Formação presencial SEG1716 José Alberto Pinheiro Pinto Cristina Pinto Abril de 2016
Aspetos legais e regulamentação das atividades ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 2
Aspetos legais e regulamentação das atividades Compra e venda de imóveis Artigos 874.º a 939.º do Código Civil Arrendamento Artigos 1022.º a 1113.º do Código Civil; NRAU - Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, com a redação dada pela Lei n.º 79/2014, de 19 de dezembro; Novo Regime da Renda Condicionada Lei n.º 80/2014, de 19 de dezembro; ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 3
Aspetos legais e regulamentação das atividades Arrendamento (cont.) Novo Regime da Renda Apoiada Lei n.º 91/2014, de 19 de dezembro; Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados - Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de agosto, com a redação dada pela Lei n.º 79/2014 de 19 de dezembro; Rendimento anual bruto corrigido e regime do subsídio de renda Decreto-Lei n.º 156/2015, de 10 de agosto, e Portaria n.º 226/2013, de 12 de julho; ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 4
Aspetos legais e regulamentação das atividades Arrendamento (cont.) Definição dos elementos mínimos para a celebração de contrato de arrendamento Decreto-Lei n.º 160/2006, de 8 de agosto com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 266-C/2012, de 31 de dezembro; Procedimento Especial de Despejo Portaria n.º 9/2013, de 10 de janeiro. ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 5
Aspetos legais e regulamentação das atividades Alojamento local Decreto-Lei n.º 39/2008, de 7 de março; Portaria n.º 517/2008, de 25 de junho, entretanto alterada pela Portaria n.º 138/2012, de 14 de maio; Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, o qual estabelece o regime jurídico da exploração dos estabelecimentos de alojamento local. Este diploma foi alterado pelo Decreto-Lei n.º 63/2015, de 23 de abril. ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 6
Aspetos legais e regulamentação das atividades Alojamento local (cont.) Os estabelecimentos de alojamento local podem ser definidos como aqueles que prestam serviços de alojamento temporário a turistas, mediante remuneração, desde que reúnem os requisitos previstos no Decreto-Lei n.º 128/2014. Nos termos do n.º 1 do artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 128/2014: Para todos os efeitos, a exploração de estabelecimento de alojamento local corresponde ao exercício, por pessoa singular ou coletiva, da atividade de prestação de serviços de alojamento. ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 7
Aspetos legais e regulamentação das atividades Alojamento local (cont.) Estatui o n.º 2 do mesmo artigo que: Presume-se existir exploração e intermediação de estabelecimento de alojamento local quando um imóvel ou fração deste: a) Seja publicitado, disponibilizado ou objeto de intermediação, por qualquer forma, entidade ou meio, nomeadamente em agências de viagens e turismo ou sites da Internet, como alojamento para turistas ou como alojamento temporário; ou b) Estando mobilado e equipado, neste sejam oferecidos ao público em geral, além de dormida, serviços complementares ao alojamento, nomeadamente limpeza ou receção, por períodos inferiores a 30 dias. ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 8
Aspetos legais e regulamentação das atividades Alojamento local (cont.) A presunção apresentada pode ser ilidida nos termos gerais de direito, designadamente mediante apresentação de contrato de arrendamento urbano devidamente registado nos serviços de finanças (cf. n.º 3 do referido artigo). ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 9
Enquadramento em sede de IVA ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 10
Enquadramento em sede de IVA Venda de imóveis Transmissão onerosa sujeita a IVA Estão isentas de IVA: Artigo 9.º/30: As operações sujeitas a imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis Trata-se de uma isenção simples ou incompleta ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 11
Enquadramento em sede de IVA Venda de imóveis Renúncia à isenção Nos termos do n.º 5 do artigo 12.º do Código do IVA: Os sujeitos passivos que efetuem a transmissão do direito de propriedade de prédios urbanos, frações autónomas destes ou terrenos para construção a favor de outros sujeitos passivos, que os utilizem, total ou predominantemente, em atividades que conferem direito à dedução, podem renunciar à isenção prevista no n.º 30) do artigo 9.º. ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 12
Enquadramento em sede de IVA Venda de imóveis Decreto-Lei n.º 21/2007, de 29 de janeiro (ANEXO N.º 1): aprovou o Regime da renúncia à isenção do IVA nas operações relativas a bens imóveis. ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 13
Enquadramento em sede de IVA Venda de imóveis Regime da Renúncia Condições objetivas A renúncia à isenção é admitida quando se mostrem satisfeitas as seguintes condições (cf. artigo 2.º do Regime da renúncia): O imóvel se trate de um prédio urbano ou de uma fração autónoma deste ou ainda, no caso de transmissão, de um terreno para construção; O imóvel esteja inscrito na matriz em nome do seu proprietário, ou tenha sido pedida a respetiva inscrição, e não se destine a habitação; ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 14
Enquadramento em sede de IVA Venda de imóveis Regime da Renúncia Condições objetivas A renúncia à isenção é admitida quando se mostrem satisfeitas as seguintes condições (cf. artigo 2.º do Regime da renúncia): O contrato tenha por objeto a transmissão do direito de propriedade do imóvel ou a sua locação e diga respeito à totalidade do bem imóvel; O imóvel seja afeto a atividades que confiram direito à dedução do IVA suportado nas aquisições; No caso de locação, o valor da renda anual seja igual ou superior a 25 avos do valor de aquisição ou construção do imóvel. ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 15
Enquadramento em sede de IVA Venda de imóveis Regime da Renúncia Condições objetivas Não é permitida a renúncia: em casos de transmissão que não seja a transmissão do direito de propriedade total (v.g. transmissão do mero direito de superfície ou de outras figuras parcelares); na transmissão ou locação de prédios inscritos na matriz (ou cuja inscrição tenha sido pedida) como prédios destinados à habitação, ainda que destinados a uma afetação diferente da habitação. ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 16
Enquadramento em sede de IVA Venda de imóveis Regime da Renúncia Condições subjetivas A renúncia à isenção é permitida quando o transmitente e o adquirente do bem imóvel ou, no caso de locação, quando o locador e o locatário sejam sujeitos passivos de IVA, que preencham as seguintes condições: Pratiquem operações que confiram direito à dedução ou, no caso de sujeitos passivos que exerçam simultaneamente operações que conferem direito à dedução e operações que não conferem esse direito, quando o conjunto das operações que conferem direito à dedução seja superior a 80% do total do volume de negócios. ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 17
Enquadramento em sede de IVA Venda de imóveis Regime da Renúncia Condições subjetivas A renúncia à isenção é permitida quando o transmitente e o adquirente do bem imóvel ou, no caso de locação, quando o locador e o locatário sejam sujeitos passivos de IVA, que preencham as seguintes condições: Saliente-se que podem renunciar à isenção, ainda que o conjunto das operações que confere direito à dedução não seja superior a 80%, os sujeitos passivos cuja atividade tenha por objeto, com caráter de habitualidade, a construção, reconstrução ou aquisição de imóveis para venda ou para locação ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 18
Enquadramento em sede de IVA Venda de imóveis Regime da Renúncia Condições subjetivas A renúncia à isenção é permitida quando o transmitente e o adquirente do bem imóvel ou, no caso de locação, quando o locador e o locatário sejam sujeitos passivos de IVA, que preencham as seguintes condições: Não estejam abrangidos pelo regime especial dos pequenos retalhistas constante dos artigos 60.º e seguintes do Código do IVA; Disponham de contabilidade organizada nos termos dos Códigos do IRS ou do IRC. ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 19
Enquadramento em sede de IVA Venda de imóveis Regime da Renúncia Condições subjetivas Caso os imóveis sejam detidos em regime de compropriedade, a renúncia à isenção só é admitida quando as condições referidas se verifiquem relativamente a todos os comproprietários e o direito de renúncia à isenção seja exercido por todos eles. ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 20
Enquadramento em sede de IVA Venda de imóveis Regime da Renúncia Condições formais Como renunciar? Efetuar pedido à AT pelo Portal das Finanças Elementos a incluir no pedido: Dados do alienante e adquirente A identificação do imóvel; Se se trata de uma operação de transmissão do direito de propriedade do imóvel ou de uma operação de locação ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 21
Enquadramento em sede de IVA Venda de imóveis Regime da Renúncia Condições formais Elementos a incluir no pedido: (cont.) A atividade a exercer no imóvel (CAE ou código no âmbito do CIRS); O valor da venda do imóvel ou o valor mensal da renda; A declaração de que se encontram reunidas todas as condições para a renúncia à isenção, previstas no Código do IVA e no regime da renúncia. ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 22
Enquadramento em sede de IVA Venda de imóveis Regime da Renúncia Condições formais A AT deve, por via eletrónica, dar conhecimento do mesmo ao sujeito passivo adquirente ou locatário do imóvel, para efeitos de confirmação por este, pela mesma via, dos elementos que lhe dizem respeito. O certificado para efeitos de renúncia é emitido no prazo de 10 dias a contar da data da confirmação do sujeito passivo adquirente ou locatário do imóvel. ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 23
Enquadramento em sede de IVA Venda de imóveis Regime da Renúncia Condições formais O certificado emitido é válido por 6 meses e tem exclusivamente por efeito titular que os sujeitos passivos intervenientes na operação manifestaram à AT a intenção de renunciar à isenção do IVA nessa operação e que declararam estar reunidas as condições legalmente previstas para que a renúncia se efetivasse. ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 24
Enquadramento em sede de IVA Venda de imóveis Regime da Renúncia Momento em que se efetiva a renúncia A renúncia à isenção só produz efeitos no momento em que for celebrado o contrato de compra e venda ou de locação do imóvel, não produzindo efeitos se não estiverem reunidas as condições prescritas na lei. ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 25
Enquadramento em sede de IVA Venda de imóveis Regime da Renúncia Obrigações Cabe ao adquirente proceder à liquidação do imposto devido por essas operações, inscrevendo, em termos de declaração periódica, o valor tributável no campo 3 e o imposto liquidado no campo 4 do quadro 06. Adicionalmente, deve ser preenchido o campo 100 do quadro 06-A. Por sua vez, o transmitente deve indicar na declaração periódica o valor da transmissão no campo 8 do quadro 06. ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 26
Enquadramento em sede de IVA Venda de imóveis Regime da Renúncia Obrigações: faturação (Ofício n.º 30 099) As faturas ou documentos equivalentes emitidos pelos transmitentes ou locadores devem conter todos os elementos referidos no artigo 35º do Código do IVA, bem como, no caso da transmissão de imóveis, a expressão IVA devido pelo adquirente [agora, IVA Autoliquidação] uma vez que neste caso cabe ao adquirente a obrigação de liquidação do imposto. ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 27
Enquadramento em sede de IVA Venda de imóveis Regime da Renúncia Obrigações: faturação (Ofício n.º 30 099) Todavia, se o documento que titula a transmissão é a escritura e por que ela deve conter, para além da expressão IVA devido pelo adquirente [agora, IVA Autoliquidação] todos os requisitos previstos do n.º 5 do artigo 35.º do CIVA, à exceção da numeração, a mesma substitui a fatura exigida nos termos da alínea b) do nº 1 do artigo 28º do CIVA. ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 28
Enquadramento em sede de IVA Venda de imóveis Regime da Renúncia Valor tributável Vide n.º 1 do artigo 16.º do Código do IVA Caso particular de relações especiais Considera-se que o valor normal da transmissão do imóvel não pode ser inferior ao VPT ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 29
Enquadramento em sede de IVA Venda de imóveis Regime da Renúncia Exercício do direito à dedução Os sujeitos passivos intervenientes em operações em que tenha ocorrido a renúncia à isenção têm direito à dedução do imposto suportado para a realização das operações relativas a cada bem imóvel, segundo as regras definidas nos artigos 19.º a 25.º do Código do IVA (cf. artigo 8.º do Regime da renúncia), sendo obrigatório que a dedução do imposto relativo a cada imóvel, ou fração, seja efetuada pelo método da afetação real. ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 30
Enquadramento em sede de IVA Venda de imóveis Regime da Renúncia Exercício do direito à dedução Os transmitentes ou locadores podem deduzir o IVA relativo ao imóvel na declaração do período de imposto ou de período posterior àquele em que tem lugar a renúncia à isenção, tendo em conta o prazo do n.º 2 do artigo 98.º do Código do IVA (4 anos). ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 31
Enquadramento em sede de IVA Venda de imóveis Regime da Renúncia Exercício do direito à dedução Este prazo é elevado para o dobro (8 anos) na construção de bens imóveis por sujeitos passivos cuja atividade tenha por objeto, com caráter de habitualidade, a construção de imóveis para venda ou para locação, quando essa construção, comprovadamente, tenha excedido o prazo referido naquela disposição (4 anos). Sobre esta matéria, veja-se o Acórdão do STA no processo n.º 01455/12, de 7 de outubro de 2015 ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 32
Enquadramento em sede de IVA Venda de imóveis Regime da Renúncia Regularizações Sempre que o imóvel, relativamente ao qual foi exercida a renúncia à isenção: a) Seja afeto a fins alheios à atividade exercida, o que acontecerá se o imóvel for afeto a uma atividade que não confere o direito à dedução, ou b) Deixe de ser efetivamente utilizado na realização de operações tributadas por um período superior a cinco anos consecutivos, o imposto inicialmente deduzido deve ser regularizado de uma só vez, nos termos do n.º 5 do artigo 24.º do Código do IVA, considerando-se que os bens estão afetos a uma atividade não tributada. ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 33
Enquadramento em sede de IVA Arrendamento Prestação de serviços sujeita a IVA Estão isentas de IVA: Artigo 9.º/29: A locação de bens imóveis. Esta isenção não abrange: a) As prestações de serviços de alojamento, efetuadas no âmbito da atividade hoteleira ou de outras com funções análogas, incluindo parques de campismo; ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 34
Enquadramento em sede de IVA Arrendamento Esta isenção não abrange: b) A locação de áreas para recolha ou estacionamento coletivo de veículos; c) A locação de máquinas e outros equipamentos de instalação fixa, bem como qualquer outra locação de bens imóveis de que resulte a transferência onerosa da exploração de estabelecimento comercial ou industrial; d) A locação de cofres-fortes; e) A locação de espaços para exposições ou publicidade. ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 35
Enquadramento em sede de IVA Arrendamento Analisar Informação Vinculativa ao processo n.º 2570 (ANEXO N.º 3) O conceito de imóveis paredes nuas O regime da renúncia (atrás analisado) ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 36
Enquadramento em sede de IVA Alojamento local Para todos os efeitos, a exploração de estabelecimento de alojamento local corresponde ao exercício, por pessoa singular ou coletiva, da atividade de prestação de serviços de alojamento. (cf. n.º 1 do artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 128/2014) Aplicável a taxa reduzida de IVA ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 37
Enquadramento em sede de IVA Regularização do IVA Situações de aquisição de um imóvel no pressuposto de o afetar a uma atividade tributada, deduzindo o IVA suportado, e posterior alienação (sem renunciar à isenção) ou afetação a uma atividade não tributada. Nestes casos, os artigos 24.º e 26.º do Código do IVA impõem que se proceda à correspondente regularização de IVA a favor do Estado, tendo em consideração o número de anos ou fração que faltam para 20 anos. ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 38
Enquadramento em sede de IVA Regularização do IVA Também nos casos em que o bem móvel ou imóvel se encontra afeto a uma atividade isenta e é depois afeto a uma atividade tributada, o sujeito passivo poderá fazer a correspondente regularização a seu favor. ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 39
Enquadramento em sede de IRC ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 40
Enquadramento em sede de IRC Venda de imóveis: Inventários Vide NCRF 18 Ganho/perda tributado nos termos gerais do IRC Regime simplificado: coeficiente de 0,04 ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 41
Enquadramento em sede de IRC Venda de imóveis: Ativos fixos tangíveis e propriedades de investimento Regime das mais e menos-valias: artigo 46.º do Código do IRC Haverá que expurgar as mais ou menos valias contabilísticas (recorrendo aos campos 767 e 736 da declaração Modelo 22) e imputar as mais ou menos valias fiscais (utilizando os campos 738 a 740, 742, 768 e 769). ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 42
Enquadramento em sede de IRC Venda de imóveis: Ativos fixos tangíveis e propriedades de investimento Artigo 46.º/1 do Código do IRC: Consideram-se maisvalias ou menos-valias realizadas os ganhos obtidos ou as perdas sofridas mediante transmissão onerosa, qualquer que seja o título por que se opere ( ) respeitantes a: a) Ativos fixos tangíveis, ativos intangíveis, ativos biológicos que não sejam consumíveis e propriedades de investimento, ainda que qualquer destes ativos tenha sido reclassificado como ativo não corrente detido para venda. ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 43
Enquadramento em sede de IRC Venda de imóveis: Ativos fixos tangíveis e propriedades de investimento As mais e menos valias fiscais serão apuradas através da seguinte fórmula: MVF = (VR Enc) (VA Dep Imp) x CDM CDM: Portaria n.º 400/2015, de 6 de novembro. ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 44
Enquadramento em sede de IRC Venda de imóveis: Ativos fixos tangíveis e propriedades de investimento Momento relevante: o caso particular do contrato promessa com tradição Regime simplificado do IRC: o coeficiente aplicável é o de 0,95 [cf. alínea e) do n.º 1 do artigo 86.º-B do Código do IRC], o qual incide sobre o saldo positivo entre mais e menos-valias. Vide n. os 5 e 6 deste artigo ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 45
Enquadramento em sede de IRC Venda de imóveis: Ativos fixos tangíveis e propriedades de investimento Regime do reinvestimento: artigo 48.º do Código do IRC NÃO aplicável a propriedades de investimento ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 46
Enquadramento em sede de IRC Venda de imóveis: Regime do reinvestimento A diferença positiva entre as mais e as menos-valias fiscais resultantes das transmissões onerosas de, ou em consequência de indemnizações por sinistros ocorridos em, ativos fixos tangíveis, ativos biológicos que não sejam consumíveis e ativos intangíveis é tributada em apenas 50% do seu valor desde que cumpridas certas condições: Os elementos tenham sido detidos por um período não inferior a um ano; ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 47
Enquadramento em sede de IRC Venda de imóveis: Regime do reinvestimento A diferença positiva ( ) desde que cumpridas certas condições: O valor de realização seja reinvestido na aquisição, produção ou construção de ativos fixos tangíveis, de ativos biológicos que não sejam consumíveis ou em ativos intangíveis, com exceção dos bens adquiridos em estado de uso a entidades com relações especiais; Aquele reinvestimento seja cumprido no período de tributação anterior ao da realização, no próprio período de tributação ou até ao fim do 2.º período de tributação seguinte. ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 48
Enquadramento em sede de IRC Venda de imóveis: Regime do reinvestimento Caso o reinvestimento seja efetuado parcialmente, a parte da diferença positiva entre as mais e as menos valias fiscais apenas poderá beneficiar da exclusão de tributação na parte proporcional do reinvestimento efetuado ou a efetuar. Caso os sujeitos passivos não cumpram o reinvestimento, deverá ser incluído no lucro tributável do último exercício em que o reinvestimento deveria ter sido efetuado a parte (integral ou proporcional) da diferença positiva entre as mais e menos valias fiscais que beneficiaram do regime majorada em 15% ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 49
Enquadramento em sede de IRC Venda de imóveis: Regime do reinvestimento Caso particular da permuta: Despacho 589/96, de 1996/04/30 Controlo do reinvestimento: IES ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 50
Enquadramento em sede de IRC Venda de imóveis: Sale and leaseback Artigo 25.º do Código do IRC: regime de neutralidade ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 51
Enquadramento em sede de IRC Venda de imóveis: Prevalência do VPT O artigo 64.º do Código do IRC prevê a correção do valor de transmissão/aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, quando o VPT é superior ao valor do contrato. Contudo, a aplicação desta disposição poderá ser afastada mediante a comprovação do preço efetivo da transação, a qual implicará forçosamente o levantamento do sigilo bancário nos termos do artigo 139.º do Código do IRC. ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 52
Enquadramento em sede de IRC Arrendamento: Rendimento sujeito nos termos gerais; Retenção na fonte: Artigo 94.º/1/c): taxa de 25% Artigo 97.º/1/g): Dispensa quando obtidos por sociedades que tenham por objeto a gestão de imóveis próprios e não se encontrem sujeitas ao regime de transparência fiscal, nos termos da alínea c) do n.º 1 do artigo 6.º ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 53
Enquadramento em sede de IRC Arrendamento: Regime simplificado: O coeficiente a aplicar aos rendimentos prediais positivos é de 0,95 [cf. alínea e) do n.º 1 do artigo 86.º-B do Código do IRC]. Nos termos do n.º 9 do mesmo artigo: O resultado positivo de rendimentos prediais obtém-se deduzindo ao montante dos rendimentos prediais ilíquidos, até à sua concorrência, as despesas de manutenção e de conservação dos imóveis que os geraram, o imposto municipal sobre imóveis, o imposto do selo que incide sobre o valor dos prédios ou parte de prédios, os prémios dos seguros obrigatórios e as respetivas taxas municipais. ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 54
Enquadramento em sede de IRC Alojamento local: Os serviços relativos ao alojamento local são sujeitos a tributação nos termos gerais. O coeficiente a aplicar, caso a entidade adote o regime simplificado é de 0,04 [cf. alínea a) do n.º 1 do artigo 86.º-B do Código do IRC]. ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 55
Enquadramento em sede de IRC Transparência fiscal: Enquadram-se no regime de transparência fiscal as sociedades de simples administração de bens, cuja maioria do capital social pertença, direta ou indiretamente, durante mais de 183 dias do exercício social, a um grupo familiar, ou cujo capital social pertença, em qualquer dia do exercício social, a um número de sócios não superior a cinco e nenhum deles seja pessoa coletiva de direito público [cf. alínea c) do n.º 1 do artigo 6.º do Código do IRC]. ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 56
Enquadramento em sede de IRC Transparência fiscal: Sociedade de simples administração de bens: a sociedade que limita a sua atividade à administração de bens ou valores mantidos como reserva ou para fruição ou à compra de prédios para a habitação dos seus sócios, bem como aquela que conjuntamente exerça outras atividades e cujos rendimentos relativos a esses bens, valores ou prédios atinjam, na média dos últimos três anos, mais de 50% da média, durante o mesmo período, da totalidade dos seus rendimentos. [Cf. alínea b) do n.º 4 do artigo 6.º] ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 57
Enquadramento em sede de IRC Transparência fiscal: Grupo familiar é o grupo constituído por pessoas unidas por vínculo conjugal ou de adoção e bem assim de parentesco ou afinidade na linha reta ou colateral até ao 4.º grau, inclusive. [cf. alínea c) do mesmo n.º 4 do artigo 6.º] Se sociedade ficar enquadrada no regime de transparência fiscal, a matéria coletável apurada é imputada ao rendimento dos seus sócios, os quais, sendo pessoas singulares, ficam sujeitos a IRS por inclusão no seu rendimento global. ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 58
Enquadramento em sede de IRC Regime dos OIC: O regime dos OIC é aplicável aos fundos de investimento mobiliário (FIM), sociedades de investimento mobiliário (SIM), fundos de investimento imobiliário (FII) e sociedades de investimento imobiliário (SII), que se constituam e operem de acordo com a legislação nacional. Artigos 22.º e 22.º-A do EBF Enfoque na tributação à saída ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 59
Enquadramento em sede de IRC Regime dos OIC: Para efeitos do apuramento do lucro tributável dos OIC, são excluídos alguns rendimentos (e os correspondentes gastos) entre os quais se destacam (por terem relevância para o tema ora em análise): Rendimentos prediais, referidos no artigo 8.º do Código do IRS; Mais-valias, tal como previstas no artigo 10.º do Código do IRS. ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 60
Enquadramento em sede de IRS ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 61
Enquadramento em sede de IRS Venda de imóveis: Categoria B: Rendimentos empresariais e profissionais Se o bem imóvel alienado estiver afeto a uma atividade empresarial ou profissional, será o rendimento enquadrado na categoria B. Neste caso, poderá estar em causa um rendimento de mais-valias (se o imóvel for classificado como ativo fixo tangível ou propriedade de investimento). É o caso, por exemplo, da venda do edifício de uma farmácia afeto a um estabelecimento empresarial. ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 62
Enquadramento em sede de IRS Venda de imóveis: Categoria B: Rendimentos empresariais e profissionais Caso o bem imóvel seja considerado um inventário (caso de um imóvel adquirido com objetivo de revenda), o rendimento é considerado um resultado de vendas. ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 63
Enquadramento em sede de IRS Venda de imóveis: Categoria B: Rendimentos empresariais e profissionais Mais-valias: Consideram-se rendimentos da Categoria B: as mais-valias apuradas no âmbito das atividades geradoras de rendimentos empresariais e profissionais, definidas nos termos do artigo 46.º do Código do IRC, designadamente as resultantes da transferência para o património particular dos empresários de quaisquer bens afetos ao ativo da empresa e, bem assim, os outros ganhos ou perdas que, não se encontrando nessas condições, decorram das operações referidas no n.º 1 do artigo 10.º, quando imputáveis a atividades geradoras de rendimentos empresariais e profissionais. ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 64
Enquadramento em sede de IRS Venda de imóveis: Categoria B: Rendimentos empresariais e profissionais Mais-valias: Contabilidade organizada: regras do Código do IRC na determinação das mais-valias (cf. artigo 32.º do Código do IRS). Regime simplificado: Cf. n.º 9 do artigo 31.º do CIRS Coeficiente a aplicar será o de 0,95 [cf. alínea d) do n.º 1 do artigo 31.º do Código do IRS]. ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 65
Enquadramento em sede de IRS Venda de imóveis: Categoria B: Rendimentos empresariais e profissionais Dedução de perdas: artigo 55.º 1 Relativamente a cada titular de rendimentos, o resultado líquido negativo apurado em qualquer categoria só é dedutível aos seus resultados líquidos positivos da mesma categoria, nos seguintes termos: a) O resultado líquido negativo apurado na categoria B só pode ser reportado, de harmonia com a parte aplicável do artigo 52.º do Código do IRC, aos 12 anos seguintes àquele a que respeita. ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 66
Enquadramento em sede de IRS Venda de imóveis: Categoria B: Rendimentos empresariais e profissionais Dedução de perdas: artigo 55.º Ao rendimento tributável, determinado no âmbito do regime simplificado, podem ser deduzidos os prejuízos fiscais apurados em períodos anteriores àquele em que se iniciar a aplicação do regime, nos termos da alínea a) do n.º 1. n.º 4 O direito ao reporte do resultado líquido negativo previsto na alínea b) do n.º 1 fica sem efeito quando os prédios a que os gastos digam respeito não gerem rendimentos da categoria F em pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, dos cinco anos subsequentes àquele em que os gastos foram incorridos. n.º 8 ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 67
Enquadramento em sede de IRS Venda de imóveis: Categoria B: Rendimentos empresariais e profissionais Inventários Caso o contribuinte seja tributado de acordo com o regime simplificado, o coeficiente a aplicar será o de 0,15 [cf. alínea a) do n.º 1 do artigo 31.º do Código do IRS]. ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 68
Enquadramento em sede de IRS Venda de imóveis: Categoria G: Incrementos patrimoniais Nos termos da alínea a) do n.º 1 do artigo 10.º do CIRS: Constituem mais-valias os ganhos obtidos que, não sendo considerados rendimentos empresariais e profissionais, de capitais ou prediais, resultem de: a) Alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis e afetação de quaisquer bens do património particular a atividade empresarial e profissional exercida em nome individual pelo seu proprietário. Exemplos: Dações em pagamento, permutas e expropriações ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 69
Enquadramento em sede de IRS Venda de imóveis: Categoria G: Incrementos patrimoniais Não estão sujeitos os ganhos obtidos com a alienação de imóveis cuja aquisição tenha ocorrido antes de 1 de Janeiro de 1989, excetuados os terrenos para construção. Anexo G1 à Modelo 3 Venda de direitos reais menores ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 70
Enquadramento em sede de IRS Venda de imóveis: Categoria G: Incrementos patrimoniais Momento da tributação: Os ganhos consideram-se obtidos no momento da prática dos atos previstos no n.º 1, sem prejuízo do disposto nas alíneas seguintes: a) Nos casos de promessa de compra e venda ou de troca, presume-se que o ganho é obtido logo que verificada a tradição ou posse dos bens ou direitos objeto do contrato; ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 71
Enquadramento em sede de IRS Venda de imóveis: Categoria G: Incrementos patrimoniais Rendimento tributável: Valor de realização - valor de aquisição Artigo 44.º Artigos 45.º a 49.º ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 72
Enquadramento em sede de IRS Venda de imóveis: Categoria G: Incrementos patrimoniais Estando em causa direitos reais sobre bens imóveis, prevalecem, quando superiores, os valores por que os bens houverem sido considerados para efeitos de liquidação de IMT ou, não havendo lugar a esta liquidação, os que devessem ser, caso fosse devida. Aquisição a título gratuito: artigo 45.º ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 73
Enquadramento em sede de IRS Venda de imóveis: Categoria G: Incrementos patrimoniais Norma antiabuso do n.º 3 do artigo 45.º: No caso de direitos reais sobre bens imóveis adquiridos por doação isenta, nos termos da alínea e) do artigo 6.º do Código do Imposto do Selo, considera-se valor de aquisição o valor patrimonial tributário constante da matriz até aos dois anos anteriores à doação. Ver caso prático manual ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 74
Enquadramento em sede de IRS Venda de imóveis: Categoria G: Incrementos patrimoniais Imóveis construídos pelos próprios sujeitos passivos O valor de aquisição corresponde ao VPT inscrito na matriz ou ao valor do terreno acrescido dos custos de construção devidamente documentados (se superior àquele) cf. n.º 3 do artigo 46.º do CIRS. ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 75
Enquadramento em sede de IRS Venda de imóveis: Categoria G: Incrementos patrimoniais Imóveis adquiridos através do exercício do direito de opção de compra no termo da vigência do contrato de locação financeira O valor de aquisição corresponde ao somatório do capital incluído nas rendas pagas durante a vigência do contrato e o valor pago para efeitos de exercício do direito de opção, com exclusão de quaisquer encargos. ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 76
Enquadramento em sede de IRS Venda de imóveis: Categoria G: Incrementos patrimoniais Correção monetária: O valor de aquisição de direitos reais sobre os bens imóveis é corrigido pela aplicação de coeficientes de desvalorização da moeda, sempre que tenha decorrido mais de 24 meses entre a data de aquisição e a data de alienação (cf. n.º 1 do artigo 50.º do CIRS). ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 77
Enquadramento em sede de IRS Venda de imóveis: Categoria G: Incrementos patrimoniais Encargos dedutíveis: Haverá que ao valor de aquisição acrescer os encargos com a valorização dos bens, comprovadamente realizados nos últimos 12 anos, as despesas necessárias e efetivamente praticadas, inerentes à aquisição e alienação, bem como a indemnização comprovadamente paga pela renúncia onerosa a posições contratuais ou outros direitos inerentes a contratos relativos a bens imóveis ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 78
Enquadramento em sede de IRS Venda de imóveis: Categoria G: Incrementos patrimoniais No caso concreto das alienações de bens imóveis, o saldo das mais e menos valias (positivo ou negativo) é considerado em metade do seu valor (cf. n.º 2 do artigo 43.º do CIRS). ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 79
Enquadramento em sede de IRS Venda de imóveis: Categoria G: Incrementos patrimoniais Usucapião: De acordo com a Circular n.º 19/2009, de 21 de Julho, as aquisições por usucapião são consideradas originárias e por esse motivo não são juridicamente transmissões. Nos termos da Informação n.º 2171/2002, de 26/12/2002, no caso de usucapião, o possuidor é havido como proprietário desde o início da posse. ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 80
Enquadramento em sede de IRS Venda de imóveis: Categoria G: Incrementos patrimoniais Imóveis destinados à habitação própria e permanente: Não é tributável a transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, nas seguintes condições: O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, seja reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para construção de imóvel e, ou, respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino situado; ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 81
Enquadramento em sede de IRS Venda de imóveis: Categoria G: Incrementos patrimoniais Imóveis destinados à habitação própria e permanente: O reinvestimento seja efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização; O sujeito passivo manifeste a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial, mencionando o respetivo montante na declaração de rendimentos respeitante ao ano da alienação. ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 82
Enquadramento em sede de IRS Venda de imóveis: Categoria G: Incrementos patrimoniais Imóveis destinados à habitação própria e permanente: Não haverá lugar ao benefício do reinvestimento se: Tratando-se de reinvestimento na aquisição de outro imóvel, o adquirente o não afete à sua habitação ou do seu agregado familiar, até decorridos doze meses a contar do reinvestimento. Será igualmente perdido o benefício se, nos demais casos, o adquirente não requeira a inscrição na matriz do imóvel ou das alterações decorridos 48 meses desde a data da realização, devendo afetar o imóvel à sua habitação ou do seu agregado até ao fim do quinto ano seguinte ao da realização. ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 83
Enquadramento em sede de IRS Venda de imóveis: Categoria G: Incrementos patrimoniais Imóveis destinados à habitação própria e permanente: No caso de reinvestimento parcial do valor de realização, o benefício respeitará apenas à parte proporcional do ganho correspondente ao valor reinvestido. Ver caso prático manual ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 84
Enquadramento em sede de IRS Venda de imóveis: Categoria G: Incrementos patrimoniais Imóveis destinados à habitação própria e permanente: Valor a reinvestir: valor de venda ou VPT? Reinvestimento de mais-valias imobiliárias na aquisição de arrumos, despensas ou garagens que constituem frações autónomas Reinvestimento adveniente do ganho obtido com a alienação onerosa do direito de superfície ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 85
Enquadramento em sede de IRS Arrendamento: As rendas obtidas são enquadradas como rendimentos prediais (Categoria F) Estes rendimentos são sujeitos a imposto quando forem pagos ou colocados à disposição dos seus titulares (cf. n.º 1 do artigo 8.º do Código do IRS). ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 86
Enquadramento em sede de IRS Arrendamento: Deduções específicas: artigo 41.º do Código do IRS 1 - Aos rendimentos brutos referidos no artigo 8.º deduzem-se, relativamente a cada prédio ou parte de prédio, todos os gastos efetivamente suportados e pagos pelo sujeito passivo para obter ou garantir tais rendimentos, com exceção dos gastos de natureza financeira, dos relativos a depreciações e dos relativos a mobiliário, eletrodomésticos e artigos de conforto ou decoração. ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 87
Enquadramento em sede de IRS Arrendamento: Deduções específicas: artigo 41.º do Código do IRS 2 - No caso de fração autónoma de prédio em regime de propriedade horizontal, são dedutíveis, relativamente a cada fração ou parte de fração, outros encargos que, nos termos da lei, o condómino deva obrigatoriamente suportar e que sejam efetivamente pagos pelo sujeito passivo. 3 - Caso o sujeito passivo detenha mais do que uma fração autónoma do mesmo prédio em regime de propriedade horizontal, os encargos referidos no número anterior são imputados de acordo com a permilagem atribuída a cada fração ou parte de fração no título constitutivo da propriedade horizontal. ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 88
Enquadramento em sede de IRS Arrendamento: Deduções específicas: artigo 41.º do Código do IRS 4 - Caso o sujeito passivo arrende parte de prédio suscetível de utilização independente, os encargos referidos no número anterior são imputados de acordo com o respetivo valor patrimonial tributário ou, na falta deste, na proporção da área utilizável de tal parte na área total utilizável do prédio. 5 - O imposto municipal sobre imóveis e o imposto do selo, pagos em determinado ano, apenas são dedutíveis quando respeitem a prédio ou parte de prédio cujo rendimento seja objeto de tributação nesse ano fiscal. ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 89
Enquadramento em sede de IRS Arrendamento: Deduções específicas: artigo 41.º do Código do IRS 6 - Na sublocação, a diferença entre a renda recebida pelo sublocador e a renda paga por este não beneficia de qualquer dedução. 7 - Podem ainda ser deduzidos gastos suportados e pagos nos 24 meses anteriores ao início do arrendamento relativos a obras de conservação e manutenção do prédio, desde que entretanto o imóvel não tenha sido utilizado para outro fim que não o arrendamento. ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 90
Enquadramento em sede de IRS Arrendamento: Deduções específicas: artigo 41.º do Código do IRS 8 - Os gastos referidos nos números anteriores devem ser documentalmente comprovados. ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 91
Enquadramento em sede de IRS Arrendamento: Deduções de perdas: artigo 55.º do Código do IRS Reporte em 6 anos Dedução por titular Necessário optar pelo englobamento? Limitação ao direito ao reporte do resultado líquido negativo da categoria F: cf. n.º 8 do artigo 55.º do Código do IRS ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 92
Enquadramento em sede de IRS Arrendamento: Retenção na fonte: 25% Tributação dos rendimentos prediais: taxa de 28% com opção pelo englobamento [cf. artigo 72.º/1/e)] ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 93
Enquadramento em sede de IRS Arrendamento: Opção pela tributação no âmbito da Categoria B: A opção deve ser exercida na declaração de início de atividade ou na declaração de alterações A opção pode ser concretizada ano a ano Estes rendimentos estão sujeitos ao englobamento Fazendo a opção pela tributação no âmbito da categoria B, o sujeito passivo poderá ficar enquadrado no regime simplificado ou no regime de contabilidade ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 94
Enquadramento em sede de IRS Arrendamento: Opção pela tributação no âmbito da Categoria B: Regime simplificado: Coeficiente de 0,95 - cf. n.º 4 do artigo 31.º do Código do IRS Regime de contabilidade: O rendimento tributável será calculado de acordo com as regras do IRC ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 95
Enquadramento em sede de IRS Arrendamento: Opção pela tributação no âmbito da Categoria B: A afetação e desafetação do imóveis ao património empresarial ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 96
Enquadramento em sede de IRS Arrendamento: Emissão de recibos eletrónicos: De acordo com o disposto no n.º 5 do artigo 115.º do Código do IRS, os titulares dos rendimentos da categoria F são obrigados: a) A passar recibo de quitação, em modelo oficial, de todas as importâncias recebidas dos seus inquilinos, pelo pagamento das rendas referidas nas alíneas a) a e) do n.º 2 do artigo 8.º, ainda que a título de caução, adiantamento ou reembolso de despesas; ou b) A entregar à Autoridade Tributária e Aduaneira uma declaração de modelo oficial que descrimine os rendimentos mencionados na alínea anterior até ao fim do mês de janeiro de cada ano, por referência ao ano anterior. ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 97
Enquadramento em sede de IRS Arrendamento: Emissão de recibos eletrónicos: Estão obrigados à emissão do recibo de renda eletrónico os sujeitos passivos de IRS, titulares de rendimentos prediais (categoria F), pelas rendas recebidas ou colocadas à disposição, ainda que a título de caução ou adiantamento, quando não tenham optado pela sua tributação no âmbito de uma atividade empresarial (categoria B). ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 98
Enquadramento em sede de IRS Arrendamento: Emissão de recibos eletrónicos: De acordo com o n.º 2 do artigo 5.º da Portaria n.º 98-A/2015, de 31 de março, ficam dispensados da obrigação de emissão de recibo de renda eletrónico os sujeitos passivos que, cumulativamente: Não possuam, nem estejam obrigados a possuir, caixa postal eletrónica, nos termos do artigo 19.º da Lei Geral Tributária; Não tenham auferido, no ano anterior, rendimentos da categoria F em montante superior a duas vezes o valor do IAS (2 x 419,22 = 838,44) ou, não tendo auferido naquele ano qualquer rendimento desta categoria, prevejam que lhes sejam pagas ou colocadas à disposição rendas em montante não superior àquele limite. ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 99
Enquadramento em sede de IRS Arrendamento: Emissão de recibos eletrónicos: Ao abrigo do n.º 3 do mesmo artigo, ficam também dispensados da obrigação de emissão de recibo de renda eletrónica: As rendas correspondentes aos contratos abrangidos pelo Regime do Arrendamento Rural, estabelecido no Decreto-Lei n.º 294/2009, de 13 de outubro; e Os sujeitos passivos que sejam titulares de rendimentos da categoria F e que tenham, a 31 de dezembro do ano anterior àquele a que respeitam tais rendimentos, idade igual ou superior a 65 anos. ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 100
Enquadramento em sede de IRS Arrendamento: Emissão de recibos eletrónicos: Note-se que nas situações de dispensa de emissão de recibo de renda eletrónico, e caso não haja opção pela sua emissão, os senhorios ficam obrigados à entrega de uma declaração anual de rendas, a submeter até 31 de janeiro, por referência às rendas recebidas no ano anterior, com exceção para as rendas correspondentes aos contratos abrangidos pelo Regime do Arrendamento Rural. ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 101
Enquadramento em sede de IRS Alojamento local: Situações-Tipo O proprietário do estabelecimento de alojamento local é o próprio titular da exploração O proprietário do estabelecimento de alojamento local é pessoa distinta do titular da exploração O proprietário do estabelecimento de alojamento local é inicialmente o titular da exploração e, nesse âmbito, cede a exploração a outro titular Rendimentos Proprietário/Titular da exploração Categoria B Titular da Proprietário exploração Categoria F salvo Categoria B opção Categoria B Cedente (Proprietário e Cessionário (Titular titular da exploração da exploração) inicial) Categoria B Categoria B ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 102
Enquadramento em sede de IRS Alojamento local: Regime simplificado: coeficiente de 0,15, aplicável às atividades hoteleiras e similares [cf. artigo 31.º, alínea a), do Código do IRS] Regime da contabilidade organizada: o rendimento tributável é apurado nos termos e regras do Código do IRC, com as devidas adaptações ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 103
Regime especial da reabilitação urbana ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 104
Regime especial da reabilitação urbana Artigo 71.º do EBF Dedução à coleta de IRS até ao limite de 500, de 30% dos encargos suportados pelo proprietário relacionados com a reabilitação Tributação de mais-valias e rendimentos prediais em IRS a uma taxa de 5% ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 105
Algumas notas sobre os impostos sobre o património ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 106
Algumas notas sobre os impostos sobre o património Artigo 2.º/1 Código do IMT O IMT "incide sobre as transmissões, a título oneroso, do direito de propriedade ou de figuras parcelares desse direito, sobre bens imóveis situados no território nacional". Contudo, o conceito de transmissão tem uma amplitude substancialmente mais lata que a que lhe respeita em termos estritamente jurídicos. ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 107
Algumas notas sobre os impostos sobre o património De acordo com o disposto no n.º 2 do mesmo artigo, integram, ainda, o conceito de transmissão de bens imóveis: a) As promessas de aquisição e de alienação, logo que verificada a tradição para o promitente adquirente, ou quando este esteja usufruindo os bens, exceto se se tratar de aquisição de habitação para residência própria e permanente do adquirente ou do seu agregado familiar e não ocorra qualquer das situações previstas no n.º 3; b) O arrendamento com a cláusula de que os bens arrendados se tornam propriedade do arrendatário depois de satisfeitas todas as rendas acordadas; ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 108
Algumas notas sobre os impostos sobre o património De acordo com o disposto no n.º 2 do mesmo artigo, integram, ainda, o conceito de transmissão de bens imóveis: c) Os arrendamentos ou subarrendamentos a longo prazo, considerando-se como tais os que devam durar mais de 30 anos, quer a duração seja estabelecida no início do contrato, quer resulte de prorrogação, durante a sua vigência, por acordo expresso dos interessados, e ainda que seja diferente o senhorio, a renda ou outras cláusulas contratuais; d) A aquisição de partes sociais ou de quotas nas sociedades em nome coletivo, em comandita simples ou por quotas, quando tais sociedades possuam bens imóveis, e quando por aquela aquisição, por amortização ou quaisquer outros factos, algum dos sócios fique a dispor de, pelo menos, 75% do capital social, ou o número de sócios se reduza a dois, sendo marido e mulher, casados no regime de comunhão de bens ou de adquiridos. ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 109
Algumas notas sobre os impostos sobre o património O n.º 3 do mesmo artigo 2.º estabelece que se considera que há também lugar à transmissão onerosa para efeitos do n.º 1 na outorga dos seguintes atos ou contratos: a) Celebração de contrato-promessa de aquisição e alienação de bens imóveis em que seja clausulado no contrato ou posteriormente que o promitente adquirente pode ceder a sua posição contratual a terceiro; b) Cessão da posição contratual no exercício do direito conferido por contrato-promessa referido na alínea anterior; c) Outorga de procuração que confira poderes de alienação de bem imóvel ou de partes sociais a que se refere a alínea d) do n.º 2 em que, por renúncia ao direito de revogação ou cláusula de natureza semelhante, o representado deixe de poder revogar a procuração; alienante e o terceiro. ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 110
Algumas notas sobre os impostos sobre o património O n.º 3 do mesmo artigo 2.º estabelece que se considera que há também lugar à transmissão onerosa para efeitos do n.º 1 na outorga dos seguintes atos ou contratos: d) Outorga de instrumento com substabelecimento de procuração com os poderes e efeitos previstos na alínea anterior; e) Cedência de posição contratual ou ajuste de revenda, por parte do promitente adquirente num contrato-promessa de aquisição e alienação, vindo o contrato definitivo a ser celebrado entre o primitivo promitente alienante e o terceiro. ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 111
Algumas notas sobre os impostos sobre o património Prevê ainda o n.º 5 do mesmo artigo que, em virtude do disposto no n.º 1, também sujeitas ao IMT, designadamente: a) A resolução, invalidade ou extinção, por mútuo consenso, do contrato de compra e venda ou troca de bens imóveis e as do respetivo contrato-promessa, quando, neste último caso, ocorrerem depois de passados 10 anos sobre a tradição ou posse; b) As permutas, pela diferença declarada de valores ou pela diferença entre os valores patrimoniais tributários, consoante a que for maior; c) O excesso da quota-parte que ao adquirente pertencer, nos bens imóveis, em ato de divisão ou partilhas, bem como a alienação da herança ou quinhão hereditário; d) A venda ou cessão do direito a determinadas águas, ainda que sob a forma de autorização para as explorar ou para minar em terreno alheio; ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 112
Algumas notas sobre os impostos sobre o património Prevê ainda o n.º 5 do mesmo artigo que, em virtude do disposto no n.º 1, também sujeitas ao IMT, designadamente: e) As entradas dos sócios com bens imóveis para a realização do capital das sociedades comerciais ou civis sob a forma comercial ou das sociedades civis a que tenha sido legalmente reconhecida personalidade jurídica e, bem assim, a adjudicação dos bens imóveis aos sócios, na liquidação dessas sociedades e a adjudicação de bens imóveis como reembolso em espécie de unidades de participação decorrente da liquidação de fundos de investimento imobiliário fechados de subscrição particular; f) As entradas dos sócios com bens imóveis para a realização do capital das restantes sociedades civis, na parte em que os outros sócios adquirirem comunhão, ou qualquer outro direito, nesses imóveis, bem como, nos mesmos termos, as cessões de partes sociais ou de quotas ou a admissão de novos sócios; ORDEM DOS CONTABILISTAS CERTIFICADOS 113