SENTENÇA Processo Digital nº: 1116296-94.2014.8.26.0100 Classe - Assunto Procedimento Ordinário - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro Requerente: MARCIO LUIZ AMADO FRANCHI e outro Requerido: GDP 3 INCORPORAÇÕES SPE LTDA. (PDG) Juiz(a) de Direito: Dr(a). Edward Albert Lancelot D C Caterham Wickfield Vistos. MÁRCIO LUIZ AMADO FRANCHI e VANESSA CUNHA FRANCHI ajuizaram a presente AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL em face de GDP 3 INCORPORAÇÕES SPE LTDA, alegando, em síntese, que em 29/04/2012 adquiriram, através de Contrato de Compromisso de Venda e Compra celebrado com a ré, a unidade de número 47 do Condomínio Edifício Quintana, com previsão para entrega da obra para o mês de dezembro de 2014, com prazo de tolerância de 180 dias. Sustentam que o preço total do contrato à vista correspondia a R$ 264.044,46. Aduzem que em virtude de problemas financeiros, não possuem mais condições de arcar com os pagamentos. Salientam que a ré não aceita a restituição dos valores pagos, sendo informados pela empresa ré que restituiria apenas 75% dos valores pagos. Refutam a cobrança dos serviços de corretagem na quantia de R$ 17.013,10 e taxa SATI na quantia de R$ 1.019,90, vez que serviço nenhum lhes foi prestado para justificar tais cobranças. Pugnam pela aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Defendem a possibilidade de rescisão contratual pelos compradores, com a devolução de 90% dos valores pagos. Requereram a procedência da ação, para que seja declarada a rescisão do contrato, com a condenação da ré à devolução das quantias pagas pelos autores, corrigidas e acrescidas de juros legais, e no pagamento das custas e honorários advocatícios. Juntaram documentos. 1116296-94.2014.8.26.0100 - lauda 1 fls. 259
A ré apresentou contestação (fls. 127/135). Sustenta a possibilidade de retenção de 25% dos valores pagos como previsto no contrato; aduz a legitimidade da cobrança de corretagem e taxa SATI, tendo em vista os serviços prestados. Defendeu a legalidade das cláusulas contratuais. Impugnou o pedido de restituição da comissão de corretagem e SATI. Pugnou pela improcedência dos pedidos. Houve réplica (fls. 127/135). É o relatório. DECIDO. O processo em questão comporta o julgamento antecipado, nos termos do artigo 330, inciso I do Código de Processo Civil, visto que a questão controvertida nos autos é de direito, mostrando-se suficiente a prova documental produzida, para dirimir as questões de fato suscitadas. A controvérsia cinge-se quanto à responsabilidade dos compradores pelo pagamento das comissões a título de corretagem e taxa SATI, bem com quanto ao montante a ser devolvido aos autores. A rescisão contratual é aceita pela ré. Quanto à devolução dos valores pagos pelos serviços de assessoria técnica de venda de unidade (taxa SATI), mostra-se possível a devolução dos valores exigidos. Ainda que o contrato de compra e venda venha a dispor sobre a contratação dos serviços de assessoria, referidos serviços seriam de interesse da empresa vendedora do imóvel e não dos adquirentes, já que o objetivo das requeridas é verificar as condições financeiras dos compradores, analisando a viabilidade ou não da contratação, de modo a garantir que seus direitos fossem preservados. No que refere à comissão de corretagem, cumpre ressaltar que, em princípio, não há irregularidade na responsabilização dos adquirentes do imóvel pelo 1116296-94.2014.8.26.0100 - lauda 2 fls. 260
pagamento da taxa, já que na hipótese de omissão contratual referidos ônus recaem sobre o alienante do imóvel que, em regra, contrata os serviços de prospecção e aproximação das partes para a venda do bem. Na hipótese dos autos, contudo, a imposição aos adquirentes da responsabilidade pelo pagamento da verba se mostra abusiva e sua validade não pode ser aceita por contrariar o disposto no Código de Defesa do Consumidor. Cuidava-se de imóvel em construção, tendo os autores se dirigido ao stand de vendas da requerida para a aquisição do bem. No local encontravam-se representantes da empresa vendedora e que prestava serviços de corretagem, previamente ajustados. Os autores manifestaram interesse na contratação e foi elaborado o contrato, assinados na oportunidade. Evidente que se pretendessem os autores a contratação em sentido diverso não haveria concordância, caracterizando a repudiada venda casada, o que não se admite. A contratação se encontrava condicionada ao pagamento do preço declarado na oportunidade, que já incluía o pagamento da comissão de corretagem, e qualquer insurgência da pretensa adquirente acarretaria a não contratação. Conforme adrede referido, em regra, a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem é do vendedor do imóvel e só por exceção pode a verba ser atribuída ao adquirente. Contudo, os autores não adquiriram um imóvel já acabado e tampouco compareceram ao local levados por um corretor que lhe prestava serviços. Ao contrário, compareceram espontaneamente ao local de vendas, e adquiriram imóvel que seria posteriormente construído, não sendo possível atribuir aos consumidores a responsabilidade pelo pagamento de referida remuneração. Neste sentido julgados do E. TJSP: 4004594-32.2013.8.26.0196 Apelação / Promessa de Compra e Venda Relator(a): Egidio Giacoia Comarca: Franca Órgão julgador: 3ª Câmara de Direito Privado 1116296-94.2014.8.26.0100 - lauda 3 fls. 261
Data do julgamento: 21/10/2014 Data de registro: 22/10/2014 Ementa: APELAÇÃO - Compra e venda de imóvel - Ação de repetição de indébito Improcedência - Taxas de corretagem, assessoria e administração - Inexistência de prova da efetiva prestação dos serviços - Venda Casada - Cobrança indevida - Precedentes deste E. Tribunal - Devolução em dobro - Não cabimento - Ação Parcialmente Procedente. Recurso parcialmente provido. 4002778-22.2013.8.26.0032 Apelação / Promessa de Compra e Venda Relator(a): Carlos Alberto de Salles Comarca: Araçatuba Órgão julgador: 3ª Câmara de Direito Privado Data do julgamento: 14/11/2014 Data de registro: 14/11/2014 Ementa: RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PEDIDO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. BENEFÍCIO EXCLUSIVO DA VENDEDORA. SATI. VENDA CASADA. DEVOLUÇÃO SIMPLES. Insurgência contra sentença de improcedência. Sentença reformada. Comissão de corretagem que deve ser paga pelo alienante quando o adquirente se dirige a estande de vendas do empreendimento, e é apresentado somente a opções que beneficiam exclusivamente a vendedora. Devolução simples, ante a ausência de comprovação de má-fé. Cobrança de taxa de assessoria técnicoimobiliária que configura venda casada (art. 39, I, CDC), comportando restituição simples. Recurso provido. Anota-se que não se discute ser ou não devida a verba em questão, já que houve de fato prestação de serviços de corretagem, uma vez que o contrato foi efetivamente firmado, mas sim quem seria a parte responsável pelo pagamento da verba, inexistindo, portanto, desatenção ao disposto nos Artigos 722 e seguintes do Código Civil. 1116296-94.2014.8.26.0100 - lauda 4 fls. 262
Afasta-se a responsabilidade do consumidor pelo pagamento da verba e não o direito ao recebimento da comissão propriamente dito, matéria que, contudo, deverá ser apreciada em sede própria e autônoma. E nesse sentido o Enunciado n. 38-3 da E. 3ª Câmara de Direito Privado: O adquirente que se dirige ao estande de vendas para a aquisição do imóvel não responde pelo pagamento das verbas de assessoria imobiliária (corretagem e taxa sati). Nesse caso, é da responsabilidade da vendedora o custeio das referidas verbas, exibindo legitimidade para eventual pedido de restituição. ré. Resta analisar o pedido de restituição dos valores pagos em favor da O art. 53 do Código de Defesa do Consumidor nada mais fez do que sintetizar, em matéria de resolução contratual (por inadimplemento ou desistência do consumidor na aquisição de bens imóveis ou móveis por alienação fiduciária), os princípios da ética, boa-fé, equidade e equilíbrio, que presidem as relações obrigacionais, de modo a garantir-se a compensação ao fornecedor àquele que não deu causa como também impedir-se seu enriquecimento ilícito, caso se permitisse perda total das prestações pagas. Por isso, no que tange à compra e venda de imóveis incorporados, eventual previsão de antecipação de perdas e danos em contrato firmado com empresa incorporadora, a guisa de cláusula penal, não poderá exceder a 10% do total já pago pelos compromissárioscompradores, com as devidas atualizações" (cf. JOSÉ GERALDO BRITO FILOMENO, "Resolução Contratual e o Artigo 53 do Código do Consumidor", in Revista "Direito- FMU, nº 8, págs. 109 a 154 e no volume especial "Uma Vida Dedicada ao Direito - Homenagem a Carlos Henrique de Carvalho", R. T., 1985, págs. 351 a 396)". Esse entendimento já era consagrado pela jurisprudência do Egrégio Superior Tribunal de Justiça. Confira-se a respeito: REsp nº 31.954-0-RS, Rel. Min. 1116296-94.2014.8.26.0100 - lauda 5 fls. 263
WALDEMAR ZVEITER, 3ª Turma, maioria, DJ 04.04.94; REsp 50.871-1-RS, Rel. Min. COSTA LEITE, 3ª Turma, v.u., DJ 19.09.94; REsp nº 43.660-5-SP, Rel. Min. COSTA LEITE, 3ª Turma, v.u., DJ 07.11.94; REsp nº 37.846-0-SP, Rel. Min. SÁLVIO DE FIGUEIREDO, 4ª Turma, v.u., DJ 05.12.94; REsp nº 56.897-8-DF, Rel. Min. NILSON NAVES, 3ª Turma, v.u., DJ 03.04.95; REsp nº 52.395-8-RS Min. WALDEMAR ZVEITER, 3ª Turma v.u., DJ 06.11.95; REsp nº 67.739-4-PR, Rel. Min. CLÁUDIO SANTOS, 3ª Turma, v.u., DJ 26.02.96; REsp nº 74.480-0-SP, Rel. Min. COSTA LEITE, 3ª Turma v.u., DJ 26.02.96; REsp nº 73.962-0-SP, Rel. Min. COSTA LEITE, 3ª Turma, v.u., DJ 20.05.96; REsp nº 78.787-0-MG, Rel. Min. COSTA LEITE, 3ª Turma, v.u., DJ 19.08.96; REsp nº 41.493-0-RS, Rel. Min. SÁLVIO DE FIGUEIREDO, 4ª Turma, v.u., DJ 29.10.96. Além disso, o Direito é avesso às cláusulas que impliquem no desequilíbrio das partes em evidente enriquecimento sem causa, assim entendida aquela que, após a retomada da coisa, que será alienada a terceiro, ainda admite um plus de vantagem, traduzido na retenção de grande parte das prestações pagas. Feitas tais considerações, vê-se que a cláusula que prevê retenção de 25% dos valores pagos revela-se excessivamente onerosa ao consumidor e, portanto, abusiva. Da mesma forma a cláusula que prevê a devolução de forma parcelada (fls. 46). Entendo que a dedução, dos valores pagos, de taxa de 10%, a título de custos administrativos, já se presta ao ressarcimento da ré de todas as despesas de administração. Assim, deverá ser deduzido, dos valores pagos pelos autores, a taxa de administração no percentual de 10% daqueles valores pagos. A devolução, pela ré, deverá ser em uma única parcela, de 90% do valor das prestações efetivamente pagas pelos autores, corrigidas, desde a data dos efetivos desembolsos e acrescidas de juros de mora de 1%, contados da citação. 1116296-94.2014.8.26.0100 - lauda 6 fls. 264
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE a presente ação, com resolução do mérito nos termos do art. 269, I, do Código de Processo Civil, para condenar a ré a restituir aos autores a importância de R$ 24.259,37, devidamente corrigida desde a data do desembolso e acrescida de juros de mora de 1% ao mês, contados da data da citação. Condeno a ré ao pagamento das custas e honorários advocatícios que fixo em 10% do valor atualizado da condenação. P.R.I. São Paulo, 09 de novembro de 2015. DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA 1116296-94.2014.8.26.0100 - lauda 7 fls. 265