NBR 16.280 - OBRAS NAS UNIDADES AUTÔNOMAS Com a vigência da NBR 16.280, norma elaborada pela ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas, e cujo escopo foi tratado na Circular AABIC de 11/04/2014, os condomínios passaram a contar com um importante instrumento para orientar os condôminos que iniciem reformas nas unidades autônomas, bem como para controlar intervenções e projetos irregulares e não condizentes com as normas técnicas e legais vigentes. Em contatos com a ABNT, a AABIC vem acumulando informações qualificadas e objetivas para estruturar uma Cartilha, que possa ser adotada como subsídio por síndicos e administradoras para informar os condôminos da existência de uma normatização formal e válida para todo o território nacional a respeito das adequações e alterações realizadas por ocasião das obras e reformas em quaisquer imóveis, em especial aqueles em condomínios. Neste momento, por não se tratar de Lei ou obrigação compulsória, a entidade entende que o mercado deva extrair da norma sua essência e os aspectos positivos da intenção de seus formuladores, oficializando muitas posições que já são adotadas, de uma forma ou de outra, nos condomínios. Ressaltamos que, por outro lado, a ABNT vem desenvolvendo uma nova Norma Técnica com enfoque na Inspeção, a qual poderá vir a subsidiar legislação aplicável, e que permitirá esclarecer as reais obrigações relativas ao assunto dos condôminos e dos condomínios, na pessoa do síndico. O objetivo final desta movimentação no mercado de engenharia e reformas busca mudar a cultura nacional de que as intervenções nas edificações e imóveis podem ser feitas sem a adoção de projetos, processos e análise técnica balizada, evitando prejuízos e grandes acidentes, causados pela ação inadvertida de proprietários e prestadores de serviços. Este parece ser o ponto a ser defendido. Cabe ressaltar que a AABIC apoia toda e qualquer iniciativa que vise garantir a segurança e a manutenção das edificações, bem como a proteção das pessoas que ali residam ou delas se utilizem. No entanto, serão mantidos os contatos e ações necessárias para que, sobre os condomínios e síndicos, bem como às administradoras, não recaiam obrigações e responsabilidades indevidas ou cabíveis aos órgãos públicos e governamentais, sendo esta a principal preocupação da entidade com relação ao teor da nova Norma. I. PRÁTICA Diante das dificuldades no trato com os condôminos e suas demandas, que muitas vezes ignoram seus deveres e os direitos dos demais, a Norma sugere detalhados procedimentos a serem requisitados e atendidos nas adequações técnicas e reformas em áreas privativas e comuns, que não se tratem de manutenção, ou que afetem a estrutura, as vedações ou quaisquer sistemas da unidade ou da edificação, freando os anseios por demolições, aberturas de vãos, deslocamento de banheiros, alterações em vigas, pilares, prumadas e instalações de água, gás e energia, tão frequentemente presentes em projetos de reformas, esteticamente perfeitos, mas muitas vezes elaborados sem cuidado e acompanhamento técnicos fundamentais. Assim, a segunda preocupação da AABIC está em diferenciar as obras de pequeno porte e impacto, caracterizadas como manutenção ou que possam ser desempenhadas pelas empresas classificadas pela ABNT como s, daquelas intervenções de fato enfocadas na Norma 16.280, de atribuição exclusiva das chamadas empresas s. s Especializadas Organização ou profissional liberal que exerça função na qual são exigidas qualificação e competência técnicas específicas, conforme ABNT NBR 5674 Manutenção de Edificações. s Capacitadas Organização ou pessoa que tenha recebido capacitação, orientação e responsabilidade de profissional habilitado e que trabalhe sob responsabilidade de profissional habilitado, conforme ABNT NBR 5674 Manutenção de Edificações. Vide anexo I. 1/6
II. PEQUENAS REFORMAS / MANUTENÇÕES No caso de serviços como: pintura, troca de azulejos e pisos (sem sobrecarga ou uso de martelete ou ferramentas de alto impacto), marcenaria, gesso ou substituição de equipamentos e instalações já existentes, entende-se que o Condomínio deverá sim ser informado do escopo da intervenção, não sendo previstas as formalidades aplicáveis às obras de maior relevância. - Também se incluem nesta definição, serviços de instalação de acessórios e decoração, como eletrodomésticos, cortinas, carpetes, acabamentos e todos aqueles que não oferecem risco à estrutura e instalações comuns e privativas. - A comunicação destas reformas ao Condomínio pode ser feita por formulário específico, que pode tratar inclusive da identificação das empresas e prestadores de serviços autorizados pelo condômino. - O zelador, o síndico ou seu preposto poderão acompanhar e verificar o andamento das obras, indicando eventuais irregularidades. III. REFORMAS OU OBRAS QUE AFETEM A ESTRUTURA, VEDAÇÕES OU SISTEMAS DA UNIDADE OU DA EDIFICAÇÃO (áreas comuns ou privativas)* Estão inclusas nesta caracterização de reforma, enfocada especialmente pela NBR 16.280, os serviços que não se tratam de manutenção e afetem a estrutura, vedações ou quaisquer sistemas da unidade ou da edificação, que podem ser exemplificados como: Demolições de qualquer natureza; Remoção de paredes; Intervenções em vigas e pilares; Abertura de portas e janelas internas; Deslocamento, eliminação / criação de banheiros e dependências similares; Abertura de portas e janelas internas; Intervenção em prumadas e instalações elétricas, hidráulicas e gás; Substituição de materiais e acabamentos por elementos de peso superior ao original; Utilização de marteletes ou ferramentas de alto impacto etc. Ressalte-se que algumas das intervenções descritas, mesmo que idealizadas em projetos e alterações arquitetônicas, não podem ser realizadas de forma alguma, mesmo com aval de profissional habilitado, uma vez que afetam a instabilidade da edificação e geram risco direto a seus ocupantes. Ações como demolições e interferências em elementos estruturais podem ser contestados por profissional contratado pelo condomínio, que também pode exigir a aprovação do Município, em caso de desgaste e conflito entre as partes. De qualquer forma, os casos de reformas caracterizadas por este tipo de alteração são o principal foco da norma e demandam o atendimento a todos os itens previstos, de acordo com um sistema de Requisitos para Gestão e Realização de Reformas, que engloba desde a concepção do projeto, sua execução, gestão de materiais e descartes, até sua conclusão e a abrangência de seus efeitos. Aqui reside determinação especial da NBR, uma vez que existe a previsão de que ao síndico caiba autorizar ou não a realização destas reformas, devendo este se cercar dos cuidados necessários para avaliar os projetos, contando com suporte técnico contratado caso necessário. REQUISITOS - GESTÃO DE REFORMAS Item 4 NBR 16.280 a) Preservação dos sistemas de segurança existentes na edificação; b) Apresentação de toda modificação que altere ou comprometa a segurança da edificação e seu entorno; c) Meios de proteção dos usuários de eventuais danos ou prejuízos; d) Descrição dos processos de forma clara e objetiva, atendendo aos regulamentos exigíveis; e) Quando exigível, registro e aprovação de órgãos competentes e do condomínio; f) Definição de responsáveis e atribuições em todas as fases do processo; g) Previsão de recursos para o planejamento da reforma: materiais, técnicos, financeiros e humanos; h) Garantia de que a reforma não prejudica a continuidade das manutenções; 2/6
Estes seriam os passos iniciais a serem tomados em paralelo ao desenvolvimento do projeto e, se autorizados, devem ser seguidos dos Requisitos para a Realização da Reforma. REQUISITOS REALIZAÇÃO DE REFORMAS Item 5 NBR 16.280 O plano de reforma deve ser elaborado e acompanhado por profissional habilitado, via de regra, engenheiro, que será o responsável técnico pelo projeto, sua execução e impactos nos sistemas comuns e individuais, bem como por encaminhar formalmente o planejamento ao responsável legal da edificação para análise prévia, devendo atender às seguintes condições: a) Atendimento às legislações vigentes e normas técnicas pertinentes; b) Estudo de garantia da segurança da edificação e dos usuários, durante e após a obra; c) Autorização para circulação de insumos e funcionários; d) Apresentação de projetos, desenhos, memoriais descritivos e referências técnicas; e) Escopo dos serviços; f) Identificação das atividades com geração de ruídos; g) Identificação de materiais tóxicos, combustíveis ou inflamáveis; h) Localização e implicações no entorno; i) Cronograma da reforma; j) Dados das empresas, profissionais e funcionários envolvidos; k) Responsabilidade técnica pelo projeto, execução e supervisão das obras; l) Planejamento do descarte de resíduos; m) Local de armazenagem de insumos e resíduos; n) Implicações sobre o manual de uso, operação e manutenção das edificações (ABNT NBR 14037) e gestão da manutenção (ABBNT NBR 5674), quando aplicável; Em especial com relação às obras de grande porte, a NBR 16.280 não alterou as exigências mínimas necessárias para que uma reforma seja executada sem riscos e de acordo com a legislação vigente, cabendo aos condôminos atentar para duas principais ações: A) COMUNICAÇÃO - Informar formalmente o Condomínio da realização de quaisquer obras internas, fornecendo a planta do projeto a ser implantado, assinada por responsável técnico, bem como a documentação acessória, aguardando a análise de viabilidade pelo Corpo Diretivo ou especialista indicado; - Informar alterações que divirjam do projeto original do empreendimento, incluindo os materiais a serem empregados; - Em caso de dúvidas técnicas de maior complexidade, o manual de operações do empreendimento pode ser consultado; - O condomínio, na pessoa do síndico, zelador ou profissional indicado, sempre poderá ter acesso à unidade em reforma, para fiscalização do andamento das obras, com o fim de atender aos interesses dos condôminos e às normas previstas. B) RESPONSABILIDADE TÉCNICA - Contratar responsável técnico, Engenheiro ou Arquiteto, devidamente credenciado, fornecendo a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) devidamente recolhida. - Fornecer ao Condomínio declaração formal do Responsável Técnico, na qual conste que a obra a ser realizada não oferece riscos e não interfere em qualquer elemento estrutural da edificação e instalações comuns; - O Responsável Técnico deverá atestar que o projeto e materiais empregados atendem à legislação vigente e não causarão sobrepeso ou interferência estrutural, assumindo responsabilidade por reparar danos causados às partes comuns e unidades vizinhas; - Poderá ser solicitada a aprovação da Prefeitura, nos casos de obras que impliquem em modificações relevantes e não previstas nas opções de planta original do condomínio, e que sejam eventualmente contestadas por profissionais técnicos contratados pelo condomínio, gerando impasse de competência técnica. - Fica resguardado o direito do Condomínio de vetar expressamente obra que interfira diretamente em elementos estruturais e de grande relevância para o funcionamento dos sistemas da edificação. 3/6
IV. DISPOSIÇÕES FINAIS E OUTROS ASPECTOS Por fim, ressaltamos mais uma vez que não devem ser permitidas as alterações nas instalações e equipamentos comuns, incluindo a rede hidráulica, elétrica, segurança contra incêndio, aspectos arquitetônicos e estruturais, e troca de acabamentos por materiais diversos dos originais, sem prévia comunicação formal e anuência do condomínio, com base na documentação apresentada pelo condômino interessado. Em caso de impasse na aprovação de reforma pretendida que altere quaisquer condições estruturais da edificação, o condomínio poderá exigir que o interessado adote o procedimento legal previsto e busque autorização formal da Prefeitura do Município para a execução da reforma, de acordo com o Código de Obras vigente. Observado o início de obras que não atendam à legislação vigente, as recomendações da NBR 16280 ou às normas internas do Condomínio, o Síndico poderá denunciar a obra à Municipalidade, a fim de que se verifique eventual irregularidade ou risco, podendo inclusive ocorrer a sua paralisação: - Nos casos graves e com iminente risco à segurança dos moradores, o Condomínio pode buscar impedir o andamento de obras irregulares por meio de liminar judicial ou acionamento das autoridades competentes. - O condômino que iniciar reformas e obras sem aprovação e causar danos ou prejuízos ao condomínio, seus moradores ou a terceiros, poderá ser responsabilizado civil e criminalmente, na forma da legislação em vigor: o Art. 186 C.C. - Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar o direito e causar prejuízo a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete o ilícito. o Art. 927 C.C. Aquele que, por ato ilícito (artigos 186 e 187), causar danos a outrem, fica obrigado a repará-lo. Recomenda-se ainda que o condomínio discuta em assembleia geral, a definição de um Regulamento Específico para a execução de obras nas unidades autônomas, prevendo que o responsável indicado pelo condomínio possa visitar as unidades antes, durante e após as reformas (com a devida autorização do proprietário), e que os eventuais custos extras em virtude da necessidade de contratação de corpo técnico capacitado, sejam arcados pelo condômino interessado, conforme a Convenção de Condomínio, que em geral atribui ao condômino a responsabilidade por reembolsar despesas acarretadas por seu interesse ou ação. Este mesmo Regulamento poderá prever as responsabilidades do Proprietário da Unidade Autônoma, antes, durante e após a reforma, bem como os deveres e direitos do Condomínio nestas mesmas situações, uma vez que há recomendação expressa da nova norma de que o acompanhamento da obra por ambas as partes transcorra de forma planejada, desde o plano de reforma e documentação, acompanhamento do andamento e atendimento ao escopo e até a avaliação de seus efeitos e arquivo formal da documentação para futuras consultas. A AABIC, apesar de considerar que a normatização é um grande e necessário avanço na gestão e manutenção de propriedades, buscará acompanhar o assunto com as demais entidades do setor e com a própria ABNT, para que a norma não gere efeitos nocivos ao dia-a-dia da administração de condomínios, em face das novas responsabilidades pretendidas aos síndicos e responsáveis legais. Atenciosamente. Omar Anauate Diretor de Condomínio 4/6
ANEXO I Modelo orientativo para realização de obras de reforma em edificações. Tabela A.1 Modelo com exemplos não restritivos para os sistemas das edificações Sistema Atividade Responsável Equipamentos industrializados Hidrossanitário Prevenção e combate a incêndio Instalações elétricas Instalações de gás Dados e comunicação Automação Arcondicionado, exaustão, ventilação Qualquer reforma para instalação de equipamentos industrializados, com características diferentes das previstas originalmente em projeto Reforma para continuidade de uso do equipamento 5/6
Tabela A.1 (continuação) Sistema Atividade Responsável Novos componentes à edificação Revestimentos Impermeabilização Vedação Esquadrias e fachada cortina Estrutura A instalação de qualquer componente à edificação, não previsto no projeto original ou em desacordo com o manual de uso, operação e manutenção do edifício ou memorial descritivo Qualquer obra que implique alteração de áreas da edificação ou da unidade autônoma Troca de revestimentos desde que não sejam utilizados marteletes ou ferramentas de alto impacto, para retirada do revestimento anterior Troca de revestimentos com uso de marteletes ou ferramentas de alto impacto, para retirada do revestimento anterior Qualquer reforma para substituição ou que interfira na integridade ou na proteção mecânica Qualquer reforma que interfira na integridade, alteração de disposição, retirada ou inserção de novos elementos Qualquer reforma, para alteração do sistema ou adequação para instalação de esquadrias ou fachadacortina e seus componentes com especialização diferente a originalmente projetada Reforma ou substituição de componentes com manutenção das Qualquer intervenção em elementos da estrutura, como: o furos e aberturas o alteração de seção de elementos estruturais o alteração do carregamento previsto no projeto que implica aumento ou redução de carga o reforços estruturais o recuperação estrutural o restauro estrutural o alteração de área construída o alteração da função ou uso da edificação ou de partes o remoção ou acréscimo de paredes s s apresentam anotações de responsabilidade técnica sobre os trabalhos executados. Estes documentos classificam as atividades e informam o nome do profissional responsável por elas. Os trabalhos em altura possuem regulamentação específica nos termos da legislação vigente. 6/6