fls. 118 Nelson José Cahali - Arquiteto página 2 LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL junho de 2016 LOCAL: Rua Antonio José Vaz 177 apto 15, bloco D - MOGNO CONDOMÍNIO RESERVA DO BOSQUE São Paulo/SP, CEP 04191 190 I - CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES O presente laudo técnico tem como finalidade avaliar o apartamento objeto da Matrícula 209.618 do 14º Registro de Imóveis de São Paulo/SP, no 21 o Subdistrito - SAÚDE, juntada nos autos às fls. 79, imóvel sobre o qual os direitos resultantes de promessa de compra e venda (fls. 23-24) foram objeto de determinação de penhora às fls. 67 dos autos. Cumpre esclarecer que pelo registro R.03-209.618 da citada matrícula, realizado em 24.07.2013 (fls. 80/81\), a propriedade do imóvel foi transmitida ao requerido Paulo Rogério Lorenzetti e à sua esposa Carolini Zamaro Lorenzetti, os quais na mesma dada, em registro subsequente, deram o imóvel em alienação fiduciária para a Caixa Econômica Federal. A PENHORA DO PRESENTE LAUDO INCIDE SOBRE O APARTAMENTO E SUA RESPECTIVA VAGA DE GARAGEM, porquanto ambos se incluem em uma só matrícula (propriedade indivisível), portanto, a unidade e a vaga serão objeto de avaliação.
fls. 119 Nelson José Cahali - Arquiteto página 3 II - LOCALIZAÇÃO O imóvel objeto do presente laudo se constitui de um apartamento residencial, localizado na Rua Antonio José Vaz n.º 177, correspondente à unidade 15 do bloco D MOGNO, no Condomínio Reserva do Bosque, Vila Caraguata (Jardim Climax), São Paulo/SP, CEP 04191 190, e se encontra cadastrado pela Municipalidade sob o contribuinte n.º 157.207.0538-3 O edifício se insere na quadra formada pelas Ruas Antônio José Vaz, Miguel Firmino de Oliveira, Giocanni Carnovali e Carapiranga, conforme figura de localização apresentada a seguir: local do imóvel
fls. 120 Nelson José Cahali - Arquiteto página 4 O Condomínio está situado na Vila Caraguata, bairro adjacente ao Jardim Clímax, região na qual recentemente foram implantados vários empreendimentos do mesmo porte e padrão do imóvel avaliando, por ser considerada boa opção residencial na Zona Sul de São Paulo, em razão de sua infraestrutura urbana, que inclui escolas, universidades, hipermercados, bancos, padarias e feiras livres, além de praças e parques, e também pelas vias de acesso que a servem, próxima à Rodovia Anchieta e as avenidas Bandeirantes, Miguel Estéfano e Cursino. O bairro também se beneficia da proximidade com a área comercial localizada nas últimas quadras das ruas Silva Bueno, Greenfeld, Agostinho Gomes e Bom Pastor, região tradicionalmente chamada de Sacomã, e com a facilidade de acesso ao bairro do Ipiranga. Nas proximidades não existem hospitais ou serviços médicos da rede pública, mas existem serviços da rede privada. Em um raio de até 1Km do imóvel avaliando, destaca-se: CEU PARQUE BRISTOL Campus Anchieta da UNIP (Universidade Paulista) Empresa FESTO, líder mundial no fornecimento de tecnologia de automação e em treinamento industrial. Depósito da WHIRLPOOL eletrodomésticos, responsável pelas marcas Brastemp, Consul e KitchenAid, com produtos líderes de mercado. PARQUE DO ESTADO e JARDIM ZOOLÓGICO
fls. 121 Nelson José Cahali - Arquiteto página 5 As informações da figura abaixo foram obtidas no portal de dados GEOSAMPA http://geosampa.prefeitura.sp.gov.br/paginaspublicas/_sbc.aspx local do imóvel
fls. 122 Nelson José Cahali - Arquiteto página 6 III - DESCRIÇÃO GERAL DO IMÓVEL III 1: Condomínio Reserva do Bosque Trata-se de construção recente, concluída em 2012, realizada em estrutura tradicional de concreto armado, com fachada revestida por pintura texturizada, gradis de ferro, janelas e persianas de alumínio, pisos externos em pedra Miracema, e se encontra em excelente estado geral de conservação. A realizadora do empreendimento destaca a seguinte ficha técnica (http://www.eztec.com.br/imoveis/apartamento/reserva-do-bosque): Realização e Construção EZTEC Construção Honduras Incorporação Bonneville Incorporadora Ltda Projeto de arquitetura Manoel Correia de Almeida Projeto de decoração Marcia Brunello Projeto paisagístico Raquel Levy Estilo Neoclássico Nº de torres 5 Área privativa unidades de 58,16 m² e 68,70 m² Nº de dormitórios 2 ou 3 Nº de pavimentos 8 tipos + térreo Total de unidades 267 Nº de vagas 1 por unidade Terreno 9.947 m²
fls. 123 Nelson José Cahali - Arquiteto página 7 Segundo o material promocional de vendas, os seguintes equipamentos estão incorporados ao condomínio:
fls. 124 Nelson José Cahali - Arquiteto página 8 O cadastro imobiliário municipal do imóvel em tela contém os seguintes dados: contribuinte n.º 157.207.0538-3 Área incorporada (m²): 9.948 Área não incorporada (m²): 0 Testada (m): 58,38 Fração ideal: 0,0037 Área total (m²): 9.948 Área construída (m²): 121 Área ocupada pela construção (m²): 2.168 Ano da construção corrigido: 2012 Padrão da construção: 2-C Uso: residência Valores de m² de terreno: R$ 462,00 Valores de m² da construção: R$ 990,00 Valores para fins de cálculo do IPTU área incorporada: R$ 15.398,00 área não incorporada R$ 0,00 construção: R$ 117.395,00 Base de cálculo do IPTU: R$ 132.793,00 obs: valores utilizados no lançamento do Imposto Predial e Territorial Urbano do imóvel do exercício de 2015
fls. 125 Nelson José Cahali - Arquiteto página 9 III 2: Apartamento 15 (imóvel avaliando): Localizado no 1º andar, o apartamento é composto por sala de jantar, sala de estar, cozinha, área de serviço, terraço, três dormitórios (1 suíte) e dois banheiro, e corresponde ao apartamento tipo da abaixo. ATÉ A PRESENTE DATA NÃO SE LOGROU ADENTRAR NO IMÓVEL, portanto nada se pode comentar sobre o estado de conservação e materiais de acabamentos internos na unidade avaliada.
fls. 126 Nelson José Cahali - Arquiteto página 10 IV - Conforme registrado na respectiva matrícula 209.618 do 14º Registro de Imóveis da Capital/SP, o apartamento possui área privativa de 77,49m2, área comum de 43,23m2, perfazendo área total de 120,72m2, que correspondem ao coeficiente de proporcionalidade de 0,3714%, cabendo também direito de uso de uma vaga individual e indeterminada AVALIAÇÃO IV - 1: CÁLCULO DO VALOR DO APARTAMENTO De acordo com as classificações contidas no estudo EVV Edificações Valores de Venda, publicado pelo IBAPE Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, considerou-se presumidamente os acabamentos internos como similares à classificação: 1.3.3 Apartamento Padrão Médio, Conforme recente pesquisa de dados do mercado imobiliário para apartamentos localizados nas proximidades, foi realizado um cálculo de homogeneização de preços unitários dos imóveis de referência, apresentado adiante pelo ANEXO 1 deste Laudo. Para cada elemento pesquisado, foi feito um ajuste de valor unitário, utilizando os seguintes fatores: - Oferta: no qual foi decrescido o preço pedido em 10%, para os imóveis ofertados; - Padrão do Edifício: Comparando as características do imóvel avaliando, em relação aos pesquisados; e - Localização: obtido em função das características observadas em cada local pesquisado.
fls. 127 Nelson José Cahali - Arquiteto página 11 Aplicando-se os fatores de ajuste para cada elemento, os cálculos homogeneizatórios (planilhas no ANEXO I), levaram ao valor unitário de R$ 3.643,41/m². Este unitário multiplicado pela área privativa da unidade avaliada (incluindo a garagem) resulta em: VALOR DO IMÓVEL = valor unitário homogeneizado x área área privativa VALOR DO IMÓVEL = (R$ 3.643,41 x 77,49 m2) VALOR DO IMÓVEL = R$ 282.328,08 em números redondos: R$ 282.000,00 (duzentos e oitenta e dois mil reais) para junho de 2016 V - ENCERRAMENTO Encerra-se o presente Laudo, esclarecendo que os trabalhos foram realizados em junho de 2016. Caso seja determinado, este signatário promoverá atualização dos valores da pesquisas. Acompanham o trabalho, os seguintes anexos: ANEXO I Pesquisa imobiliária e cálculo de valores; São Paulo, 20 de junho de 2016 Arquiteto Nelson José Cahali CAU A14407-0