Centros Comerciais Setembro 2017 PORTUGAL CENTROS COMERCIAIS. Setembro Uma publicação Cushman & Wakefield.

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1 Centros Comerciais Setembro 2017 PORTUGAL CENTROS COMERCIAIS Setembro 2017 Uma publicação Cushman & Wakefield 1

2 Uma publicação Cushman & Wakefield Os centros comerciais foram a principal porta de entrada em Portugal para os operadores de retalho internacionais, e são desde os anos 90 a primeira opção de consumo das famílias portuguesas. A afirmação do comércio de rua como formato alternativo de retalho em anos recentes representa naturalmente uma nova concorrência para o sector. No entanto, a maturidade e profissionalismo dos diversos intervenientes desta industria, que tem sabido adaptar-se às constantes mudanças dos últimos 30 anos, garante-lhe ainda hoje a primazia no retalho nacional. Os centros comerciais são também dos mais apetecíveis ativos do mercado imobiliário, tendo sido responsáveis na década de 90 pelas primeiras transações de investimento internacional em Portugal. Desde esse momento até hoje foram canalizados para este tipo de ativo mais de milhões de investimento direto, enquanto o volume de investimento indireto está estimado em mais de milhões. 20 Anos passados da inauguração de um dos maiores e mais emblemáticos centros comerciais do país, o Centro Colombo; e após mais de 25 anos de atividade da Cushman & Wakefield no setor de retalho em Portugal, celebramos o marco com a publicação do primeiro relatório dedicado exclusivamente aos centros comerciais no nosso País. O relatório resulta de mais de 25 anos de estudo aprofundado do setor, abordando a oferta e a sua dispersão pelo país, a qualidade dos projetos, o dinamismo da procura, a evolução dos principais indicadores de operação e a atividade de investimento que ao longo de mais de 20 anos tem vindo a alimentar o crescimento desta indústria. Eric van Leuven Head of Portugal 2

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4 Uma publicação Cushman & Wakefield 4

5 ENQUADRAMENTO ECONÓMICO Centros Comerciais Setembro 2017 CONSUMO PRIVADO O consumo privado é uma das variáveis económicas que mais diretamente reflete o estado do mercado de retalho. Até 2008 este foi um dos principais motores de crescimento da economia, tendo sido depois fortemente afetado com a crise económica que se seguiu. A partir de 2014 a recuperação económica fez-se sentir através da retoma desta variável, que já em 2018 se estima vir a ultrapassar o máximo do milénio, antes registado em A crise económica não afetou apenas o consumo nos seus volumes agregados, resultou também em alterações nos hábitos de compras das famílias portuguesas milhões * 2018* 2019* 2020* Fonte: Oxford Economics * Estimativa A comparação da distribuição do consumo pelas categorias de retalho habitualmente presentes nos centros comerciais demonstra uma mudança nos padrões de consumo entre 2007 (pico do mercado), 2011 (ano de início da crise) e CONSUMO POR CATEGORIA 45% 40% 35% 30% 25% +24% Moda +9% Bens alimentares 20% 15% 10% 5% 0% Alimentar Moda Lar IT Bens Cultura Bens lazer Livros & Papelaria Restaurantes Cuidado Pessoal - Bens e Serviços -15% Restauração -13% Artigos Lar Fonte: Oxford Economics Os volumes de consumo nas categorias estudadas atingiram em 2016 os valores de 2007, após quebras acentuadas no período referido. No entanto, a distribuição das despesas em 2016 reflete uma contração no consumo em restauração, livros e artigos de lar; em oposição aos setores alimentar e de moda, que em 2016 passaram a captar uma maior proporção do rendimento das famílias. A substituição de despesas de restauração por um maior consumo de bens alimentares é um efeito natural da crise, no entanto a sua manutenção em 2016 reflete uma possível mudança estrutural nos hábitos de consumo dos portugueses. Esta evolução contradiz aparentemente o crescimento sentido na procura de espaços de retalho neste setor, no entanto a evolução muito favorável da atividade da restauração é essencialmente explicada pelo crescimento do fluxo de turismo. O aumento nas despesas de moda entre 2007 e 2016 surpreende, tendo em conta que também esta categoria sofre habitualmente em períodos de crise. A força dos operadores de retalho neste sector bem como a crescente concentração da oferta dos centros comerciais no segmento de moda pode explicar esta tendência. 5

6 Uma publicação Cushman & Wakefield OFERTA Portugal encontra-se entre os países da Europa com maior densidade de centros comerciais, reflexo do sucesso da indústria a par com uma oferta de comércio de rua escassa, ainda hoje pouco representativa face ao total de retalho existente. Portugal conta com cerca de 120 centros comerciais com mais de 3 milhões de m 2 de área bruta locável (ABL), valor que resulta num ABL/1.000 habitantes de 280 m 2, superior à média europeia de 239 m 2. ABL/1.000 habitantes Mais de a a 250 Até 150 CENTROS COMERCIAIS - OFERTA TOTAL Crescimento ABL (milhares de m²) ,50 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 0,00 ABL Acumulada (milhões de m²) A indústria de centros comerciais em Portugal registou na primeira década do milénio o seu crescimento mais acentuado. Entre 2000 e 2010 inauguraram 60 centros comerciais, totalizando cerca de 1,7 milhões de m 2 de ABL. Desde então o crescimento atenuou consideravelmente, resumindo-se essencialmente a expansões e renovações de centros existentes. Crescimento ABL (m²) ABL Acumulada (m²) * Estimativa 6

7 Centros Comerciais Setembro 2017 Atualmente encontram-se em construção apenas dois centros comerciais: o Mar Shopping Algarve promovido pela IKEA Centres, em Loulé, com m 2 de ABL e o Évora Shopping da Ares Capital, com m 2. Ambos os centros têm abertura prevista até ao final do ano. DISTRIBUIÇÃO OFERTA A dispersão geográfica dos centros comerciais em Portugal reflete uma concentração no litoral do país, onde se encontram o maior número de habitantes e os níveis de poder de compra mais elevados. As áreas metropolitanas de Lisboa e Porto concentram a maioria da oferta, 51% e mais de 1,5 milhões de m 2, num total de 66 centros comerciais, 41 na Grande Lisboa e 25 no Grande Porto. Seguem-se as regiões Centro e Norte do país, respetivamente com 17% e 14% do total. CENTROS COMERCIAIS POR IDADE O primeiro centro comercial moderno a inaugurar em Portugal foi o Amoreiras Shopping Center, em 1985, contando hoje com 32 anos de operação. A maturidade da indústria é visível na idade média dos centros no país, com 34% a somarem mais de 20 anos de existência. O investimento por parte dos proprietários é no entanto uma constante na indústria, muitos dos centros com mais de uma década passaram já por processos de reconversão e melhoria de forma a se adaptarem a um mercado em mudança constante. 16% 50% ATÉ 10 ANOS 34% ACIMA DE 20 ANOS ANOS CENTROS COMERCIAIS POR DIMENSÃO O tamanho médio de centros comerciais em Portugal é de m 2, sendo que a maioria dos projetos é de pequena dimensão, até m 2. Apenas 3% dos centros existentes são muito grandes, superiores a m 2. Esta aglomeração da oferta em centros pequenos é explicada pela elevada concentração da população portuguesa nas áreas metropolitanas de Lisboa e do Porto, tendo as restantes cidades do país núcleos populacionais reduzidos que não permitem o desenvolvimento de centros de grande dimensão. 59% PEQUENO 13% GRANDE 26% MÉDIO 3% MUITO GRANDE 7

8 Uma publicação Cushman & Wakefield As unidades alimentares são as âncoras predominantes nos centros comerciais nacionais, cerca de 100 dos projetos existentes contam com uma unidade alimentar, e de entre estes, 80 são de dimensão superior a m ². As âncoras de lazer resumem-se essencialmente a complexos de cinemas, não sendo muito comum pistas de bowling, grandes armazéns, casinos ou parques de atrações, como é frequente noutros países europeus. No que se refere ao mix comercial, a presença de operadores internacionais é muito forte nos centros comerciais em Portugal, em média na ordem dos 34% do número de lojas. As cadeias de lojas nacionais, ou operadores múltiplos, contam com um peso de 43%. CENTROS COMERCIAIS POR QUALIDADE (Nº) Limitado 25% Excelente 20% Médio 33% Bom 22% QUALIDADE POR DIMENSÃO (Nº) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Muito Grande Grande Médio Pequeno Excelente Bom Médio Limitado QUALIDADE POR REGIÃO (ABL) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Grande Lisboa Grande Porto Península de Setúbal Norte Algarve Centro Ilhas 8 Excelente Bom Médio Limitado

9 Centros Comerciais Setembro 2017 A atratividade dos centros comerciais para retalhistas, consumidores e investidores depende de vários fatores que condicionam os resultados operacionais de cada projeto. De forma a avaliar a qualidade da oferta deste formato de retalho em Portugal, a Cushman & Wakefield desenvolveu um modelo de scoring que reflete 5 variáveis (com ponderação desigual): Número anual de visitantes 1 Vendas por m² excluindo hipermercado 1 Dimensão da área de influência 2 Mix comercial 2 Qualidade do projeto e da gestão 3 (Opinião O scoring foi aplicado a todos os centros comerciais em Portugal com uma área de mall (galeria de lojas excluindo hipermercado) superior a m², numa amostra total de 64 projetos. A cada centro comercial foi atribuído uma nota em cada variável, resultando a sua distribuição nas categorias de qualidade Excelente, Bom, Médio e Limitado. 1 Fonte: APCC & estimativas C&W A elevada qualidade dos centros comerciais em Portugal é retratada nos resultados obtidos: 42% dos projetos existentes classificam-se acima da média e apenas 25% (16 centros) contam com a classificação mais baixa (Limitado). Os centros comerciais de maior dimensão apresentam geralmente uma qualidade mais elevada. Entre os centros grandes e muito grandes não se encontra nenhum projeto com a classificação Limitado. Em oposição os centros médios e pequenos nesta categoria representam respetivamente 29% e 50% do total. Não surpreendentemente, as regiões da Grande Lisboa e do Grande Porto contam com a maior concentração de centros de qualidade excelente, aproximando-se dos 50% do total da área. A Região do Algarve tem igualmente um peso representativo de projetos com nota excelente, 28%, mas é também a zona do país com maior percentagem de centros de qualidade limitada, 31%. Nas ilhas encontra-se um maior equilíbrio em termos de qualidade dos projetos, dividindo-se a área existente entre centros de qualidade boa e média. 2 Fonte: C&W 3 Fonte: Opinião C&W OPERAÇÃO Os principais indicadores de operação dos centros comerciais retratam a boa performance da industria, que em regra regista um desempenho superior ao do setor de retalho no seu todo. Os dados publicados pela Associação Portuguesa de Centros Comerciais (APCC) retratam uma retoma das vendas e visitantes no segundo semestre de 2013, antecipando o ÍNDICES DE TRÁFEGO E VENDAS DA APCC* 10% 5% 0% -5% -10% -15% T4-10 T1-11 T2-11 T3-11 T4-11 T1-12 T2-12 T3-12 T4-12 T1-13 T2-13 T3-13 Índice de Tráfego Fonte: Associação Portuguesa de Centros Comerciais * Taxa de variação anual T4-13 T1-14 T2-14 T3-14 T4-14 T1-15 volume de vendas do retalho a nível nacional que apenas acusou subidas a partir de Após algumas correções, em 2017 o índice de volume de vendas atingiu no primeiro trimestre do ano um crescimento de 2,6%, ainda que se mantenha o fenómeno da menor afluência de público sentida desde T2-15 Índice de Vendas T3-15 T4-15 T1-16 T2-16 T3-16 T4-16 T1-17 A quebra sentida no volume de visitantes de centros comerciais é uma tendência que se irá manter de futuro, resultado de uma oferta de comércio de rua nas principais cidades cada vez mais apelativa para os consumidores, bem como do impacto crescente do comércio eletrónico. 9

10 Uma publicação Cushman & Wakefield PROCURA Entre Janeiro de 2015 e Julho de 2017, com base na amostra estudada pela C&W*, foram transacionados cerca de 800 espaços de retalho em centros comerciais em Portugal foi o ano com maior volume de operações, resultado do início da retoma económica no ano anterior que motivou o arrancar da expansão dos retalhistas antes estagnadas devido à crise. PROCURA POR SETOR (S1) Saúde Comunicações Lar Lazer & Cultura Outros Restauração Moda 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% PROCURA POR REGIÃO (S1) Ilhas Península Setúbal Algarve Centro Grande Porto Norte Grande Lisboa 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% Os setores da moda, restauração e de outros bens e serviços (essencialmente no setor da cosmética e perfumaria) foram os mais representativos, respondendo em conjunto por mais de 70% do número de unidades ocupadas. O Grupo Sonae - com as insígnias Well s, Zippy e Bagga entre muitas outras que detém - esteve particularmente ativo, liderando o número de aberturas no período em estudo. Na categoria de moda a Adidas, Calzedonia & Intimissimi, Seaside, Tiffosi e Lefties foram as marcas que mais expandiram. Os operadores Boticário, Kiko e NYX encabeçaram a procura no sector de cosmética; e na restauração destacaram-se Burger King e Padaria Portuguesa. A Grande Lisboa registou o maior volume de procura, seguido da zona Norte e Grande Porto. A inauguração do centro Nova Arcada em Braga influenciou significativamente a procura na zona Norte, tendo sido este um dos centros com maior número de operações. O Centro Colombo, CascaiShopping, NorteShopping e Amoreiras Shopping Center foram outros dos projetos que registaram um importante nível de atividade entre 2015 e o primeiro semestre de A dimensão média das unidades transacionadas na amostra em estudo situou-se nos 300 m 2. O o setor do Lar registou a maior área média, superior aos m 2, face aos setores da moda, com 370 m 2 de área média transacionada ou da restauração, com 90 m 2. * Estudo interno realizado pela Cushman & Wakefield baseado em fontes públicas e trabalho de campo direcionado, compreendendo 789 operações em centros comerciais entre 2015 e

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12 Uma publicação Cushman & Wakefield INVESTIMENTO INVESTIMENTO EM CENTROS COMERCIAIS Milhões de * 1º Semestre Os centros comerciais são um dos ativos imobiliários mais atrativos em Portugal para os investidores institucionais * Nacional Estrangeiro Desde 2003 esta industria captou milhões, 30% do total de investimento imobiliário comercial direto em Portugal nesse período e 64% do investimento feito por operadores internacionais. O investimento indireto no sector (através da compra de unidades de participação em fundos especificamente dedicados à detenção e gestão de centros comerciais) estima-se superior aos milhões. Em média o volume de investimento alocado cada ano a centros comerciais situa-se nos 230 milhões, e o peso do capital estrangeiro ronda os 70%. Nos últimos 15 anos foram fechados em Portugal 65 negócios de investimento em centros comerciais, com um valor medio por operação de 60 milhões. INVESTIMENTO ESTRANGEIRO EM CENTROS COMERCIAIS Os fundos de investimento imobiliário são o tipo de investidor mais frequente em centros comerciais, predominando em termos de origem o capital americano, alemão, holandês e britânico. Os americanos da Blackstone, a RREEF, de origem alemã, e a Rockspring, do Reino Unido, são os investidores internacionais que desde 2003 mais capital alocaram ao mercado de centros comerciais em Portugal, somando em conjunto cerca de 900 milhões. No que se refere à dispersão geográfica do investimento, ao invés dos setores de escritórios ou logística - em que as operações se concentram nas zonas metropolitanas de Lisboa ou do Porto - o investimento em centros comerciais abrange a quase totalidade do país. França 8% África do Sul 8% Reino Unido 13% Espanha Outros 6% 7% Holanda 14% Estados Unidos 27% Alemanha 17% A colocação dos ativos no mercado através da constituição de portfolios, ou de parcelas de ativos é outra das características da indústria dos centros comerciais em Portugal. 12

13 Centros Comerciais Setembro 2017 YIELD PRIME EM CENTROS COMERCIAIS Em linha com a evolução do mercado imobiliário em geral, após fortes subidas de yields sentidas ao longo da crise, a retoma do mercado trouxe a respetiva compressão. A partir de 2014 as yields prime de centros comercias iniciaram uma tendência de quebra encontrando-se hoje nos 4,9%, abaixo do valor atingido no último pico de mercado, em % 9% 8% 7% 6% 5% 4% TOP 10 DE NEGÓCIOS DE CENTROS COMERCIAIS Ano Trimestre Vendedor Comprador Valor (M ) 2015 T2 Almada Forum Commerz Real Blackstone 224 M 2017 T2 Forum Coimbra CBRE GI Resilient / Greenbay M 2015 T1 Dolce Vita Tejo Chamartín Imobiliária / ING Real Estate Eurofund Investments M 2015 T2 Forum Montijo Commerz Real Blackstone 2016 T2 AlgarveShopping Sierra Fund CBRE GIP 2015 T4 Dolce Vita Coimbra Lone Star Funds RREEF M 2016 T2 Estação Viana Sierra Fund CBRE GIP M 2015 T4 Alegro Setúbal (50%) Immochan Alaska Permanent Fund Corp M 2017 T2 Forum Viseu CBRE GI Resilient / Greenbay M 2015 T4 Dolce Vita Douro Lone Star Funds RREEF M 2015 T4 Dolce Vita Porto Lone Star Funds RREEF M Centro Comercial Área (m2) 128 M M Nota: Valores em intervalo correspondem a uma estimativa de preço. 13

14 Uma publicação Cushman & Wakefield TENDÊNCIAS Os centros comerciais marcaram a origem do mercado de retalho moderno em Portugal, tirando partido do crescimento exponencial do consumo iniciado em Portugal nos anos 90. A Lei do Arrendamento retrógrada, que regulamentou o mercado imobiliário até meados da década passada, e que só foi verdadeiramente liberalizada em 2012, não permitiu a evolução natural do mercado de comércio de rua, deixando esta oportunidade para os conjuntos comerciais. Os retalhistas internacionais que nos anos 90 quiseram entrar em Portugal, tirando partido do crescimento económico que o país prometia com a entrada na então CEE, fizeram-no de forma quase exclusiva através dos centros comerciais, por ser este o único formato de retalho que disponibilizava espaços. A indústria cresceu de uma forma extremamente profissional, desenvolvendo centros comerciais que se tornaram referência na Europa em termos da sua conceção, comercialização e gestão. Após mais de duas décadas de domínio, quase exclusivo, o mercado enfrenta nos últimos anos em Portugal a concorrência do comércio de rua, que com a liberalização da lei das rendas iniciou um crescimento excecional; e, de forma global, do comércio eletrónico, que tem vindo, por todo o mundo, a ganhar espaço às lojas físicas. No entanto, o profissionalismo do setor e o seu domínio no país, bem como o forte enraizamento dos hábitos de consumo em centros comerciais, garantirá no futuro o sucesso da indústria, que apenas terá que se adaptar às novas condições do mercado, como o tem vindo a fazer desde os anos 90. Este caminho de adaptação foi já iniciado, e são várias as mudanças que se começam a implementar nos centros comerciais existentes, que se posicionam hoje para serem também os centros comerciais do futuro. As soluções passam por oferecer aos consumidores uma experiência que cada vez mais ultrapassa a simples satisfação de uma necessidade de consumo. As fórmulas do passado, baseadas em dimensão e diversidade, já não garantem o sucesso dos projetos comerciais, que hoje, e no futuro, devem focar-se em proporcionar à população uma experiência de consumo transformada em lazer e em relações sociais reais, a grande lacuna da compra virtual. Os centros comerciais vencedores no futuro não vão ser apenas destinos convenientes de consumo, mas também pontos de encontro, espaços de lazer e de socialização no mundo real. Estas mudanças começam já a ser implementadas através de várias linhas de atuação, seja em alterações ao mix comercial dos projetos, às ferramentas de gestão ou na introdução de soluções tecnológicas que permitem associar a realidade da loja física às inovações da tecnologia que hoje conquistam o consumidor. 14

15 Centros Comerciais Setembro 2017 Ao nível do mix comercial, nota-se um aumento e transformação das zonas de restauração. As áreas alocadas a este sector têm vindo a aumentar e a introduzir novos conceitos; sejam a replicação de mercados tradicionais, de conceitos de street food ou a contar com zonas reservadas a fine dining, com conceitos de restauração num posicionamento de preço e qualidade superior ao tradicionalmente encontrado nos centros comerciais. As áreas de lazer, ainda pouco exploradas nos centros comerciais em Portugal, deverão ser outra aposta da indústria, não se restringindo apenas a zonas vocacionadas para o público infantil, devendo também captar o público jovem, os ditos millenials. Esta opção irá garantir não só uma maior captação de público, e mais abrangente, mas também contribuir para tempos de permanência superiores nos centros. A aposta no lazer e na cultura não passa apenas por uma mudança no mix comercial, também na gestão diária dos centros ela deve ser tida em conta. Os centros comerciais devem assumir uma posição predominante na vida cultural da área de influência em que se encontram, assumindo-se como novas infraestruturas culturais. Por último, a inovação tecnológica - que trouxe aos centros comerciais um dos seus grandes concorrentes, o comércio eletrónico - deve ser assumida pela indústria como um aliado. Neste aspeto, não cabe apenas aos centros comerciais a introdução das mudanças; ainda que estes o possam e estejam já a fazer. Um bom exemplo são os portais online com interações diretas junto dos clientes, através de promoções e descontos atribuídos em tempo real e de forma personalizada, tirando partido Os centros comerciais devem assumir uma posição predominante na vida cultural da área de influência em que se encontram, assumindo-se como novas infraestruturas culturais. do imenso manancial de informação que a realidade virtual hoje disponibiliza. Também os retalhistas já começaram a introduzir a inovação tecnológica nas suas lojas físicas. São vários os exemplos desta tendência, a Top Shop, operador de moda britânico, instalou ferramentas de realidade virtual nas suas lojas, disponibilizando-as aos seus clientes nos provadores. A Shiseido, marca internacional de cosmética, oferece a possibilidade de teste dos seus artigos num espelho de realidade virtual que simula o resultado dos produtos em cada cliente. A Burberry introduziu em Covent Garden, em Londres, um novo conceito de loja, a Beauty Box, na qual se oferecem um leque de inovações tecnológicas que permitem a experimentação de produtos transformando o simples ato de consumo numa experiência de lazer. Os centros comerciais em Portugal têm todo um leque de oportunidades de crescimento pela frente, para o qual os principais proprietários e gestores se estão já a posicionar. A atual fase de crescimento económico, aliada a um fluxo de turismo crescente que se começa a afirmar como uma importante fonte de clientes, irá contribuir para a consolidação de uma nova geração de centros comerciais que se assumirão presentes na vida dos consumidores muito mais mas além de simples facilitadores de consumo. 15

16 Uma publicação Cushman & Wakefield CONTACTOS Head of Portugal Eric van Leuven Investimento Luís Antunes Retalho Sandra Campos Escritórios Carlos Oliveira Industrial e Terrenos Ana Gomes ana.gomes@cushwake.com Research e Consultoria Marta Esteves Costa marta.costa@cushwake.com Gestão Imobiliária Bruno Silva bruno.silva@cushwake.com Avaliação & Advisory Ricardo Reis ricardo.reis@cushwake.com Gestão de Projetos Matthew Smith matthew.j.smith@cushwake.com Gestão de Centros Comerciais André Navarro andre.navarro@cushwake.com Porto Filipe Lopes filipe.lopes@cushwake.com Para mais informações ou para obter cópias adicionais deste estudo, por favor contacte: Filipa Mota Carmo Marketing filipa.carmo@cushwake.com Tel.: A Cushman & Wakefield é uma consultora líder global em serviços imobiliários. Os colaboradores em mais de 70 países prestam serviços local e globalmente criando valor significativo a ocupantes e investidores em todo o mundo. Este relatório contém informação publicamente disponível, e foi utilizada pela Cushman & Wakefield no pressuposto de ser correta e verdadeira. A Cushman & Wakefield declina qualquer responsabilidade, caso se venha a verificar o contrário. Nenhuma garantia ou representação, expressa ou implícita, é feita à veracidade da informação contida neste relatório, e a mesma é disponibilizada sujeita a erros Cushman & Wakefield. Direitos reservados. Cushman & Wakefield Av. da Liberdade, 131 5º Lisboa - Portugal