Formatos de Contratos 1 Da Formação dos Contratos A proposta de contrato obriga o proponente, se o contrário não resultar dos termos dela, da natureza do negócio, ou das circunstâncias do caso. Deixa de ser obrigatória a proposta feita para pessoa presente, sem estabelecimento de prazo, e não aceita imediatamente. A pessoa que contrata por telefone ou por meio de comunicação semelhante é considerada presente. Também, deixa de ser obrigatória a proposta feita para pessoa ausente, sem o estabelecimento de prazo, se tiver decorrido tempo suficiente para chegar a resposta ao conhecimento do proponente. Da mesma forma, deixa de ser obrigatória a proposta feita para pessoa ausente, com estabelecimento de prazo, se não tiver sido expedida a resposta dentro do prazo estipulado. Por fim, deixa de ser obrigatória a proposta se, antes dela, ou simultaneamente, chegar ao conhecimento da outra parte a retratação do proponente. A oferta ao público equivale à proposta quando encerra os requisitos essenciais ao contrato, salvo se o contrário resultar das circunstâncias ou dos usos. Pode revogar-se a oferta pela mesma via de sua divulgação, desde que ressalvada tal faculdade na oferta realizada. Se a aceitação, por circunstância imprevista, chegar tarde ao conhecimento do proponente, esse deverá comunicar imediatamente ao aceitante, sob pena de responder por perdas e danos. A aceitação fora do prazo, com adições, restrições, ou modificações, importará nova proposta. Se o negócio for daqueles em que não seja costume a aceitação expressa, ou o proponente a tiver dispensado, o contrato será considerado concluído caso não chegue à recusa. Considerase inexistente a aceitação, se antes dela ou com ela chegar ao proponente a retratação do aceitante. Os contratos entre ausentes tornam-se perfeitos desde que a aceitação seja expedida. Todavia, são exceções a essa regra os casos em aceitação é considera inexistente, caso o proponente tenha se comprometido a esperar resposta, ou se a aceitação não chegar no prazo convencionado. Reputar-se-á celebrado o contrato no lugar em que foi proposto, ainda que o aceite venha de outro lugar. 2. Da Estipulação em Favor de Terceiro Estipular significa contratar, estabelecer condições, cláusulas e obrigações recíprocas. A estipulação pode ser feita em favor de terceiro que não participa do estipulado. O seguro de vida é um clássico exemplo de estipulação em favor de terceiro, na medida em que o segurado estabelece com a seguradora algum benefício em favor de do beneficiário, que não participa diretamente do contrato.
O beneficiário pode exigir o cumprimento do estipulado, observando as condições e normas do contrato, mas também pode ser substituído pelo estipulante, independente de anuência, por ato entre vivos ou disposição de última vontade. 3. Da Promessa de Fato de Terceiro Pode alguém firmar compromisso para que terceiro pratique determinado ato. Aquele que tiver prometido fato de terceiro responderá por perdas e danos, quando ele não o executar. 4. Dos Vícios Redibitórios Redibir significa devolver (uma mercadoria com defeito), enjeitar; anular a venda de algo que possui defeitos ocultos descobertos pelo adquirente. Redibitório é o que pode motivar a anulação de uma venda. Vícios Redibitórios são os defeitos ocultos presente na coisa, de tal modo grave que a tornam imprópria ao uso a que se destina ou lhe diminuam o valor. Verificado o vício redibitório, o adquirente pode optar pelo abatimento no preço ou por rejeitar a coisa. Se o alienante conhecia o vício ou defeito da coisa, restituirá o que recebeu com perdas e danos. Se o não conhecia, tão-somente restituirá o valor recebido, mais as despesas do contrato. A responsabilidade do alienante subsiste ainda que a coisa pereça em poder do alienatário, desde que o perecimento se dê por vício oculto já existente ao tempo da tradição. O prazo de decadência do direito de obter a redibição ou abatimento no preço é de trinta dias para móveis, contados da entrega efetiva, e de um ano para imóveis. Na impossibilidade de ser o defeito oculto conhecido no prazo legal, a decadência correrá a partir do momento em que dele tiver ciência até o máximo de cento e oitenta dias se móveis, e um ano se imóveis. Os prazos não correm na constância de cláusula de garantia, mas o adquirente deve denunciar o defeito ao alienante nos trinta dias seguintes ao seu descobrimento, sob pena de decadência. 5. Da Evicção (art. 447) Evicção é o ato de destituir, de desapossar, judicialmente, alguém de uma propriedade. É a perda de um bem pelo adquirente, em conseqüência de reivindicação feita pelo verdadeiro dono. A evicção é fato que causa ao adquirente a perda total ou parcial da coisa adquirida, por decisão judicial, em favor de terceiro, esse reconhecido como verdadeiro dono. Nos contratos onerosos, o alienante responde pela evicção. Subsiste tal garantia ainda que a aquisição se tenha realizado em hasta pública. Contrato oneroso é aquele em que ambas as partes têm obrigações patrimoniais, com vantagens recíprocas. As partes podem, por cláusula expressa, reforçar, diminuir ou excluir a responsabilidade pela evicção. Todavia, não obstante a cláusula que exclui a garantia contra a evicção, se esta se
der, tem direito o evicto a receber o preço que pagou pela coisa evicta, se não soube do risco da evicção, ou, dele informado, não o assumiu. O evicto, salvo estipulação em contrário, tem direito à restituição integral do preço ou das quantias que pagou, à indenização dos frutos que tiver sido obrigado a restituir; à indenização pelas despesas dos contratos e pelos prejuízos que diretamente resultarem da evicção, e às custas judiciais e aos honorários do advogado por ele constituído. Se parcial, mas considerável, for a evicção, poderá o evicto optar entre a rescisão do contrato e a restituição da parte do preço correspondente ao desfalque sofrido. Se não for considerável, caberá somente o direito à indenização. O adquirente não pode demandar pela evicção, se sabia que a coisa era alheia ou litigiosa. 6. Dos Contratos Aleatórios (art. 458) Aleatório é o que depende de circunstâncias, de eventos futuros, do acaso, do fortuito; que depende de ocorrências imprevisíveis. O contrato aleatório é aquele em que há dependência direta a eventos futuros ou incertos, porém as partes assumem o risco de uma contraprestação desproporcional ou mesmo de nada receber. Quem vendeu a coisa pendente de fato futuro sem se responsabilizar pelos resultados recebe o preço integral, desde que de sua parte não tenha havido dolo ou culpa. Quem prometeu a entrega de coisa futura de quantidade indeterminada, sem se responsabilizar pelos resultados recebe o preço integral ainda que a coisa venha a existir em quantidade inferior à esperada, desde que alguma quantidade venha a existir e que de sua parte não tiver concorrido culpa. Mas, se da coisa nada vier a existir, alienação não haverá, e o alienante restituirá o preço recebido. O mesmo entendimento é aplicado às coisas existentes, mas expostas a risco. 7. Do Contrato Preliminar (art. 462) O contrato preliminar é a declaração de vontade de ambas as partes, ou de uma delas, no sentido de prometerem firmar posteriormente um contrato definitivo. Esta modalidade de contrato, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado. Deverá ser levado ao registro competente. Uma vez concluído o contrato preliminar, e nele não constando cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, fixando prazo à outra para que o efetive. Esgotado o prazo ao contrato preliminar é conferido caráter definitivo, salvo se a isto se opuser a natureza da obrigação. Se o estipulante não der execução ao contrato preliminar, poderá a outra parte considerá-lo desfeito, e pedir perdas e danos. Se a promessa de contrato for unilateral, o credor, sob pena de ficar a mesma sem efeito, deverá manifestar-se no prazo nela previsto, ou, inexistindo esse, no que lhe for razoavelmente assinado pelo devedor.
8. Do Contrato com Pessoa a Declarar (art. 467) Ao concluir um contrato, pode uma das partes reservar-se a faculdade de indicar a pessoa que deve adquirir os direitos e assumir as obrigações dele decorrentes. Essa indicação deve ser comunicada à outra parte no prazo de cinco dias da conclusão do contrato, se outro prazo não tiver sido estipulado. A pessoa adquire os direitos e assume as obrigações decorrentes do contrato, a partir do momento em que o mesmo foi celebrado. 9. Da Extinção do Contrato (art. 472) São modalidades de extinção do contrato o seu cumprimento e a rescisão, termo este entendido em sentido amplo. A rescisão pode ocorrer pelo distrato, pela denúncia unilateral, por força de cláusula resolutiva expressa ou tácita, ou pelo inadimplemento. 9.1. Do Distrato Distrato é o ato ou efeito de desfazer, de distratar, de anular um acordo. Juridicamente, trata-se de outro acordo, entre as partes, para rescindir, extinguir o vínculo estabelecido no contrato, em acordo anterior. O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato. A rescisão (ou em sentido estrito à resilição) unilateral pode ocorrer mediante denúncia notificada à outra parte, desde que a lei expressa ou implicitamente o permita. Se, porém, dada a natureza do contrato, uma das partes houver feito investimentos consideráveis para a sua execução, a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto dos investimentos. 9.2. Da Cláusula Resolutiva (ART. 474) Cláusula resolutiva é a disposição expressa ou tácita que implica na revogação do negócio jurídico pelo inadimplemento da obrigação por uma das partes. A cláusula é expressa quando está registrada, consignada, manifestada de modo a não admitir objeção. A cláusula é tácita quando não está formalmente expressa, não está traduzida por palavras, mas pode estar implícita ou subentendida em um acordo. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigirlhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. 9.3. Da Exceção de Contrato não Cumprido (art. 476) A exceção de contrato não cumprido, ou exceptio non adimpleti contractus, ocorre nos contratos bilaterais e consiste na proibição aos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, exigir o implemento da obrigação do outro. Da mesma forma, se sobrevier a uma das partes contratantes a diminuição em seu patrimônio, capaz de comprometer ou tornar duvidosa a prestação pela qual se obrigou, pode a outra se
recusar à prestação que lhe incumbe, até que aquela satisfaça a que lhe compete ou dê garantia bastante de satisfazê-la. 9.4. Da Resolução por Onerosidade Excessiva (art. 478) Se a prestação de uma das partes tornar-se excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, o devedor poderá pedir a resolução do contrato de execução continuada ou diferida. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar eqüitativamente as condições do contrato. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida ou alterada no modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva.