Fundo de Investimento Imobiliário Europar Relatório da Administração Abril-2015 São Paulo, 11 maio de 2015 O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO EUROPAR foi constituído em dezembro de 2002 tendo como objetivo investir em imóveis comerciais e industriais destinados à locação. Atualmente o patrimônio do EUROPAR está composto 1 Torre de Teste de Elevadores e por 5 galpões logísticos, sendo 3 em São Paulo e 2 do Rio de Janeiro, conforme abaixo: Módulos/ IMÓVEIS Fundo de Investimento Imobiliário EUROPAR Total Área m² Blocos CDA 1 - Módulos 1/2/3/4 - Via Anhanguera, km, 17,25 - são Paulo I,II,III e IV 22.980,09 CDA 2 - Rua Jornalista Paulo Zingg, 570 - São Paulo - 1.929,40 CDA 3 - Via Anhanguera, km, 17,25 - São Paulo - 1.496,50 Laboratório Teste de Elevadores - Av. Interlagos,4.455 - São Paulo - 3.298,00 CDRIO-1 - Rua Sargente Aquino, 136 - Rio de Janeiro - 1.995,10 CDRIO-2 - Rua Comandante Vergueiro Cruz,206 - Rio de Janeiro - 4.409,51 TOTAL 36.108,60
1. Incêndio Em 17 de março de 2015 a administradora divulgou fato relevante noticiando a ocorrência de incêndio num dos galpões do Centro de Distribuição Anhanguera CDA, localizado na Rodovia Anhanguera, KM-17,5. O imóvel atingido foi o galpão menor com área de 1.496,50m², representando 6,11% da área total para locação do CDA, ocupado pela empresa Intec TI Logistica Ltda. Nesta ocorrência não houve feridos apenas danos materiais que, no entanto, ocasionou a perda total deste galpão. A situação atual é a seguinte: A Certidão de Sinistro emitida pelo Corpo de Bombeiros, atesta que o imóvel possui Projeto Técnico e AVCB válido até 03 de dezembro de 2017, estando, portanto, em acordo com a legislação vigente. Foi solicitada perícia da Polícia Civil que e estipulou um prazo de até 45 dias contados da data da ocorrência para emissão do laudo de perícia, no entanto, até o momento não emitiu o referido laudo. O contrato de locação firmado com a Intec encontra-se suspenso desde o dia da ocorrência e assim permanecerá até a conclusão das perícias, apuração de todos os fatos e recebimento da indenização da apólice de seguros. De acordo com o Contrato de Locação firmado com a Intec em 14 de julho de 2011 restou pactuado entre as partes que a Locatária deverá manter o imóvel segurado durante o período de vigência do Contrato, com cobertura contra incêndio, raio e explosão, responsabilidade civil e contra quaisquer danos materiais que possam afetar o Imóvel, de forma a garantir o valor de reconstrução do Imóvel, calculado a preço de mercado. De acordo com a Intec o sinistro está sob análise e aguardando manifestação por parte da seguradora, o que deverá ocorrer em breve. A Prefeitura Municipal de São Paulo determinou demolição e limpeza do local o que já está sendo implementada pela Intec. Estamos avaliando a possibilidade de contratação de um perito especializado em avaliação de sinistro para estipular o valor da indenização. 2. Ocupação Em Abril: 100 % de ocupação.
Locatários PACKMIX 5,34% ATLAS SCHINDLER 9,13% FEDEX 5,53% ELEMAR 31,58% FULL FIT 12,70% INTEC TI 4,14% ÚNICA VOLO 19,36% QUICK 12,21% 3. Contrato de Locação. Cronograma Vencimentos de Contratos 37,10% 36,92% 16,85% 9,13% 2016 2018 2019 2020
4. Receita de Aluguel Projetada. Milhares 800,00 750,00 700,00 650,00 600,00 550,00 500,00 450,00 400,00 Fluxo de Caixa Receita Esperada Projeção Próximos 12 Meses 350,00 mai/15 jun/15 jul/15 ago/15 set/15 out/15 nov/15 dez/15 jan/16 fev/16 mar/16 abr/16 Eventos: a) Junho/2015: Recebimento do aluguel cheio de um locatário conforme item 5 do presente relatório, bem como, recebimento da última parcela do Termo de Confissão de Dívida firmado em junho/2014; b)julho/2015: Recebimento da primeira parcela do acordo firmado conforme item 5 do presente relatório e; c) Março/2016 Término do parcelamento conforme acordo firmado previsto no item 5 do presente relatório. Para efeito de maior entendimento do gráfico acima prestamos os seguintes esclarecimentos: a) As informações apresentadas referem-se a estimativas de receita de locação considerando a posição de contratos já formalizados até esta data, eventuais carências e descontos contratados, desocupações já formalmente notificadas, bem como eventuais multas rescisórias; b) Para contratos com vencimento no período projetado estamos considerando a hipótese de renovação. c) Não estamos considerando à aplicação de IGP-M/FGV para reajuste dos contratos. d) No período de novembro/2014 a junho/2015 o fluxo de caixa está impactado por parcelas decorrentes do acordo de parcelamento de alugueres e multas em atraso, formalizado com uma das empresas ocupantes. As parcelas consideradas no fluxo de caixa, no montante de R$ 30.847,35 serão devidamente corrigidas e acrescidas de juros até a data de efetivo pagamento. e) No período de março/2015 a janeiro/2016 o fluxo de caixa está impactado pelo acordo formalizado com uma das empresas locatárias do Centro de Distribuição Anhanguera CDA, conforme detalhado no item 4 abaixo.
Atenção: Por se tratar de projeção, baseada em informações detidas até a presente data, não há qualquer garantia por parte da Administração quanto a efetiva realização das receitas projetadas, que poderão ser alteradas por fatores supervenientes, para menos ou para mais; Estamos projetando a receitas bruta, sem dedução de qualquer despesa; A receita de locação estimada não representa projeção de distribuição de rendimentos aos quotistas do Fundo, uma vez que tais rendimentos são calculados de acordo com a apuração do resultado do caixa, na qual são consideradas outras variáveis, tais como: receitas inesperadas, desocupações, novas locações, despesas extraordinárias, carência, descontos, inadimplência dentre outras. 5. Acordo de parcelamento de aluguel e outas avenças: No mês de janeiro de 2015, uma das empresas locatárias do Centro de Distribuição Anhanguera CDA apresentou-nos um pleito para parcelamento de parte do valor dos alugueres vincendos nos meses fevereiro, março, abril e maio/2015, correspondente ao período janeiro a abril/2015 (regime de competência) nas seguintes condições: Pagamento parcial do aluguel relativo no período de janeiro a abril/2015, correspondente a 38,5% do valor devido pela locatária; Parcelamento do saldo remanescente de 61,5% em 8 prestações vencíveis a partir de julho/2015, devidamente corrigidas pela taxa CDI-Cetip. A locatária esclareceu que o pleito tem por objetivo equacionar seu fluxo de caixa, visto que neste período, houve uma significativa redução de sua atividade no empreendimento, motivo pelo qual, a formalização do acordo poderia evitar a descontinuidade de suas operações no empreendimento. Após intensas tratativas, durante as quais analisamos detidamente a situação apresentada e a conjuntura do momento, concluímos que o acordo seria a melhor opção para ambas as partes. O saldo a parcelar referente ao aluguel dos meses de janeiro, fevereiro, março e abril/2015 que será pago a partir de julho de 2015 representa um percentual de 11,69% da receita de aluguel mensal do Fundo. De acordo o Ofício-Circular/CVM/SIN/SNC/Nº 01/2014, divulgado em 02 de maio de 2014 a base para distribuição de resultado prevista no art. 10º, parágrafo único, da Lei 8.668/93, é obtida por meio da identificação das receitas/despesas reconhecidas contabilmente no período de apuração e que foram efetivamente pagas e recebidas no mesmo período, ou seja, de acordo com o regime de caixa. Desta forma, os valores das parcelas recebidas a partir de junho de 2015 comporão a base de cálculo de rendimentos a distribuir nos meses de junho/2015 a dezembro/2015, tendo como beneficiários os cotistas com posição no último dia útil dos meses correspondentes a este mesmo período.
O acordo terá o seguinte impacto imediato na distribuição de rendimentos: Cotista com posição Pagamento Redução na base de apuração de rendimento por cota Cotista com Pagamento Acréscimo na base de apuração de rendimento por cota em em posição em em jan/15 fev/15-0,2252 jun-15 jul-15 0,1126 fev-15 mar-15-0,2252 jul-15 ago-15 0,1126 mar/15 abr-15 mai-15 abr/15-0,2252 ago-15 set-15 out-15 set-15 0,1126 abr/15 mai/15-0,2252 set-15 out-15 0,1126 out-15 nov-15 0,1126 nov-15 dez-15 0,1126 dez-15 jan-16 0,1126 jan-16 fev-16 0,1126 6. Quotas negociadas em Bolsa EURO 11 (Código ISIN BREUROCTF011) Quantidade Data PreAbe PreMax PreMin PreFec PreMed negociada Volume 02/04/2015 180,00 180,00 180,00 180,00 180,00 5 900,00 06/04/2015 180,00 180,00 180,00 180,00 180,00 8 1.440,00 07/04/2015 175,01 175,01 175,01 175,01 175,01 10 1.750,10 08/04/2015 175,01 177,00 175,00 175,00 175,12 112 19.613,44 09/04/2015 175,01 175,01 175,00 175,00 175,00 241 42.175,00 10/04/2015 178,01 179,99 178,00 179,99 178,05 848 150.986,40 14/04/2015 175,00 175,00 175,00 175,00 175,00 567 99.225,00 15/04/2015 175,06 178,00 175,00 178,00 175,22 392 68.686,24 17/04/2015 176,00 176,00 176,00 176,00 176,00 35 6.160,00 20/04/2015 176,01 177,40 176,00 177,40 176,24 38 6.697,12 22/04/2015 177,50 178,00 176,05 178,00 177,95 421 74.916,95 23/04/2015 178,00 178,00 177,00 177,00 177,03 362 64.084,86 24/04/2015 179,99 180,00 177,05 180,00 179,97 246 44.272,62 27/04/2015 179,99 185,00 179,99 185,00 181,68 148 26.888,64 7. Informações Contábeis Posição em 30-04-2015 Patrimônio Líquido : R$ 78.399.092,21 Total de quotas integralizadas : 355.000 quotas Valor patrimonial da quota : 220,8425 Variação da quota no mês : 0,42% Variação no mês antes da provisão para distribuição de rendimentos: 1,00% 8. Distribuição de Rendimentos: Data Base (último dia de negociação com direito a rendimento): 30/04/2015 Data de Pagamento: 19/05/2015 Rendimento por cota: R$ 1,30
Período de referência: abril/2015. Declaramos que o Fundo se enquadra no inciso III do Art. 3º da Lei 11.033/2004, alterada pelo Artigo 125 da Lei 11.196/2005. Em decorrência, fica isento do imposto de renda, o cotista pessoa física, desde que respeitado o disposto nos incisos I e II do Parágrafo único do Art. 3º da Lei 11.033/2004. Distribuição de Rendimentos por quota - R$ ( Últimos 12 Meses) 1,6 1,4 1,2 1 0,8 0,6 0,4 0,2 0 1,45 1,5 1,5 1,35 1,35 1,2 1,2 1,3 0,9 0,9 1 1 41790 41820 41851 41882 41912 41943 41973 42004 42035 42063 42094 42124 9. Fluxo de Caixa: A posição do caixa em 30 de abril de 2015 é de R$ 675.247,31 conforme planilha abaixo: Total Saldo em Dezembro/2014 539.949,27 - Receita de aluguel 2.501.776,65 - Receita de Aplicação Financeira 3.965,77 - Condomínio de unidades não locadas 8.524,14 - Distribuição de rendimentos -2.049.048,90 - Taxa de Administração -122.181,32 - Manutenção e Conservação de bens -64.177,04 - Despesas advogados -51.968,44 - Consultoria Técnica -40.000,00 - Taxa de custódia -10.906,47 - Despesas de aluguel de equipamentos -7.940,00 - Despesas com Taxa CVM -7.680,00 - Taxa de anuidade Bolsa -7.334,25 - Engenharia -5.096,00 - Outras Desp. Adm (Banc./Correio/Cópias) -4.727,37 - Despesas tributárias -4.033,72 - Auditoria -3.875,01 Saldo em 30/04/2015 675.247,31 10. Valor de Mercado dos Bens Integrantes do Patrimônio do Fundo. De acordo com a avaliação técnica realizada pela empresa PLANE ENGENHARIA CONSULTORIA S/S LTDA., o valor de mercado do empreendimento incluindo terreno e construções civis, totalizam R$ 77.292.100,00 - base Janeiro de 2014.
Construção IMÓVEIS Fundo de Investimento Imobiliário EUROPAR Terreno ( R$) Valor Total (R$) (R$) CDA 1 - Módulos 1/2/3/4 - Via Anhanguera, km, 17,25 - São Paulo 20.200.350,00 32.195.070,00 52.395.420,00 CDA 3 - Via Anhanguera, km, 17,25 - São Paulo 1.922.680,00 2.090.220,00 4.012.900,00 CDA 2 - Rua Jornalista Paulo Zingg, 570 - São Paulo 1.242.760,00 2.549.720,00 3.792.480,00 Laboratório Teste de Elevadores - Av. Interlagos,4.455 - São Paulo 2.090.000,00 3.353.500,00 5.443.500,00 CDRIO-1 - Rua Sargente Aquino, 136 - Rio de Janeiro 1.649.210,00 3.037.540,00 4.686.750,00 CDRIO-2 - Rua Comandante Vergueiro Cruz,206 - Rio de Janeiro 1.319.590,00 5.641.460,00 6.961.050,00 TOTAL 28.424.590,00 48.867.510,00 77.292.100,00 11. Auditoria BDO RCS Auditores Independentes 12. Processo de Interesse do Fundo. PROCESSO: 0130544-39.2008.8.26.0053 AUTOR: CONCESSIONÁRIA DO SISTEMA ANHANGUERA BANDEIRANTES S.A. RÉU: FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO EUROPAR AÇÃO: Ação de Desapropriação (com pedido liminar de imissão na posse) COMARCA: São Paulo VARA: 10ª Vara da Fazenda Pública - SP VALOR DA CAUSA: R$ 59.249,28 VALOR DEPOSITADO: R$ 133.180,96 (novembro/2008) VALOR ATUALIZADO: R$ 192.730,65 (março/2015) (1) NATUREZA DA AÇÃO: Desapropriação de área de propriedade do Fundo de Investimento Imobiliário Europar (mediante pagamento de indenização), situada na altura do Km 017+338 da Via Marginal da Rodovia Anhanguera, SP 330 Bairro do Jaraguá, medindo 216,02 m² - SP (matrícula nº. 74.584, do 16º Registro de Imóveis de SP). (2) PETIÇÃO INICIAL: Pedidos: (i) seja decretada liminarmente a imissão da Autora na posse provisória da área descrita (fundamenta seu pleito na necessidade urgente de utilização do imóvel para a execução de obras e serviços de implantação do dispositivo de acesso à Avenida Mutinga (Km 15+500m - implantação das vias marginais); (ii) autorização para depósito judicial da importância devida a título de indenização, estimada em R$ 59.249,28 e (ii) a citação da Ré para contestar em 15 (quinze) dias, sob pena de não o fazendo, o imóvel ser definitivamente incorporado ao patrimônio do Departamento de Estradas e Rodagem DER, em favor de quem será expedida Carta de Adjudicação nos termos do art. 2º do Decreto Estadual nº. 53.108 (13.06.2008). (3) CONTESTAÇÃO: O Fundo apresentou contestação, sem manifestar oposição quanto à pretensão expropriatória, exigindo a justa, prévia e cabal indenização em razão da desapropriação do imóvel, indenização esta que deve compreender, a um só tempo (i) o valor do bem expropriado, com todas as benfeitorias que já existiam no
imóvel antes do ato expropriatório ; (ii) eventuais lucros cessantes e danos emergentes ; (iii) os juros compensatórios, em caso de ter havido imissão provisória na posse, no montante de 12% ao ano; (iv) os juros moratórios (...) no montante de 6% ao ano ; (v) honorários advocatícios calculados sobre a diferença entre a oferta inicial e o valor da indenização, acrescido de juros moratórios e compensatórios ; (vi) custas e despesas judiciais ; (vii) correção monetária, calculada a partir do laudo de avaliação e (viii) eventuais despesas com o desmonte e transporte de mecanismos instalados e em funcionamento (4) LAUDO PERICIAL Avaliação: Em 26/08/2008, o valor da indenização foi estimado pelo perito no total de R$ 133.180,69, sendo R$ 108.010,00 (cento e oito mil e dez reais), referente ao valor do terreno e R$ 25.170,96 (vinte e cinco mil, cento e setenta reais e noventa e seis centavos), referente ao valor das benfeitorias. (5) DEPÓSITOS JUDICIAIS - Em 31/07/2008, depósito no valor de R$ 59.249,28 (cinquenta e nove mil, duzentos e quarenta e nove reais e vinte e oito centavos), referentes ao valor da área a ser desapropriada, de acordo com o assistente técnico do Autor. - Em 24/09/2008, depósito no valor de R$ 53.931,68 (cinquenta e três mil, novecentos e trinta e um reais e sessenta e oito centavos), referentes à diferença entre o valor já depositado e o valor apurado pelo laudo pericial. - Em 12/11/2008, depósito no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) referentes ao saldo remanescente, tendo em vista que o depósito efetuado pelo autor em 24/09/2008 foi insuficiente para atingir o valor apurado pelo laudo pericial.o valor do atualizado do depósito é de R$ 192.730,65 base março/2015. (6) FASE ATUAL: Em março/2015 foi publicada a decisão que saneou o processo de desapropriação. Foi proferido pelo Juiz o levantamento de 80% do valor depositado em juízo perfazendo a importância atualizada de R$ 154.184,52. Estamos aguardando a expedição da guia de levantamento, tão logo esteja disponível em cartório, informaremos os dados bancário do Fundo para recebimento da indenização. O ponto negativo de tal decisão é que o Juiz afastou o requerimento dos advogados do Fundo de que o Laudo Pericial para determinação do valor de mercado da área desapropriada contemplasse também os valores de dano emergente e lucros cessante. A respeito de tal decisão foi interposto pelos advogados do Fundo recurso de agravo ao instrumento. Obras de desapropriação Em 17 de abril de 2012 foi assinado entre o Fundo e a Autoban Termo de Acordo para Compartilhamento de Acesso e de Uso de Ampliação Rodoviária cujo objeto prevê que, o custo das obras para recuo da área desapropriada será suportado pelo Fundo conforme valores abaixo:
Área Desapropriada: 216,02m² Valor das obras de recuo de área: R$ 179.754,26 maio/2011. *Valor reajustado pelo INCC - DI: R$ 236.977,23. *OBS: O contrato não prevê indexador, no entanto, é razoável aplicar para efeito de correção do valor o índice do setor INCC DI utilizado pelo período de maio/11 a março/2015. Nos termos da cláusula 4.3.3 do Acordo, se o valor para realização das obras for superior ao limite de R$ 179.754,26, tais custos excedentes serão suportados pela Autoban e CAOA. Maiores informações podem ser obtidas pelo telefone: 3035-4143 com Rubens, Adriano e Cleide Atenciosamente COINVALORES C.C.V.M LTDA.