CONTRATO DE LOCAÇÃO
CARLOS EDUARDO DE ANDRADE MAIA Advogado, Palestrante e Professor Professor de Dir. Civil em cursos de pós graduação lato sensu Professor da ESA Escola Superior da Advocacia Núcleos Professor de Direito Civil da FACCAMP Coordenador do Curso de Especialização em Direito de Família e Sucessões do Complexo Andreucci
CARLOS EDUARDO DE ANDRADE MAIA Advogado, Palestrante e Professor Membro efetivo da Comissão de Direito de Família e Sucessões da OAB/SP Membro efetivo da Comissão do Jovem Advogado da OAB/SP Membro efetivo do IBDFAM Membro efetivo da Academia Brasileira de Direito Civil
CARLOS EDUARDO DE ANDRADE MAIA Advogado, Palestrante e Professor Advogado do CREMESP Especialista em Direito Civil pela FMU Doutorando em Ciências Jurídicas e Sociais pela Universidad del Museo Social Argentino (Buenos Aires) Autor de obras jurídicas
CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL NÃO RESIDENCIAL SHOPPING CENTER
O contrato de Locação RESIDENCIAL NÃO RESIDENCIAL SHOPPING CENTER
LOCAÇÃO RESIDENCIAL NOÇÕES GERAIS Partes Locador: o que transfere a posse do bem Locatário: o que recebe a posse direta Por regra é contrato: BILATERAL (ambos contraem obrigações) TEMPORÁRIO (sendo em certo caso real) ONEROSO (há sacrifício econômico/patrimonial recíproco)
LOCAÇÃO RESIDENCIAL NOÇÕES GERAIS Em razão de expressa previsão legal, a existência de mais de uma pessoa como locadora ou locatária pressupõe SOLIDARIEDADE Obs: é possível da dispensa da solidariedade Art. 2º Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende-se que são solidários se o contrário não se estipulou. Obs. Processualmente, a ação poderá ser proposta contra qualquer dos inquilinos, repercutindo os efeitos da sentença a todos. Trata-se, no nosso entender, de litisconsórcio facultativo.
LOCAÇÃO RESIDENCIAL PRAZOS Poderá ser firmada por prazo determinado, convolando-se e indeterminado em certos casos Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel: Importante O locador não poderá requerer a restituição da coisa na vigência do prazo determinado, salvo hipótese excepcional Art. 4 o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado O locatário poderá resilir o contrato vigente por prazo determinado a qualquer tempo, obviamente arcando com a cláusula penal Art. 4 o ( ) o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
PRAZOS LOCAÇÃO RESIDENCIAL Se o prazo for indeterminado, locatário poderá resilir o contrato a qualquer tempo por meio de notificação premonitória Art. 6 o O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.
LOCAÇÃO RESIDENCIAL CLÁUSULA PENAL O que é cláusula penal? Como calcular?
LOCAÇÃO RESIDENCIAL MORTE DAS PARTES Se o locador morrer, transfere-se a locação aos seus herdeiros. Art. 10. Morrendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros. Essa nota é importantíssima, porquanto afeta diretamente à legitimidade processual ativa ou passiva que imóvel; Se falecer o locatário Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub-rogados nos seus direitos e obrigações: I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes no II - nas locações com finalidade não residencial, 5e, se for o caso, seu sucessor no negócio.
LOCAÇÃO RESIDENCIAL FIM DA RELAÇÃO Com o término da sociedade conjugal: Art. 10. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel 1 o Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia. 2 o O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.
LOCAÇÃO RESIDENCIAL VALOR DOS ALUGUERES Livre pactuação Índice de correção livremente eleito Veda-se a cobrança de alugueres de modo antecipado: usa-se, depois se paga O valor da sublocação não poderá ultrapassar ao da locação Art. 21. O aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação; nas habitações coletivas multifamiliares, a soma dos aluguéis não poderá ser superior ao dobro do valor da locação A ação revisional poderá ser proposta para reajuste do valor ao mercado, desde que entre o pedido e a última fixação tenham passado 3 anos ou mais Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá - lo ao preço de mercado.
LOCAÇÃO RESIDENCIAL DIREITO DE PREFERÊNCIA Contrato verbal Contrato instrumentalizado em documento particular Contrato instrumentalizado em documento público Tanto por tanto Prazo para exercício do direito prelação 30 dias Os mais antigos aos mais novos e os mais idosos a estes também O condômino ao inquilino
LOCAÇÃO RESIDENCIAL DIREITO DE PREFERÊNCIA O inquilino ignorado terá quais direitos? Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel. Parágrafo único: A averbação far-se-á à vista de qualquer das vias do contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas. Em resumo Contrato escrito com 2 testemunhas Averbado na matrícula 30 dias antes da alienação Adjudicação do imóvel em 6 meses Pagamento do preço + custos da alienação
LOCAÇÃO RESIDENCIAL BENFEITORIAS Úteis Necessárias Voluptuárias Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. Comparativo com o Código Civil Art. 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.
GARANTIAS LOCAÇÃO RESIDENCIAL Caução Real ou fidejussória Em dinheiro limitação da 3 alugueres Seguro fiança Art. 41. O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário.
LOCAÇÃO RESIDENCIAL GARANTIAS Fiança É UNILATERAL (pois só o fiador assume obrigações: pagar a dívida) Impõe-se a forma ESCRITA 819, CC. (NULA será a garantia verbal 166, IV, CC) Essencialmente, é GRATUITO, podendo, porém, ser ONEROSO. Não admite interpretação extensiva, por ser contrato BENÉFICO (819, segunda parte, CC) Contrato ACESSÓRIO
LOCAÇÃO RESIDENCIAL GARANTIAS Fiança Cláusula de benefício de ordem Cuida-se de privilégio que milita em favor do fiador no sentido de que seus bens só poderão ser excutidos APÓS a constrição dos bens do devedor, caso não sejam estes suficientes. A responsabilidade do fiador, portanto, por regra, é SUBSIDIÁRIA, considerando o caráter acessório da fiança. Somente até a CONTESTAÇÃO (procedimento comum) ou até a nomeação de bens à penhora (794, CC) (execução) O fiador deverá indicar bens do devedor livres e situados no mesmo Município (em que tramita a ação), eximindo-se da responsabilidade
LOCAÇÃO RESIDENCIAL GARANTIAS Fiança Cláusula de benefício de ordem Não gozará o fiador do benefício (828, CC) Se o fiador renunciar expressamente ao privilégio Se assumiu o posto de pagador principal ou de devedor solidário Se o devedor principal cair em insolvência (pessoa natural) ou falir (p. jurídica)
LOCAÇÃO RESIDENCIAL GARANTIAS Fiança LIMITAÇÃO DA GARANTIA Se for prestada por prazo DETERMINADO: NÃO será admitida a DESVINCULAÇÃO antes do termo final Se a fiança tiver duração ILIMITADA poderá o fiador: Exonerar-se Quando lhe convier Responsabilizando-se por TODOS os efeitos da garantia pelo prazo de 60 (sessenta) DIAS CÓDIGO CIVIL Art. 40, X prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador Bastando, para tanto, simples NOTIFICAÇÃO (judicial ou extrajudicial)
LOCAÇÃO RESIDENCIAL GARANTIAS Fiança Responsabilidade até o fim do prazo determinado ou até a entrega das chaves? ANTIGO texto do artigo 39 da Lei 8.245/91 Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel. (não vige mais) ATUAL texto do artigo 39 da Lei 8.245/91 Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 12.112, 9/dez./2009)
LOCAÇÃO RESIDENCIAL PRAZOS CONTRATUAIS Contrato ESCRITO Prazo igual ou superior a 30 meses Findo o prazo, contrato EXTINTO. Significa que a ação para desocupação poderá ser proposta no dia seguinte! Se o inquilino se mantiver na posse por mais de trinta dias sem resistência do locador, renovação automática por prazo indeterminado A denúncia do contrato por parte do locador não precisará de motivação, devendo-se conceder o prazo de 30 dias para desocupação
LOCAÇÃO RESIDENCIAL PRAZOS CONTRATUAIS Contrato VERBAL ou prazo inferior a 30 meses Findo o prazo, contrato restará renovado automaticamente. A denúncia do contrato por parte do locador será sempre cheia, amparando-se no art. 9º ou 47 da Lei.
LOCAÇÃO RESIDENCIAL RITO E AÇÃO O rito será o comum (art. 59, LL) A ação para retomada será de DESPEJO. Despejo em caráter liminar... Desocupação em 15 dias Contrato SEM garantia Art. 59, IX a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. O inquilino poderá elidir a desocupação, pagando em 15 dias: Aluguéis e acessórios Cláusula penal, juros, custas e honorários de no mínimo 10 por cento, salvo previsão diversa no contrato. (Art. 62, II)
LOCAÇÃO RESIDENCIAL RITO E AÇÃO Cabe execução? Análise do art. 784, VIII, CPC.
LOCAÇÃO RESIDENCIAL RECURSO Apenas devolutivo, autorizando-se a execução provisória 58, V - os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo. Caberá execução provisória nos moldes do 475-O, CPC Poderá o inquilino pleitear a concessão do efeito suspensivo 995, parágrafo único, CPC: A eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso.
LOCAÇÃO RESIDENCIAL AÇÃO REVISIONAL Rito COMUM Indispensável a menção do NOVO VALOR Regra dos 80% (68, II, a e b ) Na contestação deverá haver contraproposta Poderá ser determinada perícia O importe fixado em sentença retroagirá à data da citação O saldo será cobrado sob a ótica do 523, CPC Qual o valor da causa?
LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL REGRAS IMPORTANTES
LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL AÇÃO RENOVATÓRIA (Art. 51) Contrato escrito e por prazo determinado Cinco anos de locação mínima (um contrato ou mais, desde que ininterruptos) Prazo mínimo e ininterrupto de 3 anos na mesma atividade empresarial
LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL AÇÃO RENOVATÓRIA (Art. 51) Prazo DECADENCIAL para ajuizamento PRAZO PARA AJUIZAMENTO ART. 51, 5º INÍCIO FIM 1 2 3 48 MESES 5 PRAZO DO CONTRATO 60 MESES 54 MESES
LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL PRAZOS CONTRATUAIS Contrato ESCRITO, prazo DETERMINADO Findo o prazo, contrato EXTINTO. Significa que a ação para desocupação poderá ser proposta no dia seguinte! (Art. 56) Se o inquilino se mantiver na posse por mais de trinta dias sem resistência do locador, renovação automática por prazo indeterminado A denúncia do contrato por parte do locador não precisará de motivação, devendo-se conceder o prazo de 30 dias para desocupação (Art. 57)
Shopping Center Especificidades desta locação
SHOPPING CENTER Shopping Cuida-se de locação não residencial ou, como muitos preferem, empresarial Possui características especiais Visualiza-se sistema dúplice de aluguel, ou mínimo percentual Valor fixo, mínimo Valor variável, incidente o percentual sobre a receita Será devido o MAIOR VALOR! Por isso há auditorias frequentes, inclusive na boca do caixa
SHOPPING CENTER Shopping Pagamento em dobro do locatício no mês de dezembro (13º) Há estabelecimentos que cobram 50% a mais em novembro também O inquilino não pode fazer promoções quando quiser, pois estará vinculado à Associação de Lojistas e submisso às datas impostas pelo empreendedor Cumprirá os horários impostos pelo empreendedor
SHOPPING CENTER Shopping Não poderá mudar de ramo Não poderá mudar a decoração da loja Comum cláusula de performance, a qual obriga o lojista a atingir metas sob pena de infração contratual. Geralmente, o aluguel performance é pago a partir do 6º mês de locação Comum a cláusula res sperata, afeta à obrigatoriedade de cessão de espaço pelo empreendedor ao lojista quando finalizada a construção
SHOPPING CENTER Shopping O empreendedor não poderá repassar ao lojista os gastos com: Art. 22, parágrafo único: a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; ( ) d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
SHOPPING CENTER Para refletir Caso o empreendimento não alcance as espectativas, poderá o inquilino lojista manejar ação para reparação de danos? No nosso entender, SIM, desde que prove que há nexo causal entre o fracasso do emprendimento e a conduta do empreendedor locador que, por exemplo, deixou de cumprir as estratégias de marketing e divulgação
SHOPPING CENTER Renovatória Obedece aos mesmos requisitos, com uma ressalva: O locador não poderá elidir a renovação com arrimo no argumento do uso próprio previsto no art. 52, II.
SHOPPING CENTER Plus Contrato built-to-suit Significa construído para servir Trata-se de locação por encomenda, em que o inquilino contrata a contrução, modificação, adequação de imóvel pertencente ao locador, devendo este erguer/adequar o empreendimento de acordo com a atividade que será exercida pelo futuro inquilino
Muito Obrigado! SUCESSO