JUSTIFICAÇÃO da PROPOSTA de ALTERAÇÃO DO INSTRUMENTO DE PROGRAMAÇÃO DA DELIMITAÇÃO DA ÁREA DE REABILITAÇÃO URBANA DO CENTRO HISTÓRICO DO PORTO 1. O Documento Estratégico do quarteirão de S. Domingos, aprovado pela Porto Vivo, Sociedade de Reabilitação Urbana da Baixa do Porto, SA em 16 de Dezembro de 2009, contemplava uma intervenção conjugada, implicando o emparcelamento na totalidade de três prédios urbanos (parcelas 09, 10 e 20) e ainda parte (logradouros) de outros quatro prédios urbanos (08, 22, 23 e 24), visando criar um parque de estacionamento (79 lugares) e reabilitar os edifícios abrangidos, para habitação (12 fogos), para comércio/serviços (1 unidade) e para um equipamento local. 2. No sentido de executar esta e outras intervenções no eixo Mouzinho/Flores, a Porto Vivo preparou uma proposta financeira no quadro do Contrato de Financiamento sob a forma de Abertura de Crédito 1 celebrado com o IHRU (Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana) em 3 de julho de 2009. Nessa proposta solicitou-se àquele Instituto, em 14 de julho de 2011, o desembolso de uma verba de 9,7 Milhões de euros, cabendo à operação em causa (designada Operação 1 ), um valor de 5.608.647, acrescido de 15% para imprevistos e assim totalizando uma verba de quase 6,450 Milhões de euros (vd. em anexo extrato do Programa de Reabilitação Urbana do Eixo Mouzinho/Flores_CH.2, Quarteirões: S. Domingos e Feitoria Inglesa, tabela 5). 3. A verba solicitada era imprescindível para executar a intervenção conjugada referida, e contemplava custos de expropriação/aquisição dos prédios ou parte dos prédios urbanos envolvidos e de indemnizações/realojamento temporário de arrendatários, custos de construção, bem como custos administrativos, jurídicos e de projeto (vd. anexo referido, 3.Síntese de Investimento, págs. 34-39). 4. Em resposta ao solicitado, em ofício de 20 de Julho de 2011, o IHRU manifestou a sua discordância quanto ao desembolso imediato dessa verba, com duas justificações: a. necessidade de analisar aquele projeto, com vista à verificação da sua elegibilidade para financiamento através do empréstimo em causa, e b. possibilidade de usar, nesta intervenção, uma verba ainda não utilizada e que estava destinada a uma outra operação. 5. Por duas ocasiões, em 24 de janeiro de 2012 e 28 de novembro do mesmo ano, o Sr. Presidente do Conselho de Administração da Porto Vivo reiterou o pedido, por ofício dirigido àquela entidade, nos quais se argumentava que, quanto ao ponto 2., a Porto Vivo estava impedida de o fazer pelos próprios termos contratuais do financiamento. E que, quanto ao ponto 1., o projeto em causa se enquadrava na cláusula 1ª do mesmo Contrato de Financiamento, cumpria os requisitos de elegibilidade, tendo assim justificação plena em termos contratuais, legais, operacionais e financeiros. Contudo, não há registo de resposta do IHRU ao pedido. 6. Ainda no mesmo ano, entre aquelas duas datas (Julho de 2012), foi concluído e aprovado o instrumento de programação da Delimitação da Área de Reabilitação Urbana do Centro Histórico do Porto, onde, no ponto 6.4.3.1. (pág. 93), se referia que uma maior extensão e um mais rápido desenvolvimento das intervenções da responsabilidade de privados - que constituem o cerne do processo da reabilitação urbana no Centro Histórico do Porto -, devem ser alcançados, entre outras, pela remoção de eventuais obstáculos na aplicação dos 1 Linha de Financiamento IHRU/BEI (Banco Europeu de Investimento)
documentos estratégicos das unidades de intervenção aprovados, como é o caso do emprego da figura do emparcelamento obrigatório em intervenções conjugadas de edifícios vizinhos ou, ainda, de disposições de afetação de usos que se revelaram desnecessários e de condicionamentos desproporcionados à dimensão de intervenções concretas. A profunda alteração da conjuntura económica que se reflete, em especial, no agravamento das condições de recurso a financiamento e crédito bancário, dificulta o investimento de maior escala e profundidade, quer na aquisição de prédios, quer na sua transformação. Em contraste, verifica-se a preferência por investimentos de menor risco, menor escala e orientados principalmente para a reforma dos espaços interiores e para a conservação das construções existentes. Assim, algumas orientações seguidas anteriormente nas unidades de intervenção com documentos estratégicos aprovados, ainda que justificáveis de um ponto de vista técnico, revelam-se de difícil aplicação nas atuais circunstâncias e podem obstar a um maior desenvolvimento do processo de reabilitação. 7. Face a esta apreciação da conjuntura económica e operativa, no mesmo documento já referido foi aprovado que as operações de reabilitação correspondentes aos emparcelamentos e/ou às intervenções conjugadas de prédios vizinhos, de carácter obrigatório, previstos nas unidades de intervenção com documentos estratégicos aprovados, passa[ssem]m a ser consideradas de execução facultativa pelos respetivos proprietários. (ponto 6.4.3.2., pág. 92), mas mantendo as obrigações gerais referidas mais adiante, no ponto 6.4.3.5. (pág. 93): os prédios abrangidos pelas alterações descritas anteriormente, deverão ser reabilitados de forma a que atinjam um nível de conservação igual ou superior a 3, a que corresponde um estado de conservação médio, bem como deverão dar cumprimento às restantes determinações específicas constantes dos documentos estratégicos em vigor. 8. Em face do processo que se havia encetado para obtenção de financiamento para a intervenção em causa, com recurso à Linha de Financiamento IHRU/BEI (Banco Europeu de Investimento), o documento de programação referido excecionou daquelas determinações o caso agora em apreço, mas limitando-o às parcelas 09 e 10 e a parte das parcelas 08, 23 e 24. 9. Contudo, face à inexistência de uma resposta conclusiva da parte do IHRU, a Porto Vivo, SRU viu-se impossibilitada de iniciar e levar a bom termo a operação em causa. 10. Importa referir que, em diversas circunstâncias, vários interessados na aquisição/aproveitamento das parcelas se têm dirigido aos nossos serviços para serem informados das restrições pendentes sobre as mesmas e para poderem tomar decisões de investimento. Contudo, mantendo-se as circunstâncias atuais, essas pretensões acabam por sair goradas. 11. Assim, não se justifica manter a operação em causa e deverá retificar-se o instrumento de programação da delimitação da ARU do Centro Histórico do Porto. Porto Vivo, SRU, em 2014-11-26 Anexo: extrato do PROGRAMA DE REABILITAÇÃO URBANA DO EIXO MOUZINHO/FLORES_CH.2, Quarteirões: S.DOMINGOS E FEITORIA INGLESA, Julho 2011 PM/
PROPOSTA ALTERAÇÃO DO INSTRUMENTO DE PROGRAMAÇÃO DA DELIMITAÇÃO DA ÁREA DE REABILITAÇÃO URBANA DO CENTRO HISTÓRICO DO PORTO 1. A Delimitação da Área de Reabilitação Urbana do Centro Histórico do Porto, em instrumento próprio, foi aprovada pela Assembleia Municipal do Porto, em 4 de junho de 2012, de acordo com o procedimento instituído pelo Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de outubro, e o ato de aprovação foi publicitado através do Aviso n.º 9562/2012, de 12 de julho, na 2.ª série do Diário da República, e divulgado na página eletrónica do município. 2. De acordo com o n.º 3 do art.º 20º, do referido Decreto-Lei, os instrumentos de programação da Delimitação de Área de Reabilitação Urbana, podem ser alterados a todo o tempo pela Assembleia Municipal, sob proposta da Câmara Municipal (n.º 4, Art.º 20º). 3. O instrumento de programação do documento referido em 1., manteve, em parte, uma disposição inscrita em anterior Documento Estratégico para a Unidade de Intervenção do Quarteirão de S. Domingos (Q_14012), prevendo uma intervenção conjugada na totalidade das parcelas 09 e 10, e sobre parte dos logradouros das parcelas 08, 23 e 24 (identificados em planta anexa). Esta disposição está inscrita no segundo parágrafo do ponto 6.4.3.2. (pág. 92) do documento de Delimitação, que abaixo se transcreve na sua totalidade e do qual se sublinha a parte que interessa: 6.4.3.2. Nestas circunstâncias, ponderando o interesse público do processo de reabilitação urbana e os interesses particulares em presença, as operações de reabilitação correspondentes aos emparcelamentos e/ou às intervenções conjugadas de prédios vizinhos, de carácter obrigatório, previstos nas unidades de intervenção com documentos estratégicos aprovados, passam a ser consideradas de execução facultativa pelos respectivos proprietários. Excluem-se de tal determinação, as parcelas 09 e 10 e parte das parcelas 08, 23 e 24 (logradouros) da intervenção conjugada C, prevista para o quarteirão de S. Domingos (Q_14012), e que são necessárias, face aos estudos já realizados, à construção de um aparcamento de viaturas automóveis, numa área não coberta por outros parques existentes, para atenuar o problema na parte média de Mouzinho da Silveira, área de grande pressão e fora da influência dos 2 parques já existentes, situados nos seus extremos (Infante e Cardosas).
4. Para a concretização da operação conjugada ali prevista, foram desenvolvidos estudos mais aprofundados sobre os custos de execução da operação e estudadas soluções de financiamento e parceria que permitissem viabilizar a sua execução Na sequência, foi apresentada uma proposta de financiamento da operação ao abrigo da linha de crédito contratualizada entre o Banco Europeu de Investimento (BEI) e o Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana que, contudo, não teve resposta. 5. Verifica-se por outro lado que com o agravamento da situação económica geral e de dificuldades de acesso a financiamento, esta operação enfrenta, no momento atual, riscos demasiado elevados face aos benefícios esperados da sua concretização, pelo que não há condições para a concretizar com recurso a uma parceria público-privada. 6. Nestas circunstâncias, a manutenção da operação prevista tem um impacto negativo no processo urbanístico de reabilitação do edificado da rua de Mouzinho da Silveira, impedindo os particulares afetados de poderem iniciar obras de recuperação nos respetivos prédios e desta forma acompanhando a intensa transformação em curso naquela importante artéria da cidade. 7. Em consequência, a manutenção do vínculo àquela operação poderá criar constrangimentos e atrasar a reabilitação dos edifícios das parcelas em causa, pelo que é aconselhável eliminar o 2º parágrafo referido, do instrumento próprio de Delimitação da Área de Reabilitação Urbana do Centro Histórico do Porto que instituía o caráter obrigatório da operação conjugada aí prevista. Em face do exposto, -nos termos e ao abrigo do n.º 3 do art.º 20º do Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de Outubro, na redação da Lei nº 32/2012, de 14 de agosto propõe-se a eliminação do 2º parágrafo do ponto 6.4.3.2. (página 92), atrás transcrito e sublinhado, do instrumento próprio de Delimitação da Área de Reabilitação Urbana do Centro Histórico do Porto. Anexo: planta Alteração do instrumento próprio de Delimitação da Área de Reabilitação Urbana do Centro Histórico do Porto
PROGRAMA DE REABILITAÇÃO URBANA DO EIXO MOUZINHO/FLORES_CH.2 Quarteirões: S.DOMINGOS E FEITORIA INGLESA (caracterização técnica e definição das obras a financiar, nos termos do nº3 da clausula segunda do Contrato de Financiamento) JULHO 2011 1
Índice I. ENQUADRAMENTO - A reabilitação urbana da Baixa e Centro Histórico do Porto.. 4 II. ENQUADRAMENTO - A AIP Sé-Vitória... 10 III. ENQUADRAMENTO O Eixo Mouzinho / Flores... 12 1. Delimitação da área de intervenção... 12 2. Caracterização... 13 3. Objectivos e vectores de intervenção... 18 4. Metodologia de actuação... 19 5. Programa de intervenção... 22 IV. O PROGRAMA DE REABILITAÇÃO... 23 1. O programa... 23 2. Modo de implementação do Programa... 26 V. O INVESTIMENTO DA PORTO VIVO, SRU... 29 1. Operação 1 / Quarteirão S. Domingos... 30 1.1. Enquadramento no Documento Estratégico... 30 1.2. Operacionalização... 31 2. Operação 2 / Quarteirão Feitoria Inglesa... 33 2.1. Enquadramento no Documento Estratégico... 33 2.2. Operacionalização... 34 3. Síntese do Investimento... 34 4. Calendarização... 38 5. Pedido de Financiamento... 38 VI. ANEXO I S. Domingos... 41 VII. ANEXO II Feitoria Inglesa... 50 2
IV. O INVESTIMENTO DA PORTO VIVO, SRU A Porto Vivo, SRU é a coordenadora do Programa de Acção para a Reabilitação do Eixo Mouzinho / Flores_ch.2. Para além do papel que assume como entidade gestora do projecto, a Porto Vivo, SRU tem ainda a responsabilidade de operacionalizar os Documentos Estratégicos aprovados, garantindo assim que os proprietários reabilitam os seus imóveis, assegurando o grande vector do Programa de Acção que é a reabilitação do edificado. Todo o programa de acção e investimento a realizar pela parceria local, fundamenta-se no investimento a realizar pelos proprietários que resultará na reabilitação do edificado. Assim, a actuação da Porto Vivo, SRU, de acordo com as suas competências legais, é crucial para todo o Programa de Acção. Do total de 14 quarteirões sobre os quais incide o Programa de Acção, a Porto Vivo, SRU identificou 2 quarteirões onde será necessária uma intervenção directa. Esta intervenção justifica-se pela incapacidade dos proprietários realizarem as obras necessárias, pondo assim em causa a reabilitação dos quarteirões. Para mais, com base na experiência já adquirida noutros quarteirões, acredita-se que uma intervenção forte nestes dois quarteirões potenciará e acelerará o processo de reabilitação nos outros quarteirões. Assim, a Porto Vivo, SRU gizou duas operações, para dois quarteirões, que pretende desenvolver recorrendo, por um lado, aos poderes legais que a actual legislação lhe confere e, por outro lado, recorrendo à linha de financiamento IHRU/BEI de que dispõe para fazer face às necessidades financeiras que as operações despoletarão. De seguida, descrevem-se as duas operações sobre as quais recai este pedido de financiamento: 29
1. OPERAÇÃO 1 / QUARTEIRÃO S. DOMINGOS Figura 9 Operação 1 / Quarteirão S. Domingos 1.1. ENQUADRAMENTO NO DOCUMENTO ESTRATÉGICO No Documento Estratégico aprovado para o Quarteirão (16 de Dezembro de 2009, Vol. I, pág. 30), pode-se ler: Propõe-se uma intervenção conjugada destinada a requalificar o interior do quarteirão e a dotá-lo de condições de segurança e salubridade, por demolição de construções secundárias espúrias, de uma oferta de espaços comerciais, de serviços e habitação, com estacionamento de suporte, e criação de um equipamento de apoio a residentes na parcela 020. Os logradouros, libertados das construções secundárias, serão tratados de molde a conferir ao interior do quarteirão um espaço de utilização comum, se possível ajardinado, e de apoio ao equipamento antes referido. 30
A intervenção nas parcelas 009 e 010 visa dar condições de habitabilidade a estes dois prédios e a destinar o subsolo das mesmas, juntamente com o subsolo dos logradouros das parcelas 008, 022, 023 e 024, para estacionamento, criando desta forma espaços comerciais ao nível do rés-do-chão e espaços para serviços e habitações, devidamente infra-estruturados. Uma intervenção conjugada dos edifícios 009 e 010 ganha dimensão através da criação de um acesso vertical único, rentabilizando e racionalizando estes acessos de modo a reduzir os gastos em obra, e possibilitando o aparecimento de uma oferta de novos fogos, dotados das condições funcionais, de segurança e de conforto exigidos actualmente. A intervenção conjugada permitirá sanear o actual amontoado de construções anexas que preenchem o centro do quarteirão, dar coerência ao espaço a libertar e criar condições de salubridade, segurança contra incêndios e arejamento dos prédios com frente para a Rua Mouzinho da Silveira. Permitirá ainda uma utilização comum do espaço de logradouro, nomeadamente pelo equipamento a criar na parcela 020. Analisada em pormenor a operação em questão, nomeadamente a ponderação entre o estado de conservação dos edifícios, sua ocupação e o seu contributo para a operacionalização/resultado final do conjunto a reabilitar, optou-se pela não inclusão do logradouro da parcela 22 na operação 1. Com efeito, esta parcela encontra-se reabilitada e a área a incluir na intervenção conjugada foi arrendada no período compreendido entre a aprovação do Documento Estratégico e a montagem da operacionalização da intervenção. Ponderando os encargos e os benefícios, concluiu-se que seria economicamente mais vantajosa a sua exclusão do conjunto. 1.2. OPERACIONALIZAÇÃO Dada a complexidade desta operação, a Porto Vivo, SRU propõe-se expropriar as parcelas envolvidas quer por razões estratégicas, quer pelo facto de os respectivos proprietários não estarem disponíveis para cumprir o disposto no 31
Documento Estratégico aprovado, nomeadamente a reabilitação das parcelas integradas numa operação conjunta. Com a expropriação das parcelas envolvidas, a Porto Vivo, SRU tem como objectivo reabilitar os edifícios de acordo com o DE, criando: - um parque de estacionamento automático com cerca de 79 lugares, abrangendo quase todas as parcelas. O parque de estacionamento será propriedade da Porto Vivo. SRU, mas será explorado por uma entidade parceira com know-how na área; - um equipamento de apoio à terceira idade e/ou infância na parcela 020, com a área de 1143m2; a Porto Vivo, SRU pretende arrendar o espaço para um equipamento; - um espaço comercial, com a área de 65m2 na parcela 009; - cerca de doze fogos nas parcelas 009 e 010, com a área bruta de construção total de 1168m2, que serão propriedade da Porto Vivo, SRU e serão destinados para arrendamento, nas condições do contrato de financiamento, possibilitando assim o realojamento das famílias que residiam no quarteirão, e a localização de de novas famílias. O número de fogos poderá variar em função da solução a adoptar em projecto; - no conjunto criar-se-ão ainda dois espaços de logradouro, com a área total de 381m2. 32
V. ANEXO I S. Domingos 41
42
43
44
45
46
47
48
49