Câmara Municipal Loures Departamento Planeamento e Gestão Urbanística Divisão Planeamento Municipal Ornamento do Território RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA E PATRIMONIAL ANEXO Janeiro 2012
1. Introdução O presente relatório tem com objectivo terminar o valor inmnização das parcelas terreno e respectivas construções que são parte integrante do quarteirão Vila Valente. O motivo sta operação é montar uma unida execução com o obectivo recuperar esta área. a) Composição O terreno e as construções são parte integrante dos imóveis. Os edifícios variam entre um e três pisos, existem uma serie anexos (ilegais) nível térreo. b) Ida e Estado Conservação A área objecto avaliação é parte um quarteirão com construções que foram registadas em 1951 e outras que foram erguidas entre os anos 50/60. c) Descrição da zona on se insere o imóvel Os Imóveis objecto da presente avaliação localizam-se numa zona residêncial consolidada, perto comércio, escolas e serviços. Existem bons acessos viários e transportes públicos (autocarros e futuro metro). O estacionamento faz-se com bastante dificulda. No âmbito da Revisão do PDM Loures a área intervenção do quarteirão da Vila Valente encontra-se classificada na Carta Classificação Solo como Área habitacional a reestruturar ficando sujeita ao disposto no artigo 104º do regulamento da Revisão do PDM. d) Materiais Utilizados na Construção e Acabamentos A estrutura, materias construção e acabametos utilizados nas construções variam consoante a ida: Registo 1951: conjunto construções que caracterizam as "Vilas Operárias": com pares rebocadas e pintadas, no interior e exterior. As zonas húmidas são revestidas a material cerâmico. Caixilharia varia entre maira e alúminio (melhoramentos dos proprietários). A cobertura é em telha. Anos 50/60: Estrutura betão armado. As pares são rebocadas e pintadas no exterior e estucadas e pintadas no interior. Os pavimentos são na sua maioria revestidos a maira nas zonas secas e com revestimento cerâmico nas zonas humidas. Caixilharia em maira ou alumínio. A cobertura em em telha. - Lote - Lote 10: 10: - Lote 10: Página 1
2.Proprietários Página 2
3. Definições Na terminação do valor mercado à data Junho 2011, foi utilizado o critério Mercado, Rendimento e Custos. - Lote 10: Enten-se por Mercado, a estimativa do montante mais provável em termos monetários pelo qual, à data da avaliação, o imóvel porá ser trocado num mercado livre aberto e competitivo e após aquada exposição, que reúna todas as condições para uma venda normal entre um vendor e um comprador que actuem livre vonta, com prudência, plena informação e interesse equivalente e assumindo que o preço não é afectado por estímulos específicos ou invidos. O conceito Mercado, frequentemente referido como Presumível Transacção em Mercado Aberto (Open Market Value), aten às condições específicas mercado e da conjuntura do momento em que ocorre a avaliação e ao conhecimento dos comportamentos dos compradores e vendores que actuam no mercado nesse momento. O Critério da Comparação Mercado têm por referência os valores transacção imóveis semelhantes e comparáveis ao imóvel objecto estudo obtidos através prospecção mercado realizada na zona. De acordo com a visita feita ao local e com as características da zona do imóvel são então feitos os vidos ajustamentos, tendo em consiração as diferenças como a localização e acessos, índices urbanísticos, dimensões, estado conservação, etc. modo a obter o montante que melhor traduz o valor real do imóvel. Avaliação tendo por base o método do custo: De acordo com o Critério dos Custos a estimativa valor é traduzida pelo custo substituição do imobilizado por outro semelhante com iguais características utilizando materiais e tecnologias actuais a preços correntes mercado. A esse montante é duzido o valor corresponnte à preciação física verificada. A taxa preciação é terminada tendo em conta a ida, o estado conservação dos sistemas e tecnologias construtivas, bem como das infraestruturas apoio à utilização (eléctricas e mecânicas). Avaliação tendo por base o método do rendimento: Este método tem por finalida estimar um rendimento potencial um imóvel com as mesmas características. Página 3
4. Consirações Gerais e Pressupostos Avaliação As áreas consiradas no estudo, tiveram por base as plantas fornecidas, os elementos matriciais e cadastrais, os quais consiramos como correctas e verdairos. Na obtenção do Mercado do Imóvel, teve-se em atenção os principais factores terminantes como sejam a localização, os acessos e as dimensões do imóvel. Na terminação da preciação económica teve-se em atenção os valores mercado dos imóveis com as mesmas características na zona Moscavi e Expo. Critério inminização dos proprietários para os imóveis pressupõe a sua socupação. O valor do imóvel consirado voluto (Vd); Cálculo do valor do imóvel para compra pelo inquilino ao senhorio através da fórmula: Vci = (Vd+Vp) x 0,5 ; Cálculo do valor Diferencial entre Vd e Vp (VD = Vd-Vp); Cálculo do valor proposto para Inmnização através da fórmula: (Vd+Vp+Vci+VD) /5 Segundo o código das expropriações: Artigo 3.º Limite da expropriação 1 - A expropriação ve limitar-se ao necessário para a realização do seu fim, pondo, todavia, atenr-se a exigências futuras, acordo com um programa execução faseada e vidamente calendarizada, o qual não po ultrapassar o limite máximo seis anos. 2 - Quando seja necessário expropriar apenas parte um prédio, po o proprietário requerer a expropriação total: a) Se a parte restante não assegurar, proporcionalmente, os mesmos cómodos que oferecia todo o prédio; b) Se os cómodos assegurados pela parte restante não tiverem interesse económico para o expropriado, terminado objectivamente. 3 - O disposto no presente Código sobre expropriação total é igualmente aplicável a parte da área não abrangida pela claração utilida pública relativamente à qual se verifique qualquer dos requisitos fixados no número anterior. Artigo 4.º Expropriação por zonas ou lanços 1 - Tratando-se execução plano municipal ornamento do território ou projectos equipamentos ou infra-estruturas interesse público, pom ser expropriadas uma só vez, ou por zonas ou lanços, as áreas necessárias à respectiva execução. 2 - No caso expropriação por zonas ou lanços, o acto claração utilida pública ve terminar, além da área total, a divisão sta e a orm e os prazos para início da aquisição, com o limite máximo seis anos. 3 - Os bens abrangidos pela segunda zona ou lanço e seguintes continuam na proprieda e posse dos seus donos até serem objecto expropriação amigável ou adjudicação judicial, sem prejuízo do disposto no artigo 19.º 4 - Para o cálculo da inmnização relativa a prédios não compreendidos na primeira zona finida nos termos do n.º 2 são atendidas as benfeitorias necessárias neles introduzidas no período que mediar entre a data da claração utilida pública e a data da aquisição da posse pela entida expropriante da respectiva zona ou lanço. 5 - A claração utilida pública a que se refere o presente artigo caduca relativamente aos bens cuja arbitragem não tiver sido promovida pela entida expropriante ntro do prazo um ano, ou se os processos respectivos não forem remetidos ao tribunal competente no prazo 18 meses, em ambos os casos a contar do termo fixado para a aquisição da respectiva zona ou lanço. 6 - O proprietário e os mais interessados têm direito a ser inmnizados dos prejuízos directa e necessariamente resultantes o bem ter estado sujeito a expropriação. 7 - A inmnização a que se refere o número anterior é terminada nos termos do presente Código, utilizando-se, na falta acordo, o processo previsto nos artigos 42.º e seguintes, na parte aplicável, com as necessárias adaptações. Página 4
Artigo 9.º Conceito interessados 1- Para os fins ste Código, consiram-se interessados, além do expropriado, os titulares qualquer direito real ou ónus sobre o bem a expropriar e os arrendatários prédios rústicos ou urbanos.... 3 - São tidos por interessados os que no registo predial, na matriz ou em títulos bastantes prova que exibam figurem como titulares dos direitos a que se referem os números anteriores ou, sempre que se trate prédios omissos ou haja manifesta sactualização das registos e das inscrições, aqueles que pública e notoriamente forem tidos como tais. TÍTULO III Do conteúdo da inmnização Artigo 23.º Justa inmnização 1 - A justa inmnização não visa compensar o benefício alcançado pela entida expropriante, mas ressarcir o prejuízo que para o expropriado advém da expropriação, corresponnte ao valor real e corrente do bem acordo com o seu stino efectivo ou possível numa utilização económica normal, à data da publicação da claração utilida pública, tendo em consiração as circunstâncias e condições facto existentes naquela data. 2 - Na terminação do valor dos bens expropriados não po tomar-se em consiração a mais-valia que resultar: a) Da própria claração utilida pública da expropriação; b) De obras ou empreendimentos públicos concluídos há menos cinco anos, no caso não ter sido liquidado encargo mais-valia e na medida ste; c) De benfeitorias voluptuárias ou úteis ulteriores à notificação a que se refere o n.º 5 do artigo 10.º; d) De informações viabilida, licenças ou autorizações administrativas requeridas ulteriormente à notificação a que se refere o n.º 5 do artigo 10.º 3 - Na fixação da justa inmnização não são consirados quaisquer factores, circunstâncias ou situações criadas com o propósito aumentar o valor da inmnização. 4 - Ao valor dos bens calculado por aplicação dos critérios referenciais fixados nos artigos 26.º e seguintes, será duzido o valor corresponnte à diferença entre as quantias efectivamente pagas a título contribuição autárquica e aquelas que o expropriado teria pago com base na avaliação efectuada para efeitos expropriação, nos últimos cinco anos. 5 - Sem prejuízo do disposto nos nºs 2 e 3 do presente artigo, o valor dos bens calculado acordo com os critérios referenciais constantes dos artigos 26.º e seguintes ve corresponr ao valor real e corrente dos mesmos, numa situação normal mercado, pondo a entida expropriante e o expropriado, quando tal se não verifique requerer, ou o tribunal cidir oficiosamente, que na avaliação sejam atendidos outros critérios para alcançar aquele valor. 6 - O Estado garante o pagamento da justa inmnização, nos termos previstos no presente Código. 7 - O Estado, quando satisfaça a inmnização, tem direito regresso sobre a entida expropriante, pondo, para o efeito, procer à cativação transferências orçamentais, inpenntemente quaisquer formalidas. Artigo 24.º Cálculo do montante da inmnização 1 - O montante da inmnização calcula-se com referência à data da claração utilida pública, sendo actualizado à data da cisão final do processo acordo com a evolução do índice preços no consumidor, com exclusão da habitação. 3 - Nos casos previstos na parte final do n.º 8 do artigo 5.º e no n. 6 do artigo 13., a actualização do montante da inmnização abrange também o período que mediar entre a data da cisão judicial que fixar finitivamente a inmnização e a data do efectivo pagamento do montante actualizado. Artigo 24.º Página 5
Artigo 24.º Cálculo do montante da inmnização 1 - O montante da inmnização calcula-se com referência à data da claração utilida pública, sendo actualizado à data da cisão final do processo acordo com a evolução do índice preços no consumidor, com exclusão da habitação. 3 - Nos casos previstos na parte final do n.º 8 do artigo 5.º e no n. 6 do artigo 13., a actualização do montante da inmnização abrange também o período que mediar entre a data da cisão judicial que fixar finitivamente a inmnização e a data do efectivo pagamento do montante actualizado. Artigo 27. Determinação do valor edifícios ou construções Na terminação do valor do edifícios ou construções atenr-se-á aos seguintes elementos: a) Localização e ambiente envolvente, signadamente em termos espaço urbano, sistemas infra-estruturas, transportes públicos e proximida equipamentos; b) Nível qualida arquitectónica e conforto das construções existentes e estado conservação, nomeadamente dos pavimentos e coberturas, das pares exteriores, partes comuns, portas e janelas; c) Área bruta; d) Preço das aquisições anteriores e respectivas datas; e) patrimonial para efeitos fiscais; f) Número inquilinos e rendas; g) imóveis próximos, da mesma qualida; h) Declarações feitas pelos contribuintes ou avaliações para fins fiscais ou outro. Artigo 29.º Cálculo do valor nas expropriações parciais 1 - Nas expropriações parciais, os árbitros ou os peritos calculam sempre, separadamente, o valor e o rendimento totais do prédio e das partes abrangidas e não abrangidas pela claração utilida pública. 2 - Quando a parte não expropriada ficar preciada pela divisão do prédio ou sta resultarem outros prejuízos ou encargos, incluindo a diminuição da área total edificável ou a construção vedações idênticas às molidas ou às subsistentes, especificam-se também, em separado, os montantes da preciação e dos prejuízos ou encargos, que acrescem ao valor da parte expropriada. 3 - Não haverá lugar à avaliação da parte não expropriada, nos termos do n.º 1, quando os árbitros ou os peritos, justificadamente, concluírem que, nesta, pela sua extensão, não ocorrem as circunstâncias a que se referem as alíneas a) e b) do n.º 2 e o n.º 3 do artigo 3.º Artigo 30.º Inmnização respeitante ao arrendamento 1 - O arrendamento para comércio, indústria ou exercício profissão liberal, ou para habitação no caso previsto no n.º 2 do artigo 9.º, bem como o arrendamento rural, são consirados encargos autónomos para efeito inmnização dos arrendatários. 2 - O inquilino habitacional obrigado a socupar o fogo em consequência caducida do arrendamento resultante expropriação po optar entre uma habitação cujas características, signadamente localização e renda, sejam semelhantes às da anterior ou por inmnização satisfeita uma só vez. 3 - Na fixação da inmnização a que se refere o número anterior aten-se ao valor do fogo, ao valor das benfeitorias realizadas pelo arrendatário e à relação entre as rendas pagas por este e as praticadas no mercado. 4 - Na inmnização respeitante a arrendamento para comércio, indústria ou exercício profissão liberal aten-se às spesas relativas à nova instalação, incluindo os diferenciais renda que o arrendatário irá pagar, e aos prejuízos resultantes do período paralisação da activida, necessário para a transferência, calculados nos termos gerais direito. 5 - Na inmnização respeitante a arrendamento rural aten-se, além do valor dos frutos penntes ou das colheitas inutilizadas, ao valor das benfeitorias a que o reniro tenha direito e aos mais prejuízos emergentes da cessação do arrendamento, calculados nos termos gerais direito. 6 - O disposto nos números anteriores é também aplicável se a expropriação recair directamente sobre o arrendamento e no caso resolução do contrato arrendamento nos termos dos artigos 8.º e 11. do Decreto n.º 139-A/79, 24/12. Página 6
SUBSECÇÃO III Pedido expropriação total Artigo 55.º Requerimento 1 - Dentro do prazo do recurso da cisão arbitral pom os interessados requerer a expropriação total, nos termos do n.º 2 do artigo 3.º 2 - A entida expropriante é notificada para, no prazo 20 dias, responr ao pedido expropriação total. 3 - O juiz profere cisão sobre o pedido expropriação total, no prazo 10 dias, la cabendo recurso, com subida imediata em separado e com efeito meramente volutivo. 4 - Decretada a expropriação total, é a entida expropriante notificada para efectuar pósito complementar do montante inmnizatório, nos termos aplicáveis do n.º 3 do artigo 51.º 5 - Enquanto não estiver finitivamente cidido o pedido expropriação total, o expropriado e os mais interessados só pom receber o acréscimo inmnização corresponnte mediante prestação garantia bancária ou seguro-caução igual montante. 6 - Na hipótese prevista neste artigo, pom adquirir a parte do prédio que não seja necessária ao fim da expropriação as pessoas que gozem preferência legal na respectiva alienação e os proprietários terrenos confinantes, por esta orm, gozando os segundos do direito execução específica. 5 - Sem prejuízo do disposto nos n.os 2 e 3 do presente artigo, o valor dos bens calculado acordo com os critérios Página 7
5. Prospecção Mercado Foi efectuada prospecção mercado na zona, para recolha valores venda imóveis semelhantes e comparáveis, modo a por concluir-se qual o valor real que melhor se ajusta ao imóvel objecto da avaliação. - Andar T1 em Moscavi, com 130m2 (abc), encontra-se à venda por 63.500,00 (Home Solutions - Soc. Mediação Imobiliária, Lda) - Andar T1 em Moscavi 1960, com 75m2 (abc), encontra-se à venda por 75.000,00 (Remax Lux - Soc. Mediação Imobiliária, Lda) - Andar T1 em Moscavi 1960, com 120m2 (abc), encontra-se à venda por 85.000,00 (Markiclass - Mediação Imobiliária U., Lda) - Andar T1 em Moscavi 1970, com 104m2 (abc), encontra-se à venda por 85.000,00 (TZero - Mediação Imobiliária, Lda) - Loja em Moscavi em zona central, com 116m2, encontra-se à venda por 116.000,00 (ReiLar - Socieda Mediação Imobiliária, Lda) - Loja em Moscavi em zona central, com 68m2 com cave, encontra-se à venda por 126.229,00 (Pro H - Socieda Mediação Imobiliária, Lda) Terrenos na Expo com uso tipo: serviçoes ou habitação 800Eur/m2 e equipamentos 300-350Eur/m2 área construída. - Lote terreno (resincial), Expo, com 20.721m2, com capacida construtiva 28.050m2 encontra-se à venda por 29.000.000 Eur. - Lote terreno (resincial), Expo, com 15.000m2, com capacida construtiva 18.000m2 encontra-se à venda por 15.000.000 Eur. - Lote terreno (serviços), Expo, com 1.970m2, com capacida construtiva 4.683m2 encontra-se à venda por 2.800.000 Eur. - Lote terreno (resincial), com capacida construtiva 26.977m2 encontra-se à venda por 25.000.000 Eur. - Andar T1 nos Jardins Cristo Rei novo, com 65m2 (abc), encontra-se à venda por 190.000,00 (Santa Klaus - Mediação Imobiliária, Lda), - Andar T0 nos Expo 2005, com 57m2 (abc), encontra-se à venda por 160.000,00 (Nobre Lopes - Mediação Imobiliária, Lda) - Andar T2 nos Expo 2011, com 101m2 (abc), encontra-se à venda por 252.500,00 (Riomagic Luxe - Socieda Mediação, Lda) Página 8
6. Avaliação Na terminação do Mercado do Imóvel à data Junho 2011, utilizaram-se: -Critério Comparação Mercado; -Método Custos; -Rendimento; Assim confrome os quadros avaliação apresentados em anexo, acordo com as condicionantes expostas e os critérios anteriormente especificados, atribui-se aos imóveis à data Junho 2011 o valor : Proprietário P1 VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL (Com preciação Económica): 247.600 Euros VALOR DE INDEMNIZAÇÃO A INQUILINOS Demolição e Reconstrução Anexo 125.038 Euros 11.389 Euros Proprietário P2 VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL (Com preciação Económica): 211.700 Euros VALOR DE INDEMNIZAÇÃO A INQUILINOS Demolição e Reconstrução Anexo 116.352 Euros 9.443 Euros Proprietário P3 VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL (Com preciação Económica): 588.500 Euros VALOR DE INDEMNIZAÇÃO A INQUILINOS Demolição e Reconstrução Anexo 315.115 Euros 16.256 Euros Proprietário P4 VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL (Com preciação Económica): 1.691.400 Euros VALOR DE INDEMNIZAÇÃO A INQUILINOS Demolição e Reconstrução Anexo 454.821 Euros 615 Euros Proprietário P5 VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL (Com preciação Económica): VALOR DE INDEMNIZAÇÃO A INQUILINOS 282.400 168.158 Euros Euros Página 9
Proprietário P6 VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL (Com preciação Económica): 62.100 Euros Proprietário P7 VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL (Com preciação Económica): VALOR DE INDEMNIZAÇÃO A INQUILINOS 813.100 207.950 Euros Euros Proprietário P8 VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL (Com preciação Económica): VALOR DE INDEMNIZAÇÃO A INQUILINOS 1.845.700 946.749 Euros Euros Assim: VALOR DE MERCADO TOTAL DOS IMÓVEIS (livre ónus ou encargos) VALOR DE MERCADO (actual) 5.742.500 3.408.317 Euros Euros Página 10
7. Potencial do Imóvel A Unida Intervenção do presente estudo foi a base para a terminação do Potencial do Imóvel. Foram utilizados os seguintes métodos: -Critério Comparação Mercado; -Método Custos; Conforme os quadros avaliação apresentados em anexo acordo com as condicionantes expostas e os critérios anteriormente especificados, o valor potencial à data Junho 2011 o valor : VALOR POTENCIAL DE MERCADO DOS IMÓVEIS (pois da execução da unida intervenção) 15.214.588 Euros Página 11
Relatório Avaliação Imobiliária e Património Anexo I Quadros Síntese e Avaliação Proposta
Quadro Sintese dos Proprietários TERRENO Descrição Área terreno unit/m2 At unit/m2 Abc Custos do terreno Terreno 10.000,00 574,3 820 5.742.500 med.venda IUL IUL Minimo Quadro relação 2.174 0,7 7.000 m2 7.000,00 Total 5.742.500 Proprietários Artigos área bruta valores Implantação Anexos construção % inmnização abc (m2) (m2) (m2) (Euro) Proprietário P1 art. 52 art. 486 350 90 152 4% art. 487 247.600 art. 661 Proprietário P2 art. 48 art. 49 art. 50 250 105 37 4% 211.700 Proprietário P3 art. 224 art. 248 art. 426 art. 481 art. 482 804 340 206 10% 588.500 Proprietário P4 art. 237 art. 238 art. 247 art. 171 art.172 art. 173 art. 1670 art. 1671 3.174 1.175 8 29% 1.691.400 Proprietário P5 art. 1191 210 210 0 5% 282.400,0 Proprietário P6 N.D. 148 0 0 1% 62.100,0 Proprietário P7 art. 114 art. 168 art. 169 art.170 art. 495 art. 1642 art. 1643 1.300 292 0 14% 813.100 Proprietário P8 CMLoures 1.732 1.732 0 32% 1.845.700,0 TOTAL 7.968 5.742.500 TOTAL DOS CUSTOS DE CONSTRUÇÃO 5.741.960 Custos Indirectos (Projectos, Licenças, cedências, Outros) 401.937 Margem do Promotor 3.328.191 PVT a Novo 15.214.588 da Operação 15.214.588 VALOR DA OPERAÇÂO 15.214.588 Euros Página 12
Quadro Avaliação da proposta baseado no Critério dos Custos TERRENO Descrição Área terreno unit/m2 At unit/m2 Abc Custos do terreno Terreno 10.000,00 574,3 820 5.742.500 IUL IUL Minimo 0,7 150 m2 7.000,00 Total 5.742.500 CUSTOS DE CONSTRUÇÃO Natureza Ocupação * Designação Área bruta Custos Construção construção (m2) ab /m2 ( C/ IVA ) Cc (ml) m Ab Euros Obras urbanizaçao Infraestruturas viarias 332,0 1.315 436.460 PT 0,0 0 0 Logradouros (Arranjos Exteriores) 3.710,0 75 278.250 Reabilitaçao da moradia 500,0 340 170.000 Silo 3.000,0 320 960.000 Obras Edificaçao Habitação 5.950,0 580 3.451.000 Serviços 1.050,0 425 446.250 TOTAL 10.000,0 574 5.741.960 TOTAL DOS CUSTOS DE CONSTRUÇÃO 5.741.960 Custos Indirectos (Projectos, Licenças, Outros) Taxas 4,00% 229.678 Projectos 3,00% 172.259 Margem do Promotor 3.328.191 PVT a Novo 15.214.588 PVT Actual 15.214.588 VALOR DO IMÓVEL NO ESTADO ACTUAL 15.214.588,42 Euros Página 13
Relatório Avaliação Imobiliária e Património Anexo II Fichas por proprietário
Quadro Avaliação baseado no Critério dos Custos P1 TERRENO Descrição Área terreno unit/m2 At unit/m2 Abc Custos do terreno Terreno 349,55 400,0 571 139.820 IUL IUL Minimo 0,7 244,7 m2 244,69 Total 139.820 CUSTOS DE CONSTRUÇÃO Natureza Ocupação * Designação Área bruta Custos Construção construção (m2) /m2 ( C/ IVA ) Cc Ab Ab Euros piso 1 89,7 450 40.350 piso 2 89,7 425 38.108 piso 3 89,7 475 42.592 anexos 151,9 75 11.389 Logradouros (Arranjos Exteriores) 76,3 8 572 TOTAL 420,9 316 133.011 TOTAL DOS CUSTOS DE CONSTRUÇÃO 133.011 Custos Indirectos (Projectos, Licenças, Outros) 13.301 Margem do Promotor 85.840 PVT a Novo 371.971 Depreciação Fisica 85% (124.365) PVT Actual 247.606 VALOR DO IMÓVEL NO ESTADO ACTUAL 247.600 Euros Página 14
Quadro Avaliação baseado no Método Mercado e do Rendimento P1 MÉTODO DE MERCADO E RENDIMENTO Taxa Compra Área Financeiro Diferencial Pelo para Mercado (m2) Capitalização Rendimento Potencial Potencial Inquilino inminização Devoluto Designação unit / m2 Renda unit./m2 Cc Cc Cc Cc Cc % Au/Un Mensal Rendiment. Au/Un Euros Euros Euros Euros Euros Construção (habitação) 420,9 5,0% 2,5 1.031,67 12.380,00 29,42 12.380,00 235.220,00 129.990,00 125.038,00 247.600,00 Demolição e recons. Anexo 151,9 reconstrução m2 11.388,75 11.388,75 TOTAL 420,9 235.220,00 129.990,00 136.427 247.600,00 VALOR FINANCEIRO DO IMÓVEL 12.380 EUROS VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL DEVOLUTO LIVRE DE ÓNUS OU ENCARGOS 247.600 EUROS VALOR PARA EFEITOS DE INDEMINIZAÇÂO 136.427 EUROS VALOR PARA EFEITOS DE INDEMNIZAÇÂO (Demolição e reconstrução Anexo) 11.389 EUROS Página 15
Quadro Avaliação baseado no Método Mercado P1 Natureza Lote Ocupação Terreno es / m2 TOTAL * Área bruta construção Designação (m2) m2 m2 m2 m2 unit / m2 unit / m2 unit / m2 unit / m2 piso 1 piso 2 piso 3 Anexos Construção 349,6 89,7 89,7 89,7 151,9 650 700 650 450 247.666 TOTAL 349,6 247.666 VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL 247.666 Euros Página 16
Quadro Avaliação baseado no Critério dos Custos P2 TERRENO Descrição Área terreno unit/m2 At unit/m2 Abc Custos do terreno Terreno 250,00 400,0 571 100.000 IUL IUL Minimo 0,7 175,2 m2 175,00 Total 100.000 CUSTOS DE CONSTRUÇÃO Natureza Ocupação * Designação Área bruta Custos Construção construção (m2) /m2 ( C/ IVA ) Cc Ab Ab Euros piso 1 104,6 450 47.057 piso 2 104,6 425 44.442 piso 3 104,6 475 49.671 anexos 94,4 75 7.082 Logradouros (Arranjos Exteriores) 36,7 8 275 TOTAL 408,1 364 148.527 TOTAL DOS CUSTOS DE CONSTRUÇÃO 148.527 Custos Indirectos (Projectos, Licenças, Outros) 14.853 Margem do Promotor 79.014 PVT a Novo 342.394 Depreciação Fisica 80% (130.704) PVT Actual 211.690 VALOR DO IMÓVEL NO ESTADO ACTUAL 211.700 Euros Página 17
Quadro Avaliação baseado no Método Mercado P2 Natureza Lote Ocupação Terreno es / m2 TOTAL * Área bruta construção Designação (m2) m2 m2 m2 m2 unit / m2 unit / m2 unit / m2 unit / m2 piso 1 piso 2 piso 3 Anexos Construção 250,0 104,6 104,6 104,6 94,4 625 650 610 300 225.443 TOTAL 250,0 225.443 VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL 225.443 Euros Página 18
Quadro Avaliação baseado no Método Mercado e do Rendimento P2 MÉTODO DE MERCADO E RENDIMENTO Taxa Área Financeiro Diferencial para Mercado (m2) Capitalização Rendimento Potencial Potencial inminização Devoluto Designação unit / m2 Renda unit./m2 Cc Cc Cc Cc % Au/Un Mensal Rendiment. Au/Un Euros Euros Euros Euros Construção (habitação) 408,1 5,0% 2,2 882,08 10.585,00 25,93 10.585,00 201.115,00 106.908,50 211.700,00 Terreno (livre) 250,0 455,00 113.750,00 NA NA 113.750,00 Demolição e recons. Anexo 94,4 reconstrução m2 9.443,00 9.443,00 TOTAL 408,1 201.115,00 116.352 211.700,00 VALOR FINANCEIRO DO IMÓVEL 10.585 EUROS VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL DEVOLUTO LIVRE DE ÓNUS OU ENCARGOS 211.700 EUROS VALOR PARA EFEITOS DE INDEMINIZAÇÂO 116.352 EUROS VALOR PARA EFEITOS DE INDEMNIZAÇÂO (Demolição e reconstrução Anexo) 9.443 EUROS Página 19
Quadro Avaliação baseado no Critério dos Custos P3 TERRENO Descrição Área terreno unit/m2 At unit/m2 Abc Custos do terreno Terreno 804,21 400,0 571 321.684 IUL IUL Minimo 0,7 175,2 m2 562,95 Total 321.684 CUSTOS DE CONSTRUÇÃO Natureza Ocupação * Designação Área bruta Custos Construção construção (m2) /m2 ( C/ IVA ) Cc Ab Ab Euros piso - 1 (edifício 1) 130,0 300 39.000 piso 1 (edifício 1) 130,0 425 55.250 piso 2 (edifício 1) 53,0 475 25.175 piso 1 (edifício 2) 95,2 425 40.439 piso 2 (edifício 2) 95,2 475 45.196 piso 1(edifício 3) 77,4 450 34.812 anexos 216,7 75 16.256 Logradouros (Arranjos Exteriores) 256,2 8 1.922 TOTAL 797,4 324 258.049 TOTAL DOS CUSTOS DE CONSTRUÇÃO 258.049 Custos Indirectos (Projectos, Licenças, Outros) 25.805 Margem do Promotor 181.661 PVT a Novo 787.199 Depreciação Fisica 70% (198.698) PVT Actual 588.502 VALOR DO IMÓVEL NO ESTADO ACTUAL 588.500 Euros Página 20
Quadro Avaliação baseado no Método Mercado P3 Natureza Lote Ocupação Terreno es / m2 TOTAL * Área bruta construção Designação (m2) m2 m2 m2 m2 unit / m2 unit / m2 unit / m2 unit / m2 piso -1 piso 1 piso 2 Anexos Edificio 1 130,0 130,0 53,0 650,0 1250,0 1050,0 302.650 Edificio 2 804,2 95,2 95,2 94,4 1200,0 775,0 450,0 230.415 Edifício 3 77,4 725,0 56.086 TOTAL 589.151 VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL 589.151 Euros Página 21
Quadro Avaliação baseado no Método Mercado e do Rendimento P3 MÉTODO DE MERCADO E RENDIMENTO Taxa Área Financeiro Diferencial para Mercado (m2) Capitalização Rendimento Potencial Potencial inminização Devoluto Designação unit / m2 Renda unit./m2 Cc Cc Cc Cc % Au/Un Mensal Rendiment. Au/Un Euros Euros Euros Euros Construção (habitação) 172,5 5,0% 4,1 715,29 8.583,50 49,76 8.583,50 163.086,50 86.693,35 171.670,00 Construção (comércio) 278,2 9,0% 11,2 3.126,23 37.514,70 134,87 37.514,70 379.315,30 212.166,47 416.830,00 Demolição e recons. Anexo 216,7 reconstrução m2 16.255,50 16.255,50 TOTAL 667,4 542.401,80 315.115 588.500,00 VALOR FINANCEIRO DO IMÓVEL 8.584 EUROS VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL DEVOLUTO LIVRE DE ÓNUS OU ENCARGOS 588.500 EUROS VALOR PARA EFEITOS DE INDEMINIZAÇÂO 315.115 EUROS VALOR PARA EFEITOS DE INDEMNIZAÇÂO (Demolição e reconstrução Anexo) 16.256 EUROS Página 22
Quadro Avaliação baseado no Critério dos Custos P4 TERRENO Descrição Área terreno unit/m2 At unit/m2 Abc Custos do terreno Terreno 3.174,43 400,0 571 1.269.772 IUL IUL Minimo 0,7 175,2 m2 2.222,10 Total 1.269.772 CUSTOS DE CONSTRUÇÃO Natureza Ocupação * Designação Área bruta Custos Construção construção (m2) /m2 ( C/ IVA ) Cc Ab Ab Euros piso 1 1.174,5 300 352.356 piso 2 204,6 325 66.485 anexos 8,2 75 615 Logradouros (Arranjos Exteriores) 106,0 8 795 TOTAL 1.387,3 303 420.252 TOTAL DOS CUSTOS DE CONSTRUÇÃO 420.252 Custos Indirectos (Projectos, Licenças, Outros) 42.025 Margem do Promotor 259.807 PVT a Novo 1.991.856 Depreciação Fisica 65% (300.480) PVT Actual 1.691.376 VALOR DO IMÓVEL NO ESTADO ACTUAL 1.691.400 Euros Página 23
Quadro Avaliação baseado no Método Mercado P4 Natureza Lote Ocupação Terreno es / m2 TOTAL * Área bruta construção Designação (m2) m2 m2 m2 unit / m2 unit / m2 unit / m2 piso 1 piso 2 Anexos Construção 1.379,1 1174,5 204,6 8,2 655 625 400 900.447 Terreno 1.885,7 420 791.981 TOTAL 1.379,1 1.692.428 VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL 1.692.428 Euros Página 24
Quadro Avaliação baseado no Método Mercado e do Rendimento P4 MÉTODO DE MERCADO E RENDIMENTO Taxa Área Financeiro Diferencial para Mercado (m2) Capitalização Rendimento Potencial Potencial inminização Devoluto Designação unit / m2 Renda unit./m2 Cc Cc Cc Cc % Au/Un Mensal Rendiment. Au/Un Euros Euros Euros Euros Construção (habitação) 1387,3 5,0% 2,7 3.747,58 44.970,93 32,42 44.970,93 854.447,67 454.206,39 899.418,60 Demolição e recons. Anexo 8,2 reconstrução m2 615,00 615,00 Terreno 1885,7 420,00 791.981,40 NA NA 791.981,40 TOTAL 1.395,5 836.952,33 854.447,67 454.821 1.691.400,00 VALOR FINANCEIRO DO IMÓVEL 836.952 EUROS VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL DEVOLUTO LIVRE DE ÓNUS OU ENCARGOS 1.691.400 EUROS VALOR PARA EFEITOS DE INDEMINIZAÇÂO 454.821 EUROS VALOR PARA EFEITOS DE INDEMNIZAÇÂO (Demolição e reconstrução Anexo) 615 EUROS VALOR DE MERCADO PARA O TERRENO 791.981 EUROS Página 25
Quadro Avaliação baseado no Critério dos Custos P5 TERRENO Descrição Área terreno unit/m2 At unit/m2 Abc Custos do terreno Terreno 210,00 400,0 571 84.000 IUL IUL Minimo 0,7 175,2 m2 147,00 Total 84.000 CUSTOS DE CONSTRUÇÃO Natureza Ocupação * Designação Área bruta Custos Construção construção (m2) /m2 ( C/ IVA ) Cc Ab Ab Euros piso 1 210,4 500 105.210 piso 2 126,1 480 60.538 TOTAL 336,5 493 165.748 TOTAL DOS CUSTOS DE CONSTRUÇÃO 165.748 Custos Indirectos (Projectos, Licenças, Outros) 16.575 Margem do Promotor 79.897 PVT a Novo 346.219 Depreciação Fisica 35% (63.813) PVT Actual 282.406 VALOR DO IMÓVEL NO ESTADO ACTUAL 282.400 Euros Página 26
Quadro Avaliação baseado no Método Mercado P5 Natureza Lote Ocupação Terreno es / m2 TOTAL * Área bruta construção Designação (m2) m2 m2 unit / m2 unit / m2 piso 1 Anexos Construção 1.379,1 210,4 126,1 925 750 289.229 TOTAL 1.379,1 289.229 VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL 289.229 Euros Página 27
Quadro Avaliação baseado no Método Mercado e do Rendimento P5 MÉTODO DE MERCADO E RENDIMENTO Taxa Área Financeiro Diferencial para Mercado (m2) Capitalização Rendimento Potencial Potencial inminização Devoluto Designação unit / m2 Renda unit./m2 Cc Cc Cc Cc % Au/Un Mensal Rendiment. Au/Un Euros Euros Euros Euros Construção (habitação) 126,1 5,0% 2,9 365,67 4.388,08 34,79 4.388,08 83.373,43 44.319,56 87.761,50 Construção (comércio) 210,4 9,0% 6,9 1.459,79 17.517,47 83,25 17.517,47 177.121,04 123.838,75 194.638,50 TOTAL 336,5 21.905,54 260.494,46 168.158 282.400,00 VALOR FINANCEIRO DO IMÓVEL 21.906 EUROS VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL DEVOLUTO LIVRE DE ÓNUS OU ENCARGOS 282.400 EUROS VALOR PARA EFEITOS DE INDEMINIZAÇÂO 168.158 EUROS Página 28
Quadro Avaliação baseado no Critério dos Custos P6 TERRENO Descrição Área terreno unit/m2 At unit/m2 Abc Custos do terreno Terreno 147,82 400,0 571 59.128 IUL IUL Minimo 0,7 175,2 m2 103,47 Total 59.128 CUSTOS DE CONSTRUÇÃO Natureza Ocupação * Designação Área bruta Custos Construção construção (m2) /m2 ( C/ IVA ) Cc Ab Ab Euros 0 0,0 0 0 0 0,0 0 0 TOTAL 0,0 0 0 TOTAL DOS CUSTOS DE CONSTRUÇÃO 0 Custos Indirectos (Projectos, Licenças, Outros) 0 Margem do Promotor 2.956 PVT a Novo 62.084 PVT Actual 62.084 VALOR DO IMÓVEL NO ESTADO ACTUAL 62.100 Euros Página 29
Quadro Avaliação baseado no Método Mercado P6 Natureza Lote Ocupação Terreno es / m2 TOTAL * Área bruta construção Designação (m2) m2 m2 unit / m2 piso Anexos Terreno 147,8 420,0 62.084 TOTAL 147,8 62.084 VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL 62.084 Euros Página 30
Quadro Avaliação baseado no Critério dos Custos P7 TERRENO Descrição Área terreno unit/m2 At unit/m2 Abc Custos do terreno Terreno 1.300,00 400,0 571 520.000 IUL IUL Minimo 0,7 175,2 m2 910,00 Total 520.000 CUSTOS DE CONSTRUÇÃO Natureza Ocupação * Designação Área bruta Custos Construção construção (m2) /m2 ( C/ IVA ) Cc Ab Ab Euros piso 1 291,6 450 131.234 TOTAL 291,6 450 131.234 TOTAL DOS CUSTOS DE CONSTRUÇÃO 131.234 Custos Indirectos (Projectos, Licenças, Outros) 13.123 Margem do Promotor 199.307 PVT a Novo 863.664 Depreciação Fisica 35% (50.525) PVT Actual 813.139 VALOR DO IMÓVEL NO ESTADO ACTUAL 813.100 Euros Página 31
Quadro Avaliação baseado no Método Mercado P7 Natureza Lote Ocupação Terreno es / m2 TOTAL * Designação (m2) Área bruta construção m2 piso 1 unit / m2 Edificio 1 291,6 210,4 1950,0 410.319 Terreno 1.008,4 NA 400,0 403.348 TOTAL 1.300,0 813.667 VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL 813.667 Euros Página 32
Quadro Avaliação baseado no Método Mercado e do Rendimento P7 MÉTODO DE MERCADO E RENDIMENTO Taxa Área Financeiro Diferencial para Mercado (m2) Capitalização Rendimento Potencial Potencial inminização Devoluto Designação unit / m2 Renda unit./m2 Cc Cc Cc Cc % Au/Un Mensal Rendiment. Au/Un Euros Euros Euros Euros Equipamento 291,6 6,0% 7,0 2.048,76 24.585,12 84,30 24.585,12 385.166,88 207.334,51 409.752,00 Demolição e recons. Anexo 8,2 reconstrução m2 615,00 615,00 Terreno 1008,4 400,00 403.348,00 NA NA 403.348,00 TOTAL 291,6 24.585,12 385.166,88 207.950 813.100,00 VALOR FINANCEIRO DO IMÓVEL 24.585 EUROS VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL DEVOLUTO LIVRE DE ÓNUS OU ENCARGOS 813.100 EUROS VALOR PARA EFEITOS DE INDEMINIZAÇÂO 207.950 EUROS VALOR PARA EFEITOS DE INDEMNIZAÇÂO (Demolição e reconstrução Anexo) 615 EUROS VALOR DE MERCADO PARA O TERRENO 403.348 EUROS Página 33
Quadro Avaliação baseado no Critério dos Custos P8 TERRENO Descrição Área terreno unit/m2 At unit/m2 Abc Custos do terreno Terreno 1.731,00 400,0 571 692.400 IUL IUL Minimo 0,7 175,2 m2 1.211,70 Total 692.400 CUSTOS DE CONSTRUÇÃO Natureza Ocupação * Designação Área bruta Custos Construção construção (m2) /m2 ( C/ IVA ) Cc Ab Ab Euros piso 1 1.560,6 550 858.347 Logradouros (Arranjos Exteriores) 171,0 8 1.283 TOTAL 1.560,6 551 859.629 TOTAL DOS CUSTOS DE CONSTRUÇÃO 859.629 Custos Indirectos (Projectos, Licenças, Outros) 85.963 Margem do Promotor 491.398 PVT a Novo 2.129.389 PVT Actual 1.845.712 VALOR DO IMÓVEL NO ESTADO ACTUAL 1.845.700 Euros Página 34
Quadro Avaliação baseado no Método Mercado P8 Natureza Lote Ocupação Terreno es / m2 TOTAL * Designação (m2) Área bruta construção m2 piso 1 unit / m2 Edificio 1 1.731,0 1560,6 1200,0 1.872.756 TOTAL 1.872.756 VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL 1.872.756 Euros Página 35
Quadro Avaliação baseado no Método Mercado e do Rendimento P8 MÉTODO DE MERCADO E RENDIMENTO Taxa Área Rendimento Potencial Financeiro Diferencial para Mercado (m2) Capitalização Potencial inminização Devoluto Designação unit / m2 Renda unit./m2 Cc Cc Cc Cc % Au/Un Mensal Rendiment. Au/Un Euros Euros Euros Euros Construção (Equipamento) 1560,6 6,0% 5,9 9.228,50 110.742,00 70,96 110.742,00 1.734.958,00 933.924,20 1.845.700,00 Demolição e recons. Anexo 171,0 reconstrução m2 12.825,00 12.825,00 TOTAL 1.560,6 110.742,00 1.734.958,00 946.749 1.845.700,00 VALOR FINANCEIRO DO IMÓVEL 110.742 EUROS VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL DEVOLUTO LIVRE DE ÓNUS OU ENCARGOS 1.845.700 EUROS VALOR PARA EFEITOS DE INDEMINIZAÇÂO 946.749 EUROS VALOR PARA EFEITOS DE INDEMNIZAÇÂO (Demolição e reconstrução Anexo) 12.825 EUROS Página 36