PARECER Nº, DE 2009 Da COMISSÃO DE CONSTITUIÇÃO, JUSTIÇA E CIDADANIA, em decisão terminativa, sobre o Projeto de Lei do Senado nº 94, de 2003, de autoria do Senador AELTON FREITAS, que altera dispositivos da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 (Lei do Inquilinato), e da Lei nº 9.099, de 26 de setembro de 1995 (Lei dos Juizados Especiais), para permitir a retomada para obras urgentes e alterar os procedimentos judiciais nos casos que especifica. RELATOR: Senador MARCO MACIEL I RELATÓRIO Submete-se, nesta oportunidade, à decisão terminativa desta Comissão o Projeto de Lei do Senado nº 94, apresentado em 27 de março de 2003, de autoria do ilustre Senador AELTON FREITAS, que se empenha em promover alterações na Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 (Lei do Inquilinato), e Lei nº 9.099, de 26 de setembro de 1995 (Lei dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais), no que se refere ao aprimoramento da solução de conflitos decorrentes da locação de imóveis urbanos. No que alude à Lei do Inquilinato, as alterações legislativas alvitradas pelo proponente são em número de sete. Então, vejamos.
2 1 - A primeira delas propõe alterar a redação do inciso IV do art. 9º, a fim de dar maior elastério a um dos casos em que a locação do imóvel urbano pode ser desfeita. Trata-se daquelas situações de necessidade de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não podem ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las. Diante da nova redação proposta, basta que sejam necessários reparos urgentes no imóvel, independentemente de serem determinados pelo Poder Público, para que o locador possa se valer da ação de despejo. 2 - A alteração seguinte visa a incluir o 3º ao art. 47 do mesmo diploma legal, que dispõe sobre as locações residenciais ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, dispensando, para a propositura da ação de despejo, a exigência do título de propriedade para os imóveis de valor igual ou inferior a cem vezes o salário mínimo, sendo suficiente a prova da locação. 3 - Já a modificação a que se pretende conferir ao caput do art. 59 da mesma lei recomenda ao locador valer-se do rito sumaríssimo da Lei dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais, nas ações que digam respeito ao despejo do inquilino; contudo, autoriza o locador a utilizar-se do rito sumário da Lei do Inquilinato, se assim o desejar. Com efeito, o ajuizamento de ação de despejo perante os Juizados Especiais Cíveis e Criminais, que hoje se restringe aos casos de retomada do imóvel para uso próprio, será estendido para as retomadas decorrentes de infração legal ou contratual e, ainda, para aquelas decorrentes da falta de pagamento do aluguel ou de encargos. Por outro lado, se o locador quiser, poderá valer-se do rito sumário como opção subsidiária ao rito sumaríssimo dos Juizados Especiais. Em todo caso, fica vedada a adoção do rito ordinário.
3 4 - Em seguida, é proposta a inserção de parágrafo único ao art. 60 da Lei do Inquilinato, a fim de que seja dispensada a exigência da prova da propriedade do imóvel ou do compromisso registrado, se a outorga de poderes (feita diretamente pelo proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário) permitir ao administrador locar o imóvel em seu próprio nome. 5 - Quanto à modificação introduzida ao art. 61 da Lei do Inquilinato, observa-se que ela se resume a reduzir de seis para três o prazo para o locatário desocupar o imóvel, se houver concordado, no prazo da contestação, com os termos da desocupação. 6 - O outro aspecto da modificação do art. 61 em comento é de teor meramente redacional, pois retira a parte final desse dispositivo, desdobrando-o em parágrafo único, com a mesma redação. 7 - Por derradeiro, propõe-se a modificação do parágrafo único do art. 62, de modo a limitar a faculdade da emenda da mora a uma única vez a cada vinte e quatro meses. Nos termos da legislação pertinente em vigor, pode o réu, na ação de despejo fundada na falta de pagamento, utilizar-se dessa faculdade por até duas vezes a cada doze meses. No prazo regimental, não foram oferecidas emendas à proposição. Neste colegiado, a matéria foi inicialmente distribuída ao ilustre Senador MOZARILDO CAVALCANTI, que apresentou minuta de relatório favorável à aprovação do projeto, com apresentação de uma emenda, cujo teor recuperamos, em boa medida, no presente parecer. II ANÁLISE
4 O PLS nº 94, de 2003, não apresenta vício de regimentalidade. Com efeito, nos termos do art. 101, incisos I e II, alínea d, do Regimento Interno desta Casa (RISF), cabe à Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania opinar sobre a constitucionalidade, juridicidade e regimentalidade dos temas que lhe são submetidos por despacho da Presidência, bem como, no mérito, emitir parecer sobre matéria afeita ao direito civil e processual civil. Os requisitos formais e materiais de constitucionalidade, por sua vez, são atendidos pela proposição, tendo em vista que compete privativamente à União legislar sobre direito civil e processual civil, a teor do disposto no art. 22, inciso I, da Constituição Federal (CF), bem como por não ter sido deslustrada cláusula pétrea alguma. Ademais, a matéria se insere no âmbito das atribuições do Congresso Nacional, de conformidade com o caput do art. 48 da Carta Magna, não havendo reserva temática a respeito (art. 61, 1º, da CF). Quanto à técnica legislativa, entendemos que o projeto está em desacordo com os termos da Lei Complementar nº 95, de 1998, que tem por objetivo proporcionar a utilização de linguagem e técnicas próprias, que garantam às proposições legislativas as características esperadas pela lei: clareza, concisão, interpretação unívoca, generalidade, abstração e capacidade de produção de efeitos. A objeção a ser feita diz respeito à ementa do PLS nº 94, de 2003, que não obedece ao comando normativo previsto no art. 5º da LC nº 95, de 1998, pois deixa de explicitar, de modo conciso e sob a forma de título, o objeto da proposta. Em vez disso, a ementa apenas menciona, sem maiores explicações, parte das inovações legislativas alvitradas (permite a retomada urgente do imóvel alugado e altera procedimentos judiciais nos casos em que especifica); e, ao mesmo tempo, ela deixa de lado outras inovações legislativas de igual importância: (i) dispensa, para a ação de despejo, da exigência do título de propriedade para os imóveis de valor igual ou superior a cem vezes o salário
5 mínimo; (ii) altera a competência dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais para inclusão da ação de despejo por falta de pagamento ou de encargos, ou decorrentes de infração legal ou contratual; (iii) reduz prazo de desocupação do imóvel no caso de reconhecimento do pedido na contestação do inquilino. Sendo assim, entendemos que a ementa do projeto merece reparos de natureza redacional com a finalidade de aperfeiçoar o texto nela descrito, de modo a torná-lo mais claro no que se refere aos objetivos buscados pela lei. Ainda com relação à técnica legislativa, apresentamos emendas de redação para incluir pontilhados nas alterações pretendidas aos arts. 9º e 59 da Lei nº 8.245, de 1991, e ao art. 3º da Lei nº 9.099, de 1995. Vale dizer que a ausência dos pontilhados poderá ter o efeito de revogar dispositivos que devem permanecer na legislação. Tal medida, portanto, extirpará eventuais dúvidas que possam surgir acerca da revogação dos dispositivos a que se referem os pontilhados. Quanto à análise dos aspectos materiais do projeto, a primeira das alterações, relativa ao inciso IV do art. 9º da Lei do Inquilinato, tem o mérito de proporcionar, com maior amplitude, a realização de reparações urgentes no imóvel, cabendo ao locador, autor da ação de despejo, o ônus probante da necessidade e urgência desses reparos. Já no que tange ao acréscimo do 3º ao art. 47 daquele mesmo diploma legal, que dispensa, para a ação de despejo, a exigência do título de propriedade para os imóveis de valor igual ou inferior a cem salários mínimos, alega o autor, em sua justificação, que os ônus financeiros de escritura e registro não se coadunam com as condições econômicas dos proprietários de imóveis de valor igual ou inferior a cem salários mínimos, por tal razão se omitem de tais práticas. Prossegue, argumentando que são proprietários, mas não têm prova formal; por isso, ficam impossibilitados
6 de cumprir a atual exigência legal para a retomada, o que os obriga a alugar sob contrato verbal. A nosso ver, não há prejuízo para os direitos do locatário com essa mudança, uma vez que a alteração proposta apenas legitima o locador despojado do título de propriedade para a ação de despejo. Nem por isso esse locador ficará isento de fazer prova da locação e, ainda, de demonstrar a subsunção da situação fática, alegada e provada, às hipóteses legais ensejadoras do despejo. Por outro lado, as alterações do caput do art. 59 do mesmo diploma legal e do art. 3º da Lei nº 9.099, de 1995, têm por escopo simplificar e acelerar a retomada do imóvel, nos estritos termos de procedimentos já previstos em lei, quais sejam, o rito sumário, disciplinado nos arts. 275 e seguintes do Código de Processo Civil, e o rito sumaríssimo, previsto na referida Lei nº 9.099, de 1995, que dispõe sobre os Juizados Cíveis e Criminais e dá outras providências. Portanto, o locatário, em sua defesa, contará com o amparo de todas as garantias processuais de que se revestem esses procedimentos legais. A alteração subseqüente, relativa à inserção de parágrafo único ao art. 60 da Lei do Inquilinato, trata de inexigência da prova da propriedade do imóvel ou do compromisso registrado, para a propositura de ação de despejo, objetivando a retomada do imóvel para os casos de reparo, demolição, edificação ou reforma, se a outorga de poderes permitir ao administrador locar o imóvel em seu próprio nome. A medida visa a simplificar, de maneira racional, a propositura das ações de despejo nas situações naquele dispositivo aventadas, por isso contando com todo o nosso apoio. Em relação à alteração do art. 61 da mesma Lei do Inquilinato, entendemos deva ser enaltecida a providência contida no projeto, pois pode ser considerado excessivo o
7 prazo de seis meses para a desocupação voluntária do imóvel, sendo que, com a nova redação, propondo prazo de três meses, prorrogável por mais três, haverá tempo mais do que suficiente para a desocupação de forma serena e segura do imóvel. Por sua vez, a modificação do parágrafo único do art. 62 da Lei do Inquilinato é meritória, pois tem por escopo evitar os abusos do inquilino inadimplente com a sua obrigação de pagar os aluguéis, reduzindo a faculdade da emenda da mora a uma única vez, a cada vinte e quatro meses. Sendo assim, verifica-se que o projeto, em sua essência, visa a dar maior celeridade à ação de despejo, hoje tão desacreditada em face da quantidade de artifícios legais de que se valem aqueles que, fazendo uso inadequado da legislação processual, se insurgem impunemente contra as garantias de direito material. Nesses termos, concluímos que as medidas propostas, longe do intuito de trazerem injustos prejuízos aos locatários, objetivam tornar mais equilibrada a relação jurídica tabulada entre locador e locatário. III VOTO Diante de todo o exposto, e estando em consonância com a Constituição Federal, sem nenhum vício quanto a sua juridicidade, regimentalidade e técnica legislativa, opinamos, no mérito, pela aprovação do Projeto de Lei do Senado (PLS) nº 94, de 2003, com as seguintes emendas de redação: EMENDA Nº CCJ Dê-se a seguinte redação à ementa do Projeto de Lei do Senado (PLS) nº 94, de 2003:
8 Altera dispositivos da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 (Lei do Inquilinato) e da Lei nº 9.099, de 26 de setembro de 1995 (Lei dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais), para simplificar a ação de despejo nos casos que especifica. EMENDA Nº CCJ Inclua-se uma linha pontilhada entre o caput e o inciso IV do art. 9º da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, nos termos do que dispõe o art. 1º do PLS nº 94, de 2003. EMENDA Nº CCJ Inclua-se uma linha pontilhada após o caput do art. 59 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, nos termos do que dispõe o art. 1º do PLS nº 94, de 2003, deslocando-se a notação (NR) para o fim do pontilhado. EMENDA Nº CCJ Inclua-se uma linha pontilhada após a alínea d do inciso III do art. 3º da Lei 9.099, de 26 de setembro de 1995, nos termos do que dispõe o art. 2º do PLS nº 94, de 2003, deslocando-se a notação (NR) para o fim do pontilhado. Sala da Comissão,, Presidente Senador MARCO MACIEL, Relator