em relação a sua condição de homogeneização; f) As áreas do bem avaliando devem estar contidas nos intervalos característicos da tabela 1, de acordo com a Norma do IBAPE- SP/2005. Para a avaliação do imóvel em questão foram encontrados cinco elementos comparativos semelhantes, atendendo ao item 13.1.1, alínea b) da Norma do IBAPE, o que confere ao laudo o grau fundamentado. 16
Quanto ao grau de precisão, diante dos elementos de mercado colhidos e critérios adotados, a presente avaliação enquadrou-se no grau de precisão II, definido na Norma do IBAPE/SP 2005. 3.6. Valor Unitário do Terreno Para o cálculo do valor unitário da gleba em questão, foi utilizado o software de avaliação GEOAVALIAR, versão 1.1.9.5, comercializado pelo IBAPE/SP. Os elementos pesquisados no mercado, assim como os parâmetros de cálculos adotados para a homogeneização, em conformidade com as Normas do IBAPE encontram-se identificados nos anexos ao presente trabalho e conduziram ao seguinte valor unitário: Vu = R$ 35,29/m 2 17
4. VALOR TOTAL DO IMÓVEL O valor da imóvel em questão será dado pelo valor unitário multiplicado pela sua área, resultando: V imóvel = Vu x área = R$35,29/m 2 x 51.642,00m 2 V imóvel = R$1.822.388,79 5. CONCLUSÃO Diante do todo exposto e fundamentado na pesquisa imobiliária realizada na região, concluí-se que o valor do imóvel objeto da matrícula Nº 157.238 do 3º CRI de Campinas, denominado Gleba 146-A é em números redondos R$1.822.000,00 (Um milhão, oitocentos e vinte e dois mil reais) (válido para Outubro/2010) 18
6. ENCERRAMENTO Diante dos elementos de mercado colhidos e critérios adotados, a presente avaliação enquadra-se no grau de precisão II, definido na Norma do IBAPE/SP 2005. Nada mais havendo a esclarecer, encerramos o presente laudo, que é composto por 19 folhas, impressas no anverso e devidamente rubricadas pelo signatário, sendo esta assinada. Acompanham o presente laudo dois anexos: ANEXO I :Modelo de Estatística Descritiva ANEXO II : Elementos da Avaliação Campinas, 1 de outubro de 2010. Cláudio Maria Camuzzo Júnior Eng.º Mecânico e Civil CREA 0685012370 Membro Titular do IBAPE Perito Judicial 19
ANEXO I Modelo de Estatística Descritiva 1
ANEXO II Elementos da Avaliação 2