1 SÚMULAS E ENUNCIADOS PERTINENTES AO ESTUDO DA LEI DO INQUILINATO NO ORDENAMENTO JURÍDICO BRASILEIRO Alencar Frederico Mestre em Direito pela Universidade Metodista de Piracicaba; Pós-graduado em Direito Processual Civil e em Direito Tributário pela Faculdade de Direito de Itu; Advogado, consultor e parecerista; Autor de diversas obras jurídicas e articulista em revistas especializadas nacionais e estrangeiras (Portugal e Itália); Membro honorário da Academia Brasileira de Direito Processual Civil; Membro do Núcleo de Pesquisas Jurídicas da OAB subsecção Campinas/ SP; Membro do Conselho Editorial da Millennium Editora; Membro do conselho editorial da editora Setembro; e Coordenador da coleção Cadernos de pesquisas em direito, da editora Setembro. Tem experiência na área de Direito Processual Civil, atuando principalmente nos seguintes temas: alterações legislativas, morosidade da prestação jurisdicional, comunicação dos atos processuais, processo eletrônico e processos coletivos. I. Breve introdução. Com o intuito de facilitar a vida dos Colegas estudantes e dos profissionais do Direito é que pensamos em aglutinar nessas linhas as súmulas do Superior Tribunal de Justiça, as súmulas do Supremo Tribunal Federal, os enunciados do extinto Segundo Tribunal de Alçada Civil, bem como as suas súmulas pertinentes à lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991. Buscamos, sobretudo, propiciar uma ferramenta útil e de fácil consulta sobre a lei do inquilinato. Porém, como sempre observamos, é imprescindível e essencial o estudo da lei seca sem nenhum comentário, pois o estudante ou o profissional tem a oportunidade de formar sua própria opinião a respeito de determinado assunto sem a influência de nenhuma vertente doutrinária indutiva. Isto posto, não percamos mais tempo. SÚMULAS DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA Súmula n. 5 A simples interpretação de cláusula contratual não enseja recurso especial. Súmula n. 7 A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial. Súmula n. 14 Arbitrados os honorários advocatícios em percentual sobre o valor da causa, a correção monetária incide a partir do respectivo ajuizamento. Súmula n. 214
2 O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu. Súmula n. 268 O fiador que não integrou a relação processual na ação de despejo não responde pela execução do julgado. SÚMULAS DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL Súmula n. 80 Para a retomada de prédio situado fora do domicílio do locador exige-se a prova da necessidade. Súmula n. 109 É devida a multa prevista no art. 15, 6º, da lei 1300, de 28/12/1950, ainda que a desocupação do imóvel tenha resultado da notificação e não haja sido proposta ação de despejo. Súmula n. 158 Salvo estipulação contratual averbada no registro imobiliário, não responde o adquirente pelas benfeitorias do locatário. Súmula n. 173 Em caso de obstáculo judicial admite-se a purga da mora, pelo locatário, além do prazo legal. Súmula n. 175 Admite-se a retomada de imóvel alugado para uso de filho que vai contrair matrimônio. Súmula n. 267 Não cabe mandado de segurança contra ato judicial passível de recurso ou correição. Súmula n. 268 Não cabe mandado de segurança contra decisão judicial com trânsito em julgado. Súmula n. 335 É válida a cláusula de eleição do foro para os processos oriundos do contrato. Súmula n. 357 É lícita a convenção pela qual o locador renuncia, durante a vigência do contrato, à ação revisional do art. 31 do decreto 24150, de 20/4/1934. Súmula n. 374 Na retomada para construção mais útil, não é necessário que a obra tenha sido ordenada pela autoridade pública. Súmula n. 376
3 Na renovação de locação, regida pelo decreto 24150, de 20/4/1934, o prazo do novo contrato conta-se da transcrição da decisão exequenda no registro de títulos e documentos; começa, porém, da terminação do contrato anterior, se esta tiver ocorrido antes do registro. Súmula n. 409 Ao retomante, que tenha mais de um prédio alugado, cabe optar entre eles, salvo abuso de direito. Súmula n. 410 Se o locador, utilizando prédio próprio para residência ou atividade comercial, pede o imóvel locado para uso próprio, diverso do que tem o por ele ocupado, não está obrigado a provar a necessidade, que se presume. Súmula n. 411 O locatário autorizado a ceder a locação pode sublocar o imóvel. Súmula n. 422 A absolvição criminal não prejudica a medida de segurança, quando couber, ainda que importe privação da liberdade. Súmula n. 449 O valor da causa, na consignatória de aluguel, corresponde a uma anuidade. Súmula n. 481 Se a locação compreende, além do imóvel, fundo de comércio, com instalações e pertences, como no caso de teatros, cinemas e hotéis, não se aplicam ao retomante as restrições do art. 8º, "e", parágrafo único, do decreto 24150, de 20/4/1934. Súmula n. 482 O locatário, que não for sucessor ou cessionário do que o precedeu na locação, não pode somar os prazos concedidos a este, para pedir a renovação do contrato, nos termos do decreto 24150. Súmula n. 483 É dispensável a prova da necessidade, na retomada de prédio situado em localidade para onde o proprietário pretende transferir residência, salvo se mantiver, também, a anterior, quando dita prova será exigida. Súmula n. 484 Pode, legitimamente, o proprietário pedir o prédio para a residência de filho, ainda que solteiro, de acordo com o art. 11, III, da lei 4494, de 25/11/1964. (Súmula sem aplicação). Súmula n. 485 Nas locações regidas pelo decreto 24150, de 20/4/1934, a presunção de sinceridade do retomante é relativa, podendo ser ilidida pelo locatário. Súmula n. 486 Admite-se a retomada para sociedade da qual o locador, ou seu cônjuge, seja sócio, com participação predominante no capital social.
4 Súmula n. 487 Será deferida a posse a quem, evidentemente, tiver o domínio, se com base neste for ela disputada. Súmula n. 488 A preferência a que se refere o art. 9º da lei 3912, de 3/7/1961, constitui direito pessoal. Sua violação resolve-se em perdas e danos. (Súmula sem aplicação). ENUNCIADOS DO EXTINTO SEGUNDO TRIBUNAL DE ALÇADA CIVIL Enunciado n. 1. Inexistente no contrato locativo a indicação de sua natureza para temporada, considera-se tenha sido celebrado para finalidade residencial e com prazo inferior a trinta meses, salvo prova em contrário. Enunciado n. 2. Realizada a citação mediante "telex" ou "fac símile", o prazo de resposta tem início na data da juntada aos autos do comprovante da expedição do chamamento. Enunciado n. 3. Na ação de consignação de aluguel e acessórios da locação, a complementação do depósito pelo autor independe de reconvenção do réu. Enunciado n. 4. As despesas com elaboração do contrato de locação, conhecidas como "taxa de contrato", não podem ser exigidas do locatário. Enunciado n. 5. Na ação de consignação de aluguel e acessórios da locação, o prazo de resposta é de quinze dias. Enunciado n. 6. Na renovação judicial do contrato de locação, o prazo mínimo do novo contrato é de cinco anos. Enunciado n. 7. Fixado o aluguel provisório na ação revisional, o interesse recursal do réu somente surgirá se não for atendido o seu pedido de revisão daquela fixação. Enunciado n. 8. O reconhecimento da procedência do pedido na ação de despejo, somente acarreta a concessão do prazo de seis meses para a desocupação, contado da citação, se a pretensão se apoiar em qualquer das hipóteses referidas no art. 61 da lei 8.245/91. Enunciado n. 9. A lei 8.245/91 não proíbe a cobrança de luvas no contrato inicial da locação comercial. Enunciado n. 10. É possível a revisão do aluguel durante o prazo previsto no contrato de locação, ainda que para fins não-residenciais, após três anos de sua vigência. Enunciado n. 11. Ainda que a notificação para a denúncia da locação tenha sido feita na vigência da lei anterior, a ação de despejo, se distribuída a partir de 20 de dezembro de 1991, fica sujeita às regras processuais da lei 8.245/91.
5 Enunciado n. 12. Locação residencial ajustada antes da lei 8.245/91 admite denúncia vazia e retomada motivada. Enunciado n. 13. Somente contra o locatário é admissível a cumulação do pedido de rescisão da locação com o de cobrança de aluguéis e acessórios. Enunciado n. 14. A emenda da mora em ação de despejo por falta de pagamento, constituindo exercício de legítimo direito, não descaracteriza o exato cumprimento do contrato de locação comercial. Enunciado n. 15. Na ação renovatória, a indicação do mesmo fiador do contrato renovando dispensa a prova de sua idoneidade, que se presume, salvo se fundamentadamente contestada. Enunciado n. 16. O acordo das partes que, no contrato de locação, inserir ou modificar a periodicidade dos reajustes, interrompe o prazo para o ajuizamento da ação revisional. Enunciado n. 17. Ao deferir a purga da mora na ação de despejo por falta de pagamento, o magistrado arbitrará os honorários advocatícios de acordo com o estipulado no contrato de locação, salvo abuso de direito. Enunciado n. 18. Na purgação da mora o débito deve ser corrigido monetariamente. Enunciado n. 19. Está dispensada a notificação premonitória para a retomada motivada. Enunciado n. 20. A autorização para as citações, intimações e notificações por telex ou fac símile, deve conter o número ou designação da estação destinatária, nos autos devendo ser juntado o original do ato expedido ou a cópia indelével, comprobatória da expedição. Enunciado n. 21. O não pagamento do aluguel provisório enseja pedido de despejo com fundamento no artigo 62 da lei 8.245/9l. Enunciado n. 22. Proposta a ação renovatória no prazo legal, a demora na efetivação da citação não acarreta a decadência do direito. Enunciado n. 23. É indispensável a caução na execução de despejo por falta de pagamento. Enunciado n. 24. O artigo 15 da lei 7.787, de 30 de junho de 1.989, é inconstitucional. Enunciado n. 25. Admite-se a extinção do processo de execução na ação acidentária, uma vez pagas as prestações atrasadas e implantado administrativamente o benefício. Enunciado n. 26. É inadmissível a revisão do cálculo para aplicação da equivalência salarial ampla, para apuração do valor das prestações acidentárias
6 anteriores a março de 1.989, se a liquidação homologada por sentença transitada em julgado obedeceu ao critério dos índices previdenciários. Enunciado n. 27. Em princípio, a imissão de posse na ação de despejo deve ser antecedida de constatação, demonstrada mediante auto circunstanciado. Enunciado n. 28. A contestação à ação de despejo por falta de pagamento apenas surtirá efeito desconstitutivo do direito do locador, se acompanhada do depósito da importância acaso tida como incontroversa. Enunciado n. 29. O aluguel provisório a ser arbitrado na ação renovatória deve ser contemporâneo ao início do contrato renovando, facultado ao locador, nessa ocasião, oferecer elementos hábeis à aferição do justo valor. Enunciado n. 30. O disposto no inciso v do artigo 47 da lei 8.245/91 aplica-se somente às locações contratadas na vigência desse diploma. Enunciado n. 31. É incabível, na ações de despejo, a antecipação da tutela de que trata o artigo 273 do código de processo civil, em sua nova redação. Enunciado n. 32. A penalidade por litigância de má-fé pode ser imposta pelo juiz, de ofício, respeitado o limite de 20% do valor atualizado da causa, mas a indenização dos prejuízos, excedente desse limite, depende de pedido expresso da parte, submete-se ao princípio do contraditório e é liquidável por arbitramento. Enunciado n. 33. É admissível a realização de audiência preliminar nas causas versando direito indisponível. Enunciado n. 34. A citação ou a intimação por via postal, na pessoa de preposto identificado, equivale à de pessoa com poderes de gerenciamento ou administração. Enunciado n. 35. A revisão especial prevista no artigo 21, 4º, da medida provisória nº 542/94, de 30.06.94, aplica-se, uma só vez, aos contratos de locação residencial ajustados até 14 de março de 1.994, vigentes por prazo determinado ou indeterminado, desde que da conversão de valores regulada naquele dispositivo tenha resultado desequilíbrio econômico-financeiro, adotando-se procedimento da lei 8.245/91. Enunciado n. 36. Entende-se por desequilíbrio econômico-financeiro a defasagem que tenha ocorrido entre o aluguel convertido e o preço de mercado na data da conversão. Enunciado n. 37. Na ação de consignação em pagamento de aluguéis e acessórios, a alegação em defesa de que o depósito não é integral só será admissível se o réu indicar, justificada e discriminadamente, o montante que entender devido. Enunciado n. 38. A redução da multa de que trata o art. 645 do c.p.c. não ofende o ato jurídico perfeito.
7 Enunciado n. 39. A decisão que mantiver, em juízo de retratação, o indeferimento da petição inicial, fundado no reconhecimento de decadência ou de prescrição, mandará citar o réu para responder ao recurso. Enunciado n. 40. O registro de que trata o art. 659, 4º, do código de processo civil, não constitui requisito de validade, mas de eficácia do ato para oponibilidade contra terceiros de boa-fé. Enunciado n. 41. O depósito bancário, a que alude o art. 890 do cpc, é instrumento de direito material e também se presta à exoneração de obrigações oriundas do contrato de locação. Enunciado n. 42. Nas ações de consignação em pagamento de alugueres e encargos da locação não se aplica o disposto no art. 899, 2º, do cpc. SÚMULAS DO EXTINTO 2º TRIBUNAL DE ALÇADA CIVIL DE SÃO PAULO Súmula n. 09. As distribuidoras de derivados de petróleo, quando sublocam totalmente os imóveis a terceiros, não tem legitimidade para propor ação renovatória, embora dotem os estabelecimentos revendedores dos implementos necessários à comercialização dos seus produtos, ou os orientem e fiscalizem, ainda que lhes propiciando financiamentos e cuidando dos investimentos publicitários. Súmula n. 13. Na chamada denúncia vazia, a retomada é deferida pela só conveniência do locador, sendo dispensável, a propósito, audiência de instrução e julgamento. Súmula n. 14. É dispensável a notificação premonitória, quando o pedido de retomada de prédio não residencial se dá logo após o término do contrato, notadamente se a ação é ajuizada dentro em 30 (trinta) dias. Súmula n. 15. É dispensável prova sobre benfeitorias se há cláusula contratual em que o locatário renunciou ao respectivo direito de retenção ou de indenização. Súmula n. 16. Em caso de notificação premonitória desacompanhada de procuração, consideram-se ratificados os poderes para a prática do ato com a juntada do competente instrumento de mandato ao ensejo da propositura da ação. Súmula n. 17. Ainda que não proprietário, o locador tem legitimidade para propor ação de despejo de imóvel não residencial. Súmula n. 18. A notificação premonitória não perde a eficácia pelo fato de a ação de despejo não ser proposta no prazo do art. 806 do código de processo civil. Súmula n. 20. A locação verbal presume-se por tempo indeterminado.
8 Súmula n. 21. Na ação de despejo por denúncia vazia, é inadmissível discussão sobre a sinceridade do pedido. Súmula n. 23. O usufrutuário não se equipara ao adquirente para o fim de aplicação do artigo 8º da lei n. 8.245/91. Súmula n. 25. O art. 1196 do código civil não tem aplicação às locações urbanas reguladas pela lei 6.649/79, de 16 de maio de 1979, e pela lei 8.245/91, de 18 de outubro de 1991. Súmula n. 28. O fiador tem legitimidade passiva para a cobrança que o artigo 62, i, da lei n. 8.245/91 autoriza se cumule ao pedido de despejo por falta de pagamento. Súmula n. 29. A comprovação da mora, a que alude o parágrafo 2º do artigo 2º do decreto-lei n. 911/69, pode ser feita pela notificação extrajudicial, demonstrada pela entrega da carta no endereço do devedor, ainda que não obtida a assinatura de seu próprio punho. II. Finalizando Assim, estas linhas ficam dirigidas aos colegas estudantes e profissionais do Direito, para diminuírem a taxa de risco de quem carece ingressar em juízo e tornar menos árdua a tarefa dos advogados, promotores de justiça, magistrados, oficiais de justiça, auxiliares, serventuários, funcionários, intérpretes, peritos, distribuidores, partidores e contadores. Até a próxima e o nosso cordial Vale.