ENFITEUSE Histórico: A enfiteuse teve sua origem na Grécia, por volta do século V a.c., onde foi absorvido pelo direito romano, formada da junção de duas palavras uma grega e a outra romana. Esta fusão se deu na era justiniana, tinha como finalidade de atender às necessidades de fixação do homem na terra, por ele trabalhada, mas pertencente a uma terceira pessoa, que impossibilitada ou sem condições de explorá-las ou cultivá-la diretamente, era dada aos colonos para que as cultivassem. Inicialmente os arrendamentos romanos eram temporários, o que trazia uma insegurança para os colonos que não tinham nenhuma proteção possessória para defender-se contra terceiros. Com Justiniano essas glebas de terras passaram a ser arrendadas in perpetuam, não sendo os arrendatários obrigados a deixar as glebas de terras enquanto pagassem a renda convencionada ou canon, transformando dessa forma em direitos reais, pois seus titulares passaram a ter ação de caráter real para protegê-los. Aos imóveis entreguem em arrendamento dava-se o nome de agri vectigales e a ação a ele concedida chamava-se de actio vectigalis. O direito enfiteutico, diz Maynz vai aparecer sob os imperadores, informa que as invasões bárbaras e a má organização social haviam dizimado a população rural e aumentado assustadoramente o pauperismo. Os grandes proprietário para atrair lavradores que lhes arrendassem as terras, que de outro modo ficariam inexplorada, viran-se obrigados a arrendá-las por prazo longos, quando não perpetuamente, e por uma taxa inferior ao normal A enfiteuse no direito português, sofreu modificações importantes, consistentes, principalmente na permissão de aforamento vitalícios, ou por duas ou três vidas, bem como pela admissão do aumento do foro. Já no nosso direito conserva as mesmas características da era romana, embora esteja em decadência. o código de 1916 restabeleceu a enfiteuse na sua pureza de sua concepção original. Porém, limitada é sua importância no direito brasileiro onde tem por objeto, principalmente, terrenos de marinha e a orla marítima. Alguns juristas o condenam e o novo Código Civil no art. 2.038, proíbe a sua constituição, bem como a subenfiteuse, sob a égide de ser inútil e de prejudicar a livre circulação de riquezas e, ainda de manter o enfiteuta e seus sucessores ligados, perpetuamente, ao senhorio direto. Natureza Jurídica: A enfiteuse é o mais amplo dos jus in re aliena, transferindo ao enfiteuta o jus utendi, fruendi e até o disponendi, pois este pode alienar seus direitos sem que haja anuência do senhorio, podendo ainda reivindicar a coisa de quem quer que seja.
Diante dessa circunstância entendem alguns autores que o enfiteuse é modalidade de propriedade e que o enfiteuta é também proprietário. Não havendo confronto de domínio, já que o novo código civil no seu art. 1.231 diz que é impossível a coexistência de dois direitos de propriedade sobre a mesma coisa. Aperfeiçoado pelo registro a enfiteuse, surgem dois titulares de direitos reais sobre a mesma coisa. De um lado, o titular do domínio direto, e, de outro, o titular do domínio útil. Enquanto a este se transferem todos os direitos elementares do domínio, a lei defere ao senhorio apenas o direito ao foro, ao laudêmio e preferência de alienação do domínio útil. Assim quem tem o domínio útil é o enfiteuta ou foreiro e quem tem o domínio direto é o senhorio. Só o senhorio direto é que tem o verdadeiro direito de propriedade; O poder jurídico sobre a sua coisa. O enfiteuta tem o poder jurídico sobre coisa de outrem.por isso se diz que a enfiteuse é o mais amplo dos direitos reais sobre coisas alheias. O proprietário praticamente conserva apenas o nome de dono e alguns poucos direitos, que se manifestam em ocasiões restritas.pois observa Orlando Gomes que o único e verdadeiro titular do domínio do bem aforado é o senhorio direto, que o resgate que se concede ao enfiteuta apenas lhe dá a condição de proprietário virtual, mas claro está que quem pode vir a ser proprietário de um bem não pode ser considerado como seu dono.já Massineo pelo fato do enfiteuta se tornar proprietário pelo resgate não significa que, antes de realizá-la, ele já seja o proprietário, pois o fato de que o senhorio só é privado de seu direito quando a enfiteuse é resgatada significa que,antes disso, o direito do enfiteuta se exercia sobre coisa alheia.alem do mais, o senhorio direto readquire o seu bem, mediante o exercício da preferência, no caso de alienação, do comisso, ou do falecimento do enfiteuta sem herdeiros, o que não teria sentido se o foreiro fosse o proprietário. Conceito: O código civil de 1916 no art. 678 nos dá o conceito de enfiteuse ao prescrever que dá-se a enfiteuse, aforamento ou aprazamento quando, por ato entre vivos, ou de ultima vontade, o proprietário atribui a outrem o domínio do imóvel, pagando a pessoa, que o adquire, e assim se constitui enfiteuta, ao senhorio direto uma pensão, ou foro anual, certo e invariável. O contrato de enfiteuse é perpetuo. A enfiteuse por tempo determinado considera-se arrendamento, e como tal se rege. Limonge França define-a como o desmembramento da propriedade como tal resulta o direito real perpetuo, em que o titular assumindo o domínio útil da coisa, constituído de terras não cultivadas ou terrenos por edificar, é assistido pela faculdade de lhe fruir todas as qual,idades, sem destruir a substancia, mediante a obrigação de pagar ao proprietário uma pensão anual e invariável. O proprietário é chamado de senhorio direto. Titular do direito real sobre coisa alheia é denominado enfiteuta e tem poder muito amplo sobre a coisa.pode usá-la e desfrutá-la do modo mais completo, bem como aliená-
la e transmiti-la por herança. Por isso que se diz que o enfiteuse é o mais amplo dos direitos reais sobre coisas alheias. Sinteticamente, vem a ser o direito real sobre coisa alheia que autoriza o enfiteuta a exercer, restritiva e perpetuamente, sobre coisa imóvel, todos os poderes do domínio, mediante pagamento ao senhorio direto de uma renda anual. Objeto: A enfiteuse já existente, só pode ter por objeto coisa imóvel, limitando-se a terra não cultivadas e aos terrenos que se destinam /á edificações, devido sua finalidade econômico-social de favorecer o aproveitamento de terás incultas e de terrenos baldios. Alem desses imóveis, a enfiteuse pode ser constituída também, sobre terrenos de marinha e acrescidos, que margeiam o mar, rios e lagoas onde exista influencia das marés, como esses bens são da União, constituindo bens públicos dominiais, seu aforamento é regido por lei especial, conforme determina o art. 2038 2º, do Código Civil.Esses terrenos de marinhas e seus acrescidos está regulamentada no Decreto-Lei n. 9.760/46,principalmente nos art. 64, 2º; 99, parágrafo único; e o 103, sendo que os artigos 101, 1º,102 e 117 foram revogados pelo Decreto-lei n.2.398/87; Tendo semelhança com o Código Civil, especialmente no tocante à cessão de uso, pois também ali se sujeita a resgate, sendo a sua regulamentação, constante da legislação eminentemente de direito público, diferente em vários pontos da estabelecidas no Código, possuindo, assim, natureza especial. Esses Terrenos de marinhas se estendem até a distancia de 33 m para a parte térrea, tomando-se como base a preamar de 1.831(Dec-lei 2.490/40. A concessão do aforamento dos terrenos de marinha depende de autorização administrativa, sendo que o concedente é a União, através da Secretaria do Patrimônio da união que tem domínio sobre esses bens. O Canom, que é pago previamente é fixado com base no valor proporcional ao do domínio pleno. /para que este foreiro possa alienar ou ceder seus direitos a outrem é mister que haja um prévio consentimento da União, caso em que o laudêmio seria pago conforme percentual fixado em lei, sobre o valor do terreno e sua acessões. O Decreto-lei 1.876/81, regulamentado pelo decreto n. 1.466/95, dispõe sobre a dispensa do pagamento de foros e laudêmios relativos a bens imóveis da União pelos enfiteutas, pois seu art. 1º estabelece que não se cobrará foro nem taxas de ocupações, de pessoas consideradas carente, assim entendidas aquelas famílias cuja renda familiar for igual ou inferior ao valor correspondente a três salários mínimos, sendo que esta situação de carência será determinada anualmente pela Secretaria da Receita Federal. Acrescentando também que são isentas do pagamento de laudêmio: se os adquirentes forem pessoas jurídicas de direito público interno ou empresas públicas, sociedade de economia mista, e se tais transferência forem destinadas à realização de programas habitacionais;
transferências feitas a pessoas físicas por qualquer pessoas jurídica de direito público, desde que vinculadas a programas habitacionais de interesse social. Característica: A enfiteuse é perpetua, porque considerada arrendamento, e, como tal, é regida por tempo limitado. Dessa característica decorre o direito do enfiteuta de transmitir seus direitos, por atos inter vivos ou causa mortis. Os bens enfitêuticos, transmitem-se por herança na mesma ordem estabelecida a respeito dos alodiais, isto é, dos bens livres e desembaraçados, mas não podem ser divididos em glebas sem o consentimento. O aforamento, portanto é indivisível se não houver o consentimento do senhorio, que pode ser tácito. O enfiteuta tem a obrigação de pagar ao senhorio uma pensão anual. A falta de pagamento do foro por três anos consecutivos acarreto o comisso, que é uma forma de extinção da enfiteuse(cc 1916,art. 692 II). O senhorio, por sua vez, tem direito de preferência, ou prelação, quando o enfiteuta pretende transferir a alguém o domínio útil em caso de venda judicial(art.689). Se não exercesse o direito de preferência, o senhorio teria direito ao laudêmio, isto é, uma percentagem sobre o valor da transação, que podia ser convencionada livremente. Entretanto, seria de 2,5% sobre o preço da alienação, se outra não houvesse sido fixada no título de aforamento(art.686). O mencionado no art. 2038 1º I, das Disposições transitórias do novo Código Civil proíbe, no entanto, nas enfiteuses existentes, cobrar laudêmio ou prestação análoga nas transmissões de bem aforado, sobre o valor das construções ou plantações. O direito de preferência também é assegurado ao foreiro, no caso de querer o senhorio vender o domínio direto, devendo, pois ser interpelado a exercê-lo. O enfiteuta está legitimado a gravar o bem, com hipoteca, servidão e usufruto, condicionado o ônus a extinguir-se com a cessão de aforamento. Se o foro for remido, o antigo titular do domínio direto(senhorio) deverá dentro de 90 dias, confiar toda documentação alusiva ao bem à guarda do registro de imóveis competente, sob pena de responsabilidade)art. 49, 4º). Diante disso podemos extrair as seguintes característica: Requer a presença de duas pessoas, da que tem o domínio do imóvel aforado(senhorio direto) e da que possui o bem de modo direto, tendo sobre ele o gozo, uso e disposição(enfiteuta), desde que não afeta a substancia. Constitui um direito real imobiliário; só pode recair sobre bens imóveis alheios.não pode ser temporária; a perpetuidade lhe é essencial. Contém a obrigação do enfiteuta de pagar renda anual e invariável chamada de foro, canon ou pensão. Analogia com outros institutos:
A analogia que se faz entre os institutos da locação e do usufruto, são inconfundíveis entre eles, senão vejamos: Em relação ao usufruto a enfiteuse é mais extensa do que ele, pois o enfiteuta pode transformar o imóvel desde que não lhe deteriores a substância, o que não sucede com o usufruto; A enfiteuse pode ser transmitida por herança; ao passo que o usufruto extingue-se com a morte do usufrutuário, sendo intransferível por herança; A enfiteuse é alienável, enquanto o exercício do usufruto só pode ser cedido, por título gratuito ou oneroso, sendo intransferível por alienação; Na enfiteuse há pagamento de uma pensão anual, por parte do foreiro; já o direito do usufrutuário é gratuito; A enfiteuse é perpétua; O usufruto, temporário; A enfiteuse recai sobre terras não cultivadas ou terrenos que se destinem à edificação; o usufruto pode recair sobre bens móveis e imóveis. Quanto à locação: A enfiteuse é perpétua; a locação, de natureza temporária ou transitória; os direitos do foreiro são mais extensos do que os do locatários, pois o primeiro é titular de um direito real sobre coisas alheia, enquanto oi segundo dispõe tão somente de um direito pessoal; O enfiteuta pode dispor ou alienar o bem enfitêutico; o locatário, por sua vez, só pode usar do bem, não pode ceder ou transferir o contrato de locação sem autorização do locador dada por escrito. Direitos e deveres do enfiteuta: a) O foreiro tem o direito de usufruir, gozar, dispor, usar do bem enfitêutico desde que não lhe destrua a substancia. b) Os bens podem ser transmitidos causa mortis aos herdeiros do foreiro, segundo a ordem de vocação hereditária estabelecida a respeito dos bens alodiais. c) O enfiteuta tem por direito de alienar o imóvel enfiteutico, a titulo oneroso ou gratuito, no todo ou em parte, desde que comunique o fato previamente ao senhorio direto, para que este exerça o seu direito de opção. Podendo ainda, dar ou trocar por coisa infungível o prédio aforado, avisando ao senhorio dentro de sessenta dias, sob pena de continuar responsável pelo pagamento do foro. d) O foreiro tem o direito de adquirir o imóvel, tendo portanto, direito de preferência, no caso do senhorio direto pretender vender o domínio direto ou dá-la em pagamento. e) O enfiteuta tem direito de abandonar o bem enfiteutico ao senhorio direto, levando o assento, independentemente de consentimento do senhorio, no registro imobiliário o seu abdicativo. Porém não tem direito à remissão do foro, por esterilidade ou destruição parcial do prédio enfiteutico, nem pela perda total de seus frutos.
f) O foreiro pode gravar a coisa enfiteutica de servidões, usufrutos e hipotecas, subordinados à condição de se extinguirem coma cessão de enfiteuse. g) O enfiteuta podia instituir subenfiteuse, que consistia na transferência que o foreiro fazia de seu direito a outrem, sem contudo desligar-se da relação jurídica que o prende ao senhorio direto. Diante do disposto do art. 2038, 1º,II, do novo Código Civil, fica proibida a constituição de novas subenfiteuses. h) O foreiro tem direito de constituir co-enfiteuse, pois a enfiteuse admite a titularidade simultânea de vária pessoas que exercem, pro indiviso, o seu direito sobre o bem enfiteutico. Entretanto, os co-enfiteuticos deverão dentro de 6 meses eleger, para representá-los, por maioria absoluta de votos, um cabecel, com a observância do procedimento da Lei 9.099/95. i) Cada enfiteuta tem direito à enfiteuse distinta quando, havendo coenfiteuse, o senhorio direto tiver permitido a divisão em glebas. j) O foreiro terá direito às benfeitorias necessárias em caso de comisso. k) O enfiteuta tem direito ao resgate do foro, após dez anos. Mediante pagamento de um laudêmio, que será de 2,5% sobre o valor da propriedade plena e de 10 pensões anuais, extinguindo assim a enfiteuse, com a consolidação, no enfiteuta, da plenitude do domínio. l) O foreiro tem ação contra terceiros e contra o senhorio direto.pode lançar mão de todos os remédios possessórios para proteger a posse que decorre de seu direito real. m) O enfiteuta tem direito à metade do tesouro achado por terceiro em terreno aforado, mas se for ele o descobridor fará jus ao encontrado por inteiro. Por outro lado: a) O enfiteuta não pode atingir a substância da coisa com sua fruição.o que envolve a proibição de dividi-la sem autorização do senhorio direto. b) O foreiro não pode vender nem dar em pagamento a coisa sem avisar ao senhorio para que possa exercer o seu direito de opção dentro de 30 dias. c) O enfiteuta deve avisar o senhorio quando doar, der, em dote, ou trocar por coisa não fungível o prédio aforado. d) O enfiteuta deverá eleger em cabecel quando houver co-enfiteuse.
e) O foreiro deverá pagar o foro anual, mesmo em caso de transmissão, se não tiver avisado o senhorio direto, sob pena de incidir em comisso. f) O enfiteuta deverá pagar previamente credores, quando abandonar gratuitamente ao senhorio o prédio aforado g) O foreiro deveria pagar o laudêmio., em caso de alienação do bem enfiteutico, ao senhorio direto, que era a compensação a qual ele tinha direito por não ter exercido o direito de preferência,não estando obrigado a pagá-lo nas cessões gratuitas, na desapropriação por utilidade pública, nas transferências do domínio útil de terrenos de marinha destinados a construção de conjuntos habitacionais de interesse social. Pelo novo Código Civil está proibida a cobrança desse laudêmio. h) O enfiteuta deverá pagar as importâncias previstas, para exercer seu direito de resgate. i) O foreiro deverá pagar os impostos e ônus reais que gravarem o imóvel.respondendo, ainda, pela contribuição de melhoria. Direitos e obrigações do senhorio direto: Os direitos dominiais do senhorio direto são: 1) O de exigir a conservação da substância da coisa, do qual são principais conseqüências: o direito às acessões; o direito á metade do tesouro encontrado por outrem no terreno enfiteutico ou á totalidade dele quando ele mesmo for o descobridor; o de consolidar o domínio útil no direto, nos casas admitidos e previstos legalmente. 2) O de alienar o domínio direto. 3) O de opção, na hipótese de venda do domínio útil por parte do foreiro, em igualdade de preço e condições por ser socialmente conveniente consolidar a propriedade num só titular. 4) O de promover a consolidação do domínio, se o foreiro alienar o domínio útil sem notificá-lo para que exerça o direito de preferência. 5) O de ser citado, no caso de penhora do domínio útil por dívida do foreiro, para assistir }à praça e exercer, se o quiser, o direito de preferência, no caso de arrematação, sobre os demais lançadores, em iguais condições, quer em falta deles, no caso de adjudicação. 6) O de consentir ou não na divisão, em glebas, do imóvel, aforado.
7) O de escolher o cabecel dentro do prazo de 6 meses, caso essa escolha não tiver sido feita pelos co-enfiteutas, quando o prédio emprazado vier a pertencer a várias pessoas. 8) O de receber os seguintes pagamento: a) O das pensões ou foros anuais estipulados no ato constitutivo, que são invariáveis, sem embargos de valorização do bem ou do aumento da rentabilidade oriunda de sua exploração. b) O foro de cada gleba na hipótese de divisão da enfiteuse. b) O laudêmio que era dividido se realizasse a transferência do domínio útil, por venda, penhora, dação de pagamento ou incorporação a sociedade anônima, não tendo exercido o seu direito de prelação. c) O do foro por parte do foreiro anterior, quando não tiver sido comunicado da doação e da permuta por coisa infungível do prédio aforado, feita por ele. d) O de invocar as ações reais, pessoais. Dentre as suas principais obrigações temos: 1) A de respeitar o domínio útil do foreiro; 2) A de notificar o enfiteuta quando for alienar o seu domínio; 3) A de conceder o resgate nos termos do contrato Extinção da enfiteuse: Extingue-se a enfiteuse: O artigo do código civil de 1.916 prevê três modos de extinção da enfiteuse: a ) pela natural deterioração do prédio aforado, quando chegue a não valer o capital correspondente ao foro e mais um quinto deste; b) pelo comisso, deixando o foreiro de pagar as pensões devidas por três anos consecutivos, caso em que o senhorio o indenizará das benfeitorias necessárias. A impontualidade e a rescisão contratual tem de ser pronunciada pela autoridade judiciária competente.podem as partes estabelecer no contrato que a falta de pagamento das pensões não acarreta o comisso. Dispõe a súmula 122 Supremo Tribunal Federal que o enfiteuta pode purgar a mora enquanto não decretado o comisso por sentença;
c) pelo falecimento do enfiteuta, sem herdeiros, salvo o direito dos credores. Estes pois, podem continuar com aforamento até a liquidação dos débitos do falecidos. Altera-se, desse modo o princípio de que a herança vai ter o Município, em falta de herdeiros, pois nesse caso o imóvel é devolvido ao senhorio. Trata-se, portento, de hipótese de sucessão anômala ou irregular. Alem desses modos de extinção, peculiares à enfiteuse, outros existem, como o perecimento do objeto; a desapropriação neste caso não cabe laudêmio, pois não se trata de uma venda feita pelo foreiro, malgrado algumas opiniões em contrário; a usucapião do imóvel aforado, em caso de inércia do foreiro e do titular do domínio direto; a renuncia feita pelo enfiteuta, que deve ser expressa; a consolidação, quando o enfiteuta exerce o direito de opção no caso de venda de sua propriedade, passando a ter a propriedade plena, ou quando p senhorio direto exerce a opção, em caso de venda do domínio útil; a confusão quando na mesma pessoa se reúnem as qualidades de enfiteuta e de senhorio direto, por ato inter vivos ou sucessão causa mortis; do resgate. Quanto a este dispõe o art. 693 do CC de 1916 que todos os aforamentos, inclusive os constituídos anteriormente a este Código, salvo acordo entre as partes, são resgatáveis dez anos depois de constituídos, mediante pagamento de um laudêmio, que será de 2,5% sobre o valor atual da propriedade plena, e de 10% pensões anuais pelo foreiro, que não poderá no seu contrato renunciar ao direito de resgate, nem contrariar as disposições imperativas deste Código. O resgate tem a finalidade, de consolidar o domínio nas mãos do enfiteuta, que não pode renunciar a tal direito sendo nula eventual cláusula nesse sentido. Mas pode, querendo continuar pagamento o foro e não exercer o direito de resgate, mesmo tendo decorrido o prazo de dez anos. A expressão salvo de acordo entre as partes somente se refere à possibilidade de diminuição, por avença, do prazo do resgate e do valor da indenização. O novo Código Civil aboliu a enfiteuse, substituindo-a pelo direito de superfície gratuito e oneroso. Considera-se vantajoso a substituição porque o novo instituto permite melhor utilização da coisa. Trata-se de direito real de fruição ou gozo sobre coisa alheia, de origem romana.surgiu da necessidade prática de se permitir edificações sobre bens públicos, permanecendo o solo em poder do Estado. Pode ser temporário ou perpetuo. Dispõe o art. 1.369 do CC que o proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo indeterminado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório competente. O art. 2.038 do novo Código Civil proíbe a constituição de enfiteuses e subenfiteuses e subordina as existentes, até sua extinção, às disposições do Código Civil anterior e leis posteriores, ficando defeso, neste caso, Cobrar laudêmio ou prestações análogas nas transmissões do bem aforado, sobre o valor das construções ou plantações, bem como constituir subenfiteuse. A enfiteuse nos terrenos de marinha e acrescidos continua regida por Lei especial.