Portugal Market Pulse Relatório de Research T 1 2017 Portugal Market Pulse T1 2017 1
Portugal dissipa as maiores dúvidas quanto à consistência da economia, trazendo alguma estabilidade e confiança de que se espera beneficiar ao longo de 2017. O imobiliário comercial iniciou o ano muito dinâmico, com os setores ocupacionais a sustentar o bom momento que se tem verificado no mercado de investimento. Os setores residenciais e hoteleiro apresentaram excelentes performances, com uma velocidade de vendas de apartamentos e de aberturas de novos hotéis muito positiva. 2 Portugal Market Pulse T1 2017
43.641m2 Escritórios ocupados durante o 1º Trimestre de 2017, representando um crescimento de 34% face ao mesmo período de 2016. +2,8% Variação homóloga do Índice de Vendas a Retalho no 1º Trimestre de 2017. 359 M Investidos em imobiliário comercial durante os primeiros três meses do ano. +100% Crescimento do número de unidades residenciais vendidas pela JLL no 1º Trimestre de 2017 face ao período homólogo. Destaques Portugal Market Pulse T1 2017 3
conomia 4 Portugal Market Pulse T1 2017
O PIB português apresentou um crescimento homólogo de 2,0% no quarto trimestre do ano, tratandose inclusive do 13º trimestre consecutivo a crescer. A Estabilidade Económica Após muita discussão interna sobre o estado e evolução da economia Portuguesa, o último trimestre do ano parece ter dissipado as maiores dúvidas sobre a sua consistência recente. O PIB português apresentou um crescimento homólogo de 2,0% no quarto trimestre do ano, tratando-se inclusive do 13º trimestre consecutivo a crescer, o que resultou num crescimento anual de 1,4%, ligeiramente abaixo de 2015 mas o suficiente para demonstrar alguns méritos da atual governação a nível económico. Durante o último trimestre do ano de 2016 as exportações mantiveram-se como o principal motor da economia Portuguesa, mas agora também o consumo privado, que quase duplicou para um crescimento de 3,0%. A surpresa deste trimestre foi o investimento (FMCG) que disparou de valores negativos em trimestres consecutivos para um crescimento de 4,5%. As restantes componentes do PIB continuam pouco voláteis, com a inflação perto dos 1% e as importações estáveis mas abaixo das exportações, beneficiando a balança comercial a respetiva balança externa. O desemprego aproxima-se a bom ritmo dos 10%, baixando deste patamar dos dois dígitos já em 2017, pela primeira vez em 7 anos. Assim e apesar de alguns avisos quer internos quer vindos do exterior, Portugal parece ter atingido alguma estabilidade económica e desta vez sem penalizar em demasia os contribuintes, funcionários públicos ou pensionistas. 2016 veio trazer alguma estabilidade e confiança, quer política quer económica, que pode beneficiar 2017 face aos anos recentes, ano que será marcado acima de tudo por eleições muito importantes na Europa, nomeadamente em França e na Alemanha. Portugal parte assim para um novo ano com confiança renovada, prevendose que vários setores continuem bastante dinâmicos e em crescimento, nomeadamente imobiliário e o turismo. PIB +2,0% Consumo Privado +3,0% Taxa de Desemprego 10,2% Exportações +6,4% Inflação 0,9% Fonte: Banco de Portugal: Dados do 4º trimestre de 2016. Portugal Market Pulse T1 2017 5
scritórios 6 Portugal Market Pulse T1 2017
No primeiro trimestre a ocupação de escritórios cresceu 34% face ao período homólogo e 62% face à média trimestral dos últimos 5 anos. Top 5 O ano 2017 começou com o mercado de escritórios bastante ativo. Nos três primeiros meses do ano foram ocupados 43.641 m 2 de escritórios, o que representou um crescimento de 34% face ao mesmo período de 2016 e 62% acima da média trimestral dos últimos 5 anos que se fixou nos 26.923 m 2. O aumento do número de transações de grande dimensão manteve-se. Foram registadas 10 operações acima de 1.000 m 2, maioritariamente empresas de setor financeiros, consultores e advogados, o que se diferencia um pouco da tendência registada em 2016, cuja maioria das operações se referiam a empresas de back office. Tal como já vem sendo tendência, o Corredor Oeste registou a maioria da área ocupada, tendo sido também a zona onde ocorreu o maior número de operações. Seguiu-se o Prime CBD, influenciado por três das maiores operações do trimestre. A disponibilidade continua a reduzir. No final do primeiro trimestre a taxa de disponibilidade atingiu os 10,1%, com quase todas as zonas a registar decréscimos. O Parque das Nações, não tem praticamente área disponível e o Prime CBD segue o mesmo caminho. As rendas têm vindo, gradualmente, a aumentar, sendo a qualidade e modernidade os requisitos que mais valorizam os ativos. Durante o primeiro trimestre do ano a Zona Histórica e Ribeirinha, o Parque das Nações e o Corredor Oeste registaram aumentos na renda prime. Na Zona Histórica e Ribeirinha, o aumento justifica-se com o fecho de operações em edifício recentes e em pipeline. No Parque das Nações, este aumento deve-se à elevada procura e baixa disponibilidade enquanto que no Corredor Oeste, o Lagoas Park pode atingir valores superiores aos 12,5 /m 2 /mês. A oferta de espaços de escritórios de boa qualidade é reduzida. Quando há disponibilidade de edifícios novos e reabilitados bem localizados, estes são, de facto, rapidamente absorvidos. São exemplo os edifícios do Marquês de Pombal 12 e 13, ocupados pela Uria e Menéndez e pelo Bankinter, respetivamente, o edifício mais recente do Lagoas Park, ocupado pela Janssen Cilag, ou o Edifício D. Luis I, concluído no quarto trimestre de 2016, cuja última fração foi arrendada pela Farfetch. Ainda assim, o pipeline é reduzido. Até ao final de 2018 são esperados 96.600 m 2 em oito novos edifícios e destes, apesar de 69% ter surgido especulativamente, mais de 50% já têm ocupantes garantidos, o que comprova a falta de oferta neste setor. Principais Transações Ocupante: Uria Menéndez Edifício: Edifício Marquês de Pombal 12 Zona: Prime CBD 5.260 m 2 Ocupante: Janssen Cilag Edifício: Edifício 9 Lagoas Park Zona: Corredor Oeste 4.907 m 2 Ocupante: Future Heathcare Edifício: Campo Grande 6 Zona: Nova Zona de Escritórios 2.988 m 2 Ocupante: Bankinter Edifício: Edifício Marquês de Pombal 13 Zona: Prime CBD 3.127 m 2 Ocupante: O Parque Edifício: Columbano Bordalo Pinheiro 52 Zona: Nova Zona de Escritórios 1.540 m 2 Fonte: LPI Portugal Market Pulse T1 2017 7
Zonas de Escritórios isboa CRIL/IC17 PONTE VASCO DA GAMA A2/SUL ALGARVE Av. de Berlim ORIENTE Av. D. João II AMADORA PONTINHA Eixo Norte-Sul Av. Lusíada 2ª Circular Av. dos Combatentes CAMPO GRANDE 2ª Circular Av. de Roma ALVALADE Av. Almirante Gago Coutinho Av. Marechal Gomes da Costa Av. Santo Contestável OLIVAIS BENFICA AREEIRO 2ª Circular CRIL/IC17 A5 AMOREIRAS PRAÇA DE ESPANHA Av. Joaquim de Aguiar Av. António A. Aguiar RATO Av. 5 de Outubro MARQUÊS DE POMBAL Av. da República CAMPO PEQUENO Av. Duque d Ávila SALDANHA Av. Almirante Reis Almirante D. Henrique Av. da Liberdade ALFAMA ALGÉS CRIL/IC17 Av. das Descobertas BELÉM PARQUE FLORESTAL DE MONSANTO Av. da Ponte Av. de Ceuta Rua Infante Santo Av. 24 Julho Av. D. Carlos I CHIADO CAIS DO SODRÉ BAIXA TERREIRO DO PAÇO SANTA APOLÓNIA Av. da Índia PONTE 25 DE ABRIL A2/SUL ALGARVE Rio Tejo Zona 1 Prime CBD Zona 2 CBD Zona 3 Nova Zona de Escritórios Zona 4 Zona Histórica Ribeirinha Zona 5 Parque das Nações Zona 6 Corredor Oeste 8 Portugal Market Pulse T1 2017
Absorção Volume Total 43.641 m 2 Zona 1 11.673 m 2 Zona 2 3.411 m 2 Zona 3 6.467 m 2 Zona 4 6.808 m 2 Zona 5 1.202 m 2 Zona 6 13.106 m 2 Zona 7 974 m 2 Fonte: LPI Taxa de Disponibilidade Prime CBD 6,9% CBD Nova Zona de Escritórios 8,3% 8,8% 10,1% Zona Histórica e Ribeirinha 8,5% Parque das Nações 3,2% Corredor Oeste 22,3% Rendas Prime Fonte: LPI 20 18 16 18,5 15 15 15 15,5 / m2/ mês 14 12 10 8 6 12,5 4 2 0 Prime CBD CBD Nova Zona de Escritórios Zona Histórica e Ribeirinha Parque das Nações Corredor Oeste T1 2016 T4 2016 T1 2017 Fonte: JLL Portugal Market Pulse T1 2017 9
etalho 10 Portugal Market Pulse T1 2017
As principais zonas de comércio de rua de Lisboa e Porto continuam a beneficiar do turismo, que continua a crescer a bom ritmo. Stock de Centros Comerciais 3,67 Mercado de retalho em terreno positivo ao longo do primeiro trimestre. O mercado de retalho voltou a apresentar uma performance positiva ao longo do primeiro trimestre. O volume de vendas a retalho mantém a tendência crescente e, do mesmo modo, o índice de confiança do consumidor mantém um crescimento estável. Os centros comerciais, continuam a ser a preferência dos consumidores portugueses, pelo que os ativos prime continuam a evidenciar elevados níveis de footfall, de ocupação e consequentemente pressão nas rendas em alta. Por outro lado, as unidades secundárias mantêm uma diferença significativa de performance face aos ativos de 1ª linha. O pipeline mantém-se reduzido. Este trimestre abriu a loja Ikea pertencente ao complexo Mar Shopping Algarve, cuja inauguração do centro comercial e do outlet está prevista para o segundo semestre deste ano. Ainda em 2017, está prevista a abertura do Évora Shopping, o primeiro centro comercial na Região do Alentejo e em 2018 apenas se antecipa expansão do NorteShopping em mais 21.000 m 2 de Área Bruta Locável. As principais zonas de comércio de rua de Lisboa e Porto continuam a beneficiar do fluxo de turismo, que continua a crescer a bom ritmo. Nos principais eixos do Chiado e da Baixa a procura mantém-se superior à oferta, causando alguma pressão de subida das rendas e gerando keymoneys cada vez mais elevados. A zona da Avenida da Liberdade tem atualmente alguma disponibilidade de espaços comerciais, maioritariamente de média/ grande dimensão. Contudo, apesar do ritmo da procura não ter abrandado, esta está focada essencialmente em áreas de pequena/ média dimensão, o que em muitos casos não coincide com a oferta existente. O Cais do Sodré e o Príncipe Real mantêmse muito procurados principalmente por novos conceitos de restauração. Mas o comércio de rua não está apenas concentrado nas zonas prime. Bairros residenciais consolidados, como Alvalade e Campo de Ourique, são cada vez mais procurados por conceitos novos direcionados ao dia a dia dos seus residentes. Na cidade do Porto o comércio de rua também está bastante dinâmico. A Baixa define-se como a zona com maior interesse onde a Rua de Santa Catarina, com elevado footfall, apresenta uma grande procura por parte dos retalhistas Mass Market. Por outro lado, o eixo Flores/ Mouzinho da Silveira é cada vez mais procurado por conceitos mais alternativos e muita restauração e a Avenida dos Aliados, onde está a surgir oferta de produto de qualidade, começa a despertar o interesse dos retalhistas. milhões m 2 Pipeline 95.400 m 2 Portugal Market Pulse T1 2017 11
Zonas isboa Prime de Comércio de Rua Principais Aberturas Mango no Chiado, Women s Secret nos Restauradores e Pedro Limão na Baixa do Porto. Comportamento da Procura Centros Comerciais Prime Secundário Baixa Retail Parks Comércio de Rua Alta Fonte: JLL 12 Portugal Market Pulse T1 2017
Rendas Prime 140 120 120 130 100 90 90 /m 2 /mês 80 60 60 40 30 40 35 20 11 0 Centros Comerciais Retail Parks Chiado (CR) Av. Liberdade (CR) Rua Castilho (CR) Baixa (CR) Principe Real (CR) Cais do Sodré (CR) Porto - Sta. Catarina (CR) T1 16 T4 16 T1 17 Fonte: JLL Portugal Market Pulse T1 2017 13
nvestimento 14 Portugal Market Pulse T1 2017
Foram investidos 359 milhões de euros durante o primeiro trimestre de 2017. As yields diminuiram em quase todos os setores de mercado, revelando a procura intensa que se faz sentir. Principais Transações Arranque do ano positivo. O ano de 2017 arrancou dinâmico, tal como se fazia prever no final do ano passado. Vários transações que se encontravam em pipeline em 2016 foram fechadas, mas muitas outras ainda se encontram por concluir. O investimento realizado em imobiliário comercial durante o primeiro trimestre, de 359 M, foi inferior ao volume registado no período homólogo de 2016 (590 M ), contudo tendo em conta o pipeline que conhecemos, antevê-se o melhor ano de sempre com a possibilidade de se transacionarem acima de 2 mil milhões de euros. O investimento estrangeiro realizado pelas grandes casas de investimento continua a dominar. Mas, apesar de 5 das 11 transações registadas durante o primeiro trimestre terem sido realizadas por investidores nacionais, o ticket e consequentemente a sua quota (8%) mantêm-se reduzidos. Também se mantêm os principais setores objeto de investimento Retalho (61%) e Escritórios (26%), mas destaca-se igualmente a transação do Lux Park Hotel, em Lisboa, setor que tradicionalmente apresenta poucos negócios. As yields diminuíram em todos os setores e zonas de mercado, com exceção do setor de Industrial e Logística. Apesar das yields já terem ultrapassado os mínimos históricos, com o comércio de rua abaixo da barreira dos 5%, estas continuam superiores à maioria dos mercados europeus, o que torna Portugal um mercado muito atrativo e consequentemente muito procurado. Contudo, a dimensão do mercado é pequena e, apesar de se verificar alguma prudência e rigor na análise das oportunidades de investimento, os investidores têm vindo a adotar estratégias cada vez mais agressivas para conseguirem concretizar os seus negócios. Vila do Conde Outlet Comprador: Vila Hodco Valor: 130 M Área: 28.750 m 2 Setor: Retalho Entreposto Comprador: Signal Partners / Square AM Valor: 65,5 M Área: 47.570 m 2 Setor: Escritórios Portefólio Gago Coutinho Comprador: HIG Valor: 50 M Area: 32.000 m 2 Setor: Escritórios Fonte: JLL 9,00 Yields Prime % 8,00 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 0,00 5,00 Escritórios Zona 1 Escritórios Zona 2 5,75 5,75 Escritórios Zona 3 6,00 Escritórios Zona 4 5,75 Escritórios Zona 5 7,50 Escritórios Zona 6 5,00 Centros Comerciais 6,75 4,75 Retail Parks Comércio de Rua Lisboa 6,75 Industrial & Logística Fonte: JLL T1 2016 T4 2016 T1 2017 Portugal Market Pulse T1 2017 15
esidencial 16 Portugal Market Pulse T1 2017
Os estrangeiros pesaram 60% nas vendas realizadas pela JLL, com os brasileiros a concentrar 18,6%. A aquisição de casa mantém-se a opção favorita dos portugueses, uma vez que o arrendamento é escasso e caro e a Banca apresenta condições cada vez mais atrativas na concessão de crédito à habitação. O início do ano foi marcado pelo crescente dinamismo da procura no mercado residencial. No primeiro trimestre deste ano duplicámos as vendas de imóveis residenciais face ao mesmo período do ano passado, o que faz prever mais um ano de muitas transações neste setor. Os estrangeiros pesaram 60% nas vendas realizadas pela JLL, com os brasileiros a concentrar 18,6%. Os programas dos Golden Visa e dos Benefícios Fiscais para os Residentes Não-Habituais continuam a contribuir para a dinâmica do mercado, cuja diversidade da origem dos compradores internacionais tem sido cada vez maior, com destaque para o Médio-Oriente, Ásia e recentemente Reino Unido. A aquisição de casa mantém-se a opção favorita dos portugueses, uma vez que o arrendamento é escasso e caro e a Banca apresenta condições cada vez mais atrativas na concessão de crédito à habitação, pelo que os compradores nacionais estão cada vez mais ativos. Em Lisboa, a velocidade de vendas continua muito rápida, com quase todos os projetos a serem comercializados em planta, principalmente nas zonas mais procuradas, como a Avenida da Liberdade, Chiado, Baixa e Príncipe Real. As zonas centrais são as mais caras, nas quais o intervalo dos valores prime está cada vez mais estreito, devido ao aumento do limite mínimo. A promoção de novos projetos, nestas zonas mais nobres não acompanha a absorção, pelo que a oferta começa a ser limitada, colocando pressão em alta nos preços e dando oportunidade a novas zonas: a Zona Ribeirinha consolidase cada vez mais na parte ocidental e começa a estender-se para a parte oriental. Também todo o núcleo das Avenidas Novas começa a afirmar-se na oferta de produto, com destaque para a Av. Duque de Loulé, onde vão surgir mais de 300 novos apartamentos. A oferta diferencia-se consoante o clientealvo de cada projeto. Os promotores estão muito focados na otimização das áreas e estão cada vez mais criativos na oferta, quer na arquitetura, quer nas amenities/ serviços ainda pouco usuais em Portugal. No mercado de arrendamento de longa duração, a procura também é maior que a oferta, principalmente nos centros das cidades de Lisboa e Porto onde os proprietários dão preferência ao arrendamento de curta duração (turístico). A cidade do Porto segue o mesmo percurso que Lisboa. Assiste-se à retoma do investimento doméstico e ao aumento exponencial da procura de investidores internacionais. Apesar dos valores de venda no centro terem aumentado consideravelmente (4.000 5.000 /m 2 ), mantém-se bastante abaixo de cidades europeias congéneres, o que associado à boa qualidade de vida, torna a segunda maior cidade portuguesa bastante competitiva. Principais Transações Villa Garcia Zona: Belém / Restelo Promotor: SIT - Sociedade Imobiliária do Tejo 27 Unidades Residenciais 75% Vendido em 6 meses Rodrigo da Fonseca 53 Zona: Avenida da Liberdade Promotor: Paradise Pyramid 12 Unidades Residenciais 40% Vendido em menos de 1 mês Torel Palace Residence Zona: Colina de Santana Promotor: Investidor Internacional 7 Unidades Residenciais 55% Vendido em 3 meses Fonte: JLL Portugal Market Pulse T1 2017 17
Zonas Residenciais Prime ORIENTE Av. D. João II PONTE VASCO DA GAMA A2/SUL ALGARVE 2ª Circular Av. Marechal Gomes da Costa 2ª Circular CAMPO GRANDE isboa ALVALADE AREEIRO Av. Almirante Gago Coutinho OLIVAIS IC 19 A5 Eixo Norte Sul AMOREIRAS PRAÇA DE ESPANHA Av. Joaquim de Aguiar Av. António A. Aguiar RATO Av. de Berna PARQUE EDUARDO VII MARQUÊS DE POMBAL Av. da República Av. Fontes Pereira de Melo Av. da Liberdade CAMPO PEQUENO Av. Duque d Ávila Av. Almirante Reis ALFAMA Al. Infante D. Henrique PARQUE FLORESTAL DE MONSANTO BAIXA ALGÉS BELÉM AJUDA ALCÂNTARA Av. de Ceuta Av. 24 Julho R. de São Bento SANTA APOLÓNIA Av. das Descobertas Rua Infante Santo Av. D. Carlos I R. do Alecrim CHIADO CAIS DO SODRÉ R. Augusta TERREIRO DO PAÇO Av. da Índia PONTE 25 DE ABRIL ESTORIL/CASCAIS A2/SUL ALGARVE Rio Tejo Chiado Av. da Liberdade Príncipe Real Zona Histórica Lapa/Estrela Zona Ribeirinha Campo de Ourique/Amoreiras Avenidas Novas Colina de Santana Restelo/Belém Parque das Nações Estoril/Cascais Valor Prime ( /m 2 ) Chiado 6,500-9,000 Avenida da Liberdade 5,000-9,000 Príncipe Real 4,750-7,500 Zona Histórica 4,000-6,500 Lapa / Estrela 4,000-5,500 Zona Ribeirinha 4,000-6,000 Campo de Ourique / Amoreiras 3,000-5,500 Avenidas Novas 3,000-5,750 Colina de Santana 3,000-4,500 Restelo / Belém 4,500-6,000 Parque das Nações 3,500-5,000 Estoril / Cascais 5,000-12,000 18 Portugal Market Pulse T1 2017
TOP 3 Compradores Internacionais 1º - Brasil - 18,5% 2º - Médio Oriente - 11,7% 3º - Ásia - 11,5% Fonte: JLL Portugal Market Pulse T1 2017 26 Nacionalidades 16 novas face ao mesmo período de 2016 19
óteis 20 Portugal Market Pulse T1 2017
A taxa de ocupação média de Lisboa atingiu os 64,3%, nos 3 primeiros meses de 2017, o que representa um aumento de 12,7% face ao período homólogo. Este aumento demonstra uma consolidação da procura da cidade. Lisboa, um mercado com forte dinâmica, confirmando a tendência de crescimento do mercado turístico. O setor de turismo tem verificado fortes níveis de crescimento durante os dois primeiros meses do ano. A tendência de crescimento mantém-se forte, dando origem a um aumento de receitas de turismo na ordem dos 21,8%, relativamente ao mesmo período do último ano (Janeiro e Fevereiro). Nos primeiros dois meses do ano, o número de dormidas na cidade aumentou 17,4%, registando 1.574.500 noites na Área Metropolitana da capital. O desempenho operacional também aumentou, confirmando a forte tendência de crescimento. A taxa de ocupação média nos três primeiros meses de 2017 atingiu os 64,3%, o que representa um aumento de 12,7% face ao período homólogo. Este aumento demonstra uma consolidação da procura da cidade, transmitindo a forma positiva como Lisboa se promove. O preço médio diário (ADR) de Lisboa também cresceu, atingindo 90,4, um número recorde que evidencia a dinâmica do mercado. Como resultado dos dois fatores, a receita por quarto disponível (Revpar) atingiu os 58,1, mais 19.5% que o trimestre anterior. Relativamente à oferta, no início de 2017 perspetivava-se a abertura ao longo do ano de um total de 20 novas unidades de alojamento hoteleiro, representando um acréscimo de 1.858 quartos. Durante o primeiro trimestre do ano foram inaugurados 3 novos hotéis na cidade, os quais se diferenciam em termos de posicionamento, conceito e mercado-alvo, contribuindo assim para a diversificação da oferta na cidade. A evolução da entrada de passageiros no aeroporto encontra-se cada vez mais consolidada, com o número total de chegadas atingindo os 1.613.900 entre Janeiro e Fevereiro, um aumento de 20,7% em relação ao período homólogo. Em conclusão, os primeiros meses do ano foram muito positivos, abrindo caminho para mais um ano de sucesso. REVPAR (T1 2017 vs T1 2016) +19,5% Principais Aberturas Fonte: STR Star Inn Aeroporto Zona: Aeroporto Estrelas: 2 Quartos: 160 Turim Marquês de Pombal Zona: Avenida da Liberdade Estrelas: 4 Quartos: 121 1908 Lisboa Hotel Zona: Intendente Estrelas: 4 Quartos: 36 Fonte: JLL Portugal Market Pulse T1 2017 21
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