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1 REGISTRO DE IMÓVEIS I. Atribuições do Registro de Imóveis II. Do Registro III. A Averbação IV. Da Escrituração dos Livros V. Do Processo de Registro VI. Da Dúvida VII. Das Pessoas VIII. Dos Títulos IX. Da Matrícula X. Da Averbação e do Cancelamento XI. Do Bem de Família XII. Da Remição do Imóvel Hipotecado XIII. Registro Torrens XIV. Lei Federal nº 6.015/

2 REGISTRO DE IMÓVEIS 1 1. ATRIBUIÇÕES DO REGISTRO DE IMÓVEIS As atribuições do Registro de imóveis estão descritas no art. 172 da Lei de Registros Públicos. Consistem no registro e na averbação de títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintivos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, inter vivos ou mortis causa, tanto para sua constituição, transferência e extinção, como para sua validade contra terceiros ou para sua disponibilidade. Essas são as suas funções legais. A legislação determina que serão feitos, além da mátricula, registros e averbações de alguns atos e negócios jurídicos. Vamos trabalhar com a contribuição de Lair da Silva Loureiro Filho e Cláudia Regina Magalhães Loureiro, a partir de sua Obra Notas e Registros Público, Editora Saraiva, 2004, pg. 206/211. Você vai perceber que eles trabalham o registro de imóveis utilizando uma classificação por meio do ordenamento jurídico brasileiro. Para facilitar seu estudo, nós dividimos essa classificação da seguinte maneira, pois os autores, ao citar a legislação, o fazem com uma outra metodologia. II. DO REGISTRO: de instituição de bem de família; de hipotecas legais, judiciais e convencionais; de contratos de locação de prédios nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada e para fins de exercício de direito de preferência na sua aquisição; de penhor de máquinas e de aparelhos utilizados na indústria, instalados e em funcionamento, com os respectivos pertences ou sem eles; de penhoras, arrestos e sequestros de imóveis; de servidão em geral; de usufruto e uso sobre imóveis, e o da habilitação, quando não resultarem do direito de família; de rendas constituídas sobre imóveis ou a ele vinculadas por disposição de última vontade; 1 CENEVIVA, Walter. Lei dos Notários e dos Registradores Comentada. 4.ed., São Paulo: Saraiva, LOUREIRO FILHO, Lair da Silva; LOUREIRO, Claudia Regina de Oliveira Magalhães. Notas e Registros Públicos. São Paulo: Saraiva,

3 de contratos de compromisso de compra e venda, de cessão deste e de promessa de cessão, com ou sem clausula de arrependimento, que tenham por objeto imóveis não loteados, cujo preço tenha sido pago no ato de sua celebração, ou deva sê-lo a prazo, de uma só vez ou em prestação; de enfiteuse; de anticrese; de convenções antenupciais; de cédulas decrédito rural; de cédulas de crédito industrial, à exportação e comercial; de contratos de penhor rural; de empréstimos por obrigações ao portador ou debêntures, inclusive as conversíveis em ações; de incorporações, instituições e convenções de condomínio; de contratos de promessa de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas condominiais a que alude a Lei nº 4.591/64, quando a incorporação ou a instituição de condomínio se formalizar na vigência da Lei nº 6.015/73; de loteamentos urbanos e rurais e desmembramentos urbanos; de contratos de promessa de compra e venda, cessão e promessa de cessão de terrenos loteados ou desmembrados na forma do Decreto-Lei nº 58/37, e da Lei nº 6.766/79, não compreendidas no nº 3, 2 ª parte, deste item; de citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias, relativas a imóveis; de fideicomisso; de julgados e atos jurídicos entre vivos que dividirem imóveis ou os demarcarem, inclusive nos casos de incorporações que resultarem em constituições de condomínio e atribuírem uma ou mais unidades aos incorporadores; de sentenças que, nos inventários, arrolamentos e partilhas, adjudicarem bens de raiz em pagamento das dívidas de herança; dos atos de entrega de legados de imóveis, formais de partilha e sentenças de adjudicação em inventário ou arrolamento, quando não houver partilha; de arrematação e adjudicação em hasta pública; de dote; de sentenças declaratórias de usucapião; de compra e venda, pura e condicional; de permuta; 3

4 de dação em pagamento; de transferência de imóvel à sociedade, quando integrar quota social; de doação entre vivos; de desapropriação amigável e sentenças que em processo de desapropriação, fixarem o valor da indenização; de ato de tombamento definitivo de bens imóveis, requerido pelo órgão competente, federal, estadual ou municipal, do serviço de proteção ao patrimônio histórico e artístico; de alienação fiduciária em garantia de coisa móvel; da constituição de direito de superfície de imóvel urbano; do contrato de concessão de direito real de uso de imóvel público; dos termos administrativos ou das sentenças declaratórias de concessão de uso especial para fins de moradia. Em todos os casos acima elencados será obrigatório o registro, para que esses atos surtam todos os seus efeitos legais, uma vez que seu efetivo registro não é facultativo, mas sim expresso em Lei, e, portanto, obrigatório. III. A AVERBAÇÃO de convenções antenupciais e dos regimes de bens diversos do legal, nos registros referentes a imóveis ou direitos reais pertencentes a qualquer um dos cônjuges, inclusive os adquiridos posteriormente ao casamento; extinção de ônus e direitos reais, por cancelamento; contratos de promessa de compra e venda, cessões e promessas de cessões a que alude o Decreto-Lei nº 6.015/73; mudança de denominação e de numeração dos prédios, edificação, reconstrução, demolição e desmembramento de imóveis; alteração de nome por casamento ou por separação judicial, ou, ainda, por outras circunstâncias que, de qualquer modo, tenham influência no registro e nas pessoas nele interessadas; ato pertinentes a unidades autônomas condominiais a que alude a Lei nº 4.592/64, quando a incorporação tiver sido formalizada anteriormente à vigência da Lei nº 6.015/73; cédulas hipotecárias; 4

5 caução e cessão fiduciária de direitos relativos a imóveis; sentença de separação de dote; restabelecimento da sociedade conjugal; cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade impostas a imóveis, bem como constituição de fideicomisso; decisões, recursos e seus efeitos, que tenham por objeto atos ou títulos registrados ou averbados; nomes dos logradouros, decretados pelo Poder Público; sentenças de separação judicial, divórcio, nulidade ou anulação de casamento, quando nas respectivas partilhas existirem imóveis ou direitos reais sujeitos a registro; re-ratificação do contrato de mútuo com pacto adjeto de hipoteca em favor de entidade integrante do Sistema Financeiro da Habitação, ainda que importando elevação da dívida, desde que mantidas as mesmas partes e que inexista outra hipoteca registrada em favor de terceiros; contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência; termo de Securitização de créditos imobiliários, quando submetidos a regime fiduciário; notificação para parcelamento, edificação ou utilização compulsórios de imóvel urbano; extinção da concessão de uso especial para fins de moradia; extinção do direito de superfície do imóvel urbano; cessão de crédito imobiliário; fusão, cisão e incorporação de sociedades; arquivamento de documentos comprobatórios de inexistência de débitos para com a Previdência Social; indisponibilidade dos bens que constituem reservas técnicas das Companhias Seguradoras; tombamento definitivo de bens imóveis promovido pelo órgão competente, federal, estadual ou municipal, do serviço de proteção do patrimônio histórico e artístico. O local para serem efetuados os atos é o Cartório da Comarca onde se encontra o imóvel, já a averbação se dá na própria matrícula ou à margem do registro, mesmo que não faça mais parte desta circunscrição, e em caso de imóvel com área em comarcas adjacentes, estes serão feitos em todas estas, sendo tal situação devidamente apontada em todos os Registros de Imóveis envolvidos. A designação de registro aqui adotada inclui a inscrição e a transcrição devidamente referidas na legislação civil. 5

6 Em caso de desmembramento do território em que se encontra o imóvel, desde que já devidamente registrado, este não irá ser repetido na nova circunscrição. IV. DA ESCRITURAÇÃO DOS LIVROS Nos Registros de Imóveis, existem alguns livros específicos a essa atividades registral e que merecem especial atenção. Veremos as funções e as especificidades de cada um. a) Livro de Recepção e Títulos Segundo o disposto no art. 12, parágrafo único, da Lei nº 6015/73, neste livro serão lançados os títulos apresentados para o cálculo e averiguação dos emolumentos devidos, e que não possuam prioridade, sendo que os demais atos podem ser registrados diretamente no Livro de Protocolo, desde que todos os títulos sejam lançados nele. Sendo que para a recepção de títulos para simples cálculo e exame será aceito com requerimento escrito e expresso do interessado, que deve ser devidamente arquivados, não havendo custas a serem pagas quando do simples exame para calculo. Este livro deverá conter alguns elementos considerados pela legislação como imprescindíveis para a sua organização, que será necessariamente em colunas. Segundo os autores Filho e Loureiro (2004, p. 213), são os seguintes os elementos essenciais: a) número de ordem, que seguirá indefinidamente; b) nome do apresentante; c) natureza formal do título; d) data da devolução do título; e) data de entrega ao interessado. Devendo o Cartório de Registro de Imóveis manter uma organização, criando mecanismos que controlem a tramitação simultânea sobre um mesmo imóvel. É obrigatória a entrega de recibo dos documentos, com numeração compatível com à do livro de protocolo, sendo que este recibo: deverá conter necessariamente, o nome do apresentante, do outorgante e outorgado, a natureza do título, o valor do depósito prévio, a data em que foi expedido, a data prevista para eventual devolução do título com exigências (máximo de 15 dias), a data prevista para a prática de ato e a data em que cessarão automaticamente os efeitos da prenotação. O reciboprotocolo de títulos ingressados excepcionalmente na serventia apenas para exame e cálculo deverá conter a data em que foi expedido, a data prevista para devolução e a expressa 6

7 advertência de que não implica a prioridade prevista no art. 186 da Lei nº 6.015/73. (FILHO, LOUREIRO, 2004, p. 214) As exigências devem sempre ser claras e específicas, de forma a não deixar nenhuma dúvida, nem sobre Seu conteúdo, muito menos sobre a sua legitimidade, expondo as razões e a pessoa que está solicitando. A entrega de títulos e restituição de valores deverá ocorrer sempre mediante a entrega de comprovante que deverá ser arquivado por um período mínimo de um ano, sendo que existe a possibilidade de substituição dos Livros por fichas. b) Livro Protocolo Este livro tem por finalidade apontar todos os títulos que são levados ao conhecimento do Cartório de Registro de Imóveis, com exceção daqueles tratados no item anterior: para que seja efetivado o registro de um imóvel, primeiramente precisamos levar este documento ao conhecimento do Registro, como forma de garantir a ordem, de preferência em relação a outros títulos que possam a vir sobre o mesmo imóvel. A legislação prevê alguns elementos necessários à escrituração do protocolo: a) número de ordem, que seguirá indefinidamente; b) data da apresentação, apenas no primeiro lançamento; c) nome do apresentante; d) natureza formal do título e) atos formalizados, resumidamente lançados, com menção de sua data; f) devolução com exigência e sua data; g) data de reingresso do título, se na vigência da prenotação. (FILHO, LOUREIRO, 2004, p. 214) c) Livro Registro Geral Este livro tem por finalidade a matrícula dos imóveis e o registro ou averbação dos atos que não dizem respeito ao livro de registro auxiliar que estudaremos mais adiante. Importante frisar que cada imóvel terá sua própria matricula, que lhe será atribuída quando do primeiro registro ou quando se tratar de averbação que deva ser feita no antigo livro de transcrição da transmissão e não restar mais espaço neste, bem como nos casos em que haja a fusão de um imóvel ou a requerimento expresso do proprietário do imóvel. 7

8 d) Livro de Registro Auxiliar Nesse livro tem a finalidade de registrar os atos que mesmo não versando sobre imóveis, por força de lei são atribuídos a este registro. Os atos que serão registrados nesse livro são: a) a emissão de debêntures, sem prejuízo do registro eventual e definitivo, na matrícula do imóvel, da hipoteca, anticrese ou penhor que abonarem especialmente tais emissões, firmando-se pela ordem do registro a prioridade entre as séries de obrigações emitidas pela sociedade; b) as cédulas de crédito rural, de crédito industrial, de crédito à exportação e de crédito comercial, sem prejuízo da hipoteca cedular; c) as convenções de condomínio; d) o penhor de máquinas e de aparelhos utilizados na industria, instalados e em funcionamento, com os respectivos pertences ou sem eles; e) as convenções antenupciais; f) os contratos de penhor rural; g) os títulos que, a requerimento do interessado, forem registrados no seu inteiro teor, sem prejuízo do ato praticado no livro de registro geral; h) a transcrição integral da escritura de instituição do bem de família, sem prejuízo do seu registro no livro de registro geral i) o tombamento definitivo do imóvel. (FILHO, LOUREIRO, 2004, p. 228/229) Nesse livro os registros serão feitos de forma resumida, arquivando o cartório uma via dos documentos que lhe deram origem. e) Livro Indicador Real Este livro tem como finalidade servir de repositório das indicações dos imóveis, sem exceção, que constam do Livro de Registro Geral, trazendo sua identificação e seu número de matrícula. 8

9 f) Livro Indicador Pessoal Tem por função reunir o nome de todas as pessoas que figurarem em qualquer dos outros livros, seja no pólo passivo, ativo, de forma direta ou indireta, fazendo referência aos seus respectivos números de ordem. g) Livro de Registro de Aquisição de Imóveis Rurais por Estrangeiros Este livro possui formato e lançamentos definidos por legislação própria e servem para auxiliar no controle de aquisição de terras no Brasil por estrangeiros, sendo uma inscrição complementar, uma vez que não dispensa, nem tampouco substitui a inscrição no Livro de Registro Geral. h) Livro de Registro de Indisponibilidades Esse livro se destina ao registro dos ofícios oriundos da Corregedoria-Geral de Justiça, bem como dos interventores e liquidantes das instituições financeiras que, passando por dificuldades, sofrem intervenção ou liquidação extrajudicial, em que há necessidade de comunicar-se a indisponibilidade dos bens de seus diretores e ex-administradores. V. DO PROCESSO DE REGISTRO A finalidade do registro é escriturar os atos translativos ou declaratórios referentes à propriedade dos bens imóveis e ainda os constitutivos de direitos reais, devidamente citados no art. 167, I da Lei de Registros Públicos, sendo da sua essência a necessidade de existência de matricula prévia do imóvel. Mas a simples matrícula não é garantia do registro, uma vez que, mesmo matriculado, não ocorrerá o registro que dependa de apresentação de título anterior em respeito à continuidade dos registros. A Lei de Registros Públicos define expressamente a forma como se processa o registro. Todos os títulos tomarão, no Protocolo, o número de ordem que lhes competir em razão da seqüência rigorosa de sua apresentação. Reproduzir-se-á, em cada título, o número de ordem respectivo e a data de sua prenotação. 9

10 O Protocolo será encerrado diariamente. A escrituração do protocolo incumbirá tanto ao oficial titular como ao seu substituto legal, podendo ser feita, ainda, por escrevente auxiliar expressamente designado pelo oficial titular ou pelo seu substituto legal mediante autorização do juiz competente, ainda que os primeiros não estejam nem afastados nem impedidos. O número de ordem determinará a prioridade do título, e esta a preferência dos direitos reais, ainda que apresentados pela mesma pessoa mais de um título simultaneamente. Em caso de permuta, e pertencendo os imóveis à mesma circunscrição, serão feitos os registros nas matrículas correspondentes, sob um único número de ordem no Protocolo. Protocolizado o título, proceder-se-á ao registro, dentro do prazo de 30 (trinta) dias, salvo nos casos previstos nos artigos seguintes. Apresentado título de segunda hipoteca, com referência expressa à existência de outra anterior, o oficial, depois de prenotá-lo, aguardará durante 30 (trinta) dias que os interessados na primeira promovam a inscrição. Esgotado esse prazo, que correrá da data da prenotação, sem que seja apresentado o título anterior, o segundo será inscrito e obterá preferência sobre aquele. Não serão registrados, no mesmo dia, títulos pelos quais se constituam direitos reais contraditórios sobre o mesmo imóvel. Prevalecerão, para efeito de prioridade de registro, quando apresentados no mesmo dia, os títulos prenotados no Protocolo sob número de ordem mais baixo, protelandose o registro dos apresentados posteriormente, pelo prazo correspondente a, pelo menos, um dia útil. O disposto nos arts. 190 e 191 não se aplica às escrituras públicas, da mesma data e apresentadas no mesmo dia, que determinem, taxativamente, a hora da sua lavratura, prevalecendo, para efeito de prioridade, a que foi lavrada em primeiro lugar. O registro será feito pela simples exibição do título, sem dependência de extratos. O título de natureza particular apresentado em uma só via será arquivado em cartório, fornecendo o oficial, a pedido, certidão do mesmo. 10

11 Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro. A matrícula será feita à vista dos elementos constantes do título apresentado e do registro anterior que constar do próprio cartório. Quando o título anterior estiver registrado em outro cartório, o novo título será apresentado juntamente com certidão atualizada, comprobatória do registro anterior, e da existência ou inexistência de ônus. VI. DÚVIDA Diante da possibilidade de vício nos documentos apresentados ao registro, a legislação prevê a probabilidade de o oficial exigir do apresentante algumas providências, por meio de exigências, uma vez que não solucionados ou não concordando o apresentante com as exigências impostas, poderá se socorrer com a declaração de dúvida. Havendo exigência a ser satisfeita, o oficial indicá-la-á por escrito. Não se conformando o apresentante com a exigência do oficial, ou não a podendo satisfazer, será o título, a seu requerimento e com a declaração de dúvida, remetido ao juízo competente para dirimí-la, obedecendo-se ao seguinte: - o no Protocolo, anotará o oficial, à margem da prenotação, a ocorrência da dúvida; o após certificar, no título, a prenotação e a suscitação da dúvida, rubricará o oficial todas as suas folhas; - o em seguida, o oficial dará ciência dos termos da dúvida ao apresentante, fornecendo-lhe cópia da suscitação e notificando-o para impugná-la, perante o juízo competente, no prazo de 15 (quinze) dias; - o certificado o cumprimento do disposto no item anterior, remeterse-ão ao juízo competente, mediante carga, as razões da dúvida, acompanhadas do título. Se o interessado não impugnar a dúvida no prazo referido no item III do artigo anterior, será ela, ainda assim, julgada por sentença. Impugnada a dúvida com os documentos que o interessado apresentar, será ouvido o Ministério Público, no prazo de dez dias. 11

12 Se não forem requeridas diligências, o juiz proferirá decisão no prazo de quinze dias, com base nos elementos constantes dos autos. Da sentença, poderão interpor apelação, com os efeitos devolutivo e suspensivo, o interessado, o Ministério Público e o terceiro prejudicado. Transitada em julgado a decisão da dúvida, proceder-se-á do seguinte modo: - o se for julgada procedente, os documentos serão restituídos à parte, independentemente de translado, dando-se ciência da decisão ao oficial, para que a consigne no Protocolo e cancele a prenotação; - o se for julgada improcedente, o interessado apresentará, de novo, os seus documentos, com o respectivo mandado, ou certidão da sentença, que ficarão arquivados, para que, desde logo, se proceda ao registro, declarando o oficial o fato na coluna de anotações do Protocolo. A decisão da dúvida tem natureza administrativa e não impede o uso do processo contencioso competente. Cessarão automaticamente os efeitos da prenotação se, decorridos 30 (trinta) dias do seu lançamento no Protocolo, o título não tiver sido registrado por omissão do interessado em atender às exigências legais. Se o documento, uma vez prenotado, não puder ser registrado, ou o apresentante desistir do seu registro, a importância relativa às despesas previstas no art. 14 será restituída, deduzida a quantia correspondente às buscas e a prenotação. No processo, de dúvida, somente serão devidas custas, a serem pagas pelo interessado, quando a dúvida for julgada procedente. 12

13 VII. DAS PESSOAS No que diz respeito ao Registro de Imóveis, não há que se falar em qualquer espécie de vedação ao exercício dos atos de registro averbação, pois a legislação permite que qualquer pessoa realize os atos necessários, vejamos: o registro e a averbação poderão ser provocados por qualquer pessoa, incumbindolhe as despesas respectivas; nos atos a título gratuito, o registro pode também ser promovido pelo transferente, acompanhado da prova de aceitação do beneficiado; o registro do penhor rural independe do consentimento do credor hipotecário; são considerados, para fins de escrituração, credores e devedores, respectivamente: - o nas servidões, o dono do prédio dominante e dono do prédio serviente; - o no uso, o usuário e o proprietário; - o na habitação, o habitante e proprietário; - o na anticrese, o mutuante e mutuário; - o no usufruto, o usufrutuário e nu-proprietário; - o na enfiteuse, o senhorio e o enfiteuta; - o na constituição de renda, o beneficiário e o rendeiro censuário; - o na locação, o locatário e o locador; - o nas promessas de compra e venda, o promitente comprador e o promitente vendedor; - o nas penhoras e ações, o autor e o réu; - o nas cessões de direitos, o cessionário e o cedente; - o nas promessas de cessão de direitos, o promitente cessionário e o promitente cedente. 13

14 VIII. DOS TÍTULOS A Lei de Registros Públicos admite apenas para registro os documentos constantes de seu art. 221, não admitindo qualquer outro além dos enumerados neste artigo. Somente são admitidos registro: - o escrituras públicas, inclusive as lavradas em consulados brasileiros; - o escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e testemunhas, com - as firmas reconhecidas, dispensado o reconhecimento quando se tratar de atos praticados por entidades vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação; - o atos autênticos de países estrangeiros, com força de instrumento público, legalizados e traduzidos na forma da lei, e registrados no cartório do Registro de Títulos e Documentos, assim como sentenças proferidas por tribunais estrangeiros após homologação pelo Supremo Tribunal Federal; - o cartas de sentença, formais de partilha, certidões e mandados extraídos de autos de processo. IX. DA MATRÍCULA Segundo nossa legislação vigente, a matrícula pode ser definida como um ato que individualiza o imóvel, descrevendo-o e situando-o geograficamente. É na matricula que estão e serão escritos todo e qualquer ato, seja de registro seja de averbação. Cada imóvel possui apenas um número de matrícula que auxilia em sua localização. Todo imóvel objeto de título a ser registrado deve estar matriculado no Livro nº 2 - Registro Geral - obedecido o disposto no art A matrícula será efetuada por ocasião do primeiro registro a ser lançado na vigência desta Lei, mediante os elementos constantes do título apresentado e do registro anterior nele mencionado. Se o registro anterior foi efetuado em outra circunscrição, a matrícula será aberta com os elementos constantes do título apresentado e da certidão atualizada daquele registro, a qual ficará arquivada em cartório. 14