DIRECTIVA RELATIVA À CONCESSÃO DE EMPRÉSTIMOS HIPOTECÁRIOS PARA AQUISIÇÃO DE HABITAÇÃO

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1 N. o 035/B/2010-DBS/AMCM Data: 05/10/2010 DIRECTIVA RELATIVA À CONCESSÃO DE EMPRÉSTIMOS HIPOTECÁRIOS PARA AQUISIÇÃO DE HABITAÇÃO A Autoridade Monetária de Macau (AMCM), no exercício das competências que lhe foram atribuídas pelo Artigo 9. o do seu Estatuto, aprovado pelo Decreto-Lei n. o 14/96/M, de 11 de Março, e pelo Artigo 6. o do Regime Jurídico do Sistema Financeiro (RJSF), aprovado pelo Decreto-Lei n. o 32/93/M, de 5 de Julho, também conhecido por Lei do Sistema Financeiro, determina o seguinte: 1. Introdução 1.1 Considerando a rápida subida dos preços do imobiliário e o aumento considerável da concessão de empréstimos a ele afectos, a AMCM avaliou, através de um estudo aprofundado, as políticas e os procedimentos adoptados pelas instituições de crédito autorizadas relativas às suas actividades de concessão de empréstimos àquele sector. Os resultados dessa avaliação mostraram que as instituições adoptam geralmente uma abordagem prudente e cuidadosa quanto aos seus negócios hipotecários para aquisição de habitação e têm processos de gestão de risco rigorosos para monitorizar e gerir os riscos associados a esses negócios. 1.2 Apesar destas conclusões, a AMCM considera que, para o desenvolvimento a longo prazo dos negócios hipotecários para aquisição de habitação das instituições, será vantajoso estabelecer um limite ao valor do empréstimo (LTV), como referência para a indústria, pois tal poderá criar condições e ajudar as instituições a jogar pelo seguro com o aumento da concorrência. A AMCM gostaria ainda de alertar a indústria para a importância de ser efectuada uma apreciação cuidadosa e prudente à solidez financeira e à capacidade dos mutuários para suportarem os encargos da dívida, em vez de apenas se confiar no valor da garantia real. 1.3 Assim, esta Directiva apresenta os princípios base e as regras sobre concessão de empréstimos hipotecários para aquisição de habitação. Estabelece ainda 1

2 uma supervisão ao limite do LTV referente aos negócios hipotecários para aquisição de habitação, para reflectir o resultado do estudo acima, o qual revela que as instituições apoiaram a intenção da AMCM de conceber esse limite. 1.4 Esta Directiva aplica-se a todas as instituições de crédito autorizadas quer às localmente constituídas, quer às sucursais dos bancos com sede no exterior autorizadas a operar em Macau. Para efeitos desta Directiva, a expressão empréstimos hipotecários para aquisição de habitação aplica-se aos empréstimos concedidos em Macau às pessoas para compra de imóveis para habitação e para compra de espaços destinados a estacionamento. Esta noção de empréstimos hipotecários para aquisição de habitação, não obstante, não impede que as instituições apliquem os mesmos critérios de concessão de empréstimos aos empréstimos com características idênticas. 2. Políticas e Procedimentos 2.1 As instituições de crédito autorizadas devem estabelecer políticas de concessão de empréstimos que apresentem as suas estratégias gerais e os objectivos, bem como definir o nível de risco aceitável pelo seu conselho de administração (ou, no caso das sucursais dos bancos, pelas suas sedes no exterior). Tais políticas devem basear-se numa análise cuidadosa dos factores internos e externos e ser objecto de revisão e aprovação pelo conselho de administração das instituições, pelo menos uma vez por ano. No que se refere aos empréstimos hipotecários para aquisição de habitação, as políticas devem fixar regras claras e mensuráveis a observar, que permitam que o pessoal das instituições afecto à concessão de empréstimos avalie a capacidade dos mutuários para pagarem os empréstimos. As políticas devem pelo menos aludir às seguintes regras: a) montante máximo do empréstimo; b) limite do LTV; c) rácio máximo para suportar os encargos da dívida; d) prazo máximo de vencimento do empréstimo; e) formas de avaliação dos imóveis. 2.2 As instituições devem também estabelecer procedimentos administrativos para a concessão dos seus empréstimos hipotecários para aquisição de habitação. 2

3 Os procedimentos devem aludir ao seguinte, bem como a outras medidas prudenciais que possam ser adoptadas pelas instituições: a) aos documentos ou aos elementos necessários à verificação da informação fornecida pelo mutuário; b) à conclusão do empréstimo e ao seu pagamento (por exemplo, preparação de documentos legais e pagamento de fundos de acordo com o contrato de empréstimo); c) à administração de valores (por exemplo, cobrar prémios de seguro ao mutuário e remeter os fundos à companhia seguradora); d) ao processamento dos pagamentos (por exemplo, receber e diligenciar pelos pagamentos do empréstimo); e) à administração das garantias (por exemplo, manter documentos para reflectir a situação do direito de retenção da instituição sobre a garantia). f) à revisão dos empréstimos; g) às cobranças e à execução das hipotecas. 2.3 Os procedimentos administrativos acima devem assegurar a separação das responsabilidades pelos pagamentos, e pela recepção dos fundos e pelo controlo dos documentos, devido à importância de um registo oportuno das garantias da instituição. Sempre que possível, as instituições devem fazer seguro dos imóveis garantidos (por exemplo, seguro contra fogo), intitulandose elas mesmas suas beneficiárias. Embora o custo do seguro seja para ser suportado pelos mutuários, as instituições devem ter em atenção que muitas apólices de seguro contem uma opção das companhias seguradoras no sentido de limitarem as suas responsabilidades aos montantes necessários para reintegrar ou repor os imóveis hipotecados. Para justificar os custos, as instituições devem assegurar que os montantes seguros não sejam excessivos Para monitorizar de acordo com as suas políticas e procedimentos de concessão de empréstimos, as instituições devem também estabelecer e manter: 1 Por exemplo, será considerado excessivo o montante a segurar até ou para além do valor de mercado do bem imóvel. A prática normal vai no sentido de as instituições limitarem o montante seguro ao montante do empréstimo hipotecário ou aos custos de construção. 3

4 a) funções eficazes de conformidade para assegurarem o cumprimento das políticas e dos procedimentos; b) funções eficazes de auditoria interna para, com objectividade, examinarem, avaliarem e informarem em matéria de adequação e eficácia dos controlos internos das instituições nos negócios. 3. Regras a observar 3.1 Os empréstimos hipotecários para aquisição de habitação prudentemente assumidos devem ter por base regras claras e mensuráveis a observar. As regras base que a AMCM espera que as instituições tenham implementado, são as abaixo apresentadas sob n. os 3.2 a Montante máximo do empréstimo. Os empréstimos hipotecários para aquisição de habitação pertencem à categoria dos activos relativamente ilíquidos. O mercado imobiliário está também sujeito à influência de factores sobre os quais as próprias instituições não têm controlo. Assim, as instituições devem estabelecer um limite aos referidos empréstimos hipotecários para aquisição de habitação para evitar a sua excessiva concentração e facilitar a gestão dos riscos relevantes. O montante máximo dos empréstimos hipotecários para aquisição de habitação pode ser um montante absoluto ou ser expresso por uma percentagem da carteira de empréstimos tendo em conta, relativamente a cada instituição, entre outras características, a sua dimensão, condição financeira, experiência, número de pessoas afectas à concessão de empréstimos, condições de mercado, etc. 3.3 Limite máximo do LTV. O LTV é o rácio, expresso em percentagem, que resulta da divisão entre o montante do empréstimo, a inscrever no numerador, e o valor do imóvel hipotecado, a colocar no denominador (exemplificando: se no início da operação de empréstimo o valor do imóvel a hipotecar for $ ,00 e o empréstimo a conceder for $75.000,00, a operação de divisão indica que o LTV é 75%). Os resultados de certos estudos sugerem que quanto mais baixo for o LTV, mais baixo será o risco de incumprimento. Tendo em conta as condições de mercado do imobiliário, a AMCM considera prudente que as instituições respeitem um limite máximo de 70% como rácio do LTV. No entanto, no caso de imóveis adquiridos por residentes de Macau 2 por um 2 Para efeitos desta Directiva, entende-se por residentes de Macau os indivíduos portadores de BIR Bilhete de Identidade de Residente de Macau e de Bilhete de Identidade de Residente Não Permanente. 4

5 valor igual ou inferior a MOP 3,3 milhões, pode ser aplicado um rácio LTV mais elevado até 90%, mas o montante do empréstimo não deve exceder 70% de MOP 3.3 milhões 3. As instituições devem observar estes limites de supervisão ao estabelecerem os seus próprios limites internos e adoptar o custo de aquisição real mais baixo para o mutuário ou a estimativa do valor apresentado numa avaliação ou apreciação no cálculo do LTV. 3.4 Rácio máximo para suportar os encargos da dívida. É importante definir um rácio prudente para suportar os encargos da dívida, de forma a assegurar que o mutuário será capaz de pagar os seus empréstimos. Um rácio prudente para suportar os encargos da dívida, de acordo com as regras do mercado, é 50%; a AMCM espera que as instituições adoptem este rácio como seu rácio máximo para suportar os encargos da dívida nas suas políticas de concessão de empréstimos. Para calcular este rácio, na operação de divisão o numerador deve incluir o montante da prestação mensal do empréstimo hipotecário mais outras responsabilidades conhecidas que o mutuário deve restituir mensalmente; por exemplo, os pagamentos resultantes de empréstimos pessoais mutuados pelo banco credor hipotecário ou por outros bancos e os pagamentos resultantes de outros empréstimos hipotecários. O denominador deve incluir os rendimentos mensais do mutuário Prazo máximo de vencimento do empréstimo. As instituições devem estabelecer o prazo máximo de vencimento dos empréstimos hipotecários para aquisição de habitação. Em resposta à competição desenfreada e à rápida subida dos preços, algumas instituições podem estar na disposição de prorrogar o prazo de vencimento dos seus empréstimos hipotecários para aquisição de habitação por 20 ou 30 anos. A prorrogação do prazo de vencimento do empréstimo ajudará a melhorar o rácio para suportar os encargos da dívida dos mutuários, especialmente a faixa de clientes de rendimentos mais baixos. Não obstante, tal situação aumentará, ao mesmo tempo, o risco das instituições. Deste modo, como regra, a AMCM não deseja que uma instituição conceda empréstimos para além da idade de reforma do mutuário. Esta regra vale mesmo para os casos em que um fiador jovem garante o empréstimo. 3 O objectivo deste limite é evitar situações anormais, como a que resultaria se o montante máximo que um comprador de um imóvel de valor ligeiramente inferior a MOP 3,3 milhões pudesse pedir emprestado, fosse maior do que o que viesse a ser pedido para um imóvel avaliado em MOP 3,3 milhões. 4 Deve incluir-se aqui também qualquer outro mutuário. Assim, se o mutuário e o seu cônjuge estiverem casados sob o regime da comunhão de bens, as responsabilidades e os rendimentos mensais do cônjuge do mutuário devem ser incluídos no cálculo do rácio do serviço de dívida. 5

6 3.6 Formas de avaliação dos imóveis. As instituições devem estabelecer procedimentos claros para avaliação dos imóveis a hipotecar. Mesmo que as instituições especializadas em concessão de empréstimos hipotecários para aquisição de habitação possam ter os seus próprios departamentos de avaliação, a AMCM espera que as instituições utilizem os serviços de peritos profissionais independentes para avaliar imóveis de elevado valor. As políticas das instituições devem, não obstante, revelar claramente quando é que um perito profissional independente é utilizado. Uma abordagem vulgarmente utilizada seria a utilização de peritos profissionais independentes nos casos de concessão de empréstimos que excedam determinado montante. Nos casos em que a avaliação interna seja utilizada, os procedimentos devem ser adequados para assegurar que as avaliações são realizadas por pessoal qualificado e adequadamente treinado e que o mesmo não está envolvido no processo de aprovação dos empréstimos. Para assegurar que tal avaliação não está em contradição com o valor real do mercado ou que haja uma sobreavaliação, as instituições devem cruzar a avaliação interna com a avaliação profissional, mediante amostragem, de tempos a tempos. No que respeita às avaliações interna e externa, ambas devem conter informação suficiente e análise para apoiar a decisão das instituições em se envolverem nas transacções. Por exemplo, informação e análise sobre idade, localização, condições, construção, layout e equipamento, bem como relativa a outros factores que sejam decisivos para determinar o valor de mercado dos imóveis em causa. 3.7 Algumas instituições, para além da concessão de empréstimos hipotecários para aquisição de habitação, podem colocar à disposição dos mutuários hipotecários empréstimos pessoais. Não obstante, a AMCM não gostaria de saber que os empréstimos pessoais são, de facto, empréstimos quasehipotecários concedidos para contornar os limites de supervisão do LTV (vide n. o 3.3 acima). Assim, as instituições não devem criar condições especiais para empréstimos pessoais concedidos àqueles seus clientes. Por exemplo, o montante do empréstimo pessoal não deve ser expresso como uma percentagem do valor do imóvel a ser hipotecado; não deve ser incluído no pacote de crédito de tal modo que apenas esteja à disposição dos compradores de um projecto imobiliário particular; o vencimento do empréstimo pessoal não deve ir além das regras de mercado para tais negócios; e, no caso de um empréstimo para fins de obras de decoração, a sua utilização efectiva não deve ocorrer antes da data de conclusão da compra do imóvel em questão. 4. Excepções 4.1 Reconhece-se que, empréstimo a empréstimo, as instituições possam ter boas razões justificativas (por exemplo, o mutuário ser digno de crédito e beneficiar 6

7 de crédito adicional) que prevaleçam sobre a obrigação de aplicar estritamente todas as regras acima mencionadas. Pode, não obstante, em casos especiais, ser oportuno que as instituições concedam empréstimos hipotecários para aquisição de habitação excepcionais. 4.2 O conselho de administração deve ser responsável pela criação das regras relativas à aprovação e à revisão dos empréstimos excepcionais. Para evitar que as regras a observar sejam enfraquecidas e assegurar que o volume dos empréstimos excepcionais não seja excessivo, o conselho de administração de cada instituição deve também pensar em estabelecer um limite ao montante total dos seus empréstimos excepcionais. 4.3 A aprovação de empréstimos excepcionais deve ser baseada em justificações escritas que apresentem com clareza todos os factores de crédito relevantes que fundamentaram a decisão de aprovação. Estas justificações e documentos de aprovação devem ser mantidos como parte permanente do dossier do empréstimo. O montante total dos empréstimos excepcionais deve ser objecto de relatório a submeter ao conselho de administração das instituições, pelo menos trimestralmente. 5. Autoridade de supervisão 5.1 De tempos a tempos, a AMCM avaliará a adequação das políticas e das práticas das instituições relativas à concessão de empréstimos hipotecários para aquisição de habitação, para determinar se estão de acordo com esta Directiva e com as boas e saudáveis práticas sobre concessão de empréstimos. 5.2 No decurso das acções de supervisão, a AMCM analisará também os relatórios relativos aos empréstimos excepcionais para determinar se as excepções das instituições se encontram adequadamente documentadas e são apropriadas à luz de todas as considerações de crédito relevantes. 7