CPC 28 (IAS 40) Pós-Teste 1
1. Identifique, nas situações abaixo, se os imóveis deveriam ser classificados como propriedades para investimento: a. Terrenos mantidos para valorização de capital a longo prazo e não para venda a curto prazo no curso ordinário dos negócios. b. Propriedade destinada à venda no decurso ordinário das atividades ou em vias de construção ou desenvolvimento para tal venda. Ver CPC 16 - Estoques c. Propriedade em construção ou desenvolvimento por conta de terceiros. Ver CPC 17 Contratos de Construção 2
d. Terrenos mantidos para futuro uso correntemente indeterminado (se a entidade não tiver estabelecido que usará o terreno como propriedade ocupada pelo proprietário ou para venda a curto prazo no curso ordinário do negócio). e. Edifício que seja propriedade da entidade (ou mantido pela entidade em arrendamento financeiro) e que seja arrendado sob um ou mais arrendamentos operacionais. f. Propriedade ocupada pelo proprietário ou mantida para uso futuro como propriedade ocupada pelo proprietário. Ver CPC 27 Ativo Imobilizado 3
g. Edifício que esteja desocupado, mas mantido para ser arrendado sob um ou mais arrendamentos operacionais. h. Propriedade que esteja sendo construída ou desenvolvida para futura utilização como propriedade para investimento. i. Propriedade que é arrendada a outra entidade sob arrendamento financeiro. 4
2. A empresa A alugou um imóvel comercial para a empresa B na cidade de Porto Alegre. O prazo do contrato de aluguel é 48 meses e o valor mensal do aluguel é R$10.000. Esse contrato de aluguel foi considerado como um arrendamento operacional, de acordo com o CPC 06 Operações de Arrendamento Mercantil. a. O imóvel estaria contabilizado como ativo na ( ) empresa A ou ( ) empresa B? b. Esse imóvel seria avaliado de acordo com o CPC 28 Propriedade para Investimento? 5
3. A empresa C alugou um imóvel comercial para a empresa D na cidade de Campina Grande. O prazo do contrato de aluguel é 20 anos e o valor mensal do aluguel é R$25.000. Esse contrato de aluguel foi considerado como arrendamento financeiro, de acordo com o CPC 06 Operações de Arrendamento Mercantil. O imóvel é utilizado pelas áreas administrativas da empresa D. a. O imóvel estaria contabilizado como ativo na ( ) empresa C ou ( ) empresa D? b. Esse imóvel seria avaliado de acordo com o CPC 28 Propriedade para Investimento? Ver CPC 06 Operações de Arrendamento Mercantil e CPC 27 Ativo Imobilizado 6
4. Uma instituição financeira concede empréstimos a pessoas físicas e jurídicas para financiar a aquisição de imóveis. Os termos desses empréstimos exigem que os imóveis sejam penhorados como garantia dos recursos emprestados pela instituição financeira. Caso o devedor não cumpra as condições do contrato de empréstimo, a garantia é acionada juridicamente, e o imóvel passa para propriedade da instituição financeira, como liquidação do empréstimo a receber. De acordo com o CPC 38.37 Instrumentos Financeiros, a instituição financeira reconhece o imóvel como seu ativo inicialmente medido pelo valor justo. De acordo com os regulamentos locais, a instituição financeira é obrigada a vender o imóvel dentro do prazo de dois anos. a. A instituição financeira deve classificar o imóvel como: Depende da intenção ( ) uma propriedade para investimento CPC 28 ou como ( ) estoque CPC 16? b. Como a instituição financeira deve contabilizar os aluguéis recebidos durante o período em que ela detém o imóvel? ( ) receita de aluguel ( ) amortização do empréstimo Manter para obter renda ou valorização CPC 28 Destinado a venda CPC 16 7
5. A empresa E decidiu comprar um terreno na zona oeste da cidade de Fortaleza. Essa decisão está baseada em análise de projeto de longo prazo da cidade de Fortaleza elaborado pela Prefeitura. Esse projeto indica que a cidade de Fortaleza irá crescer para zona oeste num prazo de cinco anos e que a Prefeitura pretende asfaltar as ruas, construir praças e avenidas, bem como estender a linha de metrô. Os terrenos da zona oeste atualmente estão com os preços muito baratos, mas a expectativa é que haja uma valorização no mínimo de 400%. A empresa E pretende vender esse terreno logo que a valorização atinja o citado patamar. Nesse caso, a empresa E pode classificar esse terreno como Propriedade para Investimento CPC 28? Mantido para valorização CPC 28 8
6. A empresa F tem um grande terreno localizado em uma área entre zona industrial e zona residencial de classe média da cidade de Florianópolis. A atual administração da empresa F ainda não decidiu o destino desse terreno. A empresa F está crescendo em torno de 20% ao ano e provavelmente nesse terreno poderia ser construída a nova sede da administração da empresa. Por outro lado, os terrenos nessa área têm se valorizado muito, em função de grande demanda por imóveis residenciais e caso a empresa F vendesse esse terreno, teria um lucro considerável. Nesse caso, a empresa F pode classificar esse terreno como Propriedade para Investimento CPC 28? Mantido para futuro uso indeterminado CPC 28 9
7. A empresa G atua no ramo de mineração. A empresa G explora uma mina de ferro no centro do estado de Amazonas. A empresa G construiu uma vila de casas próxima à mina para abrigar seus funcionários. Os funcionários pagam aluguéis mensais à empresa correspondentes à 0,5% do valor de mercado da casa. Nesse caso, a empresa G pode classificar essa vila de casas como Propriedade para Investimento CPC 28? Ativo Imobilizado. CPC 28.9 Não são propriedades para investimento (...) propriedade ocupada por empregados (paguem ou não aluguéis a taxas de mercado. 10
8. O proprietário de um prédio de escritórios presta serviços de limpeza para os arrendatários dos escritórios e esses serviços são insignificantes no contexto do contrato geral de aluguel. Esses serviços impedem que o edifício de escritórios seja classificado e contabilizado como uma propriedade para investimento? CPC 28.11 se a entidade proporciona serviços de apoio (...), a propriedade é contabilizada como propriedade para investimento, desde que os serviços sejam uma parte insignificante do acordo. 11
9. Algumas entidades alugam escritórios totalmente mobiliados, incluindo toda uma gama de serviços (secretárias, limpeza, manutenção, segurança, sistema de informática, etc). Neste caso, esses imóveis seriam classificados como propriedade para investimento? Tais acordos são de natureza de prestação de serviços, em vez de propriedade para investimento, e o imóvel seria classificado e contabilizado de acordo com o CPC 27 Ativo Imobilizado. 12
10. Um operador de hotéis possui um número significativo de edifícios. O operador de hotéis procura maximizar a receita com a venda de ocupação de quartos. É aceitável para o operador do hotel classificar estes edifícios como propriedades para investimento? A propriedade é para ser utilizada pelo operador do hotel no curso normal dos negócios e, portanto, não é propriedade para investimento. O CPC 28.12 Propriedade para investimento cita a prestação direta de serviços aos hóspedes do hotel como serviços que geralmente são considerados significativos. 13
11. A empresa L adquiriu um edifício por R$45 milhões em abril de 20x3 como propriedade para investimento. Em junho de 20x3, a empresa L renovou totalmente o edifício por um custo de R$6 milhões para trazê-lo para a condição exigida pelo mercado de arrendamento. É apropriado a empresa L incluir os gastos com renovação como parte do custo inicial da propriedade para investimento? Quando compra um edifício, a empresa L deveria reconhecer o preço de compra como o custo inicial do imóvel, de acordo com o CPC 28. Os custos de renovação são necessários para trazer a propriedade para uma condição apropriada para o arrendamento e, por isso, esses custos também devem ser incluídos no custo inicial do edifício. 14
12. A empresa M possui um edifício de escritórios que arrenda à empresa N. A locação é classificada como um arrendamento operacional, de acordo com o CPC 06 Operações de Arrendamento Mercantil. A empresa M gostaria de converter o edifício de escritórios em um bloco de apartamentos, acreditando que isso vai atrair renda significativamente maior. Antes, porém, a empresa M deve rescindir o contrato de arrendamento operacional com a empresa N. A empresa M aplica o modelo de custo como sua política contábil para a medição de suas propriedades de investimento, após o reconhecimento inicial. A empresa M deve capitalizar os custos de rescisão do arrendamento operacional, como parte do custo de conversão do edifício de escritórios em um bloco de apartamentos? Propriedade para investimento contabilizada usando modelo de custo deve ser registrada após o reconhecimento inicial de acordo com os requisitos estabelecidos no CPC 27 Ativo Imobilizado. (CPC 27.16 b) Custo inclui quaisquer custos diretamente atribuíveis para colocar o ativo em condições necessárias para funcionar da forma pretendida pela administração. A empresa deve considerar se há indicador para o teste de impairment, para que o edifício não seja reconhecido por um valor contábil maior que o seu valor recuperável, como resultado da capitalização do custo de rescisão do contrato. 15
13. Um elevador foi substituído em 20x3 (a um custo de R$45.000), em um prédio de escritórios que está sendo contabilizado como uma propriedade para investimento e medido usando o modelo do valor justo. O valor contábil líquido do elevador substituído, no momento da substituição, era de R$10.000 e foi incluído no valor justo da propriedade para investimento de R$500.000. O valor justo do elevador substituído não pode ser determinado de forma confiável, enquanto que o valor justo da propriedade para investimento no final do exercício de 20x3 era R$550.000. Qual é o tratamento contábil apropriado para a substituição? Valor justo do prédio no início do ano 500.000 Capitalização do novo elevador 45.000 Baixa do elevador substituído (valor contábil líquido) Aumento do valor justo (ganho reconhecido no resultado) (10.000) 15.000 Valor justo do prédio no fim do ano 550.000
14. A empresa R tem um imóvel registrado em sua escrituração mercantil pelo valor contábil de R$8.000 e com um valor justo de R$14.000. A empresa H troca seu imóvel por outro imóvel (classificado como propriedade para investimento), que tem um valor justo de R$18.000, e paga um adicional de R$4.000 em dinheiro. Como seria a contabilização dessa permuta? Imóvel recebido avaliado a valor justo 18.000 Imóvel dado em troca pelo valor contábil (8.000) Valor pago (4.000) Ganho 6.000 Débito Crédito Propriedade para investimento (imóvel recebido em troca) 18.000 Ativo Imobilizado (imóvel dado em troca) 8.000 Caixa ou Bancos 4.000 Ganho na troca de ativos (DRE) 6.000
15. A empresa P tem um imóvel classificado como propriedade para investimento e avaliado pelo modelo do valor justo. O valor justo do imóvel em 31/12/20x3 era R$15.000 e o seu valor contábil antes da avaliação a valor justo era R$14.800. Como seria a contabilização desse evento? Débito Propriedade para investimento (ativo não circulante) 200 Crédito Ganho com ajuste a valor justo de propriedade para investimento (DRE) 200
16. A empresa Q tem um imóvel classificado como propriedade para investimento e avaliado pelo modelo do valor justo. O valor justo do imóvel em 31/12/20x3 era R$15.000 e o seu valor contábil antes da avaliação a valor justo era R$15.300. Como seria a contabilização desse evento? Perda com ajuste a valor justo de propriedade para investimento (DRE) Débito 300 Crédito Propriedade para investimento (ativo não circulante) 300
17. A empresa S comprou a vista um imóvel em 02/01/20x3, pelo valor de R$150.000, sendo R$50.000 atribuídos ao terreno e R$100.000 atribuídos às edificações. A empresa S adota a depreciação pelo método linear, o valor residual das edificações foi estimado em zero e a vida útil das edificações foi projetada para 20 anos. Esse imóvel foi classificado como propriedade para investimento. Como seria a contabilização desses eventos? Custo das edificações 100.000 Estimativa de vida útil 20 anos Valor anual da depreciação 5.000 Débito Propriedade para investimento terreno (ANC) 50.000 Propriedade para investimento edificações (ANC) 100.000 Crédito Caixa ou Bancos 150.000 Despesa de depreciação (DRE) 5.000 Depreciação acumulada (propriedade para investimento) 5.000
18. A administração da entidade X vendeu a vista um imóvel por R$500, classificado como propriedade para investimento. Na data da venda, o valor contábil do imóvel a valor justo era R$400. Como seria a contabilização desse evento? Débito Crédito Caixa ou Bancos 500 Propriedade para investimento 400 Ganho na venda de propriedade para investimento (DRE) 100
19. A administração da entidade Y vendeu a vista um imóvel por R$500, classificado como propriedade para investimento. Na data da venda, o valor contábil do imóvel a valor justo era R$520. Como seria a contabilização desse evento? Débito Crédito Caixa ou Bancos 500 Propriedade para investimento 520 Perda na venda de propriedade para investimento (DRE) 20
20. A administração da entidade Z vendeu a vista um imóvel por R$500, classificado como propriedade para investimento. Na data da venda, o valor contábil do terreno do imóvel era R$100, o valor contábil das edificações do imóvel era R$470 e a depreciação acumulada das edificações era R$170. Como seria a contabilização desse evento? Débito Crédito Caixa ou Bancos 500 Propriedade para investimento - terreno 100 Propriedade para investimento - edificações 470 Depreciação acumulada edificações 170 Ganho na venda de propriedade para investimento 100
21. A entidade Z vendeu a vista um imóvel por R$500, classificado como propriedade para investimento. Na data da venda, o valor contábil do terreno do imóvel era R$220, o valor contábil das edificações do imóvel era R$470 e a depreciação acumulada das edificações era R$170. Como seria a contabilização desse evento? Débito Crédito Caixa ou Bancos 500 Propriedade para investimento - terreno 220 Propriedade para investimento - edificações 470 Depreciação acumulada edificações 170 Perda na venda de propriedade para investimento 20