fls. 260 SENTENÇA Processo Digital nº: 1012968-56.2016.8.26.0011 Classe - Assunto Procedimento Comum - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro Requerente: Manuel de Freitas Pereira e outro Requerido: Odebrecht Realizações Sp 32 Empreendimento Imobiliário Ltda. Juiz(a) de Direito: Dr(a). Rogério de Camargo Arruda Vistos. MANUEL DE FREITAS PEREIRA e ENEIDA CUNHA PEREIRA ajuizaram a presente ação em face de ODEBRECHT REALIZAÇÕES SP 32 - EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA., aduzindo, em síntese, terem firmado com a requerida instrumento particular de compromisso de compra e venda de imóvel (Unidade 51, Bloco B, do Edifício Estação Gabrielle), pelo preço de R$ 413.905,84, a ser pago de forma parcelada, o que cumpriram até certo período, quando postularam a resolução da avença, em razão de questões pessoais. Nada obstante o pagamento de R$ 103.938,65 pelos requerentes, teria a requerida lhe informado que apenas devolveria aos autores cerca de 75% dos valores pagos, com o que não concordam. Por isso, postularam a rescisão da avença com a condenação da requerida a lhes devolver 90% dos valores totais pagos. Com a inicial vieram documentos. Emenda da inicial às folhas 97. A tutela foi parcialmente concedida (folhas 101/102), sobrevindo agravo de instrumento de folhas 216/217. Citada, a requerida apresentou a contestação de folhas 109/135, pela qual apontou a irrevogabilidade e irretratabilidade do contrato, razão pela qual se opõe à sua rescisão. No mais, aponta não haver abusividade na cláusula referente ao percentual de retenção quando da rescisão contratual, havendo a possibilidade de devolução de 75% do quanto pago. Por isso, requereu a improcedência da demanda. Juntou documentos. 1012968-56.2016.8.26.0011 - lauda 1
fls. 261 Réplica às folhas 244/259. É o relatório. Fundamento e decido. O feito comporta julgamento no estado em que se encontra, tendo em vista que as alegações das partes e os documentos acostados aos autos permitem a prolação da sentença, independentemente da produção de outras provas, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil. Posto isso, a ação é parcialmente procedente. Isso porque, como restou incontroverso nos autos e como demonstra o documento de folhas 33/44 e 45/87, as partes firmaram compromisso de venda e compra de unidade autônoma e outros pactos de imóvel, pelo qual pactuaram o pagamento do preço de forma parcelada, conforme previsão contida no CAPÍTULO III do respectivo quadro resumo (folhas 36/40). Da mesma forma, resta incontroverso nos autos que, em razão de questões particulares, os requerentes, após o pagamento de algumas das parcelas contratadas, manifestaram sua opção pela rescisão contratual. Com efeito, é direito dos compradores pleitearem a rescisão do compromisso de venda e compra, com ressarcimento dos valores pagos, já que, o compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem (TJSP - Súmula 01). 1012968-56.2016.8.26.0011 - lauda 2
fls. 262 Portanto, com a rescisão do contrato, tem a parte requerente o direito de pleitear a restituição dos valores pagos, o que, todavia, não pode ocorrer de forma integral, uma vez que há necessidade de se compensar as perdas e danos notoriamente experimentadas pela requerida frustração da avença, com a fixação da retenção em percentual razoável e equilibrado. Assim sendo, no caso, a previsão da cláusula 10.8 e demais relativas à retenção de valores quando da resolução contratual (folhas 70), mostram-se abusiva posto que excessivamente onerosa para o autor, motivo pelo qual se deve reconhecer o direito de retenção de 20% dos valores pagos, de acordo com o que vem sendo fixado pela jurisprudência, uma vez que não acarreta desequilíbrio e nem tampouco enriquecimento ilícito de qualquer das partes, recompondo-as a situação anterior à contratação. Nesses exatos termos: Rescisão de compromisso de compra e venda c.c. reintegração de posse e perdas e danos Parcial procedência decretada - Rescisão contratual por culpa da compradora que se tornou inadimplente - Devolução de 80% das quantias pagas, com retenção de 20% - Suficiência do percentual de retenção, vez que as partes devem ser restituídas à situação em que se encontravam antes da celebração do negócio (TJSP Apelação nº 0002158-26.2009.8.26.0224 Rel. Des. Miguel Brandi DJ: 13.06.2013 g.n.). Referido percentual, no entanto, deve ser calculado sobre o preço pago pelo bem, incluindo-se o, inclusive aqueles que o foram a título de sinal e taxa de afiliação e pré-contrato para evitar o enriquecimento ilícito e uma vez que, em verdade, se tratou de arras confirmatórias, para as quais não se aplica o preceito do artigo 418 do Código Civil em vigor (1.097, do anterior), como estabelecido pelo Egrégio Superior Tribunal de Justiça, em casos semelhantes: 1012968-56.2016.8.26.0011 - lauda 3
fls. 263 (...) Por ocasião da rescisão contratual o valor dado a título de sinal (arras) deve ser restituído ao reus debendi, sob pena de enriquecimento ilícito. 4. O artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor não revogou o disposto no artigo 418 do Código Civil, ao contrário, apenas positivou na ordem jurídica o princípio consubstanciado na vedação do enriquecimento ilícito, portanto, não é de se admitir a retenção total do sinal dado ao promitente-vendedor (STJ Resp 1056704/MA Rel. MIN. Massami Uyeda DJ: 04.08.2009 g.n.) Portanto, aos autores deverá ser devolvido o valor equivalente a 80% daquilo que por eles foi pago como preço do bem, em uma só vez, nos termos da Súmula de nº 2, do Egrégio Tribunal de Justiça deste Estado de São Paulo: a devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição. Assim sendo, para que se evitem maiores discussões na fase de execução, observados os cálculos das partes, o valor, original/histórico (folhas 91), que deve ser devolvido ao requerente é o de R$ 83.150,92 que deve ser atualizado, desde cada desembolso, e acrescido de juros de mora, desde a citação, pois este o momento em que formulado o pedido de rescisão e com relação ao qual deveria a parte requerida ter promovido o pagamento. Diante do exposto JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos para: a) tornar definitiva a tutela concedida nos autos; b) declarar rescindido o contrato celebrado entre as partes, liberando-se, por consequência, a unidade em favor da requerida; b) condenar a requerida a restituir aos autores o valor de R$ 83.150,92, equivalente a 80% dos valores pagos pelo preço do imóvel, atualizados pela tabela do E. TJSP, desde cada pagamento, e com juros de mora de 1% ao mês, desde a citação. Em consequência, julgo o feito extinto, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. 1012968-56.2016.8.26.0011 - lauda 4
fls. 264 agravo de instrumento interposto nestes autos. Noticie-se o julgamento da presente demanda ao relator do Pela sucumbência recíproca: a) arcarão as partes com metade das custas e despesas processuais; e b) nos termos do artigo 85, 2º e 6º, do CPC, arcarão os autores com os honorários dos advogados da requerida, fixados em 10% do valor dos pedidos que foram afastados, ao passo que arcará a requerida com os honorários dos advogados da parte autora, no valor correspondente à 10% sobre o valor da condenação. Restam as partes advertidas que eventuais embargos de declaração com efeitos de mera reapreciação do quanto decidido serão tidos como protelatórios, podendo ser apenados com as sanções do artigo 1.026, 2º, do Código de Processo Civil. P.R.I.C. São Paulo, 02 de março de 2017. DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA 1012968-56.2016.8.26.0011 - lauda 5