Registro: 2015.0000XXXX ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº XXXXXX-63.2014.8.26.0001, da Comarca de São Paulo, em que é apelante/ apelado TONS DA VILLA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., é apelado ABYARA BROOKERS INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA SA/, Apelados/Apelantes ROGERIO M. S. e N. O. M. S. ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso da requerida e Deram provimento em parte ao recurso dos autores. V.U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão. O julgamento teve a participação dos Desembargadores DONEGÁ MORANDINI (Presidente sem voto), EGIDIO GIACOIA E VIVIANI NICOLAU. São Paulo, 6 de julho de 2015. Marcia Dalla Déa Barone relator Assinatura Eletrônica
Apelante/Apelado: Tons da Villa Empreendimentos Imobiliários Ltda., Rogério M. S. e N. O. M. S. Apelado: Abyara Brookers Intermediação Imobiliária S/A Comarca: São Paulo Foro Regional I - Santana 5ª V.C. Juiz: Enéas Costa Garcia Ação de rescisão de contrato cumulada com pedido de restituição de valores e antecipação dos efeitos da tutela Recurso da requerida e recurso dos autores Restituição dos valores pagos para aquisição do imóvel - Possibilidade de retenção de parte do montante pago pelos autores para custeio de despesas com publicidade e administração do empreendimento Incidência das Súmulas 1, 2 e 3 desta Corte de Justiça Montante retido que deverá ser mantido em 10% dos valores pagos, não comportando redução ou majoração - Devolução dos valores pagos pelos autores a título de comissão de corretagem Imóvel adquirido em stand de vendas e na planta Venda casada Prática abusiva (artigo 39 do Código de Defesa do Consumidor) Devolução na forma simples Sentença de parcial procedência Reforma parcial Recurso da requerida não provido e recurso dos autores provido em parte. Nega-se provimento ao recurso da requerida e Dá-se parcial provimento ao recurso dos autores. Vistos, Ao relatório de fls. 205/206 acrescento ter a sentença apelada julgado parcialmente procedente o pedido, para o fim de (i) declarar a rescisão do contrato e condenar a requerida Mac 2
Escócia à restituição dos valores pagos pelos autores para aquisição do bem com retenção de 10% do valor, com correção monetária desde o pagamento das parcelas e juros de mora desde a citação; (ii) declarar a nulidade da cobrança da taxa SATI, condenando a requerida Abyara à restituição dos valores pagos pelo autor, nos termos do recibo de fls. 69, com correção monetária desde o pagamento e juros de mora desde a citação; (iii) condenar a requerida Mac Escócia a se abster de realizar protesto ou restrição de crédito em relação ao contrato de compra e venda rescindido, sob pena de multa no valor da comunicação sem prejuízo da adoção de outras medidas de execução especificada obrigação de não fazer. Ao final, condenou a requerida Mac Escócia ao apagamento de custas, despesas processuais e de honorários advocatícios, arbitrados em 10% do valor da sua condenação, considerando a sucumbência quase integral na lide. Em relação à requerida Abyara, condenou os autores ao pagamento das custas, despesas processuais e dos honorários advocatícios, tendo em vista que a ré decaiu de parte mínima do pedido, arbitrando os honorários advocatícios em R$1.500,00. Os autores apresentaram embargos de declaração (fls. 218/219) que foram rejeitados. A requerida apresenta recurso de apelo (fls. 224/231). Afirma que a rescisão do contrato se deu por culpa exclusiva dos apelados, bem como sustenta que a devolução dos valores pagos pelo autor deve obedecer ao disposto no contrato, aplicando-se a cláusula penal à hipótese. Pugna pela aplicação dos princípios do pacta sunt servanda, da autonomia da vontade à hipótese e afirma que a devolução integral dos valores pagos configuraria enriquecimento sem 3
causa. Sustenta que o contrato se encontra de acordo com os preceitos do Código de Defesa do Consumidor e defende a retenção de parte dos valores pagos pelos autores, de acordo com as disposições contratuais. O recurso foi recebido nos efeitos suspensivo e devolutivo. Contrarrazões dos autores a fls. 237/242. Os autores apresentam recurso de apelo (fls. 243/251) sustentando que deve haver a devolução integral dos valores pagos à requerida para aquisição do imóvel, a fim que as partes retornem ao status quo ante. Afirmam que os valores exigidos a título de comissão de corretagem configuram venda casada, na medida em que os autores compareceram ao stand de vendas das requeridas, que lhes impuseram o pagamento da verba de corretagem, sob pena de não celebração do contrato. Defendem a necessidade de restituição em dobro dos valores exigidos a este título. O recurso foi recebido nos efeitos suspensivo e devolutivo (fls. 255). Contrarrazões ao recurso dos autores a fls. 258/265 e a fls. 266/283. A requerida Tons da Villa Empreendimentos Imobiliários Ltda. apresentou memoriais a fls. 188/294. As partes não se opuseram ao julgamento virtual. É o relatório. Os autores afirmam que em meados de 2012, no intuito de adquirir um imóvel, dirigiram-se, espontaneamente, 4
ao plantão de vendas das requeridas, situação na qual optaram pela aquisição de unidade de n. 12 no empreendimento denominado Tons da Villa. Alegam que celebraram contrato de compra e venda, tendo sido exigido dos autores, de forma abusiva, a cobrança de valores referentes à comissão de corretagem e taxa SATI. Sustentam que por motivos financeiros, não estavam mais aptos a manter o contrato, razão pela qual pleitearam sua rescisão, com a devolução dos valores pagos pela aquisição do imóvel, bem como da quantia paga a título de comissão de corretagem e taxa SATI. Os autores, depois de já terem quitado parte do preço, pretendem rescindir o contrato e, bem assim, pugnam pela devolução dos valores pagos. Ocorrendo a rescisão do contrato, surge o dever da empresa ré restituir os valores pagos. A retenção de parte dos valores pagos é admita segundo jurisprudência pacífica desta Corte de Justiça, conforme restou sedimentado nas Súmulas 1, 2 e 3 do Tribunal de Justiça de São Paulo, da Seção de Direito Privado: Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem; Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição; e Súmula 3: Reconhecido que o compromissário 5
comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção E a retenção de parte dos valores é justificada com fundamento no ressarcimento de despesas administrativas, uma vez que a rescisão do contrato causa a redução do fluxo de caixa, bem como a necessidade de devolução das parcelas pagas, o que onera todo o empreendimento, justificando a retenção contratualmente prevista. Contudo, a restituição dos valores corrigidos, com retenção de 75% a 50% dos valores pagos, conforme previsto nos contratos firmados pelas partes (Cláusula VII-3 - fls. 36), se mostra excessiva, razão pela qual a quantia referente a 10% dos valores pagos pela autora, conforme fixado pela r. sentença, se mostra mais adequada à restituição do status quo ante, corrigindo a abusividade contratual. Neste sentido, colacionam-se precedentes desta E. 3ª Câmara de Justiça, que adotam percentuais semelhantes ao adotado pela r. sentença: 1074109-71.2014.8.26.0100 Agravo Regimental/ Promessa de Compra e Venda Relator(a): Carlos Alberto de Salles Comarca: São Paulo Órgão julgador: Data do julgamento: 06/04/2015 Data de registro: 06/04/2015 Ementa: Agravo Regimental. Interposição contra decisão monocrática que deu parcial provimento ao recurso de apelação para declarar a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda, condenando a ré à restituição dos valores pagos a título de taxas de intermediação e das parcelas pagas, autorizada a retenção de 10% para pagamento de despesas com propaganda e administração. Agravo regimental não provido. 6
3000108-45.2013.8.26.0382 Apelação / Promessa de Compra e Venda Relator(a): Alexandre Marcondes Comarca: Mirassol Órgão julgador: Data do julgamento: 23/03/2015 Data de registro: 23/03/2015 Ementa: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Ação de rescisão contratual c.c. reintegração de posse Rescisão do contrato por inadimplemento da promitente compradora Vendedora que não é obrigada a aceitar a proposta de parcelamento da dívida - Direito da compradora à restituição do sinal - Valor que integra o preço ajustado Arras de caráter confirmatório do negócio jurídico Retenção, pela vendedora, de 10% do montante pago pela compradora para fazer frente a despesas administrativas e de propaganda Incidência da Súmula nº 1 do TJSP Pedido de indenização pelo tempo de ocupação do imóvel não formulado na inicial Inadmissibilidade de apreciação em sede de apelação Juros de mora Incidência sobre o montante a ser restituído a ré após o trânsito em julgado e da intimação da autora para pagamento RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS, O DA AUTORA NA PARTE CONHECIDA. Portanto, a r. sentença não comporta reforma, em relação a este ponto. No que refere à cobrança da comissão de corretagem dos autores, cumpre ressaltar que, em princípio, não há irregularidade na responsabilização do adquirente do imóvel pelo pagamento da taxa de corretagem, já que na hipótese de omissão contratual referidos ônus recaem sobre o alienante do imóvel que, em regra, contrata os serviços de prospecção e aproximação das partes para a venda do bem. Na hipótese dos autos, contudo, a imposição aos adquirentes da responsabilidade pelo pagamento da verba se mostra abusiva e sua validade não pode ser aceita por contrariar o disposto no Código de Defesa do Consumidor. Cuidava-se de imóvel em construção, tendo o autor se dirigido ao stand de vendas da requerida para a aquisição do bem. No local encontravam-se representantes da empresa vendedora, que prestava serviços de corretagem, previamente ajustados. 7
Os autores manifestaram interesse na contratação e foi elaborado o contrato, assinados e emitidos os cheques para pagamento das verbas cobradas na oportunidade. Evidente que se pretendessem os autores a contratação em sentido diverso não haveria concordância, caracterizando a repudiada venda casada, o que não se admite. A contratação se encontrava condicionada ao pagamento do preço declarado na oportunidade, que já incluía o pagamento da comissão de corretagem, e qualquer insurgência do pretenso adquirente acarretaria a não contratação. Conforme adrede referido, em regra, a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem é do vendedor do imóvel e só por exceção pode a verba ser atribuída ao adquirente. Contudo, os autores não adquiriram um imóvel já acabado e tampouco compareceram ao local levados por um corretor que lhes prestava serviços. Ao contrário, compareceram espontaneamente ao local de vendas, e adquiriram imóvel que seria posteriormente construído, não sendo possível atribuir ao consumidor a responsabilidade pelo pagamento de referida remuneração. Justiça: Neste sentido julgados desta Corte de 4004594-32.2013.8.26.0196 Apelação / Promessa de Compra e Venda Relator(a): Egidio Giacoia Comarca: Franca Órgão julgador: Data do julgamento: 21/10/2014 Data de registro: 22/10/2014 Ementa: APELAÇÃO - Compra e venda de imóvel - Ação de repetição de indébito - Improcedência - Taxas de corretagem, assessoria e administração - Inexistência de prova da efetiva prestação dos serviços - Venda Casada - Cobrança indevida - Precedentes deste E. Tribunal - Devolução em dobro - Não cabimento - Ação Parcialmente Procedente. Recurso parcialmente provido. 8
4002778-22.2013.8.26.0032 Apelação / Promessa de Compra e Venda Relator(a): Carlos Alberto de Salles Comarca: Araçatuba Órgão julgador: Data do julgamento: 14/11/2014 Data de registro: 14/11/2014 Ementa: RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PEDIDO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. BENEFÍCIO EXCLUSIVO DA VENDEDORA. SATI. VENDA CASADA. DEVOLUÇÃO SIMPLES. Insurgência contra sentença de improcedência. Sentença reformada. Comissão de corretagem que deve ser paga pelo alienante quando o adquirente se dirige a estande de vendas do empreendimento, e é apresentado somente a opções que beneficiam exclusivamente a vendedora. Devolução simples, ante a ausência de comprovação de má-fé. Cobrança de taxa de assessoria técnico-imobiliária que configura venda casada (art. 39, I, CDC), comportando restituição simples. Recurso provido. Anota-se que não se discute ser ou não devida a verba em questão, já que houve de fato prestação de serviços de corretagem, uma vez que o contrato foi efetivamente firmado, mas sim quem seria a parte responsável pelo pagamento da verba, inexistindo, portanto, desatenção ao disposto nos Artigos 722 e seguintes do Código Civil. Afasta-se a responsabilidade do consumidor pelo pagamento da verba e não o direito ao recebimento da comissão propriamente dito, matéria que, contudo, deverá ser apreciada em sede própria e autônoma. E nesse sentido o Enunciado n. 38-3 desta E. Câmara: O adquirente que se dirige ao estande de vendas para a aquisição do imóvel não responde pelo pagamento das verbas de assessoria imobiliária (corretagem e taxa sati). Nesse caso, é da responsabilidade da vendedora o custeio das referidas verbas, exibindo legitimidade para eventual pedido de restituição. Não há que se falar, contudo, em devolução em dobro dos valores exigidos a título de comissão de corretagem, na medida em que não restou verificada a má-fé das 9
requeridas na cobrança dos valores. Configurada a abusividade, a devolução de tais valores é de rigor e deve ser realizada na forma simples, uma vez que não se verificou a má-fé que ensejaria a repetição em dobro, tendo em vista que a cobrança anteriormente formulada tinha como fundamento o contrato firmado pelas partes. Em razão do provimento parcial do feito para que seja promovida a devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem aos autores, a sucumbência deverá ser partilhada entre os autores e a ré Abyara. Com efeito, a r. sentença apelada analisou a sucumbência de acordo com os pedidos formulados em face de cada requerida, determinando o pagamento integral dos valores pelos autores, diante da sucumbência mínima da ré Abyara. Contudo, considerando o provimento parcial do feito, para determinar a devolução dos valores despendidos pelos autores a título de comissão de corretagem, de forma simples, cada parte deverá arcar com o pagamento das custas e despesas processuais a que deu causa, bem como com os honorários advocatícios se seus patronos. Fica mantido o pagamento da sucumbência pela requerida Tons da Villa Empreendimentos Imobiliários Ltda. em relação ao autor, na medida em que negado provimento ao recurso da ré, mantida a sucumbência nos mesmos termos dispostos pela r. sentença apelada. Consideram-se prequestionados os artigos de Lei mencionados pelas partes, sem que se tenha negado vigência a quaisquer deles. Por fim, não se vislumbra a ocorrência de qualquer ato que possa ser classificado como litigância de má-fé, 10
procurando cada uma das partes a defesa técnica dos direitos que acreditava ter, fazendo-o sem demonstrar malícia ou ardil a prejudicar a parte contrária. Nesse sentido, o erro material apresentado quanto aos valores pagos pelos autores, apontado pela ré Tons da Villa em sede de contrarrazões de apelação, não foi explorado pelos autores, não tendo sido demonstrada a ocorrência de litigância de má-fé. Em face do exposto, pelo voto, Nega-se provimento ao recurso da requerida Tons da Villa Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Dá-se provimento parcial ao recurso dos autores. MARCIA DALLA DÉA BARONE Relatora 11