1 Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro 14ª Câmara Cível APELAÇÃO Nº 0005851-55.2010.8.19.0037 APELANTE: CAROLINA DA COSTA NOGUEIRA E OUTRO APELADO: ALZIMAR TEIXEIRA DO NASCIMENTO RELATOR: DESEMBARGADOR JUAREZ FERNANDES FOLHES DIREITO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZATÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESCUMPRIMENTO DO DEVER DE INFORMAR ATRIBUÍDO AO PROMITENTE VENDEDOR, CONSECTÁRIO DA BOA FÉ CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO EM DOBRO DO VALOR PAGO A TÍTULO DE ARRAS. SENTENÇA QUE NÃO MERECE REFORMA. 1) Autora que pretendendo adquirir um imóvel firmou um contrato de promessa de compra e venda com os réus em que visava a garantir a compra do imóvel, nas seguintes condições. R$ 155.000,00 que seria pago da seguinte forma R$ 5.000,00 (sinal e antecipação de pagamento); R$ 130.000,00 (dação em pagamento de um imóvel do autor) e R$ 20.000,00 no ato da assinatura do contrato. 2) Autora alega em sua inicial que após a assinatura do contrato, ficou sabendo, por vizinhos, que havia algum problema com o imóvel e descobriu que havia um processo em trâmite no qual se discute o uso de garagem da casa e a demolição de obra que confronta com a janela do sobrado; 3) Sentença que julgou procedentes os pedidos iniciais para o fim de reconhecer o DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO CELEBRADO e para condenar os réus a pagarem à autora o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de danos morais, com o que condenou a parte ré ao pagamento das verbas sucumbenciais (custas do processo e honorários advocatícios, estes últimos fixados em R$ 1.200,00). 4) Réus que apelam da sentença afirmando: (a) que a recorrida ficou ciente da controvérsia envolvendo a garagem; (b) que no anúncio fica claro que o imóvel não estava sendo vendido com garagem; (c) que não há nenhuma ação contra os recorrentes e que o imóvel não possui nenhum ônus; (d) que a recorrida não compareceu para assinar a escritura. Por essas razões
requer que seja reformada a sentença atacada, para condenar a recorrida pelos danos havidos, quais sejam: a perda da locação no valor de R$ 700,00 (setecentos reais) por mês, despesas para a lavratura de escritura no montante de R$ 300,00 (trezentos reais), bem como a perda do sinal conforme estabelece os arts. 417 a 420 do CC, com as devidas correções e juros desde a data do fato, além da condenação da Recorrida em honorários advocatícios. 5) As partes firmaram contrato de promessa de compra e venda em que a autora se comprometia a comprar um imóvel dos réus no valor de R$ 155.000,00 (cento e cinquenta e cinco mil reais), sendo R$ 5.000,00 a título de sinal e princípio de pagamento, que foi recebido pelos réus e que o restante seria pago da seguinte forma a autora entregaria um imóvel que pertence a ela no valor de R$ 130.00,00 e o restante, R$ 20.000,00 seria pago em dinheiro, no momento da assinatura da escritura definitiva. 6) A autora antes da assinatura da escritura definitiva descobriu que há ações que versam sobre o imóvel em questão, em especial sobre a garagem do imóvel que era utilizada pelo vizinho do andar de cima da casa. 7) Ação que visava à demolição de parte da casa e a utilização da garagem que foi ajuizada, erroneamente, em face da mãe dos réus, não constando, portanto, nas certidões retiradas pela autora quando verificava a procedência dos documentos do imóvel, pois a mãe dos réus não é uma das donas da casa em questão. 8) Má-fé dos réus, promitentes vendedores do imóvel, que não informaram à autora que o imóvel em questão era objeto de ação judicial, ação esta que veio a obstaculizar a venda do referido imóvel. 9) Promitentes vendedores que ao se comprometerem a vender determinado imóvel, afirmaram não pesar sobre a casa quaisquer ônus ou dívidas, descumprindo frontalmente o dever de informação, consectário lógico da boa-fé contratual. 10) A posterior constatação de existência de dívidas e embaraços em relação ao imóvel objeto da negociação por óbvio causa à promitente-compradora insegurança e temor suficientes a embasar o desfazimento do negócio por culpa do promitente-vendedor. Inteligência do artigo 418 do Código Civil. Entendimento deste E. Tribunal acerca do tema. 11) Recurso a que se nega seguimento na forma do caput, do art. 557 do CPC. 2
DECISÃO MONOCRÁTICA 3 Trata-se de AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA ajuizada por ALZIMAR TEIXEIRA DO NASCIMENTO em face de CAROLINA DA COSTA NOGUEIRA e EDUARDO DA COSTA NOGUEIRA em cuja inicial narra a autora: (1) que, pretendendo adquirir um imóvel, procurou uma imobiliária e efetuou visita a uma casa que lhe interessou, localizada na Rua Bela Vista, 13 térreo, Perissê, Nova Friburgo, de propriedade dos réus, (2) que na garagem do local havia um automóvel pertencente à proprietária do 2º andar; (3) que foi lhe assegurado pela corretora, mãe dos requeridos, que, tão logo efetivada a venda do imóvel térreo a vaga seria desocupada; (4) que o preço do imóvel era de R$ 155.000,00 que seria pago da seguinte forma R$ 5.000,00 (sinal); R$ 130.000,00 (dação em pagamento de um imóvel do autor) e R$ 20.000,00 no ato da assinatura do contrato; (5) que o compromisso de compra e venda foi firmado no dia 19/04/2010, através de instrumento particular que foi realizado com o pagamento de sinal. (6) Após a assinatura do contrato, a autora soube por vizinhos que havia algum problema com o imóvel e descobriu que havia um processo em trâmite no qual se discute o uso de garagem da casa do térreo e a demolição de obra que confronta com a janela do sobrado; (7) afirma que nada lhe foi informado e que no contrato não consta restrição quanto ao uso da garagem (8) que um veículo atrapalha a saída do outro; (9) que a corretora lhe garantiu que seria causa ganha; (10) que devidos aos problemas citados concordou com a corretora em não efetivar a compra e optou por utilizar o sinal dado naquele momento para a compra de outro imóvel, no entanto não se interessou por nenhum imóvel; (11) que notificou os requeridos e recebeu uma contra notificação onde consta que ela havia desistido do negócio, por essa razão não teria o sinal devolvido. Por essas razões pleiteia a declaração da rescisão contratual e a condenação dos réus à devolução do sinal e o seu equivalente devidamente corrigido. Contestação, a fls. 90/93, na qual os réus afirmam (a) que os fatos não se deram na forma noticiada nos autos; (b) que a autora sabia que a proprietária do 2º andar continuaria usando a garagem, sem contudo impedir o uso da mesma pela autora; (c) que há espaço suficiente para 5 veículos estacionarem no local; (d) que o contrato de compra e venda deveria ser firmado em 30 dias após a assinatura do compromisso de compra e venda (e) que a ré não compareceu no dia da assinatura da escritura devendo arcar com o ônus da sua desídia (perda do sinal). Adoto, na forma regimental, o relatório de sentença de fls. 121/127, que julgou procedentes os pedidos iniciais para o fim de reconhecer o DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO CELEBRADO e para condenar os réus a pagarem à autora o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de danos morais Condenou a parte ré ao pagamento das verbas sucumbenciais (custas do processo e honorários advocatícios, estes últimos fixados em R$ 1.200,00). Apelam os réus, a fls. 130/132, sustentam em resumo que: (1) que a recorrida ficou ciente da controvérsia envolvendo a garagem; (2) que no anúncio fica claro que o imóvel não estava sendo vendido com garagem; (3) que não há nenhuma ação contra os recorrentes e que o imóvel não possui nenhum ônus; (4) que a recorrida não
compareceu para assinar a escritura. Por essas razões requer que seja reformada a sentença atacada, para condenar a recorrida pelos danos havidos, quais sejam: a perda da locação no valor de R$ 700,00 (setecentos reais) por mês, despesas para a lavratura de escritura no montante de R$ 300,00 (trezentos reais), bem como a perda do sinal conforme estabelece os arts. 417 a 420 do C, com as devidas correções e juros desde a data do fato, além da condenação da Recorrida em honorários advocatícios. Contrarrazões a fls. 135/139, que prestigiam o julgado. É o relatório. Passo a decidir. Autora e réus firmaram contrato de promessa de compra e venda, conforme afirmado pelos próprios réus, em sua notificação extrajudicial de fls. 29/30, em que a autora objetivava comprar um imóvel, localizado na Rua Bela Vista, 13 térreo, Perissê, nesta cidade dos réus no valor de R$ 155.000,00 (cento e cinquenta e cinco mil reais), sendo R$ 5.000,00 a título de sinal e princípio de pagamento, que foi recebido pelos réus, como alegam em sua contestação de fls. 90/93 e que o restante seria pago da seguinte forma a autora entregaria um imóvel que pertence a ela no valor de R$ 130.00,00 e o restante, R$ 20.000,00 seria pago em dinheiro, no momento da assinatura da escritura definitiva. Ocorre que pouco antes da celebração da escritura definitiva, a autora ficou sabendo, através de terceiros, que a garagem do imóvel dos réus tinha pendências judiciais tendo em vista que terceiros teriam ajuizado ação visando à utilização do uso da garagem (processo nº 2002.037.001959-7), consoante fl. 31/37. Frise-se que um dos pedidos do processo nº 2002.037.001959-7 é o de: julgar procedente o pedido, com a execução da desocupação da área do imóvel ocupada pela Ré referente à garagem constante da planta do imóvel bem como da escritura, determinando-se o desfazimento da construção erguida com esbulho possessório e a reintegração da área às autora e caso, seja impossível o desfazimento da obra nos termos do art. 921, III, CPC, subsidiariamente, seja a ré condenada a indenizar os prejuízos materiais sofridos pelas Autoras no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) eis que a residência das Autoras sofre enorme depreciação em virtude da inexistência de espaço destinado à garagem, nos termos do art. 921, I, do CPC. Releva notar que a ação em que se discute o uso da garagem do imóvel foi interposta em face de DENÍSIA COSTA NOGUEIRA, consoante fl. 31, que é mãe dos réus, ora apelados e proprietários do imóvel, por essa razão a autora quando verificou as certidões exigidas por lei dos proprietários do imóvel que desejava adquirir, fls. 95/106, nada encontrou que atrapalhasse a feitura da escritura definitiva, pois não há nenhuma ação proposta em face dos réus. A má-fé está patente no presente caso, haja vista os réus continuarem a afirmar que não existe nenhum óbice referente ao imóvel, como segue transcrito abaixo: 4
... não consta nada que onere o bem objeto da ação. Assim, cai por terra a assertiva de que o imóvel possui demanda judicial contra o mesmo (...). O litígio que menciona a recorrida não tem a ver com os recorrentes e sim com sua genitora. (fl.131) Assim, quando os promitentes vendedores ao se comprometerem a vender determinado imóvel, afirmaram não pesar sobre ele quaisquer ônus ou dívidas, descumpriram frontalmente o dever de informação, consectário lógico da boa-fé contratual. Tal conduta odiosa inviabilizou a concretização da negociação entabulada. Nesta linha de raciocínio, a posterior constatação de existência de dívidas e embaraços em relação ao imóvel objeto da negociação, por óbvio, causou à promitente-compradora insegurança e temor suficientes a embasar o desfazimento do negócio por culpa dos promitentes-vendedores. A regra a ser aplicada é aquela prevista no artigo 418 do Código Civil, segundo a qual: Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado. Dessa forma, deve ser devolvido à autora o valor total das arras pagas, qual seja, R$ 5.000,00 (cinco mil reais), mais o equivalente, acrescido de atualização monetária, juros moratórios e honorários advocatícios, como ordenado pelo juízo de primeiro grau. A jurisprudência desta Corte de Justiça alicerça o presente posicionamento: Apelação cível. Contrato de promessa de compra e venda de imóvel que tem sua conclusão frustrada. Devolução das arras mais o equivalente. (...) Reforma parcial da sentença. 0011511-05.2010.8.19.0207 APELAÇÃO DES. FERDINALDO DO NASCIMENTO - Julgamento: 08/05/2012 - DECIMA NONA CÂMARA CÍVEL APELAÇÃO CÍVEL - DIREITO CIVIL - OBRIGAÇÕES E CONTRATOS - AÇÃO ANULATÓRIA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA C/C INDENIZATÓRIA (...) NÃO CONSUMAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO POR CULPA DO PRETENSO VENDEDOR (...) INSEGURANÇA CAPAZ DE FRUSTRAR A CONCLUSÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO - PARTE RÉ QUE NÃO SE DESINCUMBIU DO ÔNUS DA CONTRAPROVA (...) ART. 418 CC - ARRAS CONFIRMATÓRIAS - DEVOLUÇÃO EM DOBRO SENTENÇA QUE SE MANTÉM.(...) 5. Configura-se a culpa da parte ré pela inexecução do contrato, sendo devida a devolução em dobro das arras, além dos acréscimos devidos.6. De acordo com o art. 418 do Código Civil, se o contrato em que se adiantaram as arras não for objeto de cumprimento, poderá a parte inocente, se foi quem as pagou, além do desfazimento do contrato, exigir a sua devolução, além do 5
equivalente (ou seja, em dobro), acrescendo-se os consectários da atualização monetária, juros e honorários de advogado. (...) NEGA- SE PROVIMENTO AO RECURSO. Apelação nº 0029244-33.2009.8.19.0202. Relator. DES. MARCELO LIMA BUHATEM - Julgamento: 14/03/2012 - TERCEIRA CÂMARA CÍVEL Agravo Inominado em Apelação Cível. Direito Civil. Contratos. Hermenêutica contratual. Razoabilidade. Princípios da Boa-fé Objetiva e Transparência.// Promessa de compra e venda de imóvel. (...) Omissão voluntária dos promitentes vendedores com relação a inúmeras demandas contra si ajuizadas que, mesmo não impedindo objetivamente a conclusão do negócio, constituem-se em fundamento razoável a incutir temor no outro contratante quanto à concretização do contrato. Atuar ilícito que consubstancia violação aos deveres jurídicos da Boa-Fé Objetiva e Transparência. Inteligência dos Arts.112,113 e 422,NCC.// Se o promitente comprador de imóvel, após a oferta de arras, se depara com inúmeras certidões positivas de Ações de Execução Fiscal e outras demandas contra os promitentes vendedores, é natural que tal circunstância incuta-lhe temor quanto à solidez do negócio e queira desfazê-lo, não sendo razoável exigir-se que perquira os valores envolvidos nas demandas para efeito de constatar a solvabilidade ou não dos promitentes vendedores. (...)Manutenção do Decisum. Improvimento do Agravo Inominado. Apelação nº 0057834-46.2006.8.19.0001 (2008.001.02153) Relator. DES. ORLANDO SECCO - Julgamento: 04/03/2008 - OITAVA CÂMARA CÍVEL 6 CPC. Por essas razões, nego seguimento ao recurso, com base no caput, do art. 557 do Rio de Janeiro, 24 de setembro de 2012. DESEMBARGADOR JUAREZ FERNANDES FOLHES RELATOR