Introdução Performance do mercado fortemente marcada pela conjuntura económico-financeira com restrições e abrandamento da actividade

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3 Introdução Performance do mercado fortemente marcada pela conjuntura económico-financeira com restrições e abrandamento da actividade Menor nível de take-up dos últimos anos, não se prevendo a inversão desta tendência no curto prazo Manutenção da tendência de subida da taxa de desocupação sobretudo nas zonas com maior desequilíbrio entre a oferta e a procura Pressão descendente das rendas com a renda prime a situar-se nos 19,00 /m²/mês. Oferta O stock de escritórios de Lisboa é de cerca de 4,48 milhões de m² no 1º semestre de 2011, com um crescimento residual desde o final do ano passado (0,87%) A nova oferta em Lisboa ascendeu a m² devido à conclusão do Edifício República 25 (6.012 m²) na Zona 2, da Torre Ocidente ( m²) na Zona 3 e do Edifício Mythos (6.000m²) no Parque das Nações

4 A taxa de desocupação continua a tendência ascendente verificada desde 2008, atingindo no final do primeiro semestre de ,86%, num total de mais de 500 mil m² de área disponível Procura No primeiro semestre o take-up foi de cerca de m². O volume absorvido no segundo trimestre m² foi ligeiramente superior ao do primeiro trimestre m², mas mesmo assim, valores muito aquém dos registados em anos anteriores A análise do take-up mostra claramente uma tendência de descida desde Com o volume a decrescer progressivamente desde 2009 e a manter-se a actual tendência, 2011 será um ano com um take-up abaixo dos m² O aumento da taxa de desocupação é transversal a todas as zonas embora a Zona 1 registe um ligeiro decréscimo e o Parque das Nações tenha vindo a diminuir progressivamente a sua taxa de desocupação desde o final do ano passado embora a mesma se situe ainda nos 19,90% e seja uma das mais elevadas do mercado A oferta futura ( ) de Lisboa encontra-se estimada em cerca de 48 mil m², um dos valores mais baixos dos últimos anos, sendo a Zona 2 responsável por praticamente metade da oferta futura, o que se deve maioritariamente ao desenvolvimento do projecto Amoreiras Jardim. O Corredor Oeste continua a manter um volume futuro de oferta significativo (cerca de 19% da oferta) o que, dado o actual nível de procura, agravará certamente a taxa de desocupação, já de si elevada (23,25%). O maior negócio foi de apenas m² na Zona 6 a que se seguem mais 4 transacções com áreas aproximadamente de m². A maior apetência por áreas de pequenas dimensões é uma característica que tem vindo a ganhar força nos últimos anos Constata-se que 2011 é, igualmente, o ano em que o maior negócio é de uma área muito reduzida, e praticamente metade da área do segundo menor negócio dos últimos 14 anos: m² foi o maior negócio em 1998.

5 As rendas médias por zona reflectem igualmente a situação do mercado pelo que se observa uma tendência de ajustamento em baixa desde 2009 e com os valores do primeiro semestre de 2011 a comprovar a performance negativa do mercado Valores de Mercado Os sinais pouco animadores relativamente à economia, os níveis de absorção bastante reduzidos e o aumento da disponibilidade dos espaços indiciam que a crise no sector de escritórios ainda se encontra bastante presente. Consequentemente, assiste-se à pressão descendente das rendas atingindo a renda prime no primeiro semestre de 2011, o valor de 19,00 /m²/mês, um dos valores mais baixos dos últimos 10 anos Tendências Manutenção do nível reduzido de actividade do mercado com poucas operações, e as existentes de pequena e média dimensão Continuação do desequilíbrio entre oferta e procura prevendo- -se que a taxa de desocupação permaneça elevada embora a redução do pipeline tenha um efeito estabilizador na mesma Previsão de ajustamentos na renda prime e renegociações em baixa de contratos pré-existentes pelo que se prevê que as rendas se mantenham em níveis historicamente baixos//

6 Introdução Segmento com os activos de maior qualidade do mercado cuja performance tem sido condicionada pela actual conjuntura económico-financeira Retracção da procura quer de consumidores quer de retalhistas com o consequente impacte nas rendibilidades das superfícies comerciais Comércio de rua como alternativa crescente ao investimento nos centros comerciais embora condicionada pela escassez da oferta e desadequação de alguns dos espaços disponíveis Superfícies Comerciais Área bruta locável atingiu no 1º Semestre de 2011 cerca de 3,6 milhões de m² A oferta futura ( ) encontra-se estimada em cerca de 630 mil m², valor bastante inferior ao previsto em anos anteriores o que se deve ao cancelamento de alguns projectos e ao adiamento de outros Este facto deve-se à contracção da procura quer dos consumidores quer dos próprios retalhistas - e à dificuldade de alavancagem financeira dos promotores Os m² de nova ABL que entraram no mercado devem-se à abertura de dois novos centros comerciais o Fórum Sintra com m² resultado da ampliação e renovação do Hipermercado Feira Nova e o Aqua Portimão com m² Pela primeira vez nos últimos 10 anos não foi inaugurado qualquer retail park e o crescimento de ABL neste formato deve-se à ampliação do Sintra Retail Park Consequentemente, assiste-se a uma forte contracção no investimento neste tipo de imóveis, dada a conjuntura actual, a dificuldade de acesso ao financiamento e à redução do poder de compra dos consumidores o que terá impacte significativo na performance de algumas superfícies comerciais

7 nomeadamente, as secundárias e/ou as que partilham as mesmas áreas de influência Performance dos centros comerciais aquém das expectativas, com retalhistas com dificuldades em assumir os custos pelo que existe uma maior partilha de risco com os promotores e uma maior flexibilidade e agilização dos valores das rendas Comércio de Rua Num cenário de forte contracção do investimento em superfícies comerciais, o comércio de rua tem emergido enquanto alternativa de investimento e de consumo. Neste sentido, as insígnias tradicionalmente presentes em centros comerciais tendem a expandir-se para a rua e muitas lojas recriam a sua flagship store numa loja de rua tendo em consideração o prestígio da localização A diversidade e a criatividade do comércio local versus a massificação do comércio nas grandes superfícies são hoje importantes marcos para a afirmação desta forma de consumo, o que se prova pela procura crescente de espaços prime e pela abertura de lojas de renome nas principais artérias da cidade No primeiro semestre de 2011 abriram em Lisboa a Crystal Forest e a Blanco na Rua Garret, o Club Fashion no Príncipe Real e o Choupana Caffe e a Optimus Store na Av. da República O comércio de rua debate-se ainda com problemas que emergem da lei do arrendamento, nomeadamente a manutenção da figura do trespasse, o que tem criado constrangimentos e dificultado a expansão deste tipo de formato de retalho Valores de Mercado O actual contexto económico e financeiro é bastante adverso ao segmento do retalho e a intensificação das medidas de austeridade já anunciadas e do aumento do desemprego terão impacte no poder de compra dos consumidores e consequentemente, na performance do segmento de retalho Tendências Necessária desalavancagem financeira dos promotores e dificuldade de financiamento de novos projectos e refinanciamento de projectos em curso com impacte na sua capacidade de investimento Impacte negativo, embora difícil de quantificar, da intensificação das medidas de austeridade e do aumento crescente do desemprego, na capacidade de consumo das famílias Manutenção da atractividade do comércio local, dos níveis de procura por localizações prime e da escassez da oferta de espaços adequados aos requisitos da procura. Manutenção da concessão de descontos temporários no valor das rendas// Redução generalizada dos valores máximos quer nas superfícies comerciais quer no comércio de rua. Nas superfícies comerciais, regista-se a tendência de passagem de renda fixa para renda variável sobretudo nas lojas âncora e a existência de descontos generalizados no valor das rendas. Isto é, dada a maior duração dos contratos, as rendas contratuais permanecem relativamente estáveis embora os promotores concedam descontos anuais, nalguns casos significativos por períodos de tempo pré-definidos, de forma a não prejudicar a rentabilidade futura das superfícies comerciais num cenário de retoma económica

8 O nível de absorção foi de cerca de m² sendo de realçar que mais de metade da área absorvida se deve à ocupação de m² pela Texsa Portugal em Alpiarça e à entrada no mercado da plataforma logística das Carnes Nobre com m² em Rio Maior Na zona da Grande Lisboa é de destacar a ocupação de cerca de m² no Logispark Montijo A oferta encontra-se bastante condicionada e as plataformas logísticas de Castanheira do Ribatejo e do Poceirão estão actualmente em curso embora a construção não seja especulativa e por isso só aconteça mediante um ocupante garantido. A Plataforma do Poceirão iniciou a construção de uma plataforma de distribuição do Grupo Jerónimo Martins com cerca de m² Valores de Mercado Os valores de arrendamento prime do mercado mantêm- -se relativamente estáveis rondando os 5 /m²/mês para áreas médias entre os e os m² Introdução Mercado em ajustamento à actual situação económico financeira com forte contracção de nova oferta, aumento de espaços disponíveis de qualidade inferior e procura modesta Manutenção da qualificação dos espaços industriais e logísticos que procuram responder aos requisitos cada vez mais exigentes da procura nos projectos built to suit em que o controlo dos custos é cada vez mais uma prioridade Procura reduzida e tendência para a renegociação dos espaços ocupados e das rendas contratuais com a evidente mais-valia em termos de eficiência e racionalização de espaço e custos Oferta e Procura Stock de espaços industriais e logísticos de cerca de 4,2 milhões de m² dos quais 2,6 milhões situados na zona da Grande Lisboa revelando estabilidade face ao ano de 2010 Revisão em baixa dos valores de arrendamento fruto da renegociação de rendas bem como do maior gap entre os valores pedidos e os valores efectivamente contratualizados pelo que se assiste ao decréscimo dos valores máximos de arrendamento

9 Tendências Sector estagnado com pouca dinâmica dada a conjuntura económica e a maior retracção da procura num cenário de incerteza e de perda de poder de compra e capacidade de consumo Tendência para a estabilização dos valores de mercado dado o aceitável nível de rendas actual Manutenção de processos de decisão longos e da concessão de outros pacotes de incentivos aos inquilinos//.

10 Introdução Sector turístico com grande capacidade de crescimento, mas condicionado pela actual conjuntura nomeadamente a dificuldade e onerosidade de financiamento de projectos e a retracção generalizada da procura Manutenção de uma performance positiva dos principais indicadores estatísticos, em linha com a recuperação que se faz sentir desde 2010 Criação da Associação Portuguesa de Resorts numa concertação dos principais players do mercado para a promoção e consolidação do turismo residencial em Portugal. Capacidade de crescimento e know-how de turismo residencial que é importante que seja canalizado e adaptado às actuais exigências do mercado Hotéis com políticas mais competitivas, com valores inferiores de tarifas/quarto, o que conduz ao crescimento dos proveitos globais e das dormidas em cerca de 6,5% e 8,8%, respectivamente quando comparados os dois primeiros semestres de 2010 e 2011 A hotelaria continua a ser um mercado apetecível o que se comprova pela entrada no mercado de 15 novas unidades hoteleiras com predominância das de 5* (67% da nova oferta) Cerca de 2/3 da nova oferta são hotéis de média-grande dimensão (mais de 100 quartos) e a distribuição geográfica mostra a prevalência do Algarve enquanto destino privilegiado de investimento, seguido de Lisboa e da região Norte. Manutenção de um conjunto alargado de projectos por todo o país embora com maiores condicionamentos ao lançamento de novos projectos Hotelaria Aumento do número de passageiros desembarcados nos aeroportos portugueses no primeiro semestre de 2011 quando comparado com igual período no ano passado (+11,17%) o que vem consolidar a inversão da tendência de decrescimento sentida desde 2009 Manutenção de tendência de descida das taxas de ocupação por quarto e cama no semestre, a comprovar pela performance dos meses de Verão

11 Turismo Residencial O Turismo Residencial é um produto nacional de enorme valor acrescentado que, na actual conjuntura adversa, necessita de se reinventar e renovar, de forma a afirmar-se como produto estratégico da recuperação económica do país Neste sentido, a recentemente criada Associação Portuguesa de Resorts vem dar um forte contributo por personificar a união dos players nacionais em torno de um produto único que querem diferenciado e qualificado.. Torna-se importante promover a marca Portugal no exterior de forma a afirmar-se como um destino de 2ª residência seguro e de qualidade e deste modo atrair um conjunto de investidores As alterações no mercado prendem-se com a retracção da procura internacional na qual estavam ancorados a maioria dos projectos, a exigência de encontrar novas formas de comercialização do produto encontrando soluções que permitam o acesso a mais consumidores, diminuição significativa das vendas em planta e alteração do perfil do comprador que está mais avesso ao risco e procura acima de tudo a realização de experiências Embora com concentração maioritária no Algarve e Costa Oeste, existe uma tendência crescente para a descentralização, procurando as diversas regiões tirar partido das suas condições naturais, como é o caso do Douro ou do Alentejo Tendências Diversificação e complementaridade da oferta existente em mercados consolidados por nova oferta que tem surgido ancorada em novos produtos e regiões, nomeadamente: Douro, Litoral Alentejano e Alqueva Exploração de novos mercados e diferenciação de projectos de modo a que os mesmos respondam aos requisitos de uma determinada procura evitando-se, assim, projectos miméticos e massificados Consolidação do mercado hoteleiro nacional com equilíbrio entre hotéis de grande dimensão e boutique hotéis de grande sofisticação e perspectiva de reentrada no mercado da marca Westin no Verdelago Resort, e da Banyan Tree e Alila Hotels & Resorts no Alentejo// Para o promotor, a actual conjuntura coloca outros desafios, nomeadamente a falta de liquidez e dificuldades de financiamento, o que leva a uma maior exigência de capitais próprios, uma maior necessidade de repartição de custos e de diluição dos mesmos no tempo, diminuição da margem de promoção e período mais longo de retorno do investimento, diferenciação do produto e procura de novos mercados A oferta actual de resorts em Portugal ascende a cerca de 52 projectos em diferentes fases de desenvolvimento, estando anunciados aproximadamente outros 14 projectos, um número muito inferior ao existente em anos anteriores, fruto da indefinição sobre o desenvolvimento dos mesmos e da real capacidade de avançar com os projectos anteriormente anunciados 9

12 Introdução Estabilização dos mercados europeus e crescimento do volume de investimento no 1º semestre de 2011 embora com diferenças significativas nos diversos países e com impacte significativo nos países onde a crise da dívida pública se faz sentir com maior intensidade operações secundárias. Consequentemente, mantendo-se os investidores cautelosos é expectável que a procura de espaços nos países mais afectados pela crise da dívida pública permaneça reduzida e que o pricing destes mercados divirja fortemente dos mercados mais fortes da Europa. Actividade muito modesta do mercado de investimento nacional com os valores mais baixos dos últimos anos. Actividade residual de investidores internacionais e dinâmica muito reduzida da actividade dos fundos de investimento imobiliário nacionais Pressão generalizada de manutenção subida das yields em todos os segmentos Perspectiva Internacional O crescimento da dívida pública no primeiro semestre de 2011 condiciona as incertas perspectivas sobre a economia europeia e é expectável que a recuperação não se efectue no curto prazo Os mercados estabilizaram, embora em algumas cidades Europeias se tenha registado um abrandamento do nível de absorção de espaços no primeiro semestre. O crescimento das rendas prime manteve-se nos mercados que beneficiam de uma recuperação económica sustentada incluindo a Alemanha, Países Nórdicos e Rússia e nos mercados com disponibilidade reduzida de espaços prime como os mercados de Londres e Paris O Mercado Nacional O investimento nacional no 1º semestre de 2011 foi de apenas 120 milhões de Euros, o menor valor dos últimos 5 anos e quase 70% abaixo do valor do período homólogo (384 milhões de Euros) O volume total de investimento europeu cresceu no primeiro semestre de 2011 quando comparado com o mesmo período do ano passado, embora o segundo trimestre tenha registado uma modesta actividade nos mercados periféricos e no Reino Unido. O investimento europeu atingiu no primeiro semestre de 2011, 58,9 mil milhões o que representa um aumento de cerca de 15% face ao mesmo período do ano passado, embora represente uma redução considerável face ao final do ano 2010 As prime yields permanecem sobre uma moderada pressão descendente, contudo a generalizada tendência de compressão das yields na Europa estabilizou nos últimos trimestres. Os investidores permanecem focados apenas em activos de rendimento prime e o interesse em non-prime stock é reduzido, estando os bancos indisponíveis para financiar O retalho foi o sector com maior volume de investimento, num total de 52,5 Milhões de Euros devido à alienação das lojas Continente e Worten do Centro Comercial Vasco da Gama

13 O sector de industrial e logística registou igualmente uma performance positiva com cerca de 19 milhões de Euros, enquanto os escritórios representam apenas 1% do total de investimento A quebra do volume de investimento no segmento de escritórios deve-se sobretudo à escassez de stock prime de investimento e à longevidade dos processos de tomada de decisão. Efectivamente, este segmento tem sido bastante penalizado, com uma reduzida dinâmica e os menores níveis de take-up da última década Tendências Manutenção do reduzido nível de actividade do mercado de investimento nacional com valores muito aquém dos registados nos últimos anos Os fundos de investimento nacionais continuam a ser os principais players do mercado, não tendo ainda o mercado recuperado a atracção de investidores internacionais. No entanto, a própria actividade dos fundos de investimento imobiliário nacionais encontra-se bastante parada o que é demonstrado pelo decréscimo do VLG (-7,93%) desde o final do ano passado Mantém-se o período dilatado de tempo para a concretização de transacções decorrente da postura mais cautelosa dos investidores, das dificuldades de financiamento que se mantêm e da reduzida liquidez no mercado. As principais razões subjacentes a esta performance são o elevado nível de dívida pública, as medidas de austeridade tomadas pelo Governo, a dificuldade e restrições ao nível do financiamento, o risco associado às operações e o fim das isenções dos benefícios fiscais dos fundos de investimento imobiliário Períodos longos para a tomada de decisões de investimento pelo que a concretização é precedida por longos períodos de avaliação e negociação entre as partes Carência de stock adequado para investimento embora se perspective a entrada no mercado de alguns novos activos resultante da reestruturação e consolidação de carteiras imobiliárias// As prime yields têm vindo a ajustar-se gradualmente, com uma clara tendência de subida em todos os segmentos que se manterá no curto prazo

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